中古の二世帯住宅は売れない？　その理由と成約へのポイントを解説

REDSエージェント、宅建士の島崎です。

親御さんとの同居で二世帯住宅を選択した場合、将来の売却は苦戦するといわれることがあります。しかしながらポイントを押さえれば十分に売却は可能です。

今回は、二世帯住宅が売りにくいといわれる理由、および売却を成功させるための手法を解説します。

（画像はイメージです）

二世帯住宅、3つのタイプ

二世帯住宅は間取りや構造によって下記の3つに分けられます。

二世帯完全同居タイプ

二世帯完全同居タイプは、1つの家を親世帯と子世帯が浴室やキッチン、洗面室、トイレなどを共有しながら同居するタイプです。完全同居タイプは水道代、電気代などの光熱費を節約できるというメリットがあります。

二世帯完全分離タイプ

二世帯完全分離タイプは、玄関、リビング、浴室、洗面、トイレなどを世帯ごとに分けた二世帯住宅のことです。1階と2階で分ける「上下分離タイプ」と、左右で分ける「左右分離タイプ」の2つに分けられます。

二世帯一部共有タイプ

一部共有タイプは、生活空間の一部のみを共有するタイプの二世帯住宅です。二世帯が共有する部分が、「玄関」「リビング」「浴室」「トイレ」「キッチン」といった形で自由に設定できます。プライバシーの確保や建築コスト、光熱費の節約など、使う人に合わせたスタイルで生活空間を分離できます。

二世帯住宅が売りにくいとされる理由

二世帯住宅は売りにくいといわれています。その理由は主に以下の3点です。

販売開始価格設定が難しい

二世帯住宅は、内容によって売買相場が大きく相違して、販売価格の設定が難しいために売りにくいとされます。

たとえば「二世帯完全同居タイプ」は、キッチンや浴室、洗面、リビングなどを共有するため「二世帯完全分離タイプ」や「二世帯一部共有タイプ」と比べて建築面積が狭く、建築費用が抑えられるため、売出価格は低く抑えられます。「二世帯完全同居タイプ」は一般的な間取りの「中古一戸建て」とほぼ変わりません。売り出す際は普通の一戸建てとしてアピールしたほうがいいでしょう。

反対に「二世帯完全分離タイプ」の場合は、それぞれの世帯にキッチンや浴室、トイレなどの水回りが必要なため、一般的な住宅に比べて建築費が高くなり、売出価格は一般的な相場よりも高く設定されるケースが多くなります。

「二世帯一部共有タイプ」は、共有する部分を売主が独自に決めていることから、物件ごとに間取りはさまざまとなります。共有している設備の箇所によって、個別性が高くなって、販売価格の設定がなかなか難しいといえます。

このように、二世帯住宅のタイプによって売り出し価格が大きく変動するため、買主が戸惑ってしまうことから、売却が難しいと言われています。さらに、二世帯住宅は通常の一戸建てと比較して絶対的な流通量が少ないため、不動産会社によって売却査定価格に大きな差が出がちです。

需要が限定される

二世帯住宅が売れないといわれる理由として、ターゲットが絞られる点が挙げられます。近年、住宅の購入を検討する人の多くは核家族世帯のため、二世帯住宅のニーズは高くありません。さらに、二世帯住宅にはさまざまな種類やバリエーションがあるため、購入希望者のニーズと一致する間取りが少ないことも、ターゲットが絞られる原因のひとつです。

一般住宅より売出価格が割高

前述のとおり、二世帯住宅はタイプによって水回りやガスなどのインフラをそれぞれの世帯専用に設置する必要があり、高い建築費用がかかります。さらに、二世帯が住むために広い土地を要しますが、土地の面積が広くなるほどコストも増えます。

このように、建築費用が高い二世帯住宅は、取得の際にかかる費用も一般的な住宅に比べて高くなります。売主は、取得時にかかった費用を回収する目的で売出価格を高く設定してしまうことが多くなるのでしょう。

二世帯住宅を売却するポイント

売却しにくいといわれる二世帯住宅ですが、ポイントを押さえれば売却に成功することが可能です。主なポイントを3点紹介します。

販売開始価格の見直し

二世帯住宅がなかなか売れないときは、販売開始価格を低めに設定し直すといいでしょう。こだわった設備や間取りを採用した二世帯住宅は、建築の費用が割高になることが多く、売却価格で回収したいという気持ちは理解できます。

しかし、二世帯住宅の需要は本当に限定的であることも考慮しましょう。売出価格が割高だと、なかなか買主の予算に合いません。売却価格を下げると買い手が早く見つかることがあります。

バリアフリーのアピール

所有している二世帯住宅が仮にバリアフリー住宅の場合、この部分はアピールできます。二世帯住宅の買主には、親の介護をするために同居を希望する方が多いといえます。このような買主にとって、階段や浴室の手すり、段差の少ない設計、滑りにくい素材の床などのバリアフリー設計は本当に魅力的です。

また、安全な設備は親の介護だけでなく、お子様がいる買主にもアピールできるでしょう。

内覧準備を丹念に行う

二世帯住宅の需要は本当に限られていますので、購入希望者が現れた際は、内覧の際に物件の魅力をフルに伝えることが大切です。室内、浴室、洗面室、トイレなどを入念に掃除し、室内の整理整頓と換気を十分に行いましょう。

二世帯住宅はポイントを押さえて売却活動をすることが大切です。参考になれば幸いです。