皆様こんにちは。首都圏一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の不動産取引について、必ず「仲介手数料が無料」または「仲介手数料が割引」になることで注目の、不動産流通システム【REDS】のマイスターエージェント、【宅建マイスター】の堀茂勝（ほりしげかつ）です。

今回のテーマは、2023年9月14日に発表された「横浜の次世代型大型テーマパーク」をとりあげます。

2027年開催「横浜国際園芸博覧会　GREEN×EXPO2027」の跡地

これまで横浜は「みなとみらい」など、ウォーターフロントの開発ばかりが目立ちました。前市長が推進していた「カジノを含む統合型リゾート（IR）」構想も、湾岸エリアの計画でしたが、この計画の廃止を公約にした新市長の当選により、計画は白紙になりました。

今回発表されたのは、2027年に開催される「横浜国際園芸博覧会　GREEN×EXPO2027」の跡地。場所は、「東名高速道路　横浜町田インター」と「国道16号線バイパス」が交差した付近の、南側のエリアに位置します。

ディズニーランドとほぼ同じ広さの51ヘクタール！

広さはなんと51ヘクタール。これは東京ディズニーランドとほぼ同じ広さになります。ここは2015年6月に返還された米軍施設「旧・上瀬谷通信施設」の跡地です。面積は約242ヘクタールもあり首都圏でも貴重な広大な土地を使って、新たな街づくりをするにあたり、その一部を「テーマパーク」にする計画なのです。

横浜花博！「横浜国際園芸博覧会　GREEN×EXPO2027」開催の地！

この土地を利用して、2027年には「横浜 花博」とも呼ばれている「横浜国際園芸博覧会　GREEN×EXPO2027」が開催されます。

国際園芸博覧会

この「花博」は、2027年3月19日から9月26日まで、約半年間の花博イベント。この「花博」のあとに、2031年の開業を目指して作られるのが「KAMISEYA PARK（仮称）」なのです。

テーマパークゾーンを合わせて「4つのゾーン」で構成

今回の計画では、三菱地所が名乗りを上げました。その計画によると、テーマパークゾーン、駅前ゾーン、公園隣接ゾーン、環4西ゾーンの4つのゾーンに分けて開発するイメージになっています。

世界に誇るジャパンコンテンツとジャパンテクノロジーを活用！

具体的なコンテンツは未定ですが、アニメーションやゲームなどの魅力ある日本のカルチャーを生かし、仮想現実（VR）などの最先端技術を活用したアトラクションを構想しているということです。これから、いかに魅力あるコンテンツを誘致できるかが成功できるかどうかにかかっているといえるでしょう。

「南町田グランベリーパーク」との相乗効果も狙える！？

すでにこのエリアのすぐ近くには、東急電鉄が気合いを入れて再開発をおこなった「南町田グランベリーパーク」があります。こちらも、オープンモール型のアウトレット複合商業施設「グランベリーパーク」と、隣接する「鶴間公園」、そして中間部分に当たる「パークライフ・サイト」を合わせて、総面積約22ヘクタール、駅直結の新しい形のアウトレットパークです。

「ディズニー」や「USJ」のように、横浜も盛り上がれるか！　期待！！

この大規模開発の成否は、横浜北部エリアだけでなく、町田～橋本まで続く国道16号北進エリアの不動産取引にも、非常に大きな影響が及ぶことが予測されます。不動産の活性化のためにも、ぜひ盛り上がることを期待しています！！

参考：2023年9月14日　日経新聞夕刊
横浜にテーマパーク　三菱地所、米軍施設跡地に
ディズニー級　31年ごろ開業

参考：2023年9月15日　日経新聞朝刊
三菱地所、横浜にテーマパーク　不動産開発を多角化
アニメ・ゲーム・VR活用　31年ごろ開業

参考：2023年9月15日　日経新聞朝刊
上瀬谷跡地にテーマパーク　横浜市、観光の起爆剤に
日本のコンテンツ軸　複合商業施設も整備

参考：横浜市　旧上瀬谷通信施設地区活用事業　記者発表資料

参考：横浜市　旧上瀬谷通信施設地区活用事業

参考：横浜市　上瀬谷通信施設公園

参考：国際園芸博覧会

参考：南町田グランベリーパーク

皆様こんにちは。

首都圏1都3県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の不動産取引について、必ず「仲介手数料が無料」または「仲介手数料が割引」になることで注目の、不動産流通システム【REDS】のエージェント、【宅建士】【宅建マイスター】の堀茂勝（ほり　しげかつ）でございます。

今回のテーマは「プロパンガス」。「LPガス」とも呼ばれます。

「プロパンガス」と「LPガス」は違うの？

「液化石油ガス」の略称が「LPガス」ですが、「家庭用LPガス」の主成分として「プロパン」が多く含まれていることから、家庭用では「プロパンガス」の名称が一般的に使われているようですので、LPガスとプロパンガスは通常、同じものを指します。

しかし、LPガスの成分は100％プロパンではなく、ほかにもブタンなど、いくつかの異なる成分が混ざっているそうです。ちなみに工業用LPガスの場合は「ブタン」が主成分だそうです。

プロパンガス、LPガスのほかに「都市ガス」というものがありますが、これはLPガスとは成分が異なり、メタンを主とする天然ガスです。石油が原料ではありません。

ガス漏れしたら溜まるのは床？天井！？　覚えておこう！

空気と比べてプロパンは約1.5倍、ブタンは約2倍の重さのため、万が一漏れた場合には、プロパンガスは低い場所に溜まります。一方、都市ガス（天然ガス）は空気よりも比重が軽く、高いところに溜まります。

このため、ガス漏れ探知機も、プロパン用は床に近い低い場所に取り付けられているのに対し、都市ガス用は天井近くに取り付けられます。ガス漏れで逃げるときは、「プロパン」は立って逃げて、「都市ガス」は這って逃げましょう！？

大震災後にクローズアップされたのは「災害に強いプロパン」でした。都市ガスに比べて復旧が早く、「プロパンの家」だけが、冬の災害時に暖房や料理にすぐ利用できたものです。

プロパンって高いイメージがあるけれど、ホント！？

同じ量の単価でプロパンと都市ガスを比較すると、プロパンのほうが、かなり高価なイメージがあるかもしれません。

しかし、実は同じ量を燃やして出せる熱の量は、プロパンの方が都市ガスに対して約2.2倍もあるのです。

プロパンガス：約2万4,000Kcal/㎥
都市ガス：約1万1,000Kcal/㎥

たとえば同じお湯の量のお風呂を沸かす場合、プロパンガスの方が約半分のガスで沸かせるのですから、そのぶんオトク。それも加味して考えると、プロパンと都市ガスの値段差は、さほど大きな開きがなくなってきます。

おもしろいのはプロパンの価格は「自由料金制度」であることです。プロパンの料金は、昔から各販売店が独自の計算で勝手に自由に料金を決めてきたというわけで、なるべく安価でガスを提供しようという良心的な販売店がある一方で、必要以上に高い料金を設定することも簡単にできてしまいます。これがプロパンガスの料金幅が大きい主な理由です。

プロパンをお使いでしたら、ぜひ供給会社を比較して選択すべきです。

中華料理店が、あえて「プロパンガス」を使うワケとは

都市ガスが使えるエリアなのに、あえてプロパンを使っている中華料理店を見かけますが、その理由は、もうお分かりでしょう。

強力な火力で短時間でシャキッと仕上げる中華料理には「熱量が高いコンロが使える」のがとても大事だからです。

そのうえ、大量のガスを使いますので、価格交渉で単価を下げてもらったり、供給会社を比較して選んだりできるのも、大きな要因です。

なぜアパートが、あえて「プロパンガス」を使うワケ。「闇」。

都市ガスが使えるエリアなのに、あえてプロパンを使っているアパートや新築戸建を見かけますが、その理由は多少異なります。

その理由は「建築にかかる設備費用の一部をガス会社に肩代わりしてもらえるから」。

新築戸建がプロパン利用だった場合、ガスコンロや給湯器の設備費用はガス会社が負担しているケースがほとんどで、購入者はその設備については十数年の間「借りている」という形態をとっていたりします。

「ガス会社」は、購入者が支払うガス料金の中に「設備費用」の回収コストも上乗せして請求していますので、より割高な料金を払っていることになります。もっと安いガス会社に切り替えようとしたら、設備を利用した年数に応じて、費用の一括払いを請求されたりしますので、注意が必要です。

しかし、もともと新築購入時のコストが抑えられていて、購入価格がその分お安くなっていたと考えれば、多少は納得できるかもしれません。

アパート建築の場合も似たような話になりますが、こちらは「メリットを享受するオーナー」と「ワリを食う賃貸人」という図になります。

そのツケは、アパート利用者に

アパート建築時に、ガス会社に給湯器やガスコンロなどの設備機器をガス会社に提供させることはよく行われています。「都市ガス供給済エリア」なのに「プロパン」利用のアパートばかりなのはこのせいですね。

かかったコストは、ガス会社が「賃貸人」に請求するガス料金に当然、上乗せされますが、賃貸人には「ガス会社」を選択する自由はありません。そこに住んだら、いわれたままの料金を支払うことになります。

「プロパン」の料金には、ガス以外の設備費用も請求されていることも！？

ガス機器だけならまだしも、冷暖房機やインターホンなど、ガスに直接関係のない設備まで提供させて、建築費を安くすませるオーナーもいます。そのツケはどんどん利用者である「賃貸人」に回ります。

23年7月25日付　日経新聞朝刊より

プロパンが「自由料金設定」であるとはいえ、そんなこと、いつまでもあっていいものではありません。この長年の商慣習に、とうとうメスが入るときがきたようです。

とうとう「プロパン」料金の「闇」にメス！？　2023年7月、経産省が規制をかけた！

とうとう経済産業省は、都市ガスのない地域に多い液化石油（LP）ガスの料金に、ガス利用と直接関係ない設備の費用を上乗せすることを禁止し、罰則規定も設けました。これは、毎月のガス代の高騰につながっているとの指摘があり、不透明な商慣行の是正につなげることになります。

とはいえ、一気に是正されるかというと、そうはいかないようです。規制を始めたガス会社を所管している経産省に対し、ガス会社に設備提供を要求している建設業者やオーナーを所管している国交省は、強制力のない「通知」といった対応程度と温度差があり、規制に後ろ向きのようです。

この不透明な商習慣のツケは、ガス会社でも建設会社でもオーナーでもなく、入居者が払わされる。縦割り行政の弊害が、残念ながらここにも見て取れます。

参考：2023年7月25日　日経新聞朝刊
参考：2023年8月8日　日経新聞朝刊

皆様こんにちは。

首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で、必ず不動産の「仲介手数料が無料」または「仲介手数料が割引」になることが注目されております、不動産流通システム【REDS】エージェント、【宅建士・宅建マイスター】の堀　茂勝（ほり　しげかつ）でございます。

ご無沙汰してしまいました。

今回は、これからご結婚されるご夫婦や、新婚ほやほやのご夫婦、そしてその親御さん世代の皆様にもお伝えしたい、不動産営業の現場でたまに見かける「新居のご購入、失敗あるある」のお話です。

最近、ご自宅購入のご案内でお会いするお客様のご年齢が、平成一ケタ生まれでいらっしゃることも多くなりました。わたくしの娘も平成6年生まれですので、ほぼ親御さんと同世代。ですから、お子様連れでいらっしゃったりすると、発する言葉からしぐさまで、なにもかも可愛くて可愛くて、わたくしまでもたまらなく幸せな気分にさせていただき、まるでお孫さんを見るように目じりが下がってしまいます。

少し脱線してしまいました。

そんな若いご夫婦が、はじめてのオウチ選びをするにあたりましては、当初はいろいろと、高い理想ばかりを追いかけて、探し始めるものです。

たとえば新築戸建を選ぶお客様の場合、いろいろな要求が出てきます。

・ぜったい南道路！陽当たり良好
・土地は100㎡以上欲しい
・3階建てより2階建て！
・１階リビングなら、子供の出入りが確認できる「リビングイン階段」
・天井が高い「勾配天井」の2階リビングもいいなぁ
・休日に家族で丸テーブルで朝食ができる広々バルコニー！
・お庭にはウッドデッキ
・駅から平坦
・最寄り駅から徒歩9分以内
・閑静な住宅地
・コンビニやスーパーは歩いていける距離
・幼稚園、小学校、中学校はあまり遠くない距離
・繁華街は、便利さと治安のバランスを考えて、近すぎず、遠すぎず
・できればキャンピングカーが止められる広さの駐車場

どのご家族も、夢をふくらませて、さまざまなご希望が出てくるものです。このように、建物に求める要求、生活環境に求める要求以外にプラスして、最近の異常気象を反映して、「災害が起きにくい立地」も重要ポイントになっています。

今度は「マイナスな状況」をイメージして、いかに大切な家族を守るかを考えてのポイントになります。

・大雨が続いたときに、川が氾濫しない？
・短時間のゲリラ豪雨で、急に冠水したりしない？
・地震で揺れやすくない？
・液状化して建物が傾いたりしない？
・記憶に新しい武蔵小杉のタワーマンションのように下水が逆流したりしない？
・土砂崩れや土石流の被害にあわない？
・古い家屋が密集していて大規模火災に巻き込まれるようなエリアではない？
・急な坂が多くて、雨で滑りやすくない？
・雪の日に行き来が困難になるような場所ではない？

わたくしの不動産営業の経験の間にも、いろいろな災害がありました。

東日本大震災のあと、停電が続いていた時には、それまで人気であった「オール電化住宅」に住むお客様たちが、かなり苦労したということもありましたし、「都市ガス」物件が人気な中で「プロパンガス」物件が災害には強かった…ということもありました。

また多摩川の上流域が集中豪雨にあって、川崎の高津エリアや世田谷の二子玉川のエリアにある多摩川が氾濫したときには、実際に水没した賃貸住宅に住んでいたお客様たちが、住み替えのためにオウチ選びをされるのを、お手伝いもしてまいりました。

このように、どのお客様も、いろいろな条件を考えながら、オウチ選びをつづけていきます。

しかし、すぐに気づくのです。

「すべての条件がかなう物件など、ありはしない」
「せめて必須条件と思う条件でさえ、かなっている物件は高くて手が出ない」

実際に物件を見ていく中で「何を優先し、絶対に叶え、何をあきらめて、目をつぶるか」が重要であると。

・ある方は都内でさがして「2階建て」をあきらめ
・ある方はハザードマップを気にして「南武線沿いの平坦エリア」をあきらめ
・ある方は陽当たり眺望を優先して「山坂の傾斜のある通勤通学」であきらめ

……このように、オウチえらびについて、現実的な考え方が徐々に身についてきます。

さて、ここまで「オウチ選び」を経験してきた若いご夫婦が、陥る失敗があります。それは、特に心の優しい「親思い」の方に圧倒的に多いのです。それは、それまで家を買うことについて親には具体的に話してなかった場合、物件が決まって契約直前になってから、ポロっと親に言ってしまうことです。

この場合、8割がた、その物件購入は頓挫します。

「えっ！あんた、家を買うって！そんな急に！」
「急じゃないよ。探しているっていったじゃない！」
「そうだった？　で、どこにあるの！」
「ここなんだけどさぁ……」
「なに、すぐに近くに川があるじゃない。危ないわよ！」
「でも、平坦で子供も通学楽だし」
「なにこの家、旗竿敷地で、陽当たりが良くないんじゃない？」
「そんなこといったって、整形地の物件は高いのよ！」
「わたしたちが遊びに行くときにも、ここじゃあ時間がかかって、駅からも時間がかかるじゃない。わたしは嫌だわ」
「別にお母さんが住むわけじゃないでしょ！　わたしたちはさんざん理想と現実を見てきて、探して、自分たちの分相応な物件を見つけたの！」
「そうね。別に援助するわけじゃないしね」
「そんなにいうのなら、お母さんがいい家見つけてきてよ！」

……なんてやりとり、どのご家庭でも起こってしまいがちなのです。

若い夫婦の「事前に親に了解をもらいたいという、親思いの気持ち」が災いして、判断するための経験値を育てていない親に直前に話してしまい、親は「家選びに失敗してもらいたくないという子供思いの気持ち」から、心配の挙句に、選んだ物件のマイナスポイントばかり重箱の隅をつつくように指摘してしまうのです。いずれも本来は「やさしさ」や「相手思い」の気持ちが災いして起こることなのです。

さて、これを防ぐ方法です。

「親に話すなら、家選びの最初から巻き込んで！」

最初から一緒に家選びをやって巻き込んでいると、親御さんも理想と現実を一緒に身に付けていき、子供がきちんと選択眼を持って生きていることを理解すると、そのうち「もう、住むのはあんたたちだから、あんたたちで好きにしなさいよ」というタイミングがきます。そうなったあとは悲劇は生まれにくくなります。

自分たちで家選びをして決めてしまったのなら、親に言わずに契約するのが親孝行なんです。もう「親に言わずに勝手に契約する」勇気を持ちましょう。

家を買うことを直前に言われた親は、マイナスポイントを指摘するという「親の使命」「親の責任」を急に感じて、言わなくてよいことを言ってしまうことになります。すでに買ってしまった後に伝えられたら、そんな余計な仕事をさせることなく、「決めてしまったのなら、いまさらしょうがないわね」としか言いようがありません。

このようなアドバイス、若いご夫婦には何度もお教えしているのですが、それでも優しい方ほど同じ失敗をしているのを見かけます。

「優しさって、罪ね」。こんなドラマのセリフがありますが、その優しさが災いして、散々苦労して選んだ「オウチ選び」が破綻して、親子喧嘩や夫婦喧嘩に至らぬように、くれぐれもご注意を。これも「宅建マイスター」としての、リスク回避のお話でした。

【REDS】宅建マイスター：堀