変動金利と固定金利、住宅ローン選びはどちらがいいのか。渾身の計算シートでシミュレーションしました！

皆様こんにちは。

首都圏1都3県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の不動産取引について、必ず「仲介手数料が無料」または「仲介手数料が割引」になることで注目の、不動産流通システム【REDS】のマイスターエージェント、【宅建士】【宅建マイスター】の堀　茂勝（ほり しげかつ）でございます。

今回は住宅ローンを利用する方が悩みに悩む「変動金利」と「固定金利」の選択について解説します。

（写真はイメージです）

金利が、だんだん上がってきた！

日銀が追加利上げの姿勢を崩さないなか、住宅ローンを利用しようとしている方、すでに利用している方にとって、変動金利のままでいいのか固定金利を選ぶのか、結構悩ましいものです。

これまで、金利はどのように推移しているのか、以下に記載されているグラフとデータを見てみましょう。

全国地方銀行協会パンフレット（横浜銀行HPに掲載）
「ご存じですか変動型住宅ローンのしくみ」p.2
＜住宅関連金利の推移＞（出所：日本銀行）

日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移 2001年以降」

バブルというのは、その前の1986年から約5年間を指し、その後5年間で崩壊していくらしいのですが、グラフから読み取りますと、短期プライムレート（グラフのオレンジ色の線）は約3.3％から5年後には、約8.4％まで急激に上昇して、その後の5年間で約1.5％まで落ち込んでいった様子が見て取れます。

しかしその後、バブル崩壊後の1996年頃以降、現在の2026年までの約30年間、ずっと低金利時代が続いてきたことが、グラフから見て取れます。ここにきて「金利が上昇した」と騒いでいますが、グラフで見ると長期プライムレート（グラフの青色の線）が若干右肩上がりになってきたものの、オレンジ色の線は、まだほとんど上がらずに推移しています。

バブル時と、その後のバブル崩壊時の、大きな「山」と比較すると、一番右側の上昇は〝可愛いもの〟。ほんの「ふもと」のようです。

現在の住宅ローンの金利は・・

具体的に住宅ローンの金利を見てみましょう。

たとえば、本日時点で、三菱UFJ銀行さんのホームページで、住宅ローンの金利を確認してみますと、下記のようになっています。

三菱UFJ銀行ホームページ「住宅ローン金利」

こちらによると、

• 変動金利：年0.670％～
• 固定金利：年3.39％～（全期間固定31～35年）

になっており、固定金利は変動金利0.670％の約5倍の金利になっています。

35年間の超長期の固定金利を選ぶ場合は「フラット35」もよく利用されていますので、そちらも見てみましょう

住宅金融支援機構｜「フラット35」2026年1月の金利

こちらの方が、若干金利は低くなっているようですが、それでも

固定金利：年2.190％～（全期間固定31～35年以下、9割超）

となっており、F35の固定金利は変動金利0.670％の約3.27倍にもなっています。

「変動」と「固定」、どちらの金利を選ぶ！？

住宅ローンを利用しようとしている方、すでに利用している方にとって、「変動金利」を選んでも大丈夫なのか、「固定金利」を選んだ方が安心なのか、結構悩ましいものです。

そこで、変動金利と固定金利をグラフ化しましたので、比較してみましょう。

固定金利のグラフ

上記のグラフは、年利2.19％の固定金利で1億円を35年（420カ月）払いで借りた場合のグラフです。

月々の返済額は、34万1,096円。固定金利ですので、返済金額は35年間一切変わりません。

変動金利のグラフ

上記のグラフは、年利0.670％の変動金利で1億円を35年（420カ月）払いで借りた場合で、結果的に金利が一切変わらなかった場合のグラフです。

月々の返済額は、当初は26万7,168円。固定金利との差は約7万3,927円となります。

まずは変動金利でも金利が上がらなかった場合の比較

上記のグラフの、固定金利を選択した場合、その返済総額は約1億4,326万円。借入金額は1億ですので、利息として4,326万円を払うことになるわけです。

それに対して変動金利を選択した場合で、もしも金利が上がらずに結果的に金利が35年間、一切変わらなかった場合には、35年間の返済総額は約1億1,221万円。固定金利の場合との差額は、3,105万円となります。

もうひとつの見方として、変動金利の場合の「35年420カ月の返済総額：約1億1,221万円」に対して、固定金利の場合の月々返済額「341,096円」の何カ月分がこの額になるかを計算してみますと、最初のグラフにあるとおり「329カ月」で支払いが終わってしまうことになり、91カ月（7.58年）も早く支払いが終わる計算になります。

つまり、月々の支払額が少ないということは、月々の返済を、同額を払える能力があるのであれば、変動金利を選んだ場合は、その差額を貯めて一定額が貯まったら「繰り上げ返済」に回してしまえば、より早く支払いを終えることができるため、よりメリットが出るともいえます。

変動金利で、どんどん金利が上がった場合の比較

「変動金利なんだから、金利がそのままのわけがないじゃないか！」……そうですよね。

そこで次の比較グラフは「変動を選んだ場合に、金利がぐんぐん上がった場合」を想像したグラフです。

返済額のグラフが階段状になっているのは、「5年ルール」と「125％ルール」の仕業です。このルールについては、今回は説明を割愛しますが、知りたい方は、
全国地方銀行協会パンフ「ご存じですか変動型住宅ローンのしくみ」（横浜銀行HPに掲載）
のp.4に説明がありますので、ご覧ください。

このシミュレーション結果によって読み取れるのは、当初の金利「0.670％」から、35年420カ月の間、まっすぐ金利が上昇し続けて、最終的に金利が「約5％」にまで上昇してしまった場合に、「固定金利」を払っていた場合と同額（約1億4,326万円）を返済して終了するというものです。

ここまで金利が上がってしまうことを「リスク」と考えることもできますが、逆に「固定金利」を選択した場合は、このような金利上昇がなされなかった場合には、「変動金利」よりも多い返済総額を支払わなければならないという「リスク」を背負っているとも、気付かれるでしょう。

じつは「繰り上げ返済」を考慮すると「変動金利」は、もっと有利！？

さきほどのグラフは「変動を選んだ場合に、金利がぐんぐん上がった場合」ですが、当初は「固定金利」よりも、月々の返済額は相当少ない額を払っています。

「固定金利」と「変動金利」を平等に比較するのであれば、当初から同じ額を支払える余力があるとした場合を比較すべきではないかと考えたのが、次のグラフです。

つまり、当初「固定金利」に対して少なく返済している期間は、その差額を貯蓄して、その貯蓄額が100万円貯まるごとに元金を100万円「繰り上げ返済」してしまう……という、細かい技を使った上で、金利をまっすぐ上昇させてみました。

この方式で、さきほどと同様に、当初の金利「0.670％」から、35年420カ月の間、まっすぐ金利が上昇し続けた場合に、「固定金利」を払っていた場合と同額（約1億4,326万円）を返済して終了するように上昇した最終金利は、「約6.5％」にまで上昇してしまった場合となりました（さきほどは約5.0％でした）。

あらためて、最初に掲載した下記の今までの金利グラフを見てみますと、この「約6.5％」という金利を短期プライムレートが超えていたのは、1990～1992年のバブルピークのほんの3年程度の期間だったことがわかります。

つまり、今後この「バブル」と同じような金利に向けて、それ以上の金利に向けて上昇し続けていくと思う方は「固定金利」がお得かもしれないですし、そこまでの上昇はないと思う方は「変動金利」でも、そこまでリスクは巨大ではないのかもしれない……と見受けられるのが、私なりの今回のシミュレーションから読み取れた結果です。

まとめ

今回お見せしているグラフは、毎月毎月、420カ月のセルごとに、ローン計算をおこなう莫大な計算シートを作成してシミュレーションをしたものです。

前月の残高が変われば、翌月以降すべて数値が変わってきますし、途中で金利が変わったり、繰り上げ返済したりなどによっても、それ以降の数値がすべて影響を受けて変わって計算し直すシートです。

そこまでして、冷静に「固定金利」と「変動金利」の比較をしてみたのが、今回のブログです。

いままでも「FP」を名乗るいろいろな方が、「変動金利と固定金利」について論じており、金利上昇局面になると多くの「即席FP」っぽい方々が、「変動金利のリスク」をあおっているのをよく見かけます。

しかし今回のように、きちんと月々の返済額を自動計算するシミュレーションシートを作って、実態を比較したシミュレーションなどは、ほとんど見かけることがありません。

イメージや表面的な危機感ばかりをあおっている記事は、新聞でさえよく見かけますが、「ほんとうに、なにを根拠に書いているのだろう」と思ってしまう記事も多々あります。

もうひとつ感じるのは、「『固定金利』っていうのは、高い金利に設定して銀行が確実にぼろ儲けできるようになっている」という印象です。リスクを嫌う日本人にとって「安心」な固定金利を選んでもらえば、今後80～90年代のバブルと同じ金利がやってきたとしても、やっと変動金利と同じ総返済額になるぐらいですから、そこまでいかなければ金融機関は確実に儲けられるのです。

もしかしたら「にわかFP」が「変動金利のリスク」をあおっているのは、金融機関からの依頼があるからでは？……などと勘ぐってしまいたくなります。

とはいえ、変動金利にはリスクが伴うのも事実です。ぜったいに「変動金利のほうが得」などとは言えません。

最終的には「好み」の問題といえなくもありませんので、このような情報を見て、ご自身の好みと照らし合わせてみてはいかがでしょうか。

【REDS】宅建マイスター：堀　茂勝

堀のブログ 過去の参考ページ

• 2022年9月12日公開「今後金利は急上昇する？「固定金利」がいいの？「変動」は怖いの？」
• 2022年9月28日公開「固定金利と変動金利、トントンになる状況を知れば怖くない？」
• 2022年10月5日公開「住宅ローン金利上昇？『急上昇バブル』の再現で固定と変動がトントンになるケースは？」

参考リンク・文献

• 日本銀行：長・短期プライムレート（主要行）の推移　2001年以降
• 横浜銀行ホームページ「変動金利型をご利用のお客さまの金利について」
  ※「変動金利の仕組み」のボタンをクリックすると下記の「全国地方銀行協会」のパンフが開きます。
• 全国地方銀行協会パンフレット「ご存じですか変動型住宅ローンのしくみ」（横浜銀行HPに掲載）
• 三菱UFJ銀行「住宅ローン金利」