戸村 麻衣子（宅建士・リフォームスタイリスト）
2年連続売却成約率100％ 住まいを共に考えます
エージェントブログAGENT BLOG
0800-100-6633公開日：2023年7月31日
こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の不動産流通システム、REDSエージェント宅建士の戸村です。
私のブログの中でなぜかイイネ！がつきやすい記事が「土地購入からの戸建て建設について」だったので、改めてその記事をブラッシュアップしてご紹介したいと思います。
土地から購入の場合、土地を探すより先に建築会社を探せ！
不動産仲介会社である弊社にもまれに入ってくるのが「この土地を見に行きたいです！ 一戸建てを建てるための土地を探しているので！」というご相談です。
すぐにご案内したいのですが、まずお聞きしたいのは「ハウスメーカーはお決まりですか？」ということです。
建築物は「建築基準法にあった家」でないと建てられません。「建築基準法に問題がなく、かつ自分が望む家を、この土地に建てられるのか？」という判断は、家のプランを作ってくれるハウスメーカー（もしくは工務店）さんにやってもらわなければなりません。
土地と並行してハウスメーカーを探してもいいのですが、いい土地ほど早く売れてしまいます。いい土地を買い逃さないようにするためには、早い判断をする必要がありますから、希望するプランを具体化してくれるハウスメーカー（もしくは工務店）さんにお話しをし、ご希望のプランはどういった土地であれば建てられるのか、ぼんやり把握しておくことが重要です。まずはハウスメーカー（工務店）の候補を2社程度に絞っておくことをおすすめします。
エリア優先の場合は、そこで売っている一戸建てをまず見てみる
家を建てる条件もさまざまです。広さや間取り重視の方もいれば、エリア重視の方もいると思います。
エリア重視の場合、まずはそのエリアで売っている土地や一戸建てを検索してみて下さい。特に新築物件がどのような形状・広さで作られているかを確認すると、そのエリアで建てられそうな家がイメージできると思います。
そのイメージがあまりにも自分の理想とかけ離れている場合は、そのエリアでの購入をあきらめて別のエリアにするか、やはりエリア優先で建物自体は理想通りでなくてもいいと割り切るか判断できると思います。
具体的に土地探しを始める前に、お金について考えておく
土地からの一戸建て建築の場合
（1）土地を購入して決済（支払）
（2）購入した土地に家を建てて決済（支払）
上記のように、最低でもお支払いが2回あります。通常はもっと多いかもしれません。
資金が潤沢にあり、（1）か（2）のどちらかは現金で支払える、という場合はいいのですが、全てをお借入れで対応される方は、何よりも資金について確認しないといけません。
「金融機関にお金を借りて土地を購入したけれど、家を建てる資金が借りられなかった…！」なんてこと、通常は起こりませんが（金融機関や仲介会社が止めてくれると思います）、実際にそうなる可能性もありえなくはないのです。
資金の多くを金融機関借入で対応したい場合、以下の方法が考えられます。
・つなぎ融資
・建築条件付きなどで一括ローン対応の土地を購入
・一括のお支払いができるハウスメーカーに土地探しをお願いする
以下でひとつひとつ説明します。
【つなぎ融資】
つなぎ融資は土地購入から新築が建つまでの間、一時的に受けられる融資です。例えば土地の決済時に「つなぎ融資」を使い、新築物件を建築し、最後の建物の引渡しの際の借り入れで、一時的に借りた「つなぎ融資」を返済します。
【建築条件付きなどで一括ローン対応の土地を購入】
「建築条件付き土地」というのは、「建築するハウスメーカー（工務店）が決まっている土地」のことです。土地と建物のセット販売ですので、一括でお支払いできることが多いです。ただし、絶対ではないので確認が必要です。
【ハウスメーカーに土地探しをお願いする】
ハウスメーカーは金融機関とも提携して、土地・建物一括で住宅ローンを組むことができる場合も多いため、ハウスメーカーを決めて、そのメーカー担当者（もしくはメーカー提携の不動産会社）に土地を探してもらいます。
上記のような形であれば、最終的に一本化された住宅ローンを組むことができます。
まとめ
土地からの新築一戸建て建設、駆け足のご説明ですが、まとめサイトがあまりないので、ざっくりとイメージを作っていただこうと今回のブログを書きました。
土地購入からの一戸建て新築は資金と根気が必要です。思い立ってすぐにできるものではないので、まずはこういったポイントを知ってから、土地からの一戸建て新築を検討してみてください。このブログが方向性を決める材料になれば幸いです。
- カテゴリー：
公開日：2023年7月31日
こんにちは。REDSエージェント、宅建士の由里です。一戸建ての場合、それぞれの接道方向によって、日常生活を送る上でメリットとデメリットがあります。事前によく把握し、ご家族の生活スタイルに合った物件を選びましょう。
北側道路
北側道路の大きなメリットは、南側道路の土地に比べて価格が安い傾向にあることです。南側道路の土地は人気が高く、供給数も少ないためです。北側道路を選択すれば、限られた予算でも理想の立地でマイホームを持つことが可能になるかもしれません。
北側道路の場合、マイホームの外観はスマートさに欠けるかもしれません。その理由として、北側には水回りが配置されることが多く、窓が少なくなるため、のっぺりして見えることが挙げられます。
しかし、工夫しだいでおしゃれな外観に仕上げることは可能です。例えば、建物の形状で個性を出したり、建物に細かな凹凸を作ったり、玄関周りに凹凸をつけたりすることで、外観ののっぺり感をなくすことができます。色の貼り分けでアクセントを作ることも有効です。
このほか、玄関が暗くなりやすいことや浴室などの水回りが道路の近くになりやすいこと、雪国だと駐車スペースの雪や氷がとけにくいことなどが、主なデメリットです。
メリットとしては、庭を南側に設けられるため、お子様やペットが道路に飛び出すリスクを抑えられます。さらに、窓やベランダなどの開放部が南向きに設けられるため、通行人の視線が気にならず、プライバシーを確保できる場合が多いといえます。
玄関を北向きに設置するため、南側に多くの居住スペースを確保できるというメリットもあります。日当たりを確保することが難しい場合が多いですが、日中に長く時間を過ごすリビングを２階に設けるなどして、デメリットを補うこともできるかもしれません。
南側道路
南側前面が道路のため、日当たりがよく、開放感があることがメリットです。見栄えのする外観の家にしやすいともいえます。その反面、道路を通行する人の視線が気になったり、庭からお子様やペットが道路に飛び出してしまうリスクが高くなったりするデメリットがあげられます。
建物の前（南側）に駐車スペースを作るケースが多くなりますが、建物の前に駐車スペースがあると、せっかくリビングに大きな窓を設置しても、そこから見える景色が駐車スペースになってしまいます。また、周囲に障害物が少ない場合、直射日光を受けやすく、夏場などは室内が暑くなり過ぎる傾向があります。
それでも、日当たりを確保できる南側道路は人気のため、土地の価格が比較的、高くなる傾向にあります。資産価値も保たれやすくなるといえるでしょう。
東側道路
東側が道路になり、遮るものがなければ、窓から朝日を室内に取り込めます。また、南面を広く取りやすく、プライバシー性の高い家になりやすいこともメリットです。さらに、住宅街の場合は西日をカットできるというメリットもあります。
西側道路
南面を広く取りやすく、プライバシー性の高い家になりやすいことがメリットとして挙げられます。また、家族が帰ってくる午後に比較的明るめにすることができます。
一方、住宅街では朝の光が入りにくいのと、道路側に大きな窓を設けると西日が入りやすくなることがあります。西日は目に刺激が強いだけでなく、含まれている紫外線で壁が黄ばんだり、家具が退色したり、ひどくなると接着剤が劣化してクロスが剝がれてしまうケースもあります。
敷地延長接道
敷地延長接道のメリットとしては、値段が安いことがあげられます。同じ敷地面積でも道路に接している土地よりも値段は安くなっています。また、固定資産税も安くなることがあります。さらに、敷地延長接道は道路から離れているため、車の音が気になる人や通行人の目が気になる人にとっては住みやすい環境かもしれません。
一方で、カースペースが限られていて駐車がしづらいことや、周囲を建物に囲まれていることが多いため、日当たりや風通しが確保しづらい点がデメリットとして挙げられます。
角地
角地は日当たりがよく、開放感があることが多いです。2面以上が道路に面し、隣の建物との隣接面が少ないため、視界も抜けやすく隣家の影響を受けにくく、プライバシー性が確保されやすくなります。
2つの道路と接しているため、玄関や駐車場の位置を決める際に、レイアウトの幅が広がります。また、条件を満たせば建蔽率が10%緩和される点も自由度の高さにつながっています。
ただし、角地には「道路斜線制限」という建築基準法による規制があります。これは、建物の高さを制限するもので、2方向に道路が接する角地では2つの道路斜線制限をクリアしないといけません。
角地は人気が高く、そのために資産価値も下がりにくい傾向にあるため、売却時にも高値での売却が期待できます。一方で、固定資産税も高くなる傾向にあります。
以上、注文建築から、新築建売住宅、中古戸建てをご購入の場合の参考になりましたら、幸いです。
- カテゴリー：
公開日：2023年7月31日
REDSエージェント、宅建士の畑中です。
中古の戸建て住宅購入を検討されている方にとって「この家を買う」と決めることは、人生にとって非常に大きく重要な決断となります。以下に、注意事項や気をつけるべきポイント10箇条を分かりやすくまとめました。ぜひこれらの情報を参考に、ご自身にとって最適な住宅を見つけてください。
1．予算の設定
最初に、予算を明確に設定しましょう。住宅ローンの返済や維持費など、将来にわたって必要となる負担も考慮に入れて慎重に計画しなければなりません。
気をつけなければいけないことは「借入できる金額≠返済できる金額」です。月々の返済額が家計に負担をかけすぎないように、収入や将来の変動要素（転職や家族の増減など）を考慮しましょう。また、住宅購入に伴う初期費用（登記費用や仲介手数料）や維持費（修繕や税金）も予算に含めることを忘れないでください。
返済を継続できる範囲で計画することが何より大切です。
2．住宅の条件
理想的な住宅の条件を具体的に決めておきましょう。必要な部屋の数や広さ、立地条件、駐車場の有無など、自分の生活スタイルに合わせて考えましょう。
条件を具体的に設定することで、自分に合った物件を見つけやすくなります。必要な部屋の数や間取り、広さ、収納スペースの充実度、駐車場の有無、庭やバルコニーの希望など、自分のライフスタイルや将来の計画に合った条件を明確にしましょう。
3．築年数と状態
中古住宅は建物の老朽化や劣化箇所をチェックし、修繕やリフォームの必要性を見極める必要があります。内部の設備や配管の老朽化、外部の劣化や傷み、防水性能、断熱性能など状態を詳しく確認する必要がありますが、個人で難しい場合は専門業者に建物の検査を依頼することも検討しましょう。
4．建物の構造と耐震性
中古住宅の構造や耐震性も重要なポイントです。木造なのか鉄骨なのか、基礎や柱の強度、地震に対する耐震性能などを確認しましょう。特に地震が多い地域に住む場合は、耐震性が高い建物を選ぶことが重要です。
5．周辺環境と利便性
住宅の周辺環境も重要な要素です。近隣の施設や公共交通機関のアクセス、商業施設や学校の有無などを確認し、生活の利便性を考慮しましょう。
住宅の周辺環境も生活の利便性に影響します。近隣には学校や医療機関、公園やレジャースポットなど、必要な施設が適切な距離にあるか確認しましょう。さらに公共交通機関のアクセスや道路状況も考慮し、通勤や外出の利便性をチェックしましょう。
6．建物や設備トラブルの有無
前の所有者からの建物や設備トラブルの有無を確認しましょう。法的な問題や建物の瑕疵（かし）がないか、不動産会社にも確認してトラブルを未然に防ぎましょう。建物の法的問題や隠れた瑕疵などがある場合、後に大きな問題となる可能性があります。
7．専門家のアドバイス
購入前の建物のチェックや価格交渉、将来のリフォーム計画に関することは、不動産の専門家や建築士に相談することをおすすめします。プロは市場動向や物件の評価方法に精通しており、役立つアドバイスを提供してくれます。
8．評価や査定の確認
購入したい物件が見つかったら、物件の評価や査定結果を確認しましょう。複数の不動産業者や鑑定士に査定を依頼し、相場価格を把握しておくことで、交渉がしやすくなります。
自身で市場の相場価格を調査することもできます。不動産ポータルサイトや不動産広告、地域の不動産取引情報などを参考にしましょう。売出価格が妥当なものかどうかを判断することができます。
9．長期的な計画
住宅購入は将来にわたる長期的なプロジェクトとなります。将来のライフスタイルや家族構成の変化を考慮し、購入する住宅が長く快適に暮らせるかを見極めましょう。子供が増える予定や、介護の必要がある場合など、自分の将来の見通しを持ちながら物件を選びましょう。
10．売却価値の考慮
購入した中古住宅は将来、なんらかの理由で手放す可能性もあります。将来的な需要や地域の発展性などを考慮し、価値を見極めることも重要です。需要が高まる見込みのある地域や、交通インフラの整備が進んでいる地域などを選ぶことで、売却時により高い価値を期待できるかもしれません。
まとめ
これらの注意事項とポイントを踏まえながら、中古戸建て住宅を検討していただくといいでしょう。専門家や周囲の人々からのアドバイスを積極的に受け入れ、納得のいく住まいを、そして自分にとって理想的な住まいを見つけることをお祈りします。
- カテゴリー：
最終更新日：2023年12月12日
公開日：2023年7月29日
【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS宅建士/CFP/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認不動産コンサルティングマスターの堤 延歳（つつみ のぶとし）です。
2022年春、山下智久さん主演で話題になったNHKドラマ『正直不動産』では、全10話の現場監修を担当させていただきました。今年の冬には『正直不動産スペシャル』（90分枠）も放送される予定です。
今回はドラマ『正直不動産』で取り上げられたテーマの中で、第6話の【建築条件付き土地】を解説したいと思います。撮影現場では不動産取引にかかわるシーンにおいていろいろと細かいところまでアドバイスをさせていただきましたが、「建築条件付き土地」の売買ではどのような点に注意をしなければならないのかを分かりやすく説明したいと思います。
ドラマ『正直不動産』第6話のあらすじ
第6話では、登坂社長から総額2億8,000万円の建築条件付き土地を売るように命じられた永瀬と桐山。しかし、桐山は資料を見るだけで売れるような代物ではないと断言。営業するだけ時間の無駄だと言い切ります。
調べたところ、売主の竹鶴工務店は下請け業者に安い金額で建築を丸投げしており、通常は3か月かかる工期を半分にするよう言い放つ悪徳会社でした。下請けである秋川工務店がそのままの金額で建築をすれば手抜き住宅になるのは明らか。そのとき永瀬が取った行動で物語はハッピーエンドとなります。
建築条件付き土地とは？
建築条件付き土地とは、文字どおり、「建築するための条件が付いた土地」であり、具体的には売主が買主に対して「売主指定の建築会社で」「一定の期間内に」「住宅を建築する」という条件を指定する土地のことを指します。
建築条件付き土地を購入するメリット
建築条件付き土地を購入するメリットとして大きく以下の3つがあります。
・一般的な土地より割安なケースがある
一般的な土地の場合は、土地の売買時に利益を出す必要があります。一方、建築条件付き土地の場合は、住宅建築で利益を出せるため、一般的な土地よりも割安になるケースがあります。
30棟や50棟といった場合は、総額が大きいため土地を相場より安く仕入れやすくなるからです。また建物を同じグループ会社で施工することにより、コストカットを図ることができることなどが挙げられます。
・間取りや内装をある程度自由に決められる
建売住宅のようにプランが決まっているわけではないので、間取りや設備やカラーセレクトは、決められた範囲内であれば、ある程度は自由に決めることができます。建築会社と参考プランが決まっているため、安価で使い勝手のいい家をスピーディに手に入れることもできます。ただし仕様が決まっているので注文住宅みたいな自由度はあまりなく、過度の期待は禁物です。
・家を建てる工程を確認できる
建売住宅の場合は、すでに建てられた家を購入するため、基礎や躯体工事、内装工事などの過程を見ることは一切できません。一方、建築条件付き土地は、間取りが決まらないと工事が着工しないので、基礎工事からスタートして建物が完成するまでの建築工程を、購入者自身の目で確認することができます。
建築条件付き土地のデメリット
建築条件付き土地を購入するとデメリットもあります。大きく以下の3つです。
・建築会社を選べない
建築条件付き土地は、売主指定の建築会社によって設計・施工がおこなわれるため、注文住宅のような自由度はあまりなく、特殊な間取りとか地下室を作りたいといった特殊な希望は応じてもらえないケースが多いといえます。「和室が欲しい」「収納を多く作りたい」「リビングを広くしたい」など一般的な要望は大丈夫なことが多いでしょう。
・時間的制約がある
建築条件付き土地の多くは、土地の購入から3か月以内に建築請負契約を結ぶという条件になっているため、3か月の間で間取りや設備、細かい仕様やカラーまで決めなければなりません。このため、スケジュールがかなりタイトになります。
土地契約後は、すぐに設計士と間取りや仕様の打ち合わせ・設備のショールーム見学などもする必要があるため、週末の予定は、ほとんど家のことでつぶれてしまうことも覚悟しなければならないかもしれません。
・期間内に建築請負契約を結ばないと白紙解約になる可能性もある
定められた期間内に請負契約を結ばなかった場合、土地購入そのものが白紙に戻される可能性があり、その場合は売買契約自体が無効になります。基本的には手付金や預り金は全額戻ってくるが、売買契約に解約条件が含まれている場合は、手付金や預り金が戻らないケースもあるので、契約書の内容はしっかり確認しましょう。
まとめ
建築条件付き土地は3か月という時間的制約の中で建築プランを決めないといけないため、家づくりに対するこだわりが強い人にはあまり向いていないといえるでしょう。
ただ立地が希望のエリアであり、建物工法や仕様などについても「標準的な仕様で十分」「無難でオーソドックスなタイプでOK」「選択肢が多すぎるとむしろ決められない」といったタイプの方であれば、希望に近い家が安価で建てられる魅力的な土地になる可能性が高いのかもしれません。
注意点としては、解約条件付きの売買契約もあるので契約内容はしっかり確認すること、建築会社を自分で選択することができない以上、設計や建築を依頼する会社が信用するに足る会社かどうか、施工実績はどれくらいあるのか、トラブルが多いような会社でないかどうかなど、事前に確認することが大事です。
YouTubeにも不動産購入で押さえておきたいポイントとして【建築条件付き土地】の解説動画をUPしておりますので、ご興味がある方はぜひこちらの動画もご視聴してみて下さい！
- カテゴリー：
公開日：2023年7月29日
As the COVID-19 pandemic gradually recedes, Japan is experiencing a resurgence in the number of foreign travelers visiting the country. This revival in international tourism is expected to have a significant impact on the demand for Japanese real estate by foreign investors. As a real estate agent catering to the needs of foreign clients, it is crucial to analyze and anticipate the future trends in this market segment to better serve potential buyers. We would like to share a comprehensive outlook on the projected demand for Japanese real estate by foreign investors in the post-pandemic era.
With the easing of travel restrictions and improved confidence in international travel, Japan is likely to witness a surge in foreign visitors. The demand for short-term rental properties, such as vacation homes and serviced apartments, is expected to rise in popular tourist destinations like Tokyo, Kyoto, Osaka, and Hokkaido. Foreign investors may see these regions as lucrative opportunities to invest in properties that can cater to both the domestic and international tourism markets.
The pandemic has accelerated the adoption of remote work and flexible work arrangements globally. As companies embrace remote work policies, some foreign investors may consider purchasing properties in Japan for personal use, as a second home, or as an investment opportunity. Properties in regional cities or rural areas with attractive amenities and a slower pace of life may appeal to those seeking an escape from the bustling city life or as a serene remote working location.
Compared to other major international cities, certain areas in Japan offer relatively affordable real estate options, making it an attractive investment proposition for foreign buyers. Japanese property prices have shown stability and resilience over the years, and with the country’s improving economic outlook, investors may see potential for capital appreciation over the long term.
Recognizing the importance of foreign investment in the real estate sector, the Japanese government may introduce or enhance policies to attract foreign buyers. Streamlined processes for property ownership, eased visa regulations, and tax incentives could further encourage foreign investment, making Japan an appealing destination for international real estate investors.
Japan’s aging population and declining birth rates have been significant factors affecting the real estate market. However, an influx of foreign buyers could mitigate some of these challenges by contributing to a more diverse and dynamic property market. For instance, foreign investors might show interest in properties suitable for co-living or co-working spaces, catering to the needs of younger professionals or students.
An increasing number of foreign investors prioritize sustainability and eco-friendliness when considering real estate investments. Demand for environmentally conscious properties, such as energy-efficient buildings and those with green certifications, is expected to rise among foreign buyers. Japanese developers and agents can capitalize on this trend by promoting eco-friendly properties to appeal to this growing segment.
While the demand for Japanese real estate by foreign investors is poised to grow, there are challenges to address. Language barriers, cultural differences, and varying legal and tax systems can be obstacles for foreign buyers. As a real estate agent, offering multilingual support and guidance through these complexities will be crucial in building trust and facilitating smooth transactions.
The post-pandemic era presents an optimistic outlook for the Japanese real estate market, with the resurgence of foreign tourists contributing to the demand for properties by foreign investors. As an agent, understanding these future trends and anticipating the evolving needs of foreign buyers will be vital in successfully navigating and capitalizing on this growing market segment. By offering personalized services and catering to the preferences of international investors, we believe that our company, REDS can flourish in the years to come.
- カテゴリー：
公開日：2023年7月29日
REDSエージェント、宅建士の菊池です。「土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域」という言葉をご存じでしょうか。
東京都・千葉県・埼玉県では指定されているエリアがかなり限られるのであまり馴染みはないかもしれませんが、弊社REDSの営業エリアでもある横浜市周辺エリアでよくこの単語が出てくるため、この地域にある物件を買う際の注意点について解説します。
崖の近くで建物を建築する際の注意点5つ
まず、土砂災害警戒区域の指定・未指定にかかわらず、崖の近くの土地で建物を建築する際には、以下のような点に注意しましょう。
地盤調査
崖の近くの土地は地盤の安定性が重要です。建築前に地盤調査を行い、地盤の状態や地質を評価しましょう。地盤が不安定である場合は、適切な対策を講じる必要があります。
土砂災害のリスク評価
崖の近くでは土砂災害の発生リスクが高まることがあります。地域の土砂災害警戒区域や過去の災害情報を確認し、土砂災害のリスクを評価しましょう。特に注意が必要なのが「土砂災害『特別』警戒区域」の指定です（後述します）。避難施設などについては、行政が発行するハザードマップを事前に入手しておきましょう。
法規制と建築基準
崖の近くの土地では、地形や地勢に関連する法規制が存在する場合があります。建築基準法や地方自治体の条例を確認し、建築に関する規制や制限を遵守しましょう。必要な許認可手続きを適切に行うことも重要です。
保険の確認
崖の近くの土地で建築する場合、地滑りや崩壊などのリスクが高まるため、適切な保険を検討しましょう。土砂災害が起こる原因はさまざまで、その原因によって適用される保険が異なりますので、保険契約の際は注意が必要です。
建築設計と構造
崖の近くの土地では、地形に合わせた建築設計と強固な構造が必要です。建築物の安定性や耐震性を確保するため、建築士や構造設計士の専門知識を活用し、適切な設計と構造を実現します。崖の近くの土地に合わせて建築することが得意な建築家に依頼することで、その土地でしか得られない特徴のある建築物となることもあります（崖地に合わせて陽当たり・眺望などを調節することなど）。
「土砂災害『特別』警戒区域」とは
上記のように確認することが多くあるのが崖地の特徴です。その中で特に注意が必要なのが、「土砂災害『特別』警戒区域」と呼ばれる指定エリアです。どのような特徴があるでしょうか。
東京都建設局の定義では、以下のとおりです。
【土砂災害特別警戒区域（通称：レッドゾーン）】
土砂災害が発生した場合に、建築物の損壊が生じ住民等の生命又は身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる区域
（土石等の移動等により建築物に作用する力の大きさが、通常の建築物が土石等の移動に対して住民の生命または身体に著しい危害を生ずるおそれのある損壊を生ずることなく耐えることのできる力の大きさを上回る区域）
そして、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されると、土砂災害防止法にもとづき
・特定の開発行為に対する許可制
・建築物の構造規制
などが行われます。
土砂災害特別警戒区域の不動産を買う際の注意点
土砂災害特別警戒区域の不動産を購入する際の注意点としては以下のとおりです。
・注意点1：建築にかなりの制限あり
土砂災害特別警戒区域内では、建築物の建築にかなりの制限がかかります。制限内容は行政によって異なります。例として、外壁は鉄筋コンクリート造の擁壁が必要になることなどがあります。この対処措置により建築費が上昇することもあります。
・注意点2：売買契約前にプランを
売買契約をする前に、建築プランを入れることをお勧めします。土地に対して、指定エリアがどの程度か、建物がどの程度影響を受けるのか、契約前にはっきりさせておかないと、契約後に希望の建物が建たないなんてこともありえます。
役所の土木課などで、土砂災害特別警戒区域のエリアがどこからどこまでか、確認することができます。座標入りの指定エリアの図面をもらえるところもあります。
まとめ
上記はもちろん、不動産仲介会社の調査義務の範囲内ですので、崖の近くの物件においては、不動産仲介会社の調査スキルが重要になります。多くの資料を手元に用意し、現地もよく確認のうえ、慎重に検討することが大事です。
REDSのエージェントは皆、調査スキルが一定以上のエージェントですので、土砂災害警戒特別区域に関するご質問もお気軽にお申し付けください。
お問い合わせをお待ちしております。
- カテゴリー：
公開日：2023年7月28日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で、必ず不動産の「仲介手数料が無料」または「仲介手数料が割引」になることが注目されております、不動産流通システム【REDS】エージェント、【宅建士・宅建マイスター】の堀 茂勝（ほり しげかつ）でございます。
ご無沙汰してしまいました。
今回は、これからご結婚されるご夫婦や、新婚ほやほやのご夫婦、そしてその親御さん世代の皆様にもお伝えしたい、不動産営業の現場でたまに見かける「新居のご購入、失敗あるある」のお話です。
最近、ご自宅購入のご案内でお会いするお客様のご年齢が、平成一ケタ生まれでいらっしゃることも多くなりました。わたくしの娘も平成6年生まれですので、ほぼ親御さんと同世代。ですから、お子様連れでいらっしゃったりすると、発する言葉からしぐさまで、なにもかも可愛くて可愛くて、わたくしまでもたまらなく幸せな気分にさせていただき、まるでお孫さんを見るように目じりが下がってしまいます。
少し脱線してしまいました。
そんな若いご夫婦が、はじめてのオウチ選びをするにあたりましては、当初はいろいろと、高い理想ばかりを追いかけて、探し始めるものです。
たとえば新築戸建を選ぶお客様の場合、いろいろな要求が出てきます。
・ぜったい南道路！陽当たり良好
・土地は100㎡以上欲しい
・3階建てより2階建て！
・１階リビングなら、子供の出入りが確認できる「リビングイン階段」
・天井が高い「勾配天井」の2階リビングもいいなぁ
・休日に家族で丸テーブルで朝食ができる広々バルコニー！
・お庭にはウッドデッキ
・駅から平坦
・最寄り駅から徒歩9分以内
・閑静な住宅地
・コンビニやスーパーは歩いていける距離
・幼稚園、小学校、中学校はあまり遠くない距離
・繁華街は、便利さと治安のバランスを考えて、近すぎず、遠すぎず
・できればキャンピングカーが止められる広さの駐車場
どのご家族も、夢をふくらませて、さまざまなご希望が出てくるものです。このように、建物に求める要求、生活環境に求める要求以外にプラスして、最近の異常気象を反映して、「災害が起きにくい立地」も重要ポイントになっています。
今度は「マイナスな状況」をイメージして、いかに大切な家族を守るかを考えてのポイントになります。
・大雨が続いたときに、川が氾濫しない？
・短時間のゲリラ豪雨で、急に冠水したりしない？
・地震で揺れやすくない？
・液状化して建物が傾いたりしない？
・記憶に新しい武蔵小杉のタワーマンションのように下水が逆流したりしない？
・土砂崩れや土石流の被害にあわない？
・古い家屋が密集していて大規模火災に巻き込まれるようなエリアではない？
・急な坂が多くて、雨で滑りやすくない？
・雪の日に行き来が困難になるような場所ではない？
わたくしの不動産営業の経験の間にも、いろいろな災害がありました。
東日本大震災のあと、停電が続いていた時には、それまで人気であった「オール電化住宅」に住むお客様たちが、かなり苦労したということもありましたし、「都市ガス」物件が人気な中で「プロパンガス」物件が災害には強かった…ということもありました。
また多摩川の上流域が集中豪雨にあって、川崎の高津エリアや世田谷の二子玉川のエリアにある多摩川が氾濫したときには、実際に水没した賃貸住宅に住んでいたお客様たちが、住み替えのためにオウチ選びをされるのを、お手伝いもしてまいりました。
このように、どのお客様も、いろいろな条件を考えながら、オウチ選びをつづけていきます。
しかし、すぐに気づくのです。
「すべての条件がかなう物件など、ありはしない」
「せめて必須条件と思う条件でさえ、かなっている物件は高くて手が出ない」
実際に物件を見ていく中で「何を優先し、絶対に叶え、何をあきらめて、目をつぶるか」が重要であると。
・ある方は都内でさがして「2階建て」をあきらめ
・ある方はハザードマップを気にして「南武線沿いの平坦エリア」をあきらめ
・ある方は陽当たり眺望を優先して「山坂の傾斜のある通勤通学」であきらめ
……このように、オウチえらびについて、現実的な考え方が徐々に身についてきます。
さて、ここまで「オウチ選び」を経験してきた若いご夫婦が、陥る失敗があります。それは、特に心の優しい「親思い」の方に圧倒的に多いのです。それは、それまで家を買うことについて親には具体的に話してなかった場合、物件が決まって契約直前になってから、ポロっと親に言ってしまうことです。
この場合、8割がた、その物件購入は頓挫します。
「えっ！あんた、家を買うって！そんな急に！」
「急じゃないよ。探しているっていったじゃない！」
「そうだった？ で、どこにあるの！」
「ここなんだけどさぁ……」
「なに、すぐに近くに川があるじゃない。危ないわよ！」
「でも、平坦で子供も通学楽だし」
「なにこの家、旗竿敷地で、陽当たりが良くないんじゃない？」
「そんなこといったって、整形地の物件は高いのよ！」
「わたしたちが遊びに行くときにも、ここじゃあ時間がかかって、駅からも時間がかかるじゃない。わたしは嫌だわ」
「別にお母さんが住むわけじゃないでしょ！ わたしたちはさんざん理想と現実を見てきて、探して、自分たちの分相応な物件を見つけたの！」
「そうね。別に援助するわけじゃないしね」
「そんなにいうのなら、お母さんがいい家見つけてきてよ！」
……なんてやりとり、どのご家庭でも起こってしまいがちなのです。
若い夫婦の「事前に親に了解をもらいたいという、親思いの気持ち」が災いして、判断するための経験値を育てていない親に直前に話してしまい、親は「家選びに失敗してもらいたくないという子供思いの気持ち」から、心配の挙句に、選んだ物件のマイナスポイントばかり重箱の隅をつつくように指摘してしまうのです。いずれも本来は「やさしさ」や「相手思い」の気持ちが災いして起こることなのです。
さて、これを防ぐ方法です。
「親に話すなら、家選びの最初から巻き込んで！」
最初から一緒に家選びをやって巻き込んでいると、親御さんも理想と現実を一緒に身に付けていき、子供がきちんと選択眼を持って生きていることを理解すると、そのうち「もう、住むのはあんたたちだから、あんたたちで好きにしなさいよ」というタイミングがきます。そうなったあとは悲劇は生まれにくくなります。
自分たちで家選びをして決めてしまったのなら、親に言わずに契約するのが親孝行なんです。もう「親に言わずに勝手に契約する」勇気を持ちましょう。
家を買うことを直前に言われた親は、マイナスポイントを指摘するという「親の使命」「親の責任」を急に感じて、言わなくてよいことを言ってしまうことになります。すでに買ってしまった後に伝えられたら、そんな余計な仕事をさせることなく、「決めてしまったのなら、いまさらしょうがないわね」としか言いようがありません。
このようなアドバイス、若いご夫婦には何度もお教えしているのですが、それでも優しい方ほど同じ失敗をしているのを見かけます。
「優しさって、罪ね」。こんなドラマのセリフがありますが、その優しさが災いして、散々苦労して選んだ「オウチ選び」が破綻して、親子喧嘩や夫婦喧嘩に至らぬように、くれぐれもご注意を。これも「宅建マイスター」としての、リスク回避のお話でした。
【REDS】宅建マイスター：堀
- カテゴリー：
公開日：2023年7月28日
REDSエージェント、宅建士の佐藤です。
不動産を購入されるお客様は、購入契約をされる前に、不動産業者（仲介業者または売主の不動産業者）の宅建士から、購入する不動産について書面を示して「重要事項説明」を受ける決まりになっています。
お客様にとっては初めてのご経験となることがほとんどだと思いますので、重要事項説明におけるポイントをいくつかご説明したいと思います。今回は、土地や戸建ての重要事項説明書に書かれている、売買対象不動産でいちばん最初の説明事項の「不動産の表示」の「土地」欄についての解説です。
一般的な重要事項説明書では、土地についての表示は下のような欄になっています。
A．不動産の表示
1．土地
| 所在 | 持分 | ||||
| 1 | ○○市○○町○丁目 | ○番1 | 宅地 | 100.00㎡ | |
| 2 | ○○市○○町○丁目 | ○番2 | 宅地 | 10.00㎡ | 1/5 |
| 合計2筆 | 110.00㎡ | ||||
これを見れば、合計110.00㎡が購入する土地の広さであると認識されるかもしれません。
でも、ちょっと待ってください。不動産業者から受け取った「販売図面（不動産の紹介図面）」に、「私道負担持分あり」、「セットバック含む」と書いてありましたよね。また営業担当者からそう説明を受けた方もいらっしゃるかと思います。
上記の記載ですと、家の建てられる土地の広さが、110.00㎡という説明に見えなくもありませんよね。でもよく見ると欄の右端に1/5と入っていますね。
重要事項説明書では、私道がある場合、セットバックがある場合、また利用を制限される部分がある場合は、その記載をしますので、確認してください。
重要事項説明書を後で見直したときに、お客様から「よくわからない」という感想が出るのでは、不動産業者としては片手落ちですね。「測量図を渡して口頭で説明した」ではなくて、重要事項説明書を見ればわかるようになっていなければなりません。
そのため、良心的な不動産業者は下の枠に私道面積やセットバック面積などを記載します。例えば次のように。ご購入を検討される際には、利用を制限される部分があるのか、実際に建物の敷地として利用できる広さはどれくらいなのかをよくご確認ください。
A．不動産の表示
1．土地
| 所在 | 持分 | ||||
| 1 | ○○市○○町○丁目 | ○番○ | 宅地 | 100.00㎡ | |
| 2 | ○○市○○町○丁目 | ○番○ | 宅地 | 10.00㎡ | 1/5 |
| 合計2筆 | 110.00㎡ | ||||
|
◆上記土地の合計面積は、100.00㎡＋10㎡（持分１/５）となります。 ◆上記1の土地のうち、約●㎡は建築基準法第42条第2項による道路後退部分（セットバック部分）です。別添令和○年○月○日土地家屋調査士△△作成の地積測量図をご参照ください。 ◆上記2の土地は私道部分です。 |
|||||
これで、建物が建っている、または建物が建てられる敷地の広さが、測量図を併せて確認することで分かりますよね。
この注書きには、色々なケースがあります。土地を眺めただけではわからないことが実はたくさんあって、不動産業者はそれを資料とともに重要事項説明書に記載します。
●位置指定道路の指定幅員未満のため、復元する部分がある場合の記載例：上記1の土地のうちには、建築基準法第42条第1項第5号道路の復元部分です。別添令和○年○月○日土地家屋調査士△△作成の地積測量図をご参照ください。
●隣接地などとの共同利用部分がある場合：上記1の土地には、隣接地（地番○番○）との協定部分が含まれます。位置と面積については別添協定書（見本）添付の●●図をご参照ください。
●分譲地で共有のゴミ置き場がある場合：上記2の土地はゴミ置き場部分です。
●区画整理事業施行地区内の「仮換地」の場合：本物件は土地区画整理事業施行地区内の仮換地です。上記登記記録上の土地の表示は従前地の表示であり、仮換地の表示は次のとおりです（別添仮換地証明書参照）。なお、仮換地面積は換地処分後増減することがあります。また、換地処分があるまでの間の権利の種類は、従前地は所有権、仮換地は使用収益権となります。
仮換地街区：〇〇土地区画整理事業〇〇街区
仮換地面積：〇〇〇㎡
このように事例を挙げていくと、複雑なことがいろいろあるのだな、と思われるかも知れませんが、不動産のご購入をご検討される際には、不動産の営業マンから具体的な資料とともに、正確な説明を受けたうえで、購入をご決断されることと思います。売買契約締結に臨まれる前に、重要事項説明書で何度も確認してくださいね。
私道（現に負担している部分、また建築にあたってセットバックする部分）に関しては、「敷地と道路との関係」という項目である「私道負担等に関する事項」という項目でも説明がなされます。
これらの項目に関しては、別の機会に説明したいと思います。
- カテゴリー：
公開日：2023年7月27日
REDSエージェント、宅建士の有馬です。弊社REDSは不動産売買専門の仲介会社です。このため、賃貸物件は扱っていないのですが、お客様の中には賃貸物件から分譲マンションや戸建ての購入を検討される方がいらっしゃいます。そんなお客様に向けて、住み替え元の賃貸物件の原状回復について解説します。
原状回復とは
原状回復とは、ある事実がなかったとしたら本来存在したであろう状態に戻すことをいいます。
例えば、契約が解除された場合には、一般に契約締結以前の状態に戻さなければならないとされます（原状回復義務を負う）。また、損害賠償の方法として、金銭で補償するのではなく、損害が発生する以前の状態に戻す方法（原状回復による賠償）が認められる場合があります。
賃貸の部屋を借りる際に支払う敷金や保証金、本来はキレイに住んでいれば退去時に戻ってくるのですが、部屋の状態によっては一部は戻ってこないこともあり、トラブルになることもあります。
原状回復義務とは？ 入居者はどこまで負担しなければならないの？
賃貸物件の入居者には「善管注意義務」という義務が民法で定められています。入居者は賃貸物件の部屋を管理する立場にあるため、常識の範囲内で注意をしながら賃貸物件を管理しなければいけないとされています。
この善管注意義務が、原状回復の費用負担にもかかわってくる場合があります。たとえば、キッチンの掃除を疎かにして発生した油汚れ、エアコンの水漏れに気づいていながら大家さんに報告せず、壁にカビが発生した場合などは「善管注意義務違反」となり、修繕費用の負担が発生することとなります。
このルールに則ると、日差しで色あせたフローリングの張り替えは大家の負担になりますが、不注意で窓を開けたまま外出してしまい、その間に降った雨で床が変色した場合は入居者の負担になります。壁にポスターやカレンダーなどを貼った際に、画びょうやピンの跡ができた場合や、日照によってポスターの貼ってあった部分とほかとのクロスの色が変わったため、クロスを張り替える場合は大家の負担になります。一方、クギやネジを使って壁に棚を設置したため穴ができた場合は、入居者の負担になります。
「原状回復」と「現状回復」と「原状復帰」
入居者が負担するべき原状回復費用が敷金より多ければ差額を請求され、反対に少なければ残金が返金されます。「原状回復」に代わって「現状回復」という言葉が使われている場合があります。読み方は同じですが、まったく別の意味になるので注意しましょう。
原状とは、元来の状態という意味です。一方、現状とは「今現在の状態」という意味なので、「現状回復」＝「今の状態に回復する」ということになります。本来の「元の状態に戻す」という意味とはまったく異なってしまうので、現状回復は誤った言葉です。
原状回復と似た言葉に「原状復帰」というワードもあります。元来の状態に復帰させるという意味の原状復帰は、基本的に原状回復と同じ意味です。しかし細かく見ると、元来の状態に戻す行為自体のことを原状復帰と呼び、こちらは主に建設業界の中で使われることが多い言葉です。
原状回復をめぐって起こりがちなトラブル
不注意や過失でできた傷や汚れは入居者が支払わなければいけない。原状回復の費用相場は、部屋の広さや修繕を行う業者、住んだ年数や修復内容によって違ってきますが、家賃の3ヶ月分程度が一般的だといわれています。
賃貸物件を出ていく際は、原状回復が理由で大家さんと入居者の間にトラブルが起こるケースがあります。よくあるトラブル事例を紹介します。
・下地にまでダメージが及んでいないほどの小さい壁の穴でも、壁紙の交換費用を要求された
・5年住んでいた賃貸物件の退去時に高額なハウスクリーニング費用を求められた
・原状回復不要なはずなのに、敷金が返却されない
このほかにも「この汚れは入居前からあった」「ただの日焼けだから経年劣化である」など、入居者の言い分が大家さんに理解されず、入居者の不注意による傷や汚れとしてカウントされることもあります。
通常使用なら経年劣化はOK
借家契約では、退去時の原状回復義務を特約にしていることが多いですが、「本来存在したであろう状態」にまで戻せばよく、借りた当時の状態にする必要はないとされています。つまり、契約に定められた使用方法に従って通常の使用をしていれば、経年劣化があってもそのまま返還すればよいことになります。
国土交通省が公表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、賃借人が負担すべき原状回復費用は「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」の範囲に限るとしています。
また、東京都の「（賃貸住宅紛争防止条例、東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例、いわゆる東京ルール）」（2004年10月施行）では、重要事項説明の際に、借主に対して退去時の通常損耗などの復旧は貸主が行なうことが基本であること、入居期間中の必要な修繕は貸主が行なうことが基本であること、契約で借主の負担としている具体的な事項などを書面で説明しなければならないとしています。
この東京ルールは非常に分かりやすくまとめられていて、若者の間でもSNSなどで認知が広がっています。ぜひご覧ください。
- カテゴリー：
公開日：2023年7月27日
こんにちは。REDSリフォーム、宅建士の水谷です。今回は、私が資格試験取得に向けて勉強している「インテリアコーディネーター」について、紹介したいと思います。
インテリアコーディネーターとは
インテリアコーディネーターとは、お客様の要望やライフスタイルに合わせて、住宅や店舗、オフィスなどの空間における内装（インテリア）の計画や提案を行う専門家のことです。仕事内容は、依頼主の要望を踏まえて、壁紙や家具、照明、小物などを組み合わせて快適な空間を提案し、発注・納品することが中心です。
インテリアコーディネーターの仕事は、以下のような流れで行われます。
●顧客の要望をヒアリングする
↓
●要望に沿ったインテリアを提案する
↓
●契約をして商品を発注する
↓
●インテリア工事完了で契約完了する
インテリアコーディネーターになるには
インテリアコーディネーターになるためには、インテリアコーディネーター資格試験に合格することが必要です。
資格試験は年に1回、一次試験と二次試験の2段階で行われます。一次試験はインテリアに関する知識を問うもので、9項目からなるCBT（Computer Based Testing）方式の試験です。二次試験は、インテリアデザインの実技を問うもので、平面図やパース図などの作図能力や発想力が求められます。
私は今年の9月から10月にかけて行われる一次試験を受ける予定です。そのため、現在は一次試験の対策に力を入れています。具体的には、以下のような方法で勉強しています。
●日建学院のインテリアコーディネーター資格試験WEB講座を受講
●過去問題集や模擬試験を解く
●インテリア雑誌や書籍を読んで最新のトレンドや事例を知る
●実際にインテリアショップや美術館、展示場などを訪れて感性を磨く
デザイナーズチェアを見学に美術館に
特に家具について勉強する中で、デザイナーズチェアを実際に見てみたいと思い、先日、千葉県佐倉市立美術館へ行き、名作の椅子を体感してきました。
▲オランダのデザイナーで建築家のヘリット・トーマス・リートフェルトが手掛けた『レッド・アンド・ブルー』や『ジグザグチェア』
▲デンマークの有名な建築家でありデザイナーでもあるアルネ・ヤコブセンの『エッグ・チェア』
▲スイスで生まれフランスで活躍した建築家ル・コルビジェの『LC2』『スリングチェア』
▲イタリア出身のデザイナー・彫刻家ハリー・ベルトイヤーの『ダイヤモンドチェア』
どれも実際に見てデザインのすばらしさに感動しました。
特に座りやすかったのはアルネ・ヤコブセンの『エッグ・チェア』。エッグ・チェアは、1958年にデザインした椅子で、卵のような形をしたシェルに座面と背もたれが一体化した特徴的なフォルムを持ち、回転式のスターベースに支えられています。ヤコブセンが設計したコペンハーゲンのラディソン・ブルー・ロイヤル・ホテルのロビー用に作られたもので、その後、世界中で人気を博しました。
少し話がそれてしまいましたが、これらの勉強方法は、私自身がインテリアに興味があることもあり、楽しく学べると感じています。特に、実際に空間を見たり触ったりすることで、インテリアの素材や色彩などの理解が深まります。
1次試験はPCで受験
2023年度より、インテリアコーディネーター資格試験の一次試験を、「CBT（Computer Based Testing）方式」での実施に移行することになっています（CBT方式とは、パソコンを使って試験を受ける方法です）。
CBT方式の試験に慣れるために、パソコンで問題を解く練習も欠かせません。アプリなども活用しています。CBT方式の一次試験は、9月中旬から10月中旬の約1か月間、その期間中に1回受験が可能となります。
CBT方式への移行に伴い、一次試験の試験時間を従来の160分から120分に短縮し、時間短縮に合わせて出題数も従来の50問から36問に削減となりました。問題が削減になったことでより1問の重みが増したので、さらに気を引きしめて試験に臨まなくてはと思います。
一次試験の内容は、インテリアに関する知識を問うもので、以下の9項目から構成されています。
・インテリアコーディネーターの誕生とその背景
・インテリアコーディネーターの仕事
・インテリア歴史
・インテリアコーディネーションの計画
・インテリアエレメント・関連エレメント
・インテリアの構造・構法と仕上げ
・環境と設備
・インテリアコーディネーションの表現
・インテリア関連の法規、規格、制度
まとめ
以上が、私がインテリアコーディネーター資格試験取得に向けて勉強している内容についての紹介でした。もし同じような目標を持っている方がいらっしゃったら、ぜひ一緒に頑張りましょう！
インテリアコーディネーター資格試験は難しいと言われていますが、インテリアに関する知識や技術を身につけることで、自分の可能性を広げることができます。私は、インテリアコーディネーターとして仕事ができることを目標に、これからも勉強を続けていきます。
- カテゴリー：