堀 茂勝（宅建士・リフォームスタイリスト）
購入は煽らず、売却は囲い込みせず、寄り添います。
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最終更新日：2022年7月1日
公開日：2022年6月29日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（しげかつ）です。
東京都では、東京都防災会議で10年ぶりの見直し検討を進めてきた「首都直下地震等による東京の被害想定（平成24年公表）」及び「南海トラフ巨大地震等による東京の被害想定（平成25年公表）」について、その結果報告が6/25に発表されました。
「首都直下地震等による東京の被害想定」報告書
今回の被害想定では、避難所や自宅、職場でどのような事態が起きるか、時系列に沿ったシナリオを提示しているのが特徴です。
それぞれについて、「発生直後」～「1日後」～「数日後」～「1か月後」～の様子を想定して、
「常に最悪の状況を想定して、日頃からの備えを行いましょう。」と訴えています。
「帰宅困難者、なお多数 タワマン増、高齢化で課題―首都直下想定」
この東京都の発表を、各報道機関は一斉に報じています。
特に台風19号の災害で、その危機管理の脆弱性が浮き彫りになった「タワマン」についても取り上げています。
マンガ・ドラマで人気の「正直不動産」でも、主人公があこがれる「タワマン」。
成功者のステータスとしても、取り扱われたりします。
しかしタワマンを購入する方も、いまは「災害対策」がどうなっているのかを、しっかり確認していらっしゃる事と思います。
まして、高齢者がお住まいになる場合、停電や水道が止まったあと、どれぐらいの期間で「トイレ」や「エレベーター」が復旧するのかは、生死を分けることになりかねません。
いつまでも復旧できない場合、「避難所」から自宅の「タワマン」に戻ることが出来ないばかりではありません。
短期間に「タワマン」が林立したエリアでは、そもそもそれだけの「タワマン住民」を受け入れられるだけの「避難所」のキャパが無いかもしれません。
家探しの時に、「災害」時の生活をイメージしてみましょう！
新居探しについて、住みやすさや快適さ、周辺商業施設などの便利さなどは十分吟味されると思います。
それに加えて、高層階をご希望される方は特にですが、「危機管理」も検討項目に加えてみて下さい。
地震、豪雨水害、津波、富士山噴火。 不気味に現実味が帯びてきている昨今。
危機管理としては、単にハザードマップを見ておくだけでなく、「子供たちの世代では、一生のうちに、必ず来る大災害」という観点から、
どんな状況になりうるのかも想像してみることは、家族の命を守るうえで大切なことだと思われます。
最終更新日：2022年7月1日
公開日：2022年6月22日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
最近、「連節バス」が増えているようです。
「連節バス」とは、列車のように連接部分のあるバスで、長さが一般のバスの約２台分あるバスのこと。
日本では、1985年の「つくば科学博」のシャトルバスで本格運用されましたが、実は当時の法律では一般道路を走ることが出来なかったらしく、指定した道路やレーンのみ走行する条件で、特別に認可されたものらしいのです。
普通の路線バスに初めて導入されたのは、10年以上経った1998年に、千葉市の幕張地区とのことらしく、先日ちょうど幕張のご案内に行った際に、わたくしも見かけました。
その後、「神奈川中央交通」が、大学キャンバスや大規模事業所と駅とを結ぶ路線で、神奈川県の藤沢市や、厚木市、東京都の町田市などにルートを広げてきている様子。
横浜市も2020年7月から横浜ベイエリアに導入し、横浜駅～山下ふ頭（いま「動くガンダム」の GUNDAM FACTORY YOKOHAMA がある場所）を往復しています。
じつは、この「連接バス」が、ますます増えていくようです。
「運転手不足」「路線バス利用者減少」が深刻になっている昨今、乗車が多い路線に「連節連接バス」を導入することで、同時に何台も運行しているバス路線の台数を減らせれば、余った運転手をほかに回すことが出来、ほかのバス路線の減便にブレーキをかけることができます。それに「連節バス」は目立つため、「走る広告塔」として、広告収入も期待できます。
実は「横浜市」の、特に「青葉区」は、非常に「高齢化」が進んでいるエリアです。
このエリアは「東急田園都市線」と「小田急線」が結構な距離離れて「平行」に走っており、この間にある広い住宅地エリアをつないでいる主要な公共交通機関が「公共バス」なのです。
しかし、少子高齢化によるバス利用者の減少や、運転士の慢性的な不足もあり、維持することが課題となっていました。
そこで今回、「横浜市」と「東急バス」とが協定を締結し、２年後の「連節バス」導入を予定して、試験運行をはじめました。
将来的には「東急田園都市線・横浜市営地下鉄」の「あざみ野駅」から「小田急線」の「新百合ヶ丘駅」まで、横浜市営地下鉄が延伸することが決まりましたが、2030年開業を目指すと言っているものの、従来の計画と実現の差を考えますと、本当に利用できるようになるのにはもしかしたら20年前後かかってしまう可能性も否定できません。
その間、存続が危惧されている「横浜市青葉区北西部」においても、ぜひこの「連節バス」に頑張ってほしいものです。
最終更新日：2022年6月17日
公開日：2022年6月16日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（しげかつ）です。
6/5に放映されました「NHKスペシャル」のTV番組を見ました。
いつ逃げる? どこへ逃げる？
6/15に、日本全国が「梅雨」に入りました。
H30年の西日本豪雨、令和元年の台風19号、令和2年の7月豪雨・・・。連続して水害が起きており、今年もまた「水害」が起こる危険性が叫ばれております。
不動産の購入や転居を考える時にも、「水害のリスク」は非常に意識すべき項目ですので、ぜひこういった番組や情報はご覧になっておくことをおススメいたします。
さて、この番組で取り上げられました、NHKの特別サイト「全国ハザードマップ」は、期間限定の特設サイトでありながら、良くできていました。
ぜひ、実際に使ってみてはいかがでしょうか。
自宅と、ご実家の場所を調べておこう！「全国ハザードマップ」
使い方は簡単。
地図を開いて、じぶんの調べたい場所を探します。住所を入力して検索も可能です。
洪水時の最大浸水想定「浸水深」を見てみよう！
たとえば、おしゃれな世田谷マダムに人気の「二子玉川」エリアを見てみましょう。
こちらは、台風19号で浸水したエリアとして、逆の意味でも有名になってしまいました。
地図を見てみますと・・・
こちらのように、二子玉川駅周辺に浸水の危険なエリアが広がっており、駅から数百メートルの場所に「最大浸水想定10～20ｍ」のエリアもあります。
上記の説明図は、国土交通省の「浸水シミュレーション検索システム」での説明図です。
単なる図として見るのではなく、想像力を働かせてください！
浸水深が3ｍ以上で１階部分が水没してしまいますが、2階へ逃げれば助かるかもしれません。
しかし5ｍを超えると、2階でも危険ですから屋根へ逃げなくてはなりません。
でも、さきほどの10ｍ以上を想定されたエリアでは、おそらく3階建の戸建は、水没してしまいます。
のんびりと家の中にいることは危険です。河川反乱の危険があれば、すぐに高台や高い建物に逃げる必要があります。
ターミナル駅の近くにも「土砂災害特別警戒区域」がっ！
危険なのは、水害だけではありません。
熱海の土砂崩れがありましたように、「土砂崩れ」も、非常に危険な脅威です。
下のハザードマップは、いま駅前再開発が進んでいる、東急東横線「綱島」駅の近くの図ですが、駅のすぐ近くに「土砂災害警戒区域」「土砂災害特別警戒区域」が点在していることがわかります。関東平野の中心の２３区にはあまりありませんが、川崎横浜など坂が多い地形のところには、かなり密集しています。
溝の口駅、横浜駅、鶴見駅など、大きな駅のすぐ近くにも、こういった危険なエリアがあります。「いつもよく買い物に行く場所だあ！」という方は、この「全国ハザードマップ」でチェックしておいて、もしその周辺で買い物をしているときに地震やゲリラ豪雨などにあった際には、すぐにどこへ逃げたらいいのか、考えておくことも、命を守るうえで非常に重要です。
公開日：2022年6月9日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
ロシア軍によるウクライナ侵攻と、それに伴う経済制裁の欧州により、ロシア産木材の供給が停留しているために、国内の木材価格が上昇しているようです。
すでに住宅や家具の購入などの市民生活にも影響が出始めていると、読売新聞（6/7夕刊）で報じられました。
記事によると、小平市に一戸建て住宅を建てる予定の男性に、建築担当者から「予算を増やすか、部屋の数を減らしてもらうしかない。」と告げられたという事です。
合板の素材となる単板は、総輸入量の82％がロシア産！
針葉樹合板の全国平均価格は、前年同月比で、約7割も高くなっているとの事です。
「ここまで品薄になるのは、災害時を除けば初めて」との木材販売会社の担当課長が気をもんでいるそうです。
夏以降は業者の在庫が尽きる恐れがあり、政府も国産材への転換支援を始めるとの事です。
国産供給も、動きは鈍く・・・。
とはいえ、国内では長年の間に林業が衰退していった結果、伐採後の木材を保管して乾燥させる施設が不足しており、林業の担い手も減少しており、急には供給が増えるわけではないようです。
新築の住宅・マンションの供給が減少に・・・ますます中古住宅への需要増に影響か！
このまま木材の供給不足がつづけば、新築の住宅やマンションの供給におのずと影響があり、その分「中古住宅」「中古マンション」への重要シフトがおこりそうです。
昨年から続き、不動産物件の供給不足に、より一層拍車がかかってくるのではないでしょうか。
公開日：2022年6月1日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（しげかつ）です。
先日、売却のご相談をお受けしたお客様の中に、不動産の「一括査定」のサイトについて、勘違いをしていらっしゃる方が、いらっしゃいました。
おなじような勘違いは、まだほかにも沢山いらっしゃるかもしれませんので、今回はこちらを取り上げます。
「不動産『一括査定』で、高い価格の査定を出してくれたところに頼めば、高く売れるの？」
中古車の「一括査定」との、大～きな違い！！
高い査定を出したところに頼めば、高く売却してくれるの！？
いいえ。これがそもそものおおきな勘違いです。
しかし、なんとなくそう思ってしまう「お客様心理」をうまく利用して、誘導しているのが、これらの「一括査定サイト」でしょう。
そこに騙されないように、気を付けて、上手に利用してくださいネ。
中古車の価格査定の場合は、その会社が「いくらで買い取りますよ」という価格査定です。ですから確かに高い査定をしてくれたところが、大変ありがたいわけです。
しかし不動産の場合は、その会社がその査定額で買い取るわけではありません。「いくらで売れる・・・と、思いますよ。（売れないかもしれないけど。）」という価格査定なのです。
そして、買い取る場合があったとしても、当初の査定額よりも低い「買取査定額」が提示されるのです。
「物品」の価格査定と、「不動産」の価格査定は、まったく違う。
しかも車のような「物品」の価格査定は、特別希少な車でない限り、売れてしまっても待てばまた同じような商品が複数出てきますので、実際の取引価格と、相場価格・査定価格との差が、あまり大きくなることがありません。
それに対して、「不動産」は、どれも「たった１つの物件」です。その時のタイミングを逃してしまえば、なかなか類似の物件を手にすることが出来ません。
とはいえ、当然ながら傾向はあり、それが「周辺の相場」といわれるもので、近隣エリアの売買事例や、現在近隣で販売している物件価格の情報、相続税・固定資産税の路線価などの情報と共に、建物構造や築年数、広さ、階数なども加えて考慮して、不動産の価格査定はおこなわれます。
でも、実際に「この物件買いたい！」という人にとっては、必ずしも周辺相場との価格比較をみて購入を決めるわけではございません。
たった１人のひとが、その物件を「絶対欲しい」「誰にもとられたくない」と思えば、周辺相場より高くても売れることが、よくあります。
そのために必要なことは、「高い価格で査定してくれる業者さん」を見つけることではなく、いかに「その売却物件の情報が、より沢山の人の目に触れるように活動してくれる業者さん」なのです。
だから、REDSでは大手から中小まで、たくさんの仲介会社さんが広告掲載してくれるように、両手仲介せずに、「囲い込み」をせずに、広く告知しているのです。
相場より多少高くても、より多くのお客様の目に触れさえすれば、その中には、「やっとこの学区で、我が家に適した間取りの物件が出てきたワ！」「まさに、こんな物件を待っていたのヨ！」というお客様が出てくる可能性は格段に増えます。
そのお客様にとって、場所や間取りや仕様などにおいて、その物件が他にかえがたい物件であった場合には、相場とは関係ない判断で購入を決めたりすることがあるのです。
不動産は「たった一つしかない」からこそ、こんなことが、じゅうぶんに起こり得るのです。
売却依頼は「高い査定を出す業者」ではなく「より沢山の人の目に触れる、広い告知ができる業者」へ！
それでは、「不動産の一括価格査定」は利用しても意味がないのでしょうか。
そんなことはありません。わたくしに問い合わせがあったお客様の中には、「堀さんにも査定してほしいけど、一括査定もやってみていいの？」とおっしゃるお客様もいらっしゃいました。
そんなとき、わたくしは「ぜひ一括査定をおこなってみてください。できればわたくしが査定する前に。その査定が出てから、お会いしましょう」とお話することがございます。
複数の会社が出してくれる「査定」は、あくまで「相場観」を得るための情報源です。たくさん情報があったに越したことはありません。
「一括査定サイト」は、「売却依頼先を選ぶ」ために使うのではなく、「相場観を身に着けるための情報収集」のサイトと考えれば、これほど便利なサイトはありません。
「売却依頼先を選ぶ」ためのサイトではなく「相場観を身に付けるための情報収集」のサイト。と割り切る。
ただし、査定を依頼してしまうと、多くの不動産会社から営業の電話やメールが、いっぱいきてしまうかもしれません。
そのあたりを上手にやり過ごすことが出来るようであれば、私に査定を依頼する前に、ぜひ「一括査定サイト」を活用してみて下さい。(^^)/
