REDSエージェント、宅建士の藤ノ木です。今回は、高さ制限や届出などの点で不動産とは切っても切れない関係にある景観法についてお話したいと思います。

景観法とは

景観法とは、日本の都市、農山漁村などにおける良好な景観の形成を促進するために制定された法律です。直接に景観を規制する訳ではなく、地方自治体の景観に関する計画や条例、それに基づいて地域住民が締結する景観協定に実効性・法的強制力をもたせることを目指しています。

具体的には、以下のような内容が含まれています。

●地方公共団体が景観計画を策定し、その中で特別な配慮が必要な地域を指定します。
●指定された地域では、建築物の建設や改築、樹木の伐採などが行われる際には、事前に地方公共団体の許可が必要となります。
●地方公共団体は、その地域の特性や条件に応じて、建築物の形状や色彩、樹木の種類や配置など、景観に関する具体的な基準を定めます。

これらにより、美しく風格のある国土の形成、潤いのある豊かな生活環境創造及び個性的で活力ある地域社会実現を図り、国民生活の向上並びに国民経済及び地域社会の健全な発展に寄与することを目的としています。

景観法の制定の経緯

景観法は以下のような経緯で制定されました。

日本では高度成長期以降、全国どこへ行っても地域全体の調和や美観、伝統を軽視した住宅やビル、工場、護岸などの建築物・構造物が次々に建てられ、街並みや自然景観から調和や地域ごとの特色が失われていきました。一部の地方自治体では地域住民の要望に応え、景観条例を定めていましたが、法令に基づかない自主条例のため強制力がなく、建築確認の際に従う必要はないものでした。

1990年代頃から、ようやく国土交通省も自らが発注する公共工事において景観に対する配慮・調和を重視するようになりました。併せて「美しい国づくり政策大綱」を策定し（2003年7月）、景観法が2004年6月に公布され現在に至ります。

景観法があることによるメリットについて

景観法があることによるメリットは主に以下の5点です。

（1）地域の特性を保護として、地域の自然や歴史、文化等と人々の生活や経済活動との調和を図り、地域の個性や特色を引き立てることで、良好な景観の形成を促進します。
（2）美しい国土の形成として、美しく風格のある国土の形成を目指しています。これにより、都市や地域が持つ美観を保つことができます。
（3）豊かな生活環境の創造として、潤いのある豊かな生活環境創造を目指しています。これにより、住民が快適に生活することができます。
（4）地域社会の活性化として、個性的で活力ある地域社会実現を図ります。これにより、地域社会が活性化し、地域経済が発展することが期待されます。
（5）国民生活の向上として、国民生活の向上並びに国民経済及び地域社会の健全な発展に寄与することを目指しています。

国内での景観法の取り扱いについて

日本国内では、景観法の運用については各地方自治体が自主的に行っており、その厳格さは自治体により異なります。

具体的な自治体としては、北海道では以下のような例があります。

釧路市、北見市、千歳市、伊達市、富良野市、長沼町、栗山町、東神楽町、上富良野町、清里町、洞爺湖町、平取町、弟子屈町などは、景観行政団体となり統合条例を制定しています。一方で登別市や滝上町などは景観行政団体にならず、景観法を利用せずに自主条例を制定しています。これらの自治体ではそれぞれ独自の方法で景観を保全し、都市や地域の特性を維持しようとしています。

これらの自治体では、景観法と同様に、地域や都市の特性を維持し、良好な景観を形成することを目指しています。ただし、それぞれの自治体がどの程度厳格に法律を適用しているかは具体的な事例やデータに基づいて評価する必要があります。

海外での景観法の取り扱いについて

日本以外の国でも景観法に類似した法律や制度が存在します。

イギリスでは個々の開発行為に対してディベロップメントプラン（Development Plan）と呼ばれる指標に基づいて規制が行われます。具体的な規制の例として、建造物の高さ規制が挙げられます。イギリスでは1930年代から都市を象徴する建造物をさまざまな所から眺めることができるように対象物と眺望点の高さ規制を行っています。

イタリアでは、文化財の保護に関する法律（1909年）がありましたが、この保護対象が景観を形成するもの（歴史的・芸術的価値を有する公園・庭園、眺望の美）にまで拡大されたことが景観規制の始まりといえます。1939年には、景観保全の重要な法律とされる文化財保護法（1939年法律第1089号）自然美保護法（同第1497号）が制定されました。

最後になりますが、景観について注目して見てみると、普段とはまた違った視点で街を楽しむことができると思います。古い街並みを訪れた際には、どういったところがいつもと違うのか見比べてみると面白いと思います。

REDSエージェント、宅建士の藤ノ木です。物件のご案内や契約時に説明することが多いのですが、建物面積を表示する方法として、「壁芯」（へきしん）と「内法」（うちのり）の2種類があります。

マンションの専有部分の登記上の床面積は、分譲マンションのパンフレット記載の床面積より小さくなっています。その理由が先の「壁芯」と「内法」。床面積の計算方法が異なるためです。住宅ローン控除や不動産取得税などの軽減措置を受ける際には絶対に知っておきたいこの面積の表示方法の違いについて、詳しく解説します。

「壁芯」とは？

「壁芯」は、壁の中心線により囲まれた部分の面積であり、分譲マンションの販売図面や戸建ての建物の登記簿で、面積を表示するときに利用されます。

壁芯面積を使用する場合

壁の厚みの中心線を想定し、この中心線に囲まれた面積を床面積とするものを「壁芯面積（かべしんめんせき）」と呼んでいます。壁の中心線を「芯」というのですが、これは、主に建築設計業務で使用します。

「内法」とは？

「内法」は、内壁で囲まれた部分の面積であり、マンションの専有部分の面積を表示するときに利用されます。

内法面積を使用する場合

「壁芯」で面積を出す考え方とは異なり、壁の内側の線を基準にした面積を床面積とする計算方法を「内法面積（うちのりめんせき）」と呼びます。実際に目に見える範囲で考えた広さともいえます。住む人の立場に立って考えれば、目に見えていて、実際に使える部分の面積が重要なため、こちらを重視する人が多いでしょう。

建築基準法と不動産登記法の違い

建築基準法では、床面積は「建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による」と定められています。つまり、建築基準法を根拠法とする建築設計に関係する場合の床面積の算出には「壁芯」を使う必要があるのです。

建物を建てる際には、監督官庁に対して「確認申請」という届け出が必要になります。この際にも「壁芯面積」で床面積を計算します。

建築確認で確認されるのは、申請された建物の設計が、建築基準法を始めとする関連法に違反していないかどうかという点です。実際に使える部屋の広さではなく、構造や周辺建物や環境との関係を調べるのが目的なので、「壁芯」で考えるのです。

これに対し、不動産登記法では、建築基準法と同じように、まず「建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線で囲まれた部分（壁芯）の水平投影面積」により算出しますが、マンションについては、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分（内法）の水平投影面積」で考えます。

マンション広告の面積は「壁芯」が多い

ところが、マンションのパンフレットや広告に表示されている床面積はほとんどの場合、「壁芯面積」です。この理由は、まず面積を大きく表示できるためです。物件を購入する場合、合理的に考えると同じ価格で同じ条件であれば面積の大きさが判断基準となります。

また、物件を販売する立場からすれば、競合他社があるときには、自社だけ「内法面積」で表示すると誤解される可能性があります。そのため、面積の表示は「内法面積」ではなく、「壁芯面積」で表示されることが多いのです。

もう1つの理由は、建築確認の際には「内法面積」ではなく、「壁芯面積」がベースになっているためです。

税制の優遇措置を受ける際の注意点について

住宅ローン控除や、不動産取得税・登録免許税の軽減措置を受けようとする場合には、床面積にとくに注意が必要です。

要件として、自己居住用であることなどの他に床面積が50㎡以上あることが基本になります。この際の面積算定に使われるのは、不動産取引に関わる床面積なので、「壁芯面積」ではなく、「内法面積」です。

たとえば、パンフレットで54㎡と記載されていても、登記面積としての「内法」面積が48.8㎡だったとします。この場合、優遇措置を受ける要件を満たしていないことになるのです。

「内法面積」の確認が重要

優遇措置などで問題になる物件の「内法面積」の確認の仕方は、中古物件と新築物件で異なります。中古マンションなどを購入する際は、登記簿に記載された登記面積が「内法面積」になります。

一方で、新築マンションではこの方法で確認できないことがあります。最も簡単で確実な方法は、情報を把握している販売会社に確認することです。パンフレットなどに記載された面積だけで優遇措置の検討を進めるのではなく、販売会社に「内法面積」がいくらなのかを直接問い合わせて確認することが重要なのです。

内容を確認され物件探しをされてはいかがでしょうか。

お世話になっております。仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】のエージェント、宅建士の藤ノ木です。

本日はハザードマップのお話をします。ハザードマップとは、特定の地域での地震、洪水、崩壊、土砂災害、火山噴火などの自然災害が発生する可能性が高い地域を示したもので、多くの場合、自治体に問い合わせれば入手できます。

ハザードマップの役割について

ハザードマップの役割については、下記の4つの用途で利用されます。

・リスクの可視化
・防災知識
・都市計画
・防災意識

それぞれ見ていきましょう。

リスクの可視化

ハザードマップは、地域での自然災害リスクを可視化し、理解するのに役立ちます。地震ハザードマップでは、警報や地震活動の予測を示し、ハザードマップではリスクの範囲や深さを示します。

防災知識

ハザードマップは住民が必要な防災知識の基礎情報として活用されます。リスクが高い地域を特定し、避難経路や避難所の配置、建築基準の策定など、災害に備えるための具体的な対策が立てられます。

都市計画

ハザードマップは、都市計画や土地利用の決定に影響を与えます。自然災害リスクが高い地域には、住宅や公共施設の建設が制限されるなど、適切な土地利用が促進されます。

防災意識

ハザードマップによって、地域住民の災害リスクについての意識が高まります。自分や家族の安全を確保するためにリスクを冷静に考え、適切な行動をとることができるからです。

ハザードマップの作成にあたり、地形データ、気象データ、地質データ、過去の災害のデータなどが使用されます。科学的な分析やモデリングが行われ、専門家の知識と意見が統合された精度の高いものとなっています。こうして、地域特定の自然災害リスクに対処するための重要なツールとして広く活用されているのです。

ハザードマップの入手・閲覧方法

ハザードマップは、地方自治体や自治体の防災部門や関連組織から提供され、ネット上でも確認することが可能です。市役所などに問い合わせれば、紙のマップを入手することもできるでしょう。

重ねるハザードマップがおすすめ！

私の一番のおすすめは、国交省のハザードマップポータルサイトの「重ねるハザードマップ」です。「重ねるハザードマップ」ではなんと、さまざまな防災に役立つ情報を全国どこでもひとつの地図上に重ねて閲覧できます。

「重ねるハザードマップ」についての情報は下記のURLでご確認ください。
https://disaportal.gsi.go.jp/

調べたい住所を登録し検索すると「重ねるハザードマップ」を閲覧することができます。登録後、検索ボタンをクリックすると、住所検索した場所（代表点）における重ねるハザードマップが表示されます。

最初に重ねるハザードマップの白地図を見ることができます。赤枠の「現在地から探す」ボタンをクリックすることで、好みに応じて情報を重なったハザードマップを閲覧することができます。

ハザードマップは見るだけでなく実際に歩いて確かめよう

災害はいつ起こるかわかりません。災害が発生しても落ち着いた行動が取れるように、災害時の心がまえを日頃から持っておくべきなのはいうまでもありません。そんなとき、ハザードマップを活用することで、予防策や備えができます。また、ハザードマップを参考に、地震や洪水、土砂災害などのリスクが低い地域を選び、住宅や事業所の建設や土地の購入することも肝要です。

また、ハザードマップで確認するだけでなく、実際に現地を歩いてみることもおすすめします。指定緊急避難場所や指定避難所への経路を、昼間と夜間それぞれ実際に歩いてみて確認しておきましょう。

このほか、地域で行われている避難訓練に参加されてみるのはいかがでしょうか。想定外の災害が発生した際、的確かつ冷静に対処するためには、「慣れ」が必要です。避難訓練を通して、起こり得るさまざまな災害・事件への対応力、安全に避難する力をしっかりと身につけていれば、不測の事態にも慌てることはないでしょう。防災意識を高めるためにも、防災訓練に取り組んでみてはいかがでしょうか。