『不動産仲介トラブル事例集』から学ぶ、位置指定道路の落とし穴！！

皆様こんにちは。

首都圏1都3県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の不動産取引について、必ず「仲介手数料が無料」または「仲介手数料が割引」になることで注目の、不動産流通システム【REDS】のマイスターエージェント【宅建士】【宅建マイスター】の堀　茂勝（ほりしげかつ）です。

不動産の購入を検討するにあたっては、いろいろ「落とし穴」に気を付けなくてはなりません。そこで、宅建マイスター認定試験を実施している、公益社団法人不動産流通推進センターが発行している『不動産仲介トラブル事例集』に掲載された事例を参考に取り上げて、私なりに解説してみたいと思います。

今回は「位置指定道路」について、意外と気づかない「落とし穴」について取り上げてみようと思います。

閑静な住宅街。整然とした街並み。なのに落とし穴！？

あなたは、上記「トラブル事例集」の事例1に掲載されている販売図面の土地を検討しているといたしましょう。

一見、なにも落とし穴がありそうなようには見えないかもしれませんね。現地写真を見ても特に不審な点も見当たりません。

道路の幅員は、現在では本来は最低4ｍ以上が必要ですが、「2項道路」といわれる幅員4mを欠けてしまっている道路（道路と見なすことにされた道）も、特に都内ではよく見かけます。でもここは、現地の写真を見ても、道路幅がチョッとゆったりしている道路ですね。販売図面を見ると道路幅は5.4mあるようです。

幅員が4ｍしかない道路にくらべて、5.4mあれば、車庫入れの苦手なママでも、車の出し入れは心配なさそうですね。

「位置指定道路」ってなに？

今回の販売図面には「位置指定道路」と記載されております。

一般の方にはなじみのない「位置指定道路」という言葉ですが、簡単にいいますと、個人が所有している私有地を「（建築基準法上の）道路」として行政が認定して「指定」した「私道」のことです。

実際によく見かける販売図面では、「42条1項5号」と記載してあるケースが多いと思います。たとえば世田谷区では、下記のページで案内されています。

＜世田谷区HP「建築基準法で定める道路について」＞

さて、現地写真を見て、これが一般によくいう「公道」なのか、それとも「（多くは私道の）位置指定道路」なのか、見分けがつきにくいかもしれませんね。さて、なにを見れば、「位置指定道路」かどうか、わかるのでしょうか。

「位置指定道路」の場所を探せ！

以前は、わざわざ役所に行って「建築基準法道路種別の図面を見せてください！」と言って見せてもらわないとわからなかったのですが、首都圏のほとんどの自治体では、インターネットのマップ情報によって、ご自宅で簡単に確認できるようになってきています。

たとえば世田谷区では、「せたがやi Map」で、簡単に確認ができるようになっています。

＜せたがやi Map テーマ：位置指定道路＞

上記のマップに薄オレンジ色に塗られている道路、「凡例」で「1項5号」と書かれているのが「位置指定道路」です。意外とアチコチにありますね。

『指定道路台帳』を見てみよう！！

この「位置指定道路」について詳しく知りたければ、役所に行って「指定道路台帳」を見せてもらって、写しをもらってくることができます。さきほどの販売図面の道路についても確認可能です。

この場所は住宅地図を見ても整然とした街並みで、いかにも住みやすそうな土地にしか見えません。この土地に、どんな落とし穴があるのでしょうか。

「ええっ、有効な敷地面積が減ってしまう？」……位置指定道路の落とし穴

今回の物件の落とし穴は、「販売図面」にも「指定道路台帳」にも「幅員5.4m」となっているのに、現地を測ってみると、現況の幅員は「約4.9m」しかなかったことです。

街並みが整然としているように見えましたし、ゆったりした道路のように見えましたが、しかし「位置指定」の許可を受けた図面よりも、現況の幅員が約50cm足りなかったのです。

今回のケースでは、足りなかった50cmの幅を、道路の両側がそれぞれ約25cm（0.25m）後退して道路幅を確保する必要があります。つまり販売図面の土地のうち前面道路から約0.25mの範囲は、建物を新築する際に建築確認を取得する際の「敷地面積」に含めることができないのです。

販売図面によると、道路に接道している距離は約14.0mと記載されています。

接道幅約14.0m×後退距離約0.25m＝約3.5㎡！

なんと、有効面積が約1坪も減ってしまう事態です！！

現地の写真を見ても、ゆったりした道路にしか見えませんでした。この道路幅が5.4mあるのか、約4.9mしかないのかは、ちょっと見ただけではわかりません。こんなことにならないように、現地を確認する際には、きちんと測ってみることが必要ですね。

【REDS】宅建マイスター：堀　茂勝

＜参考リンク・文献＞

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2 か月前
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まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです！！

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1 か月前
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1 週間前
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1 週間前
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