REDSエージェント、宅建士の島崎です。

不動産取引における「心理的瑕疵」とは、不動産自体には特に問題はないものの、購入して住む方に心理的な抵抗を与えることを意味します。不動産を売却の際に、売主は必ず心理的瑕疵があることを買主に告知しなければなりません。今回は心理的瑕疵の定義と、心理的瑕疵がある物件を売却する際に気をつけなくてはならない点についてお伝えします。

心理的瑕疵について正しく理解しましょう

不動産における瑕疵（かし）とは、土地や建物にある「欠陥」のことを意味します。なかでも扱いが難しいといわれるのが「心理的瑕疵」です。不動産売却においては必ずトラブルの原因になるので、売主は買主に伝える必要があります。心理的瑕疵の定義についてあらかじめしっかり理解しておくことが大切です。

不動産取引における瑕疵の種類とは

不動産における瑕疵は心理的瑕疵も含め、おおまかに4種類に分けられます。それぞれ以下のとおりです。

心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、不動産が有する品質や設備に問題はないものの、住む人に心理的な抵抗や嫌悪な感じを与えることです。具体的には、物件の中で自殺や殺人、一定期間放置された孤独死、火災、忌まわしい事件・事故などが起こっていることを指します。これらが過去に起きた土地や物件のことを、一般的には事故物件と呼びます。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、不動産そのものにある重大な欠陥や破損のことです。土地に対する瑕疵と建物に対する瑕疵に主に分類されます。

●土地の物理的な瑕疵
・地中障害物
・土壌汚染
・擁壁の倒壊

●建物の物理的瑕疵
・雨漏り
・壁のひび割れ
・シロアリ被害
・建物の傾き

不動産における4種類の瑕疵のうち、物理的瑕疵は最も分かりやすく、多くは修理や建て替えなどによって解決できます。

法的瑕疵物件

法的瑕疵とは、法律や条例などの制限によって使用・収益に関して阻害されることを指します。不動産が「建築基準法」や「都市計画法」に違反しているために生じる瑕疵で、主に下記のとおりとなります。

〇建築基準法：建築に関する基礎的な法律です。建築基準法に抵触する案件には、再建築不可なのに再建築できると謳われて売られているケースがあげられます。

〇都市計画法：都市を適正に発展させることを目的として作成されました。建築基準法と同じように、住民が快適に生活できるよう都市計画の基本を定められています。都市計画法に抵触する案件には、市街化調整区域のような「原則建物を建てられない土地」に、建物が「建築可能」な物件として売却されている、といったことが該当します。

環境的瑕疵物件

環境的瑕疵とは、不動産そのものに問題はないが、周囲の環境に問題があることを指します。具体的には、物件の近くに嫌悪施設（反社会的組織の事務所、墓地、送電線、下水理場など）がある物件がそれに該当します。

売却不動産にこれらの瑕疵が該当する場合、売主は買主へ告知する義務があります。告知をしない、買主の了解を得られないまま売却を行って後から発覚した場合、買主より修補請求や契約解除、損害賠償請求を受けることになります。

心理的瑕疵の判断基準

以上の4つの瑕疵の中で「心理的瑕疵」は、それがそもそも瑕疵なのかどうかを判断するのが絶妙に難しいといわれております。心理的瑕疵の基準はどうなっているのでしょうか？

先述のように、心理的瑕疵物件は過去に「自殺」や「殺人事件」、「火災」、「忌まわしい事件・事故」などが発生した物件のことを指します。一般的な人の「自然死」は原則で心理的瑕疵には該当しません。しかし特殊清掃が必要となるなどの「一定期間放置された孤独死」の場合は、心理的瑕疵に含まれます。

しかし、この心理的瑕疵は買主や借主の個人により、どの程度の瑕疵を許容するのかはそれぞれ違うため、心理的瑕疵に当たる基準がある意味曖昧です。どこまでを瑕疵とするか、その判断基準は難しいですが、判断基準がないというわけではありません。

「通常一般の人がどう感じるか」で、快適な住み心地を欠いて、居住物件として適さないと判断される物件が「心理的瑕疵物件」となる訳です。買主の個人的な主観によったりする、受け取る人の一方的な感情だけを基準だけで判断されるのは正しいとはいえません。

心理的瑕疵物件とほかの瑕疵物件の違い

心理的瑕疵物件はそれ以外の瑕疵と扱いが決定的に異なる点があります。

売買取引においては告知期間が明確ではない

心理的瑕疵物件以外の3つの瑕疵物件については、解消する方法があるため、「瑕疵が解消された状態」であればもう告知の必要はありません。

対して、心理的瑕疵の場合は告知期間が特殊です。法的効力はありませんが、国土交通省のガイドラインによれば、「賃貸」の場合は少なくとも3年間は告知義務があるとされています。

一方、「売買」に関しては、告知期間はガイドライン上で実は明確にはなっていません。売買に関しては過去の判例で必要とされた告知期間に幅があり、基準の期間を定めにくいからとされています。判例では7年で説明義務が不要になったものもあれば、50年も説明義務が求められたものもあります。

追完請求ができない

心理的瑕疵物件以外の瑕疵においては、「追完請求」をすることができます。追完請求とは瑕疵の解消を前提とした修理などの実施を後から売主に請求することを指します。一方、心理的瑕疵物件は物理的に解消することが不可能といえるため、個人間売買の場合は、「追完請求」以外に「契約解除」もしくは「損害賠償請求」での対応が求められます。

瑕疵物件に当てはまる場合の注意

所有する不動産が、瑕疵物件に当てはまる場合、売却リスクを伴うことがあります。売買でのトラブルを防ぐためにも、以下の注意点を必ず理解しておきましょう。

契約不適合責任を問われることがある

不動産売却の取引を行う際には、瑕疵があるなら売主は買主に対して必ず伝えなければなりません。売却する物件がどのような物件であるかを売買契約書に記載して、買主に契約不適合責任を問わないこととする具体的な了解を取ります。

告知義務を怠り、契約目的に適合しない物件を売ると「契約不適合責任」を問われます。「契約不適合責任」とは、契約目的に反する取引が行われた場合、その責任を売主が負うことをいいます。「契約不適合責任」を問われると、売主は「追完請求（修補請求）」や「契約解除」、「損害賠償」を請求されることがあります。

高値での売却が見込めない

瑕疵のある不動産は、通常の不動産に比べて価値が低くなります。特に心理的瑕疵の場合は解消することが困難で、価値が下がったまま売却せざるをえないのが一般的です。しかし、亡くなった理由やその後の経過期間、または事件当時の報道内容、場所の条件などによって度合いは変わってきます。

また、解体や再建築などを行うことで「瑕疵の影響が小さくなる」場合もあります。

今回は、心理的瑕疵を中心に、不動産における瑕疵や売却時の注意点などについて考察してみました。いかがでしょうか？　お役に立てれば幸いです。

REDSエージェント、宅建士の島崎正輝です。

不動産売買の現場では、最近インスペクションという言葉をよく聞きます。インスペクションとは「中古住宅売買の際に行う住宅診断」です。物件引渡し後のトラブルを予防して、安全な取引を望む方には重要な情報といえるでしょう。インスペクションのメリットや、依頼するときのポイントについて考察します。

インスペクションとは？

インスペクションとは、調査や点検などの意味で、中古住宅の売買契約前に劣化や欠陥を調べる検査のことです。修理が必要な時期や、かかる費用のアドバイスも行われます。インスペクションをするには資格が必要です。または建築士などの専門家が行います。

インスペクションの目的

中古住宅の売買で、仮に建物の欠陥に気付かずに中古住宅を売買してしまうと、引き渡した後に買主とのトラブルになってしまいます。売買の前にインスペクションを行っておくと、建物の専門家の客観的な診断のもとで、建物のコンディションを理解してから売り出すことができます。インスペクションは家を売却する売主側に限らず、買主側からも依頼できます。

インスペクションの所用時間

インスペクションでは屋根、外壁、内壁、排水管、給湯管などの状態を目視でチェックし、さらに修繕工事が必要となる箇所があれば、実際にかかる概算費用や実施する時期までアドバイスをしてくれます。インスペクションは売買契約の前に行うのが一般的です。所要時間は一戸建てだと2～5時間程度、マンションだと1.5～2.5時間程度がひとつの目安です。

インスペクションの検査項目

検査項目は会社によって多少違いますが、主に以下の箇所を確認します。

また、家の傾きや建物内部の鉄筋の状態などを見る場合、計測機器を使って精度の高い調査を行うこともあります。このような調査の場合は、基本料金以外にオプション料金がかかることが一般的です。

インスペクションは法改正により高まる重要性

中古住宅市場におけるインスペクションの重要性はますます高まっています。2018年4月に、宅地建物取引業法の改正により、不動産売買時の「重要事項説明」において不動産会社による「インスペクションについての説明」や、「調査結果の報告」などが改正により義務化されました（インスペクションの実施は義務化されておりません）。

また、2020年4月に民法改正があり、これまでやや曖昧だった中古住宅の売買に関するルールがはっきりと明確化されました。それに伴い、欠陥や不具合を気付かずに売買した中古住宅に関して売主側にかかる責任がさらに重くなっています。インスペクションにより、「気づかなかった」ということを防止することができるでしょう。

売主がインスペクションを行うメリット

売主側がインスペクションを行うメリットとしては物件を早く、高く売れる可能性が高まることです。売却する住宅を「インスペクション済」物件として広告で売りに出せば、購入する側も「購入後に揉めることは少ないだろう」と思ってくれるからです。

インスペクションを実施していない物件と「差別化」ができて、いい買主が見つかりやすくなるともいえるでしょう。インスペクション実施によってより最適な修理を行うことができていると、売却金額もアップできる可能性もあります。引渡し後に買主から身に覚えのない修理費を請求されたり、クレームを言われたりなどのトラブルも予防できるでしょう。

買主のインスペクションを行うメリット

買主が購入予定の物件についてインスペクションを実施することのメリットとして、購入後の修繕費用負担の見込みを予測できることでしょう。このほか、インスペクション済みの物件を購入したという安心感もあるでしょう。インスペクターによる検査で建物の状態が明確に分かるため、インスペクションを実施していない物件と比べると、不具合の有無や不具合内容などがあらかじめ把握できた状態で購入できたことになります。

また、修理が必要な箇所、今の建物の劣化状況が事前に分かるので、購入後の維持費用やリフォーム費用などが予測できることも挙げられるでしょう。購入したい物件の売主がインスペクションを実施していない場合は、買主側でインスペクションの実施を検討するのがいいと思われます。

インスペクションの概算費用

インスペクションの金額は請負業者によってさまざまですが、相場は戸建ての場合、5万～10万円程度（機械を使った検査など詳しいオプションを実施する場合は10万円以上）、マンションの場合は4万～5万円程度となります。

ただし、この金額は基本料金の価格であり、基本で行う点検は一般的に、床下や小屋裏を外側や点検口から目視するだけになります。基本料金で事前にどこまで点検してもらえるか、インスペクション実施業者に確認しておくといいでしょう。

インスペクターが建物の中に入って点検を実施する場合、または機械を使った精度の高い検査、更に耐震性の審査を行う場合などはさらに追加料金がかかり、場合によっては10万円を超える場合もあります。これは一見、高額のように見えますが、建物の築年数が古かったり、建物の状態が不安だったりする場合には、インスペクションを実施することで、後々のトラブルを避けることができるため、前向きに検討してみてはいかがでしょうか？

自治体によっては補助金を受けられる可能性があります（一定の要件を満たす必要があります）。ぜひお住まいの自治体で補助金の制度があるか確認してみてください。

インスペクションの依頼はどこにすればいい？

インスペクションを行う会社は、専門業者のほか、不動産会社やリフォーム会社があります。単純に金額の安さだけで決めてしまうと、最低限の検査しかしてくれなかったり、逆に必要ではない修繕工事を勧められたりと、結果的に損をしてしまうことがあります。

ホームインスペクションの業者選びで大切なのは、実績や経験が物件の特徴と合っているかどうかです。インスペクションといっても、建物の種類や工法によって、確認項目が違います。検査してもらう住宅に類似した検査経験があれば、より適切な診断が期待できます。

今回の考察がお役に立てれば幸いです。

REDSエージェント、宅建士の島崎です。不動産購入を検討している方の中には、火災保険のほかに地震保険にも加入するべきか迷っている方も多いでしょう。わが国は地震大国ですから、数日に一度はどこかで小さな地震は起こっていますし、いつどこで東日本大震災級の大地震が発生するか分かりません。

地震による災害の被害で財産を失ったとき、火災保険ではカバーしてもらえるのでしょうか。今回は地震保険の仕組みから火災保険との違いを解説します。

地震保険の特徴

地震保険とは、地震による住宅や建物の損害を補償するための保険です。地震が頻発し、大きな被害をもたらす可能性がある地域では、住宅所有者にとって万一のときに財産を保護する重要な手段となります。以下に地震保険の基本的な特徴を示します。

被害補償

地震保険は、地震によって住宅や建物に生じた損害を補償するものです。建物の損傷や倒壊、付帯する家財や備品の損害、修復・復旧にかかる費用などが含まれます。火災保険は、火災による損害を対象としており、地震による火災の損害は補償されません。

保険料と免責事項

地震保険に加入するにはもちろん一定の保険料がかかります。また、契約には免責事項や補償限度額が含まれます。

住宅ローンとの関連

住宅ローンを組む際、多くの金融機関は地震保険に加入するよう求めます。これは、住宅が地震による損害から保護され、ローンの償還がスムーズに進むようにするためです。

契約期間と更新

地震保険は通常、1年単位で契約され、契約期間が終了すると自動的に更新されます。保険契約の更新時には、保険料の見直しや補償内容の変更が行われることがあります。

地域ごとの保険料差

地震の発生リスクは地域によって異なるため、地域ごとに異なる保険料が設定されることがあります。高リスク地域では保険料が高くなることが一般的です。

火災・地震同時多発保険

一部の商業施設や事業用建物では、火災と地震が同時に発生した場合の損害を補償する「火災・地震同時多発保険」が利用されることがあります。

地震保険の種類

次に地震保険の「種類」に関して考察します。地震保険にはいくつかの種類があり、それぞれカバレッジ（対象範囲に対する網羅率）や条件が異なります。以下に、一般的な地震保険の種類の主なものを紹介します。

住宅地震保険

住宅地震保険は、一般的に住宅所有者が加入するもので、住宅やその中の住居部分に生じる地震による損害を補償します。

個人賠償責任保険

個人賠償責任保険は、地震によって被害を受けた他人に対する賠償責任を保護するためのものです。例えば、被災した建物からの落下物が他の人や隣地に損害を与えた場合などが該当します。

火災・地震同時多発保険

火災・地震同時多発保険は、地震と火災が同時に発生した場合の損害を補償するものです。主に商業施設や事業用建物などで利用されます。通常、火災保険と地震保険を別々に加入するよりも経済的です。

建物基本保険

建物基本保険は、住宅や建物の基本的な損害を補償する保険で、地震による被害も一部含まれることがあります。ただし、地震保険として十分な補償を得るには不十分であり、通常、専用の住宅地震保険の加入が推奨されます。

地震保険加入の必要性

次に地震保険の加入の「必要性」に関して考察します。地震保険の加入がなぜ重要なのか考えます。

地震リスクの高さ

日本は地震が発生しやすい国です。住宅や建物に対する地震リスクは高いといえます。地震保険は、地震によって生じる損害から財産を保護するための重要な手段となります。

住宅ローンの条件

先に述べたように、金融機関の多くで住宅ローンを提供する際、住宅所有者に対して地震保険の加入を義務づけることがあります。これは、住宅が地震による損害から保護され、ローンの償還がスムーズに進むようにするためです。

資産保護と復旧費用の補償

地震保険は、修復や復旧にかかる費用も補償するため、災害後の生活の早期復旧が可能となります。

法的要件と契約条件

一部の地域や住宅では、地震保険の加入が法的要件とされていることがあります。

リスク分散と安心感

地震保険に加入することで、突発的な地震による被害からくる不安を軽減できます。リスク分散により、地震による損害への備えが整い、生活の安定感が向上します。

社会全体のリスクマネジメント

地震保険の普及により、社会全体の災害リスクマネジメントが向上します。保険が整備されていることで、地域全体が迅速かつ効果的に復旧・復興するための基盤が整備されるからです。総じて、地震保険の加入は、住宅や建物に対する地震リスクから生じる損害に備え、生活の安全性と安心感の確保につながります。

地震保険は今後どうなるのか

最後に「今後の日本における地震保険」はどうなっていくか考察します。

技術の進化とリスク評価

地震の発生リスクや被害予測などに関する技術が進歩することで、地震発生についてより精緻なリスク評価が可能になる可能性があります。これにより、保険商品の改善や価格設定の適正化が進むことが期待されます。

気候変動への対応

気候変動により、自然災害の発生頻度やパターンが変化し、地震発生時の被害の出方が変わる可能性があります。これに伴い、地震保険の商品や契約条件が見直されることが考えられます。

リスクシェアリングの重要性

地震保険の普及により、リスクシェアリングが進むことで社会全体のリスクマネジメントが向上する可能性があります。

防災・耐震対策の進展

防災や耐震対策が進むことで、地震による被害の軽減が期待されます。これにより、地震保険の需要や保険金の支払いが減少する可能性も考えられます。

新たな商品の開発

保険業界は新しいリスクや需要に対応するために、新たな商品やサービスを開発することがあります。今後、地震保険も新たな商品や補償項目が登場してくるでしょう。

私なりに「地震保険」をいろいろな角度で考察してみました。お役にたてれば幸いです。

REDSエージェント、宅建士の島崎です。今回は火災保険と地震保険の補償範囲と、マイホームを購入したら必ずセットで加入しておきたい理由について解説します。

火災保険と地震保険、それぞれの内容

住まいを購入すれば、普通、火災保険に入ります。火災保険は建物が火災によって損傷した場合に修復や再建の費用をカバーするだけでなく、延焼によって他の住民の財産に損害を与えた場合の賠償責任も保護されます。

火災保険の内容には、建物の損害や修理費用、付属物（キッチン、浴室、床など）の損傷、財産損失、賠償責任、仮住まい費用、さらには水災や落雷による損害などが含まれます。具体的な内容や補償範囲は保険会社やプランによって異なります。

一方、地震保険は地震を原因とした建物や財産の損害をカバーし、災害からの回復を支援します。その内容には、建物の損害、付属物の損傷、家財道具の損害、賠償責任、仮住まい費用、地盤沈下による被害、津波による損害などが含まれます。

火災保険はこうした損害について、地震が原因の場合はカバーしません。また、地震保険も地震が原因でない損害はカバーしません。このため、住まいを持ったら両方の保険に入るべきなのです。

では、それぞれの詳細内容と加入範囲として妥当と思われる「火災保険の対象項目」を検証します。

火災保険の対象項目

火災保険の対象項目は主に以下の7項目です。

■建物の損害：火災、爆発、落雷、風災、水災、他の自然災害などによる建物の損害がカバーされます。これには建物の構造や屋根、壁、床、窓、ドアなどの損傷が含まれます。

■修理費用：建物の修理や再建にかかる費用が保険で補償されます。これには建物の修繕、再建、リモデリング、塗装などが含まれます。

■付属物の損害：キッチン、浴室、エアコン、床、壁紙、照明、家具などの付属物の損害も補償対象となります。

■財産損失：保険契約者の財産（衣類、家電、家具、個人の所持品など）が火災によって損害を受けた場合、その損失が保護されます。

■賠償責任：万が一、火災が他の住民の財産にも損害を与えた場合、その賠償責任が保険によってカバーされます。

■仮住まい費用：火災によって住居が使用できなくなった場合、別の場所での仮住まいにかかる費用が支払われます。

■追加オプション：一部の火災保険プランには、窃盗や水漏れによる損害、自然災害（地震や津波）に対する保護も含まれていることがあります。これらはオプションとして加えることができます。

火災保険は、マイホーム所有者にとって非常に重要な保険であり、災害に備えるために適切なプランを選ぶことが大切です。また、保険料や補償範囲は保険会社やプランによって異なるため、比較検討し、自分のニーズに合った保険を選ぶことが重要です。

地震保険の対象項目

次に「地震保険の対象項目」を解説します。

■建物の損害：地震、地盤沈下、津波、火山噴火などによる建物の損害がカバーされます。これには建物の構造や基礎、壁、床、窓、ドアなどの損害が含まれます。

■付属物の損害：キッチン、浴室、エアコン、床、壁紙、照明、家具などの付属物の損害も補償対象となります。

■家財道具の損害：保険契約者の財産（衣類、家電、家具、個人の所持品など）が地震によって損害を受けた場合、その損失が保護されます。

■仮住まい費用：地震によって住居が使用できなくなった場合、別の場所での仮住まいにかかる費用が支払われます。

■地盤沈下による被害：地震による地盤沈下による建物の損害が含まれることがあります。

■賠償責任：万が一、地震により他の住民の財産にも損害を与えた場合、その賠償責任が保険によってカバーされます。

■追加オプション：一部の地震保険プランには、火災や津波による損害に対する保護も含まれていることがあります。これらはオプションとして加えることができます。

火災保険と地震保険の将来性

最後に「火災保険と地震保険の将来性」に関して6つの視点から考察します。

■地域の災害リスク：日本は地震や台風などの自然災害が頻繁に発生する地域であり、火災保険と地震保険は今後も需要があると考えられます。特に、地震保険は地震の多い地域では不可欠であり、需要が高いでしょう。

■規制と法律の変化：政府や保険業界の規制や法律が変化することが将来性を左右する要因です。政府の政策や法律によって、保険の提供や契約内容が変更される可能性があります。

■技術の進歩：技術の進歩により、リスク評価や損害の予測が向上し、保険業界に影響を与えるでしょう。AIやデータ分析を活用した予測モデルは、保険会社がリスクを正確に評価するのに役立つ可能性があります。

■環境変化：気候変動に伴う極端な気象事象が増加しており、これによって火災や自然災害のリスクが変わる可能性があります。これに対応する新たな保険プランや補償内容が開発されるかもしれません。

■顧客の意識と需要：顧客のリスクに対する意識が変化し、将来的に保険の需要が変わることもありえます。

■保険料の変動：保険料の価格は、保険会社がリスクに対してどのように価格設定を行うかに依存します。保険料が高騰すると、一部の顧客は保険に加入を躊躇する可能性があります。

総合的に考えると、日本の地震や自然災害の多い地域では、地震保険の需要が高まるでしょう。マイホームを検討されている方は、ぜひセットでの加入をおすすめします。

REDSエージェント、宅建士の島崎です。新築戸建てを検討している方は、「省エネ住宅」という言葉を見聞きしたことがあるでしょう。

省エネ住宅（Energy-Efficient Homes）とは、エネルギー効率を高め、エネルギーの使用量を削減し、環境にやさしい方法で建設または改装された住宅のことです。省エネ住宅を満たせば補助金が出たり住宅ローン控除を有利に受けられたりしますが、そこにはどんな基準があるのか詳しく解説します。

省エネ住宅の性能

省エネ住宅には住みやすさを実現するいくつもの性能があります。主なものを7つ紹介します。

エネルギー効率向上

省エネ住宅は、断熱材や高性能な窓やエネルギー効率の高い暖房・冷房システムなど、建物のエネルギー効率を向上させる設計と材料を使用します。これにより、暖房や冷房に必要なエネルギーを削減します。

再生可能エネルギーの利用

省エネ住宅は、太陽光発電、風力発電、地熱エネルギーなど、再生可能エネルギーシステムの導入を奨励します。これにより、住宅は自家消費用の電力を生成し、余剰電力を電力グリッドに供給することができます。

断熱

外部からの気温の影響を低減し、居住空間内の温度を安定させるためには断熱性が重要です。省エネ住宅は高品質の断熱材を使用しており、断熱層を設置することで、屋内の快適性を向上させます。

通風と空気品質

省エネ住宅には、良好な通風システムが組み込まれています。新鮮な空気を供給し、空気品質を確保されているため、室内の空気は健康的で快適に保たれます。

高性能な機器と照明

省エネ住宅には高効率の家電製品やLED照明など、エネルギー消費の少ない設備を使用されており、住宅のエネルギー効率が高められています。

持続可能性と環境への配慮

省エネ住宅は、環境に対する影響を最小限に抑え、持続可能な建設材料や建築方法を採用します。これにより、地球環境への負荷を軽減します。

低ランニングコスト

省エネ住宅は、長期的にはエネルギーコストや保守費用が低く抑えられるため、住宅所有者にとっても経済的にも魅力的です。

省エネ住宅の「種類」

省エネ住宅にはさまざまな種類があり、それぞれ異なる特徴や基準を持っています。以下に、それぞれの省エネ住宅の種類について説明します。

ZEH住宅（Zero Energy House）

ZEH住宅は、年間の一次エネルギー消費量が実質的にゼロに近い住宅を指します。これは、高性能な断熱、高効率な設備、再生可能エネルギーシステムの導入によって実現されます。ZEH住宅は、発電されたエネルギーのほとんどを再生可能エネルギーから供給し、余剰電力を電力グリッドに供給することができます。

LCCM住宅（Life-Cycle Carbon Minimized House）

LCCM住宅は、建設から廃棄までのライフサイクル全体にわたって、二酸化炭素（CO2）排出を最小化することを目指した住宅です。LCCM住宅は、建材の選定、施工プロセス、エネルギー効率、廃棄物の処理などを考慮して設計されます。

長期優良住宅

長期優良住宅は、建物の耐久性と長寿命を重視し、住宅の品質を向上させるための基準（耐震性、断熱性、通気性）を満たす住宅を指します。長期優良住宅は、住宅の長寿命化を通じて、エネルギーと資源の効率的な利用を促進します。

認定低炭素住宅

認定低炭素住宅は、住宅の建設、エネルギー使用、環境負荷などにおいて、低炭素社会の推進を目指す基準を満たす住宅です。低炭素住宅は、省エネルギー設計や再生可能エネルギーの活用など、環境への配慮が強調されています。

スマートハウス（Smart House）

スマートハウスは、住宅内の電子機器やシステムを連携させ、エネルギーの効率的な管理と制御を実現する住宅です。これには、スマートメーター、自動制御システム、リモートモニタリング、家庭用エネルギーシステムなどが含まれます。スマートハウスは、住宅内のエネルギー使用量が最適化されます。

省エネ住宅の課題

省エネ住宅にも持続可能な住宅の普及とエネルギー効率の向上という課題があります。以下、7点を解説します。

コストと投資回収

省エネ住宅の設計と建設には、通常、高い初期コストがかかります。これらのコストを削減し、住宅所有者にとって投資回収が早くなるようにすることが課題です。補助金や税制優遇措置などの政府の支援策が必要です。

技術の進化

省エネ住宅に使用される技術は急速に進化しており、今後も新しいエネルギー効率向上の方法や設備が登場するでしょう。業界はこれらの進化に追随し、最新の技術を導入していく必要があります。

規制と基準の一貫性

地域や国によって省エネ住宅の基準や規制が異なることがあり、これが一貫性の欠如を引き起こすことがあります。課題は、一貫性のある国際的な基準を開発し、採用することです。

既存住宅の改装

新築住宅に対する省エネ設計は重要ですが、同様に既存住宅の改装も課題とされています。古い住宅のエネルギー効率を向上させるための効果的な方法や支援策の開発が求められます。

一般普及と意識の高まり

省エネ住宅の普及には、国民の多くによる意識改革が欠かせません。エネルギーの節約と環境への配慮に対する教育プログラムや情報提供が必要です。

再生可能エネルギーの統合

省エネ住宅に再生可能エネルギーシステムを統合することは重要ですが、システムの設計、運用、メンテナンスに関する課題が存在します。再生可能エネルギーの効果的な利用方法を研究し、実施する必要があります。

市場の変動

市場における省エネ住宅の需要と供給は変動する可能性があります。需要を調査・予測し、供給を需要に合わせる戦略が必要です。

まとめ

以上、述べてきたように、省エネ住宅は、エネルギーの節約、環境への配慮、居住者の快適性向上など、さまざまな利点を提供します。また、長期的な視野で見ると、エネルギーコストの削減や環境への貢献につながります。

いっそうの普及のためには、政府、産業界、研究機関、消費者、国際組織などが協力し、継続的な取り組みが必要でしょう。省エネ住宅の発展は、エネルギーの持続可能な利用と環境への貢献に寄与する重要な一歩です。

REDSエージェント、宅建士の島崎です。

「住宅性能表示制度」をご存じでしょうか。住宅性能表示制度とは、マンションや一戸建ての建物の品質について、第三者である専門家（住宅性能評価機関）が一定の基準に沿って評価する制度のことです。この住宅性能表示制度のメリットやデメリット、制度の必要性の有無などを考察します。

住宅性能表示制度のメリット

住宅性能表示制度のメリットを列挙します。

■消費者への情報提供
住宅性能表示制度は、消費者に対して住宅の性能や品質に関する情報を提供し、より賢明な選択が可能となります。

■品質の向上
競争を促進し、建築業者が高い性能表示を目指して設計や施工に工夫を凝らすことで、住宅の品質が向上します。

■健康や快適性の向上
適切な断熱性や気密性の向上により、室内の温度や湿度が安定し、住み心地が向上します。

■環境への配慮
省エネ性に重点を置き、エネルギー消費量が削減され、地球環境への負荷が軽減されます。

■長寿命化の促進
適切な耐震性や耐久性を持つ住宅の普及により、建物の寿命が延びます。

住宅性能表示制度のデメリット

■評価基準の複雑化
評価基準が多岐にわたるため、一般消費者にとって理解が難しいことがあります。

■費用負担の増加
性能表示に必要な試験や認証の手続きにかかる費用が増加する可能性があります。

■偏った競争
特定の性能項目に焦点を当てることで、他の重要な要素が軽視される可能性があります。

■既存住宅への適用困難
既存住宅に性能表示制度を適用することが難しく、改修やリフォームのコストが増えます。

■標準化の難しさ
地域や気候条件による違いがあるため、標準化が難しい場合があります。

総合的に見ると、住宅性能表示制度は消費者保護や住宅の品質向上に貢献する一方で、評価基準の複雑化やコスト増加などの課題もあります。適切な改善策を講じることで、制度の効果を最大限に発揮することが重要です。

住宅性能表示制度の普及率は28.2％

国土交通省の資料によりますと、2021（令和3）年度の実績としまして、新設住宅着工戸数に対する設計住宅性能評価書の交付割合は、28.2％となりました。住宅性能表示制度は2009年に導入されたものであり、導入初期は一定の認知度を得るまでに時間がかかりました。しかし、時間とともに消費者の意識が高まり、住宅性能表示の重要性に気づく人々が増えてきました。

普及の背景には、以下のような要因が考えられます。

■政府の推進
日本政府は住宅性能表示制度を積極的に推進しており、情報提供や消費者保護の観点から制度の普及を後押ししています。

■消費者の関心増加
震災や気候変動などを背景に、住宅の品質や耐久性に対する消費者の関心が高まっています。性能表示制度は、そのような消費者の要望に応えるものとして注目されています。

■建築業界の取り組み
一部の建築業者や開発業者は、性能表示制度に積極的に参加し、高性能な住宅の提供を行っています。これにより、消費者に対する情報提供が進んでいるといえます。ただし、依然として普及の課題もあります。住宅性能表示制度は、評価基準の理解や実施にかかる費用、既存住宅への適用など、さまざまな課題に直面しています。これらの課題を解決するためには、消費者や建築業者への情報提供の充実や、制度の改善などが必要とされています。

海外の住宅性能表示制度は

海外の国々にも様々な形式の住宅性能表示制度が存在します。各国の制度は地域や文化、建築のスタイル、法律・規制によって異なりますが、いくつかの共通点や特徴があります。

■情報提供と消費者保護
海外の住宅性能表示制度も、日本の制度と同様に消費者に対して住宅の性能や品質に関する情報を提供することを目的としています。これにより、消費者はより適切な住宅を選ぶことができるようになります。

■エネルギー効率と環境への配慮
多くの国では、省エネ性能や環境への配慮が重要な評価基準となっています。エネルギー効率の高い住宅や再生可能エネルギーの活用などが評価される傾向があります。

■建築規制と法律
国によっては、建築基準法や建築規制に組み込まれている場合もあります。これにより、住宅性能表示制度が法的に拘束力を持つ場合があります。

■レーティングや認証制度
住宅性能表示制度の中には、住宅にレーティングを付けたり、認証を取得したりすることで性能を示す場合があります。評価の方法やシステムは国によって異なります。

■地域や気候に合わせた評価
地域の気候や地理的条件によって、評価基準が変わる場合があります。例えば、耐震性能や断熱性能は地震多発地帯や寒冷地などで特に重視されることがあります。代表的な海外の住宅性能表示制度としては、アメリカの”LEED（Leadership in Energy and Environmental Design）”やカナダの”EnerGuide”、ドイツの”Passivhaus”（パッシブハウス）などがあります。これらの制度は地域に根ざした特色を持ちつつ、より持続可能な住宅を普及させることを目指しています。

住宅性能表示制度の今後は

住宅性能表示制度は、建築物の品質向上や住宅購入者の利益保護を目的として導入されており、今後もさらなる進化が期待されています。以下は、住宅性能表示制度の今後に向けての可能性と展望です。

■基準の見直しと改善
技術の進化や社会の変化に合わせて、住宅性能表示の評価基準を定期的に見直し、改善することが重要です。より現代的な要件や地域に応じた基準の導入により、より適切な住宅評価が行われることが期待されます。

■持続可能性への対応
環境問題への意識が高まる中で、住宅性能表示制度は省エネ性や再生可能エネルギーの活用など、より持続可能な住宅の評価にも注目していくでしょう。

■既存住宅への適用拡大
既存の住宅に対しても性能表示制度を適用し、改修やリフォームの促進を図ることが重要です。これにより、古い住宅の耐震性や省エネ性を向上させ、住宅全体の耐久性を高めることが期待されます。

■デジタル化と情報提供の強化
デジタル技術の発展により、住宅性能表示の情報提供がより簡単になります。ウェブサイトやアプリを通じて、消費者により分かりやすい形で性能情報を提供することで、住宅選びの意思決定をサポートすることが考えられます。

■国際的な標準化
他の国々との住宅性能表示の標準化を進めることで、国際的な住宅市場においても信頼性のある情報提供が可能となります。また、国際的な規格に準拠することで、海外とのビジネス展開がよりスムーズになるでしょう。

これらの展望を踏まえ、住宅性能表示制度はより進化し、消費者と建築業界の両者にとってより有益な制度となることが期待されます。

REDSエージェント、宅建士の島崎です。今回は不動産の購入、売却、保有にかかわる複雑な「税金」に関して解説します。

不動産を購入したときに発生する税金

不動産を購入したときには、以下の税金を支払う必要があります。

印紙税

不動産の売買契約書をはじめ、住宅ローンの借入時に取り交わす金銭消費貸借契約、必要に応じて作成される覚書や合意書などに対して課される税金です。契約書の内容や金額に応じて異なる税率が適用されます。

不動産取得税

不動産の取得時に課される税金で、土地や建物の取得価額に基づいて計算されます。居住用の住宅には減免措置があります。

登録免許税

不動産の所有権の移転や抵当権の設定などの登記手続きに対して課される税金です。登記の内容や金額によって異なる税率が適用されます。

消費税

新築物件や業者買取再販の中古物件の場合は不動産の取得価額に対して消費税が課されます（ただし、一般個人売主の中古物件の場合は消費税の対象外です）。不動産仲介会社を介して購入する場合に発生する「仲介手数料」にも消費税が課税されます。

不動産を売却したときに発生する税金

不動産を売却したときにも、以下のような税金がかかります。

所得税

不動産の売却によって得た所得（譲渡所得）に対して課される税金です。売却価額から取得価額や譲渡費用を差し引いた差額が課税対象となります。ただし、居住用の住宅や一定の期間所有した不動産には特別控除や軽減措置があります。

住民税

不動産の売却による利益は所得として扱われ、所在地の自治体において住民税が課される場合があります。住民税の税率は地域によって異なります。

印紙税

不動産を売却する際に取り交わす売買契約書や覚書、合意書に課税されます。

消費税

不動産仲介会社を介して売却する場合に発生する「仲介手数料」に課税されます。

登録免許税

不動産売却時に発生する抵当権抹消登記や住所変更登記などに課税されます。

不動産を保有している間に発生する税金

不動産を保有している間にも課される税金があります。主に、以下の3つです。

固定資産税

不動産の所有者は、毎年固定資産税を支払わなければなりません。土地や建物の評価額に基づいて計算されます。居住用の住宅や農地など、特定の不動産には固定資産税の課税標準を軽減する制度があります。

都市計画税

土地の利用計画や建物の利用状況に基づいて課される税金です。地域の都市計画に従って課税されます。

特別土地保有税

土地の有効利用促進や投機的取引の抑制を図るために設けられた税金で、一定規模以上の土地を取得した方、または所有する方にかかります。

これらは一般的な不動産の購入、売却、保有に関連する税金ですが、具体的な状況や地域によって異なる場合があります。また、税法は変更されることもあるため、最新の情報を確認することが重要です。税金の計算や申告には、税理士や専門家の助言を受けることをおすすめします。

海外と比較した日本の不動産税制

日本の不動産税制を海外と比較してみましょう。

固定資産税

日本では固定資産税が一般的な不動産税として課されます。この税金は不動産の評価額に基づいて計算されます。他の国と比較すると、固定資産税の税率や評価方法は異なる場合があります。

印紙税

文書に課税される印紙税は、シンガポール、マレーシア、中国なども採用している税制です。契約書の内容や金額に応じて異なる税率が適用されます。アメリカには印紙税はありません。これはイギリスの植民地時代にさまざまな文書（新聞やトランプなどにまで）印紙税を課税されたことから、有名な「ボストン茶会事件」、ひいてはアメリカ独立戦争へとつながったという経緯によるものです。

所得税

不動産の売却による利益に対して課される所得税も日本の税制の一部です。売却利益は譲渡所得として扱われ、一定の控除や軽減措置がある場合もあります。

地方税

日本では地方自治体によって独自の税金が課されることもあります。例えば、都市計画税や特別土地保有税などが挙げられます。

まとめ

不動産投資や海外での不動産取引を検討する際には、現地の税制や法律に詳しい専門家のアドバイスを受けることが重要です。それによって、具体的な国や地域における税金の仕組みや負担を理解し、適切な判断を行うことができます。

不動産税制は十分に理解して不動産の購入と売却、保有に臨む必要があります。専門家でなければ理解しがたく複雑ですので、ぜひ不動産会社の担当者にご相談ください。お役にたてれば幸いです。