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最終更新日:2023年7月1日
公開日:2023年6月9日  藤ノ木 裕

不動産の売買で重要となる「前面道路幅員」について

不動産、特に中古住宅の売買に関しては、隣接する道路(前面道路)の幅員が非常に重要な要素となります。

前面道路、幅員とは

幅員とは、道路の広さを示すもので、車道や歩道だけでなく、路肩、側溝、植樹帯、中央分離帯など、道路構造物全体の幅を含みます。
建物の敷地は道路に接している必要があり、その接した道路(前面道路)の幅員によって建築に制限が課されます。
前面道路とは、建築基準法で認定された道路で、建築するためには敷地が2m以上接していることが必須条件となります。

前面道路幅員の制限と建築線後退(セットバック)について

建物を建てられる敷地は最低でも1つの前面道路に接している必要があり、その幅員は通常4m以上あることが建築基準法で定められています。
前面道路の幅員が4メートル未満の場合は、原則として、道路中心線から2メートルの位置まで建築線(建築可能な敷地の境界線)を後退させる必要があり、これを「セットバック」といいます。道路中心線は、特定行政庁の指導に基づき決定されます。
セットバックが必要な土地は、売買対象面積よりも実際に建築可能な土地面積が狭くなるため、購入者にとっては注意が必要となり、売却する側はどれだけセットバックする必要があるか、購入者側に説明することが必要となります。

前面道路幅員と容積率

前面道路の幅員に応じて容積率が制限されることもあります。
「容積率」とは、建物の敷地面積に対して建築物が占める容積の割合を示す指標です。
都市計画では、建物の密度や周辺環境の保全、公共施設の確保などを考慮して、用途地域ごとに容積率の限度が定められています(指定容積率)。
前面道路の幅が狭い場合、その指定容積率からさらに制限されることがあります。
容積率が高い場合、同じ敷地面積でも、より多くの容積を持つ建物を建てることができ、これはより高さの高い建物が建築できることを意味します。
国や自治体は、容積率を適切に制限することによって、都市内の建物規模のバランスや環境保全を維持することが可能となります。

道路斜線制限について

さらに、道路斜線制限により、建物の高さや容積に制限が生じる場合があります。
特に、建物の一部が道路に面している場合、天井の一部を斜めに下げなくてはならない場合があります。
これは、道路斜線制限の勾配に合わせて建物を配置する必要があるためです。
「道路斜線制限」とは、建物が道路に面している場合に適用される制度で、道路の勾配や傾斜に合わせて建物の高さに制限を設ける制限のことを指します。
この制限に基づき、建物の一部が道路に接している場合には、建物の一部を斜めに下げる必要が生じます。
これにより、建物と道路の高低差を調整し、隣接建物との均衡感や視覚的な調和を実現します。
道路斜線制限は景観保護や都市の景観に配慮するために設けられており、道路の勾配に合わせて建物を配置することで、周囲の景観や視覚的な調和を維持することができます。

前面道路幅員が広いことのメリット

以上から、中古住宅の売却に関しては、前面道路の幅員が重要な要素となります。
幅員が狭い場合、建築制限が課せられる可能性があり、容積率や道路斜線制限によって建物の高さや容積が制限される可能性があります。
売却時には、前面道路の幅員を確認し、建築制限に関する規制や条件を相手方に説明することが必要です。

前面道路の幅員が広い場合、以下のようなメリットがあります。

建物の配置の自由度が高くなる。

広い道路に面していることで、建物の配置に柔軟性が増します。また、道路斜線制限が比較的有利になるので、設計の自由度が上がります。

景観や環境に調和した配置が可能になる。

建物の位置を調整することで、日当たりや風通しの良さを最大限に活かすことができます。

庭や駐車スペースの確保が容易になる。

敷地内のプランニングに余裕が生まれ、庭や駐車場の設置など住環境の質が向上します。

車の出入りや駐車時の取り回しがしやすくなる。

道路の広さはそのまま車の出入りの難易度につながり、建物の価値や魅力も向上する可能性があります。

建物が適切な距離を確保できる。

建物が適切な距離を確保していることで、景観に調和し、プライバシーや防音効果も向上します。

まとめ

幅員が狭い場合、建築制限が課せられる可能性があり、容積率や道路斜線制限によって建物の高さや容積が制限される可能性があります。

容積率や道路斜線制限は、都市計画や建築規制によって建物の高さや容積を制限することで、都市のまちづくりや景観保護、環境保全などの目的を達成するための仕組みです。

これにより、都市全体のバランスや美観、環境に配慮したまちづくりが実現されます。

以上より、不動産を売買するときに、前面道路の幅員を確認し、建築制限に関する規制や条件を理解することは重要であると思われます。

 

記事を執筆したエージェント

藤ノ木 裕

回答数 9

宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年05月31日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    3 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    3 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    6 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    5 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    4 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。