皆様こんにちは。

首都圏1都3県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の不動産取引について、必ず「仲介手数料が無料」または「仲介手数料が割引」になることで注目の、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士・宅建マイスターの堀茂勝（ほり しげかつ）でございます。

今回のブログがいきつくところは、途方もない空想の未来のお話です。私の頭の中で、とりとめもなく勝手に創り出す、いわば『SFの世界』の中で「不動産売買の未来」を「想像」…「創造」してみるという試みです。

真面目に読んでいただいても、毒にも薬にもならない、まったく役に立ちそうもないブログですので、「お役立ちブログ」をお望みの方は、読み飛ばしていただくことをオススメします。

まずは『過去』、そして『現代』

未来を語る前に、現在弊社REDSが主戦場にしてきている、『過去』と『現代』における「日本」の「不動産の売買」について触れてみましょう。

「中古戸建」や「中古マンション」を購入したい場合、20～30年ほど前の時代では「不動産屋さん」に行って、店頭に貼りだされた「物件情報パネル」を見て探していました。

（店頭の物件情報パネル）

「もっといい情報はないかなぁ」とおもむろに店内に入ると、「所在エリア」や「物件種別」ごとに整理して「物件情報カード」が大量に重ねて立ててストックしている箱がいくつもあるなかで、自分の希望に合いそうな箱の中のカードを、昔のLPレコードを掘り出すような手つきで次から次へ1枚1枚見て探します。

気になるカードがあったら、店員さんに伝えて、その物件が販売中かどうか調べてもらって見学に行く……といったシチュエーションで、街じゅう「住宅○○館」といった類（たぐい）のお店が、どんどん増えていった時代でもありました。

（物件情報カード探し）

この手法は現代でも、賃貸物件を扱っている駅前の不動産屋さんなどでは、まだ見かけることがありますが、ほとんどは廃れました。時代が進み、物件情報探しの主流は「物件情報カード」から、安価な雑誌やフリーペーパー（無料配布本）による「住宅情報雑誌」に、その役目が移っていきました。

（物件情報誌で物件探し）

そしてスマホやPCの普及が進んだ現代では、SUUMOやアットホーム、HOME’S、Yahoo不動産などの「不動産情報広告ポータルサイト」で検索して物件を探すのが主流になりました。

さらに本格的に物件探しを始めている方の多くは、能動的に物件情報を探しに行かなくても、自分の好みの条件をマイページに登録しておけば、条件に合う新着物件情報が、自動的にメールやLINEで通知してくれるようになりました。

一方、宅建業者専用データベースのチープな検索機能といったら……

民間の大手情報企業が、競争し合いながらそれぞれ切磋琢磨して使い勝手を競っている「物件情報ポータルサイト」の機能は、日進月歩で使い勝手がよくなっていき、ますます「自分好みの情報を見つけやすく」なって進化を続けています。

それに対して（業界の裏側的なお話で恐縮ですが）、皆様もおそらくご存じの、不動産のプロだけが利用できる「宅建業者専用の物件データベース（レインズ）」は、およそ現代のITデータシステムの進歩からすると、信じられないくらい「顧客の物件選びに対するサービスとしては、後ろ向きともいえるくらいの貧弱な検索機能」しかなく、まして物件探しのお客様のご希望条件を登録しておいて、新着情報を収集しやすくする機能もまさに貧弱なものであります。

さらに2021年に新システムに移行した際には、用意されていない機能を「自前のシステム」でデータを加工して、お客様向けサービスの向上を指向していた業者に対し、セキュリティー強化の優先を理由に、あえてそのような親切ができなくするよう、使い勝手をより殺すシステム改訂でした。

つまり、物件探しをしているお客様のことをトコトン考えながら収益につなげるために進化しているのが「民間のポータルサイト」であるのに対して、セキュリティー重視の下、法の下により、必要十分な情報の安定流通を使命とし、「不動産業界」の秩序や、業界内の既存の大きな力を持つ方面への配慮など、気を使いながら運用・制御をし続けているように見える、その結果、使い勝手が悪化しているのが「宅建業者専用のテータベース」というのが、わたくしなりの捉え方です。

このような業務環境である現状の日本において、従来は「不動産屋さんに行かないと、まともな情報が得られない」という時代は過去のものとなり、「ネットのポータルサイトなどで探すのが、一番早くて、しかも自分好み」という時代になっています。

（ネットで検索、物件探し）

我々REDSにお問い合わせいただくお客様のほとんども、ポータルサイトの機能を使って、物件をある程度、抽出し終えたうえで、その次のアクションとして、問い合わせていらっしゃっています。改めて整理すると、現代の「不動産売買の売買」においては、物件探しは「不動産会社」に頼る必要が希薄になり、「ネット検索」のウエイトが、より進化していく時代になってきたといえるでしょう。

その現代において、宅建業者が必要なのは？

このような「ネットで物件情報を入手できる」現代において、お客様が宅建業者に望むことは何でしょう。ネットの情報は、あくまで「売る側」に立った「広告」の情報でしかなく、「購入側」にとって肝心な「デメリットになる情報」までもが、すべて網羅して掲載されているわけではございません。

そこで不動産仲介会社、たとえは弊社REDSに対しては、下記のようなことを期待して、お問い合せを頂いているお客様が、圧倒的に多数になってきています。

●現在の販売状況の確認
●より詳細な情報の提供
●価格の相談や交渉
●諸費用、特に仲介手数料がいくらになるのか
●住宅ローンなどに関する情報提供
●現地見学の手配
●購入を前提とした調査やリスクの確認
●売買を前提とした重要事項説明、そして売買契約締結～決済、お引き渡しまでのフォロー

つまり、「現実に不動産を手にするため」には、専門的なプロフェッショナルの知識と経験を有した者によるお手伝いが必要であり、そのステップにおいて、より高品質かつ低価格な業務の提供を求めていらっしゃるのです。

（専門知識と経験を持った宅建士によるお手伝い）

「『物件選び』や『物件探し』は不動産屋さんでおこなう時代」ではなく、
「『物件選び』や『物件探し』は、ネットで、『見学から購入まで』は、REDSでおこなう時代」に
現代は移行されてきているのです。

そして時代は「価格破壊」に。不動産業界も、とうとう突入！

現代の世の中では『価格破壊』や『業態の変換』が、当初は革命のように次々と起き、それが多くの業界では「あたりまえ」になってきております。

その一例が「コンビニ」や「100均」、スーパー化した「ドラッグストア」であり、流通、小売販売、運輸、サービス、そして生産や農業・漁業なども、多くの業界にわたってこの「価格破壊」の嵐は吹き荒れて広がり続けています。

しかしそのなかで、長年従来の営業スタイルからあまり脱却していないのが「不動産業界」。そこで、この「高品質でかつ低価格な提供」という「価格破壊」を不動産業界で実現し、より進化を続けているのがREDSです。ここまでが「現代」に至る、いままでの経緯のお話でした。

20～30年後、「空想」の未来のお話、はじまり！

改めて申し上げますが、ここからは私の頭の中で、とりとめもなく勝手に創り出す、途方もない空想の未来のお話になります。

（空想のSFの世界）

占い師でも学者でもありませんので、あらゆる条件を考慮して「未来を占う（予想する）」ということではございません。あらかじめご容赦くださいませ。

まず「不動産売買の未来」について言及する前に、20年後、30年後にはどのような技術革新がおこって、世の中が変わっていくのかを想像してみます。

あまりに話を広げすぎると、空想とはいえブログの限界を超えてしまいますので、今年のトレンドである「注目のテクノロジー」を取り上げて、その未来について触れ、それによって「不動産売買の未来」がどのような進化がありえるのかを、想像してみます。

今年のトレンド！　進む革新！　注目のテクノロジー！

「未来をつくるテクノロジー」として、今年特に注目されたモノのうち、特に下記のキーテクノロジーについて焦点を当てて考えてみたいと思います。

●生成AI
●量子コンピューター
●核融合発電
●宇宙旅行

このうち、今回のブログでは最初の2つに絞って触れてみます。

生成AI

こちらは、すでに説明は不要かもしれません。「ChatGPT」はじめ、今年は加速度的に利用がすすみ、対象は文字列から画像や動画にまで利用範囲が拡大進化しつつあります。

将棋の世界では、将棋AIの利用が当たり前になっていますが、おそらく不動産が扱う「物件情報の処理」や「業務進捗状況の処理」などについても、おそらく20～30年の間にAIが相当な影響を及ぼしていくと思われます。

そのようなAIが、さらに進化を遂げつつある「生成AI」とは、新しいコンテンツを「生成」するAI技術です。日経新聞の記事によりますと、生成AIの市場規模は2023年で約200億ドルと1年で倍増したものがさらに急拡大し、2027年には1210億ドル（約17兆円）に達する可能性があると、ボストン・コンサルティング・グループが予測したことを報じています。

出典：「生成AIとは　27年に17兆円市場の試算」日本経済新聞2023年8月4日2：00

量子コンピューター

量子コンピューターは、まだ一般的ななじみは薄いような気がしますが、その影響力の大きさから、「新しい産業革命が起きる」とさえ言われています。理化学研究所も日本製ハードウエアによる実機を稼働させるなど、2023年は日本にとって「量子コンピューター元年」となりました（NIKKEI Tech Foresight）。

莫大（ばくだい）な計算を行わせる場合には、従来のパソコンの延長にあるスパコンでも、多くの時間と電力エネルギーを要するのに対して、量子コンピューターでは瞬時にしかもエネルギーの消費も少なく計算できるようです。

「2019年にはグーグルが最先端のスパコンで約1万年かかる問題を、量子コンピューターが3分20秒で解いたと発表しました」と報じています（日経新聞の特設サイト内のコラムから）。

20～30年たてば、この「量子コンピューター」の活用は当たり前になっているかもしれません。現在使っている一般的なコンピューターみたいに、何にでも使えるモノではなさそうですが、得意な計算分野をスパコンに代わって担わせるような使い方になっていきそうです。

出典：特設サイト「分かる教えたくなる量子コンピューター」日本経済新聞2021年7月5日更新
出典：「国産量子コンピューターの衝撃、日本発の産業革命へ」NIKKEI Tech Foresight

20～30年後「未来の不動産売買はどうなる！？」

不動産の売買では、いろいろな情報を扱っています。

●物件個別の情報（値段・広さ・構造・場所・形・色・素材・築年数など）
●周辺物件情報
●売れ行き情報や過去の事例
●物件の場所について、隣地や隣接する道路、河川、上下水ガスなどのインフラ情報
●かかわる法律や条令、都市計画などの情報
●購入する方の年齢・性別・家族構成・職業・お勤め先などの情報
●街の情報（人口構成、年齢、近隣施設、ハザード関連）
●注文建築に関する情報
●建築材料や資材に関する情報
●登記や法務に関する情報
●住宅ローンや、その審査に必要な情報
●火災保険などの情報
●家具、家電などの情報
●メンテナンスや修繕の情報

言えばきりがないくらいの数と量があります。これらがすべてデータであり処理が可能な情報の材料で量子コンピューターや生成AIのエサになるものばかりです。

現代では、これらについて、熟練の「不動産営業スタッフ（弊社では宅建士のエージェント）が調べて、整理し、わかりやすく加工し、必要なタイミングで説明したり、紙面やメールやLINEなどで、お伝えしたりお渡ししたりしています。しかしアウトプットする量と質や精度などは属人的。すべてそのスタッフの知識や経験、熟練度や性格、そしてセンスなどで左右されます。

あるスタッフが「あのお客様の好みからすると、おそらくこのような物件がよろしいのでは……」というのは、頭脳に入ったあらゆる情報のなかで「オススメ物件」を探し出したり、ひねり出したりする作業ですが、これらについても量子コンピューターと生成AIがどんどん取って代わって、よりセンスのいい提案を導き出してくれるようになっているのではと想像します。

20年、30年とたつ間に進化し、より使いやすくなっている量子コンピューターや生成AI、そしてロボットやドローンが連携して、前述の雑多で膨大な情報を放り込むとどうなるでしょう。

購入希望者の通勤経路や嗜好や趣味、よくお気に入りのお店や友人の住所、通っているジムなど、あらゆる追加情報も学習に使って、生成AIによって、おススメできる間取や条件、周辺環境なども導き出し、その傾向から物件データや地図データ、統計データなどをもとにその方におススメの物件を紹介。それだけでなく、街や駅、間取り、注文住宅のプラン、資金計画などを導き出して用意し、その方がほしいときにほしい情報が即座に取り出せるようになっている……。未来は、そんな不動産の選び方になっていそうです。

物件見学についても、実際の現物を見るのは、購入を決定した物件の「最終確認のときだけ」で、それまでは「バーチャル内見」で済ませるのがフツーになっていそうです。

どの物件も、希望者がいつでも「バーチャル内見」ができるように、売却準備の際に、室内や室外の隅々までマイクロドローンを飛ばして、自動で3次元測量と撮影をおこなっています。その情報をもとに、遠く離れた海外の方でも、バーチャル内見できるようになっているので、ほぼ現物を見るのと同じ感覚で、空間を移動しながら見て回れます。

しかも、多くの方のほとんどは、好きなときに好きな場所で好きな時間にできます。たとえば自宅で、就寝前のほんの30分の間に、家族と一緒に、「バーチャル内見」で昼間の様子や、朝の様子、夜の様子や通勤経路を実際に歩いてみる様子を再現した3Dの空間で確認できるようになっているでしょう。

最後に

ほんの30～40年前は、現在私が使っている小さなスマホで、あらゆる場所の映像を見ることができるなんて、誰も信じないSFの世界の中のお話でした。

ですから、あながち、さきほどの空想の話は、間違ってはいないと思うのですが、いかがでしょう。

【REDS】宅建マイスター：堀　茂勝