リースバックを高齢者が利用するメリットとは？　トラブル回避の注意点も解説

REDSエージェント、宅建士の島崎です。

自宅を売却してまとまった現金を受け取りつつ、売却後は賃貸としてそのまま同じ家に住み続けられる「リースバック」という仕組みがあります。高齢者の方がリースバックを契約する多くの場合、「老後の資金を現金で確保したい」「住み慣れた今の家にずっと住み続けたい」などの事情があります。

今回は、リースバックにするメリットと、利用する際の注意事項や、よくあるトラブルについて考察します。

（写真はイメージです）

リースバックとは？　リバースモーゲージとの違い

リースバック

最近よく耳にするリースバックとは、今の自宅を売却して換金しても、そのまま住み続けられるという高齢者には大変ありがたいといえる仕組みです。

所有者である高齢者が不動産業者やリースバック専門会社などに今の住まいを売却し、その後その物件を購入した不動産会社やリースバック専門会社と「賃貸借契約」を締結して「賃借人」となります。すると、自宅売却により現金を得ながら、そのまま自宅に住み続けることができますので、これまでの生活を維持できる安心感があります。

リースバックは、住宅ローンの返済に困っている人、または老後資金のための現金を確保したい高齢者にとって、とても効果のある方法です。高齢者に多い「住み慣れた家を離れたくない人」に適しており、昨今とても注目されています。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、高齢者自身が自宅を元手にして金融機関から融資を受けるものです。この方法により契約者である高齢者は生涯自宅に住み続けることが可能です。

毎月の返済は一般的に利息のみ。契約者の死亡後、または契約期間の満了時に、金融機関に借入金を全額返済する仕組みとなります。金融機関への返済方法は「自宅売却」か「自己資金」かを選択できます。

リースバックとリバースモーゲージの相違点

リースバックとリバースモーゲージの主な違いは、所有権に関する取扱いと融資で資金を得る方法の2点です。リースバックでは不動産の所有権を買主に手放し、売却によって現金資金を得るのですが、リバースモーゲージでは所有権をそのまま保持しての、銀行融資となります。

リースバックの場合は「毎月の家賃」の支払いが必要であるのに対し、リバースモーゲージは、「契約者が生きているうちは利息支払いのみ」であるため、現金資金の大半は個人の「老後の生活費」や「住み替え資金」に利用されがちです。ちなみに「事業用資金や投資目的」には利用できない点は要注意です。

上記の違いを踏まえ、その状況や目的に応じて、「リースバック」と「リバースモーゲージ」いずれがご自身に最適であるか検討する必要があります。

リースバックを高齢者が利用する理由

高齢者がリースバックを利用する主な理由は以下のとおりです。

• 老後の資金を確保
• 住み慣れた自宅での生活継続
• 急な出費への対応
• 住宅ローンや他の借入の返済
• 高齢者の介護施設などの入居金の確保

高齢者の方がリースバックを利用する多くのメリットは、「経済的安定」と「現在の生活維持」にあります。自宅を売却する方法でまとまった現金を得られ、今の家に住み続けられるという安心感は大きいでしょう。それにより、年金だけでは不十分な「老後の生活資金」を確保できて、かつ長年慣れ親しんだ自宅で生活を続けられます。

高齢になると予期せぬ「医療費」や「介護費用」が必要になるケースが多々あります。リースバックを利用することにより、こうした出費に対応できて、現金を手元に用意することができます。

住宅ローンの返済に苦しんでいる高齢者にとっても、リースバックによって住宅ローンを一括返済し、毎月の支出を減らせる点も魅力です。その上、将来的に高齢者用の介護施設への入居を考えている場合など、入居費用を確保する手段ともなるでしょう。

このように、リースバックは高齢者の多くのニーズに対応する資産活用方法として、とても注目されています。ただし、契約内容をよく確認して、よく検討する必要があります。

高齢者がリースバックを利用するメリット

高齢者がリースバックを利用する主なメリットをまとめます。

• 今の自宅に住み続けながら現金を得られる
• 毎月のランニングコストが減らせる
• 売却による資金の用途が自由である
• 将来的に再購入ができる可能性がある

生活環境が変わらない

高齢者にとっては、長く住み慣れた自宅やエリアを離れることは、精神的かつ身体的にも結構な負担になります。リースバックにより、従来の生活環境（特に近隣関係）を変えることなく、資金的な余裕を手に入れられます。年金暮らしの高齢者は、年金だけでは十分な生活を確保できない場合があり、この点はとても魅力と言えます。

維持費カットにも

リースバックは、所有権を手放した代わりに賃貸住宅として借りる方式です。所有権に伴う固定資産税、都市計画税などの維持費のほか火災保険料が不要になります。マンションの場合、管理費・修繕積立金・駐車場代も該当します。

リースバックを利用した場合にこれらを負担するのは、物件の所有権を取得した不動産会社やリースバック専門会社となります。毎月支払うのは家賃のみで、家を所有していたときよりも維持費を抑えられる可能性が高いと言えます。

得た資金の用途に制限なし

リースバックで得た売却資金には、用途の制限がありません。「老後の生活資金」や、「突発的な医療費」または「介護費用」など、それぞれのニーズに応じて自由に活用できます。

気が変われば買い戻せる

リースバックには、「買戻し特約」が付与されるケースがあります。「買戻し特約」は、特定の要件をクリアした場合、元所有権者である売主が、買主である不動産会社やリースバック専門会社に対して売買の解除をすることができる権利を指します。

資金繰りが苦しくなり一時的に賃貸として暮らしたとしても、後に資金に余裕ができ、自宅を買い戻せる可能性はあります。ちなみに、「買戻しの特約」は当初の売買契約と同時に結んでおく必要があります。

高齢者のリースバック利用上の注意

高齢者がリースバックを利用する際の注意点は主に以下の3つです。

• 契約内容が複雑で難しく理解が難しい点
• 資金負担が逆に重くなる可能性
• 詐欺的行為や悪質な勧誘が潜んでいる

契約内容が複雑

リースバックは契約内容が複雑なため、理解不足では困ります。リースバックとは「売買契約」と「賃貸借契約」の両方を組みわせた複雑な内容です。高齢による判断能力の低下で契約内容を十分に理解できていないままで契約してしまうケースがあります。

「買戻し特約」についてもそうですが、当初の契約時に結ぶことが条件ですので、十分に契約内容を理解していないと将来の再購入ができない可能性があります。

家賃が払えなくなる可能性も

リースバックの成約価格は、一般相場の60～80％になると言われています。一方、売却後は支払う家賃相場が周辺相場より高く設定されることがあります。そのために毎月の負担が大きくなりがちです。最悪の場合、数年で手持資金が底をついてしまって、家賃が払えなくなってしまい、住む家がなくなる可能性もあります。

悪質業者も存在

悪質な勧誘や詐欺的行為の危険性も多数あります。一部の悪質な業者は高齢者の不安を煽って、長時間の勧誘行為や虚偽の説明を重ねて契約を強引に迫ることがあります。国が注意喚起を行うくらいに、悪質なリースバック契約も横行しているのも事実です。

これらの点を考慮して、高齢者がリースバックを利用するときはリスクをよく踏まえたうえで検討する必要があります。

お役に立てましたら幸いです。