皆様こんにちは。
首都圏一都三県の不動産取引について、必ず「仲介手数料が無料」または「仲介手数料が割引」になることで注目の、不動産流通システム【REDS】マイスターエージェント、【宅建士】【宅建マイスター】の堀 茂勝（ほり しげかつ）でございます。
不動産仲介の「囲い込み」や「強引な値下げ要求」に不安を感じていませんか？ 上場企業グループのREDS（レッズ）なら、仲介手数料最大無料・割引に加え、問い合わせ履歴をすべて開示する透明性の高い売却活動を実現。エージェント堀が実践する「納得感のある売却戦略」を詳しく解説します。
（写真はイメージです）
『正直不動産』原案者の夏原先生から推薦文をいただいた、【REDSの売却システム】
もう、このブログをお読みの皆様は、【REDSの売却システム】について、よくご存じかもしれません。
「まだよくわかっていないよ～」という方は、ぜひ下記リンクをご覧になってみてください。
弊社【REDS】の売却システムは、不動産売却での下記のようなご不安やご希望に対して、応えることができる仕組みです。
◆できるだけ高く売りたい：専任エージェントが売主様の利益だけを追求。だから「高く売れる」
◆諸費用費用は安く抑えたい：売却の仲介手数料が最大無料！
◆物件を引き渡した後に苦情がないか心配：「REDSあんしん設備保証」
◆長く待たされそうで不安：多くの不動産会社でいっせいに販売を開始。だから「早く売れる」
◆プレミアム物件の特別値引きはないの？：売買価格「1億円以上」（自己居住用）の仲介手数料が一律（上限税込168.3万円）です。
◆そもそも不動産会社って心配：REDSは「上場企業グループ出資企業」だから安心サポート！
不動産流通システム【REDS】の売却相談
弊社【REDS】が監修でお手伝いしている『正直不動産』の原作者「夏原 武」先生と、弊社代表の対談が「正直不動産」の第9巻に掲載されていますので、そちらも機会がございましたら、ぜひご覧いただければと存じます。
【小学館『正直不動産』9巻で原案者と当社代表 深谷の対談記事が掲載されました】
お客様からお聞きした、不動産仲介業者の「査定」報告のトーク！
ご売却の査定結果のご報告・ご説明で、お客様とご面談やご訪問をした際に、他の仲介業者の「営業トーク」の耳を疑うような中身をお聞きすることがあります。
- 「（他社よりも）〇〇万円も高い価格で、絶対売れる自信があります（売り切ってみせます）」
- 「弊社のお客様の中に、この物件を待っている方がたくさんいらっしゃいますので、すぐに売却できます」
最初このように聞いていたのに、実際にはなかなか売れず、それだけでなく物件のせいにして露骨に値下げを要求してきたりするケースもあるようです。
特に深刻なケースでは、買取業者さん（リノベ再販業者さんや、戸建てを解体して分譲をおこなう業者さん）を連れて来て、その業者さんに安値で売らせようとしたりすることもあります。
その仲介業者は、その業者への「売却」の際に、両手仲介によってダブルで手数料を得た上に、その業者さんがリノベ再販物件を販売する際にも、より高い価格になった物件を独占販売することで、またもやダブルで手数料を得ようします。
そうすることで、弊社のような「両手仲介原則禁止」の仲介業者に対して、手数料が4～5倍にも大きくなる、おいしい取引を狙っていたりするのです。
「仲介業者」に不信感をお持ちのお客様が「一般媒介」を希望するケース
このような仲介業者の担当者に不幸にも出会ってしまったお客様が、すべて言いなりになっているわけではありません。しかし、このような経験を経て、「不動産仲介会社」に対して「不信感」「嫌悪感」をお持ちになってしまったお客様はかなり「疑心暗鬼」になっていらっしゃいます。
そこから、「『専任媒介』ではなく、複数の業者さんとそれぞれ『一般媒介』で契約を結んで、売却活動をやりたい」というご意向となります。
そもそも不動産売却の「媒介契約」とは、あくまで売買契約を成立させなければ1円の売り上げにもならないのです。
仲介会社にとってみると『専任媒介』『専属専任媒介』であれば、その物件の売買契約を締結できる確率はかなり高く、売れれば必ず売上が入り、経費を回収できる可能性が高いので、それだけコストと労力をかけることができます。
しかし『一般媒介』の場合は、下手をしたら『タダ働き』になる可能性が、かなり高いことになります。
したがって、『一般媒介』の場合は、売主に対して定期的な報告義務もなければ、『専任』の場合に義務付けられている『レインズ（REINS）』への情報登録も、実施する義務もありません。
しかも、一般媒介の場合は、各社から日々、日時を指定した「内見依頼」の日程調整や、売買にあたっての交渉などについて、それぞれの複数バラバラの仲介担当者と、ご自身ですべて、やりとりをして対応しなければなりません。
内見の依頼や、問い合わせが多いのは喜ばしいことですが、日々のご自身のお仕事や家事、子育てをしながら、各社とのやり取りを自分でおこなうのは、意外と労力とストレスを抱えてしまうことではないでしょうか。
弊社【REDS】では、『専任媒介』でのみ承っております
あらためて弊社【REDS】での売却について、下記サイトもご覧くださいませ。
【REDS】のシステム
弊社【REDS】は、仲介手数料を【無料】や【割引】で、不動産仲介業務をご提供させていただいておりますが、「ボランティア」をおこなっている企業ではございません。
取引について、あまり必要ではない思われるコストを徹底的にカットすることで、リーズナブルな価格で仲介業務を提供する「ビジネスモデル」を採用している、れっきとした「営利企業」です。
その取引に「誇り」をもって「正直」に仲介業務をおこなっておりますため、「タダ働き」になる可能性が高い「一般媒介」では、お請けしておりませんが、じつは、単にそれだけの理由ではなく、「専任」でご依頼いただくメリットがあるからです。
【REDS】の『専任媒介』ならば、売主様は【REDS】のみとのやり取りで、『ワンストップ』で売却活動ができます
先ほどの『一般媒介』の場合は、日々の「内見依頼」の調整や交渉などを、複数バラバラの仲介担当者と、ご自身ですべてやりとりをして対応しなければなりません。
しかし弊社【REDS】を『専任媒介』でご利用いただきますと、窓口を一本化して「ワンストップ」でやりとりができるようになります。弊社は「囲い込み」をおこなわずに、他の仲介業者の皆様に、広く「広告掲載の許可」を承諾しますので、一斉に各社が自社やポータルサイトに【広告掲載】をしていただけ、その様子は販売開始をしてからさほど時間をおかずに、ご自身で確認することが可能になります。
不動産の売却をREDS「堀」に頼むと、なにが違うの！？
最近お手伝いした事例（湾岸エリアのタワマンのご売却）について解説します。
当然ながらお客様は弊社【REDS】だけでなく、すでに近隣の大手の不動産仲介業者などの査定や説明も受けていらっしゃいます。
弊社【REDS】でも、近隣の販売事例などの情報とAIを利用して、今後の売却についての予想を加味した「概算机上査定報告書」を参考にご覧いただきました。
査定書には、最近の近隣の販売事例などの情報から、それをもとにして標準的な査定額が割り出されているのですが、その中心となる『査定価格』の数値は、昨今の東京都23区内の価格高騰を受けて、約5年前に新築で購入した価格に対して、すでにプラス3,000万円程度も高額になっていました。
しかし、それでもその『査定価格』は、過剰な価格ではなく「中心的な査定額」なのです。査定では、ご希望に応じて、下記の3つの価格帯を示しています。
1）スピーディプラン：高く売れることよりも、より早期に成約を優先する価格帯。『査定価格』よりも若干お安め
2）スタンダードプラン：標準的な成約時期を見込める価格帯。『査定価格』に近い価格
3）チャレンジプラン：時間がかかってでもより高値販売を優先する価格帯。『査定価格』より「ウン千万」高めも！
前に記載しました、他社さんの営業トークのように「〇〇万円も高いチャレンジ価格でも、絶対売れる自信があります」なんてお話は、わたくしはいたしません。
しかし、いままで実際に経験したお話として、特に23区内の売買の場合は、「予想していた価格を大幅に超えた価格で売れてしまった」という経験が、意外と何度もあります。ですので、売却をそこまでは急いではいないお客様には、そのような経験のお話をさしあげております。
チャレンジ価格で売却開始からあまり時間をかけずに売れるケースというのは、そのタイミング・その場所・その物件の仕様などが重なって、そのチャレンジ価格であっても「すぐに買いたい、その理由があるお客様」とのご縁が繋がることがあるからです。
たとえば「学区」や「親族のお住まいの距離」「職場との距離」「環境」など、その方ならではの「なにかしらの理由」により、多少高くても購入したいお客様が出てくるケースが実際にあります。
「値ごろ感」というのは人さまざまで、かならずしも最近の売買事例などの「相場」からはじき出した「査定額」とは離れていても、その「なにかしらの理由」がある方にとってはその価格が「値ごろ感」を感じることがあり、その価格で購入する方が、その物件と出合ってご縁が繋がることが少なからずあるのです。
もうひとつ、「チャレンジ価格」からスタートするのは、日本人が「割引が大好き」だからです。
通販のCMでも「本来△円の商品が、いまなら〇円！」と、ほとんど言っています。「そもそも△円で買っている人なんているのかなぁ」と思いつつも、値引きしていることに安心感をもつ日本人は多くいらっしゃるように感じます。
ですので、最初から「スタンダード」な価格ではなく、時間的に余裕があれば「チャレンジ」価格でスタートしておいて、売れなくて結局「スタンダード」な価格になったとしても、「いくら安くなったので、そろそろ値ごろ」と思っていただける期待が、その値下げには隠されているのです。
そして、「堀」に頼むと、ココがちがう！？
さて、ここからが、いよいよ本題です。
弊社【REDS】の独自の取り組みやビジネスモデルについて取り上げてきましたが、そのなかでも、わたくし「堀」が独自に行っているのが、定期的な報告の際に、前回の報告から今回の間に発生した、仲介業者さんとのやりとりの記録をレポートとして添付していることです。
これは、「何時何分、に●不動産■支店の▲様から、（広告掲載依頼や内見希望）の依頼があって、それに対して私「堀」が、何時何分に対応している」という履歴のすべてです。
これが実現できるのは、弊社【REDS】が、あらゆる仲介業者さんから集まる問い合わせやいろいろな依頼について、ITを使った最新システムを利用して、わたくしが移動中であったとしても、事務員を介さずに直接即座に対応できるシステムを採用しているからです。
このシステムによって定期的な売主様のご報告を作成する際に、さかのぼって、そのやりとりの履歴情報を表に整理することができます。それにしても、このような報告書を実際にリストにしてお客様に毎回報告をおこなっているのは、弊社【REDS】でもおそらくわたくしだけではないかと思われます。
たとえば下記が、さきほどのタワマンのお客様にご報告させていただいたレポートになります。
拡大すると下記のような表になっています。
上記の表は、残念ながらボカシを入れておりますが、日付時刻、業者名、支店名、担当者名がすべて記載されております。
この報告書が、なぜお客様に喜ばれているのかといいますと、【REDS】がほんとうに「囲い込み」をおこなっていないことが確認できるとともに、こちらの物件について仲介業者さん各社が、注目して広告掲載をおこなっていただいているのか、それとも興味が薄れてしまっているのかなどや、内見依頼の本当の様子が、すべて一目瞭然で把握できるからです。
このような報告リストをもらえない場合には、ご所有者様（＝売主様）は、何の根拠もない仲介業者の担当者からの報告をうのみにするしかありません。
「今週は〇件、問い合わせがありました」「内見の依頼が〇件ありました」と言われて、「ほんとうかなぁ」と思ったり、「反響が少ないので、そろそれ値下げをおすすめします」と言われても、なんとなく釈然としないことがあったりすると思います。
しかし、この報告書を見ていれば、「以前に広告掲載依頼をしている〇〇不動産さんは、しばらくはポータルサイトに掲載してくれていたけど、最近ネット広告をやめてしまっているから、この価格ではコストをかけて販売する魅力が薄れているのかな？」などと、売主様ご自身でも考えることができるのです。
実際に価格改定してみて、その後各社様から、あらためて「広告掲載依頼」が増えたり「内見依頼」が増えてきたりする様子を見ていけば、わたしにご相談をいただきながらも、ご一緒に戦略を立てて販売をすすめていけば、非常に納得度が高い売却活動につながると思われます。
まとめ
わたくしは、入社当初からこの方式を続けており、以前のブログでも取り上げたことがございます。ぜひ遡ってご覧いただき、ご参考にしていただけますと幸いです。
【REDS】 宅建マイスター：堀 茂勝
おまけ。朝日新聞出版「AERA」の取材記事
今回、ご紹介したタワマンの売却は、比較的チャレンジ価格帯でした。
朝日新聞出版「AERA」から取材を受けた記事が「AERA 2025年10月27日増大号」に「時代を読む 10年間で2倍 中古物件も活況 ～沸騰する都心の中古マンション市場、 今後の見通し／異例の要請を行った千代田区長に聞く～」の中で掲載されましたが、上記の雑誌に掲載された記事のうち、わたくしが取材を受けた部分だけについては、
「AERA」のWeb版である「AERA DIGITAL」にも、「品川の築18年2LDKが9500万円 10年前の2倍なのに内見予約殺到」という記事で掲載されており、かなり高額になっている売却価格について触れております。
対象となった、わたくし「堀」のブログは「2024年5月17日公開：首都圏の中古マンションの販売動向を解説。」や、「2025年5月24日公開：都心マンションはプチバブルで8年後は価格2倍」です。
ぜひブログもご覧いただけますと幸いです。
★参考リンク・文献
★堀のブログ 過去の参考ページ
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