REDSエージェント、宅建士の由里です。共働きが当たり前になった現在、住宅ローンを組む際に2人が債務者になる夫婦が増えてきました。ペアローンと収入合算がありますが、その内容とメリット・デメリットについて解説します。

ペアローンとは

ペアローンとは、夫婦がそれぞれ自分の持分の住宅ローンを別々に組む方法です。お互いが連帯保証人となり、同一金融機関に申し込みます。夫婦それぞれが自身の借入可能額まで住宅ローンを組むことができるため、単独でローンを組むよりも、購入する物件の選択肢が広がります。

最近は「パワーカップル」と呼ばれる高年収の夫婦がペアローンを組んでタワーマンションを購入するケースが増えていますね。所有権は夫婦共有名義となり、別々に住宅ローンを組むため、それぞれが負担する債務割合に応じて、2人とも住宅ローン控除を受けられます。

ただ、夫婦の一方に収入がなくなっても支払い額は変わらないため、特に妻が出産や育児で現在の収入が大きく落ち込んだ場合、それまで同様の返済は難しくなることも考慮しなければなりません。

夫婦の一方が死亡したり障害を負ったりした場合、団体信用生命保険から残債に充当されるのは死亡した方のローン分だけとなります。団体信用生命保険は、債務者に万が一のことがあった場合に、住宅ローンの残債が保険によって弁済される制度ですが、ペアローンでは、夫婦それぞれが債務者となり住宅ローンを組むため、弁済されるのは死亡した方の住宅ローン分だけです。一方の住宅ローンはそのまま残ります。

ペアローンは多くの銀行で取り扱われており、「夫は30年返済の固定金利型、妻は20年返済の変動型」というようにライフプランに合わせた返済プランを立てたい夫婦や、共有名義で住宅を手に入れたい方に向いています。

収入合算とは

マイホーム購入の際、購入を希望している物件に対して、住宅ローンの借入金額が少ない場合に、夫婦や親子などで収入を合算し、住宅ローンを組む方法があります。収入を合算し、世帯収入を増やすことで、ひとりで住宅ローンを組むよりも借入額を増やせます。

合算できるのは多くの銀行で同居する配偶者または親子に限られており、合算できる金額も「本人の収入の50％まで」「合算者の収入の50％まで」「合算者の収入全部」など金融機関によってまちまちです。

収入合算は多くの金融機関で扱われており、配偶者の年収が100万円程度でも収入合算できる手軽さが魅力ですが、上記のように各金融機関で合算額に制限が設けられています。妻の収入を合算して、夫1人で借り入れた場合、妻の収入をいくら充当しても持ち分は夫が100%となるため、持ち分を持てない妻が不満を持つというケースもよくあります。仕組みをよく理解したうえで、検討しましょう。

収入合算には「連帯債務型」と「連帯保証型」の2つのタイプが存在します。

収入合算・連帯保証型

収入合算・連帯保証型とは、主債務者と合算者（配偶者や親）が連帯保証人の関係となり、主債務者が返済できないときに、連帯保証人が返済の責任を負います。

団体信用生命保険に加入できるのは主債務者だけです。主債務者に万一のことがあった場合、住宅ローンの残債は保険金で全額完済可能ですが、連帯保証人である配偶者の死亡時には住宅ローン返済はそのまま残ります。

もともと主債務者ひとりでは借り入れが難しい住宅ローンを夫婦2人分の年収を合算することで借りるわけですから、連帯保証人である配偶者の死亡後も夫婦2人分の収入を前提とした返済額を返し続けることは通常、大変難しくなることに注意しましょう。

返済が滞れば、競売にかけられるなどして家を失い、住宅ローンも残ります。住宅ローンを借りる際には、連帯保証人である配偶者に、生命保険をかけることも有効となります。物件の所有権は主契約者のみとなり、住宅ローン控除を利用できるのも主契約者のみです。

収入合算・連帯債務型

一方、連帯債務型とは、主債務者と合算者は連帯債務者の関係となります。主債務者が返済できないときに、夫婦が同等の返済責任を負います。ローンの契約は1本で、団体信用生命保険も基本的には主債務者のみが対象になりますが、夫婦の共有名義になるため、住宅ローン控除を夫婦の両方ともが利用できます。

団体信用生命保険に関しては、住宅金融支援機構のフラット35にデュエットというプランを利用する場合や、一部の金融機関で夫婦連生団体信用生命保険に加入する場合には、夫婦2人とも団信の対象にできるので、いずれか一方が亡くなった場合でも2人分のローン残債務を完済できます。ただし、取り扱う金融機関は限られているため、事前に金融機関への確認が必要となります。

ペアローンや収入合算で気をつけたいこと

ペアローンや収入合算で住宅ローンを組む場合、病気やケガで収入が減ったり途絶えたりなど不測の事態に備えておきましょう。団体信用生命保険は死亡と高度障害のときに住宅ローン残債が免除となる仕組みのため、病気やケガによる収入減には対応していません。

所定の病気になったときに一定期間の住宅ローン返済の肩代わりや残債務を返済する「疾病保障付き団信」や、がんと診断されたときに住宅ローン残債務の全額や半額を保険金で返済するしくみの「がん団信」を利用するのも一策です。

また､親の介護や子育て、健康などの理由でいつか仕事をやめるかもしれないと感じる人は、ペアローンや収入合算で住宅ローンを組むのは避けたほうが無難です。たくさん借りられるからと夫婦2人で住宅ローンを組むのではなく、単独での借り入れでも手が届くような、身の丈に合った物件選びを心掛けたいところです。

ご参考になりましたら幸いです。物件のご紹介から、住宅ローンのご提案まで、仲介手数料無料または割引の不動産流通システムまで、是非お任せください。

REDSエージェント、宅建士の由里です。

一戸建ての場合、階段の種類において、それぞれ、メリットとデメリットがあります。注文住宅の場合は、階段の種類と位置を先に決めると、間取りプランのイメージがわきやすくなります。建売新築や中古戸建てをご検討の場合にもご参考になると思いますので、ご一読いただければ幸いです。

それでは、階段の種類とメリット、デメリットをそれぞれ解説していきます。

直階段

直階段とは、途中で折れ曲がることなく、真っ直ぐに昇り降りするタイプの階段です。住宅では高さ4メートル以下ごとに踊り場を設けます。

メリット

直階段は一直線で途中に踊り場がないため、シンプルな形状で設置面積を抑えることが可能です。設置費用を安くできるというのもメリットです。

デメリット

直階段は省スペースで上下階を結ぶがゆえに傾斜が急になりがちです。踊り場がない分、転倒した際にいちばん下まで転げ落ちる事故が起きやすいことから“鉄砲階段”とも呼ばれることもあります。つかまりやすい手すりを設置したり、勾配をきつくしすぎないようにしたりなどの工夫がいります。

かね折れ階段

かね折れ階段とは、途中の踊り場で90度向きを変える階段のことです。床面積が狭い場合に有効。吹き抜けに設置すると空間演出効果が高まります。

メリット

かね折れ階段は、踊り場が設置されているため、万が一バランスを崩して足を踏み外した時にも途中で止まるため、直階段のように一気に階段の一番下まで落下してしまうリスクを小さくできるという点がメリットとして挙げられます。

また、吹き抜けを設置した部分にかね折れ階段を設置した場合には、階段を上っている間に90度向きが変わるため視界の変化を楽しめる点もメリットのひとつとなっています。そのほか、壁に沿った形で設置されていることから、階段下にできるスペースを収納やワークスペースなどに活用しやすいことなどがあります。

デメリット

かね折れ階段の場合には、90度向きを変えるために踊り場や斜めの形の階段を設けており、階段の途中で面積が異なる段ができることになります。この部分が踏み外しの原因になる可能性があることから、注意しながら階段の上り下りをする必要があります。

回り階段

回り階段とは、90度あるいは180度向きを変える際に、30度または45度に分割した三角形の段板(踏み板)を設けた階段です。

メリット

回り階段のいちばんのメリットは、踊り場を作れる点です。万が一足を滑らせてしまっても、階段の途中で止まることができるため安全です。また、間取りの組み立てやすさ、という点でも回り階段は四角い一坪サイズのものが一般的なため使い勝手がいいと言えます。

デメリット

回り階段のデメリットは二階への家具・家電の搬入が難しくなることです。途中で急カーブがあるため大きな荷物が通らないのです。二階リビングで冷蔵庫やソファなどを搬入しないといけない場合は注意が必要です。

折り返し階段

折り返し階段とは、途中の踊り場で180度向きを変える階段です。

メリット

折り返し階段も踊り場があるため落下の際のダメージを軽減できます。さらに、折り返し階段にすると勾配を緩やかにできる、また一段あたりの幅も取りやすいこともメリットでしょう。踊り場は途中で休憩をするスペースとしても使え、下の階と上の階の行き来が楽になるという点も大きなメリットです。

デメリット

折り返し階段を設置する場合、段数が多くなるうえに踊り場も設けることから大きなスペースが必要になります。場合によっては居住スペースが狭くなってしまう可能性もあるため、まず十分な空間を確保できるかを確認してから設置を検討しましょう。

らせん階段

らせん階段とは回転形の階段で、上部からみると円形になっていて、中心の柱の回りを回転しながら上昇あるいは下降する構造になっています。

メリット

らせん階段はデザイン性が高く、その存在自体で空間をおしゃれに導くことができます。採光性にも優れており、光を遮断することなく日光を室内に取り込める性質があります。省スペースで済み、最低1坪からの設置が可能です。設計自由度が高く、リビング・キッチン・ロフトなど希望に合わせた設置が可能です。

デメリット

らせん階段は、大きな荷物が運びにくいことが挙げられます。引っ越しの際は上下階の大型荷物は移動させないことが必要となります。また、らせん階段は開放的な作りになっているのですが、それは空調効率が悪いというデメリットにもつながります。

まとめ

戸建ての場合、階段の段数は、階高（階から階までの高さ）と蹴上（階段の高さ）によって決まります。蹴上が低くなると段数が増え、蹴上が高くなると段数が減ることになります。お住まい選びのご参考になれば幸いです。

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こんにちは。REDSエージェント、宅建士の由里です。一戸建ての場合、それぞれの接道方向によって、日常生活を送る上でメリットとデメリットがあります。事前によく把握し、ご家族の生活スタイルに合った物件を選びましょう。

北側道路

北側道路の大きなメリットは、南側道路の土地に比べて価格が安い傾向にあることです。南側道路の土地は人気が高く、供給数も少ないためです。北側道路を選択すれば、限られた予算でも理想の立地でマイホームを持つことが可能になるかもしれません。

北側道路の場合、マイホームの外観はスマートさに欠けるかもしれません。その理由として、北側には水回りが配置されることが多く、窓が少なくなるため、のっぺりして見えることが挙げられます。

しかし、工夫しだいでおしゃれな外観に仕上げることは可能です。例えば、建物の形状で個性を出したり、建物に細かな凹凸を作ったり、玄関周りに凹凸をつけたりすることで、外観ののっぺり感をなくすことができます。色の貼り分けでアクセントを作ることも有効です。

このほか、玄関が暗くなりやすいことや浴室などの水回りが道路の近くになりやすいこと、雪国だと駐車スペースの雪や氷がとけにくいことなどが、主なデメリットです。

メリットとしては、庭を南側に設けられるため、お子様やペットが道路に飛び出すリスクを抑えられます。さらに、窓やベランダなどの開放部が南向きに設けられるため、通行人の視線が気にならず、プライバシーを確保できる場合が多いといえます。

玄関を北向きに設置するため、南側に多くの居住スペースを確保できるというメリットもあります。日当たりを確保することが難しい場合が多いですが、日中に長く時間を過ごすリビングを２階に設けるなどして、デメリットを補うこともできるかもしれません。

南側道路

南側前面が道路のため、日当たりがよく、開放感があることがメリットです。見栄えのする外観の家にしやすいともいえます。その反面、道路を通行する人の視線が気になったり、庭からお子様やペットが道路に飛び出してしまうリスクが高くなったりするデメリットがあげられます。

建物の前（南側）に駐車スペースを作るケースが多くなりますが、建物の前に駐車スペースがあると、せっかくリビングに大きな窓を設置しても、そこから見える景色が駐車スペースになってしまいます。また、周囲に障害物が少ない場合、直射日光を受けやすく、夏場などは室内が暑くなり過ぎる傾向があります。

それでも、日当たりを確保できる南側道路は人気のため、土地の価格が比較的、高くなる傾向にあります。資産価値も保たれやすくなるといえるでしょう。

東側道路

東側が道路になり、遮るものがなければ、窓から朝日を室内に取り込めます。また、南面を広く取りやすく、プライバシー性の高い家になりやすいこともメリットです。さらに、住宅街の場合は西日をカットできるというメリットもあります。

西側道路

南面を広く取りやすく、プライバシー性の高い家になりやすいことがメリットとして挙げられます。また、家族が帰ってくる午後に比較的明るめにすることができます。

一方、住宅街では朝の光が入りにくいのと、道路側に大きな窓を設けると西日が入りやすくなることがあります。西日は目に刺激が強いだけでなく、含まれている紫外線で壁が黄ばんだり、家具が退色したり、ひどくなると接着剤が劣化してクロスが剝がれてしまうケースもあります。

敷地延長接道

敷地延長接道のメリットとしては、値段が安いことがあげられます。同じ敷地面積でも道路に接している土地よりも値段は安くなっています。また、固定資産税も安くなることがあります。さらに、敷地延長接道は道路から離れているため、車の音が気になる人や通行人の目が気になる人にとっては住みやすい環境かもしれません。

一方で、カースペースが限られていて駐車がしづらいことや、周囲を建物に囲まれていることが多いため、日当たりや風通しが確保しづらい点がデメリットとして挙げられます。

角地

角地は日当たりがよく、開放感があることが多いです。2面以上が道路に面し、隣の建物との隣接面が少ないため、視界も抜けやすく隣家の影響を受けにくく、プライバシー性が確保されやすくなります。

2つの道路と接しているため、玄関や駐車場の位置を決める際に、レイアウトの幅が広がります。また、条件を満たせば建蔽率が10%緩和される点も自由度の高さにつながっています。

ただし、角地には「道路斜線制限」という建築基準法による規制があります。これは、建物の高さを制限するもので、2方向に道路が接する角地では2つの道路斜線制限をクリアしないといけません。

角地は人気が高く、そのために資産価値も下がりにくい傾向にあるため、売却時にも高値での売却が期待できます。一方で、固定資産税も高くなる傾向にあります。

以上、注文建築から、新築建売住宅、中古戸建てをご購入の場合の参考になりましたら、幸いです。