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最終更新日：2023年7月1日
公開日：2023年6月9日

不動産の売買で重要となる「前面道路幅員」について

不動産、特に中古住宅の売買に関しては、隣接する道路（前面道路）の幅員が非常に重要な要素となります。

前面道路、幅員とは

幅員とは、道路の広さを示すもので、車道や歩道だけでなく、路肩、側溝、植樹帯、中央分離帯など、道路構造物全体の幅を含みます。
建物の敷地は道路に接している必要があり、その接した道路（前面道路）の幅員によって建築に制限が課されます。
前面道路とは、建築基準法で認定された道路で、建築するためには敷地が2m以上接していることが必須条件となります。

前面道路幅員の制限と建築線後退（セットバック）について

建物を建てられる敷地は最低でも1つの前面道路に接している必要があり、その幅員は通常4m以上あることが建築基準法で定められています。
前面道路の幅員が4メートル未満の場合は、原則として、道路中心線から2メートルの位置まで建築線（建築可能な敷地の境界線）を後退させる必要があり、これを「セットバック」といいます。道路中心線は、特定行政庁の指導に基づき決定されます。
セットバックが必要な土地は、売買対象面積よりも実際に建築可能な土地面積が狭くなるため、購入者にとっては注意が必要となり、売却する側はどれだけセットバックする必要があるか、購入者側に説明することが必要となります。

前面道路幅員と容積率

前面道路の幅員に応じて容積率が制限されることもあります。
「容積率」とは、建物の敷地面積に対して建築物が占める容積の割合を示す指標です。
都市計画では、建物の密度や周辺環境の保全、公共施設の確保などを考慮して、用途地域ごとに容積率の限度が定められています（指定容積率）。
前面道路の幅が狭い場合、その指定容積率からさらに制限されることがあります。
容積率が高い場合、同じ敷地面積でも、より多くの容積を持つ建物を建てることができ、これはより高さの高い建物が建築できることを意味します。
国や自治体は、容積率を適切に制限することによって、都市内の建物規模のバランスや環境保全を維持することが可能となります。

道路斜線制限について

さらに、道路斜線制限により、建物の高さや容積に制限が生じる場合があります。
特に、建物の一部が道路に面している場合、天井の一部を斜めに下げなくてはならない場合があります。
これは、道路斜線制限の勾配に合わせて建物を配置する必要があるためです。
「道路斜線制限」とは、建物が道路に面している場合に適用される制度で、道路の勾配や傾斜に合わせて建物の高さに制限を設ける制限のことを指します。
この制限に基づき、建物の一部が道路に接している場合には、建物の一部を斜めに下げる必要が生じます。
これにより、建物と道路の高低差を調整し、隣接建物との均衡感や視覚的な調和を実現します。
道路斜線制限は景観保護や都市の景観に配慮するために設けられており、道路の勾配に合わせて建物を配置することで、周囲の景観や視覚的な調和を維持することができます。

前面道路幅員が広いことのメリット

以上から、中古住宅の売却に関しては、前面道路の幅員が重要な要素となります。
幅員が狭い場合、建築制限が課せられる可能性があり、容積率や道路斜線制限によって建物の高さや容積が制限される可能性があります。
売却時には、前面道路の幅員を確認し、建築制限に関する規制や条件を相手方に説明することが必要です。

前面道路の幅員が広い場合、以下のようなメリットがあります。

建物の配置の自由度が高くなる。

広い道路に面していることで、建物の配置に柔軟性が増します。また、道路斜線制限が比較的有利になるので、設計の自由度が上がります。

景観や環境に調和した配置が可能になる。

建物の位置を調整することで、日当たりや風通しの良さを最大限に活かすことができます。

庭や駐車スペースの確保が容易になる。

敷地内のプランニングに余裕が生まれ、庭や駐車場の設置など住環境の質が向上します。

車の出入りや駐車時の取り回しがしやすくなる。

道路の広さはそのまま車の出入りの難易度につながり、建物の価値や魅力も向上する可能性があります。

建物が適切な距離を確保できる。

建物が適切な距離を確保していることで、景観に調和し、プライバシーや防音効果も向上します。

まとめ

幅員が狭い場合、建築制限が課せられる可能性があり、容積率や道路斜線制限によって建物の高さや容積が制限される可能性があります。

容積率や道路斜線制限は、都市計画や建築規制によって建物の高さや容積を制限することで、都市のまちづくりや景観保護、環境保全などの目的を達成するための仕組みです。

これにより、都市全体のバランスや美観、環境に配慮したまちづくりが実現されます。

以上より、不動産を売買するときに、前面道路の幅員を確認し、建築制限に関する規制や条件を理解することは重要であると思われます。

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藤ノ木裕
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