東京23区のマンション高すぎ問題。マンション居住の賃貸と購入、それぞれ向いている人とは

皆様こんにちは。

首都圏一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の不動産取引について、必ず「仲介手数料が無料」または「仲介手数料が割引」になることで注目の、不動産流通システム【REDS】のマイスターエージェント【宅建士】【宅建マイスター】の堀　茂勝（ほり しげかつ）でございます。

今回のブログも、最近の不動産関連のニュースの中で、わたくしの目にとまった記事をピックアップしてお届けさせていただきます。

（写真はイメージです）

『買えぬ億ション、賃貸シフト。海外マネーの流入続く』日経新聞（7月18日）より

日経新聞の記事に、首都圏のマンション供給について取り上げた記事がありました。

日経新聞：2025年7月18日
『買えぬ億ション、賃貸シフト。海外マネーの流入続く』

この記事によると、不動産経済研究所が発表した2025年の上半期（1～6月）に、首都圏に供給された新築マンションの戸数は、前年の同期比よりも約1割（11%）も減っているとのことです。

首都圏のマンションの供給は4年連続マイナス！

供給された新築マンションの戸数が減少している理由は、「建築コストが高騰して、供給が減っている」ということらしいのですが、それにしても、「新型コロナウイルス禍の2020年1～6月以来の低水準」というのです。

あのコロナ禍を思い返してみると、それ以来の激減ぶりというのは驚きです。同期間としては「4年連続のマイナスとなった」とのことですから、いかにマンションの供給が減り続けているのかがよくわかります。

価格上昇は、供給減少だけのせい？　やはり「海外マネー」の影響も！？

価格上昇は、需要に対して供給が減少しているからだけではなさそうです。この記事によると、外国人の取得割合がかなり増えてきている様子がうかがえます。

実際にそこに居住する人の購入に対して、主たる居住はせずにセカンドハウスとして所有したり、賃貸物件にして運用するために所有したりする「海外マネー」が、マンション価格の高騰に影響を及ぼしているのは、疑いようもありません。

「購入」を諦めて「賃貸」に流れている！？

新たなマンションの供給が減少し、新築も中古も価格が高騰し続けている結果、「一部の実需層は購入を諦め、賃貸物件へと流れている」とのことです。

『分譲マンション賃料最高　6月 首都圏 築浅高級物件の供給増』日経新聞（7月18日）より

日経新聞では、同じ日にもう一つ、賃貸マンションの賃料が高騰していて、築浅の高級物件の供給が増えているとの記事を出していました。

前に取り上げた記事で「首都圏のマンションの供給が減っている」にもかかわらず「築浅の高級な『賃貸』物件の供給は、増えている」という、皮肉な実情を取り上げています。

日経新聞：2025年7月18日
『分譲マンション賃料最高　6月首都圏 築浅高級物件の供給増』

この記事によると、賃料は『2004年1月の調査開始以来の最高値を更新した。上昇は7カ月連続だ』とのことです。さらに『築浅の高級物件の供給が増えている東京都がけん引し、平均賃料が上昇している』ということです。

改めて首都圏でマンションに居住するとしたら賃貸それとも所有？

さて、取り上げた記事によると、なかなか「所有」が厳しくなっている都内の状況がうかがえました。

正直、分譲マンションを購入して「所有」するのは、高所得層以外は現実的に厳しい判断となってきています。

だからといって、「賃貸」にするとしても、エリアによってはかなり厳しい状況です。

港区・渋谷区・千代田区・中央区など都心の主要エリアは、㎡あたりの月額賃料がかなり高く、賃貸でも家計への負担が非常に大きくなります。

ただし、その一方で、

• 杉並・大田・北・荒川（中〜低価格帯）
• 板橋・練馬・江戸川・葛飾・足立（さらに低価格帯）

などは比較的賃貸の負担が低く、広さや生活利便性を重視する層に支持されているようです。

「所有」することにメリットが高い「家族構成」や「世帯所得層」は？

さて、これらを踏まえて、都内でマンションを「所有」するほうが、経済的・生活満足の観点からメリットが高いと思われる条件を、「家族構成」や「世帯所得層」の違いごとに考えてみました。

高所得ファミリー層（世帯年収：およそ1千万～数千万）

• 特に都心の高価格帯（港区・渋谷区など）では家賃が非常に高額になるため、所有することで固定費を抑えられる可能性があります。
• 高所得層であれば頭金や諸費用、ローン返済への耐性もあり、長期的視点で資産形成と住宅コスト削減が見込めます。

中所得層（世帯年収：600万～1,000万円前後）かつ「長期定住意志が強いファミリー」

• 「中～低価格帯」エリアで所有ができれば、「資産」と「暮らしの質」を両立できる可能性があります。
• さらに「子育て教育環境のために一定エリアに住み続けたい」「老後は賃貸コストを減らしたい」などの明確な目的があるご家庭にとっては、「低価格帯」エリアであっても「賃貸」よりも「所有」をすることのほうが、ライフスタイルに適している可能性があります。

まとめ

東京23区で「賃貸」と「所有」のどちらが適しているかは一義的には言えません。

「賃貸」は柔軟性が高く、初期コストを抑えられ、市場リスクも比較的少ないため、転勤やライフステージ変化が多い世帯、若年単身者、低～中所得層、居住地が定まっていない家庭に適しているように思えます。

これに対して「所有」は、設備・仕様の豊富さ、間取りの自由度、長期的な資産形成、安全安心な老後の住まいを確保できる点で優れています。

年齢が上がるほど、「持ち家派」の満足度が高くなる傾向があるようで、長い目で見た安心感・充足感を求める家庭にとっては、特に「所有」の選択に魅力があるようです。

 

それではまた、次回のブログをご期待くださいませ。引き続き、よろしくお願いいたします。

【REDS】宅建マイスター：堀　茂勝

＜参考リンク・文献＞

• 日本経済新聞（会員限定記事）2025年7月18日
  『〈ビジネスTODAY〉買えぬ億ション、賃貸シフト　海外マネーの流入続く
  1～6月 首都圏供給数、4年連続減』
• 日本経済新聞（会員限定記事）2025年7月18日
  『分譲マンション賃料最高 6月首都圏 築浅高級物件の供給増』