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最終更新日:2022年11月23日
公開日:2022年10月5日

住宅ローン金利上昇?『急上昇バブル』の再現で固定と変動がトントンになるケースは?知っておけば怖くない! / 【REDS】 堀

堀の写真

 

皆様こんにちは。

首都圏の一都三県(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】エージェント宅建士堀 茂勝ほり しげかつです。

 

さて今回は、住宅ローンの「固定金利」「変動金利」の選択についての連載シリーズの第4回(最終回)です

シミュレーションでバブルを起こしてみて、比較してみます。

 

今回初めてこのブログをご覧になる方は、下記からご連頂けますと、理解しやすいかもしれません。

連載1:2022年8月31日公開のブログ「金利が急上昇するかも? 変動より固定がいい?」

連載2:2022年9月12日公開のブログ「今後金利は急上昇する? 「固定金利」がいいの?「変動」は怖いの?」

連載3:2022年9月28日公開のブログ「固定金利と変動金利、トントンになる状況を知れば怖くない?」

 

バブル金利

スタートは、変動金利型0.475%超長期固定金利型1.99%。その後バブル金利上昇!

 

今回のシミュレーショングラフは、下記です。

 

⑤変動金利グラフ「バブル」

上記の事例では、固定金利を選択すると、最初から35年後まで、ずっと金利は1.99%、月々165,374円を支払っていくことになります。

 

それに対して変動金利を選ぶと、当初は0.475%、月々129,241円でスタートします。

当初は、固定金利に比べて月々約3.6万円弱の差額を貯蓄できますので、それが100万円に貯まるごと、5回にわたって繰り上げ返済ができております。

借入額残高(薄緑色)は、急激に減っていきました。

 

さてバブルシミュレーションですから、金利はバブル前の時期のように、右肩上がりで徐々に急上昇していきまして、約15年後にはピークの「金利が約9%」にまで到達させてみました。

金利が急上昇したままの頂点で横ばいになる事は、それでも景気が維持できていない限りありえませんので、やはりバブルの時のように右肩下がりに急降下させてみました。

とはいえ、現在と同様の0.数%の超低金利がすぐにまた来るとも言えませんので、バブル後の金利は、固定金利と同程度の2%ぐらいで推移したことにしてみました。

 

このバブルで、変動固定支払総額トントンなのです。

 

グラフをよく見て下さい。変動金利は、計算上の金利は刻々と変わりますが、返済金額の変更は5年に1度しかありません。(※注意1)

約15年後(180か月)、バブル金利の頂点に近くなった3回目の返済額見直しのあたりで、やっと固定金利の月々返済額を上回りましたが、それでも青天井に高くなっているわけではなく、前回支払額の1.25倍(※注意1)までの制限もあり、月々179,863円。固定金利の返済金額プラス1.45万円程度で収まっております。

パソコン分析

 

バブルピークの期間は、返済額で利息が返済しきれていないけれど・・・。

実はこのあたりの期間は、返済金額以上の利息(ピンク色の部分)が発生しており、返済の繰り延べが発生してしまっております。

それでも、返済金額はとんでもなく上がっているわけではなく、最大返済金額の時で月々約20.2万円、固定金利の返済額プラス約3.7万円程度。

当初マイナス約3.6万円であったことを考えると、この程度はしょうがないといった印象です。

 

バブルが過ぎれば、ガンガン元金返済が進んでいる!

 

その後の金利バブル崩壊後では、低金利に向かう事で、逆に返済金額のうち利息の占める割合は少なるなり元金返済がガンガンかなり進みます。

その後、それでも今の変動金利の約0.5%よりも約4倍も多い、約2%の金利を、10年間つづけたと仮定したシミュレーションで、やっと固定金利とトントンになりました。

嬉しい

さてみなさんは、どっち!を選びますか?

 

今回のバブルのシミュレーションで表現した事態。

 ・これよりさらに厳しい金利の状態が起こる場合には「固定金利」がオトクで、

 ・それ以下であれば「変動金利」がオトクです。

みなさんは、どっちを選びますか?

どっち?

 

 

銀行は絶対損しないように、固定金利を決めている!

 

このシミュレーションをはじめておこなった十数年前から、わたくしがこれを見て

「日本の銀行(金融機関)は、日本人の好きな「固定金利の住宅ローン」を売れば、バブルの再現より大きな事態が再現しない限り、得するように金利設定しているのだなぁ。」

とつくづく思っていました。

金利が上がっても(下がっても)返済金額が一切変わらない「固定金利の住宅ローン」というのは、

万が一とんでもなく金利が上がって、そのまま上がったままになった場合にも、返済総額が変わらないように、月々約3.6万円×12カ月×35年の掛け捨てで、保険に入っているようなものだということです。

ただし、その掛け捨て保険は総支払額が約1500万円になるという事。

 

やっぱり銀行は抜け目がありません。ほぼほとんどの場合には儲かるように、考え抜かれていますね。

銀行

 

たまに、TVやネットで「ファイナンシャルプランナー」を名乗っている方々が出てきて、

きちんと収支を比較したシミュレーションもせずに、安易に「これから金利が上がりそうだから、固定金利が安心ですよ!」なんて説明をしていらっしゃる方々を見かけます。

 

日本人、特に公務員や従来型の上場企業勤務のサラリーマンは、リスクがない「固定金利」が好きだと言われますので、こう言っておけば好評だと思っているのです。

 

しかし、「固定金利」にはリスクがないのではなく、金利が上がらなかった場合に「払わなくてもよいオカネ」を先取りされているマイナスを確実に背負っているのです。

ある意味、これも確実性の高い「リスク」といってもいいのかもしれません。無駄金をつかわせていることになりかねませんから。

 

ファイナンシャルプランナー

せめて、このようなシミュレーションを、自分で実施してみたうえで、事実をしっかり伝えてくれる「ファイナンシャルプランナー」が、もう少したくさん出てきてほしいものです。

 

(※注意1:ほとんどの主要銀行の変動金利住宅ローンはこの安全対策がなされておりますが、商品によってはこの安全対策がない住宅ローンがありますのでご注意ください。)

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

4.9

31

堀 茂勝
(宅建士・リフォームスタイリスト)

購入は煽らず、売却は囲い込みせず、寄り添います。

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