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島崎 正輝しまざき まさき

令和2年、今年も残すところあと3日となりました。

公開日:2020年12月28日

ありがとうございます。REDSの不動産エージェント島崎 正輝(しまざきまさき)と申します。2020年、令和2年、今年も残すところあと3日となりました。

この年齢になったことが原因かどうか分かりませんが、最近1年が過ぎるのが早く感じます。

現在TX営業所では新年1月4日のオープンに向けて着々と準備を進めております。店内の様子を載せます。

まだ引っ越しの段ボールが残っているし、とにかくぐちゃぐちゃです。(笑)

早く店内を片付けないと冬季休暇に入れません。何とか頑張ります。2021年1月4日に是非ご来店をお待ちいたしております。

今年はいろいろお世話になりました。来年もよろしくお願いいたします。

 

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急に転勤が決まったら今の家をどうしますか?

公開日:2020年12月21日

ありがとうございます。REDSの不動産エージェント島崎 正輝(しまざきまさき)と申します。今回は前職の賃貸管理業務の中で感じていたことをお伝えします。

マイホームを購入してお住まいになっている方が、急に会社から通勤できない転勤の辞令が出たらどうしますか?小学生や中学生くらいのお子さんがいる方は転校させたくないのでご主人が単身赴任する場合があると思いますし、お子さんが小さい方の場合は家族全員で引っ越して家を「売却」する「賃貸」に出す、単身者や新婚さんなら同様に「売却」か「賃貸」に出すとかすると思います。余裕のある方は「空き家にしておく」という選択もありますがごく少数の方だけかと思います。

                   

賃貸管理業務はこの中の「賃貸」に出す方の為のお手伝いです。転勤中の間、お部屋を貸して資産活用する訳ですね。住宅ローンが無い方ならいいのですが、たいていの場合は住宅ローンが残っており「空き家にしておく」ことが出来ないのが現実です。家賃収入を住宅ローンの返済にあてれば家を手放さないで所有し続ける事が出来る訳です。でも家賃収入を得て、住宅ローンを払って、管理費を払って、固定資産税を払ってそれでもプラスになれば理想ですが、マイナスになる方も多いのが現実です。このプラスにならないでマイナスになる方の中には売却を考える方も少なくない訳ですが、問題は売却して住宅ローンが完済できるかどうかが重要になります。購入当時に頭金を多く入れた方は別にして、100%に近いローンを組んだ方は売却したいけどローンが完済できないというケースが多いですね。自己資金売却額から不足する残債に対して自己資金を使って売却することが必要になるのですがこれがなかなか出来ないケールが多いです。なので売らずに毎月マイナスになっても貸すしかないケースが出てきます。現実はこのケースが多いかもしれません。

但し貸す場合に気を付けなければいけないのは、貸している間にトラブルがあると資産価値が下がり価値を目減りさせる場合があります。テレビに出るような事件があると、のちに売ることも貸すことも出来ないという事態が発生します。これはリスクとしてゼロにすることができないのです。だから賃貸管理業務を行う際に入居者様を審査してよりリスクの少ない方に入居頂くことが貸主様にとってメリットとなると思います。

賃貸管理を頼むときは「誰でもいいから入居させてしまう管理会社」より「より良い方を選んで賃貸してくれる管理会社」を選んだほうが結果的に良い訳です。これは大手の管理会社だから必ず安心とは必ずしも言えないものです。意外と物件の最寄りの小さな管理会社のほうがより親身になって入居者選びをしてくれる場合も多いです。

 

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初めまして。REDSの不動産エージェント、島崎 正輝(しまざきまさき)と申します。何卒宜しくお願いします。

公開日:2020年12月13日

先に自己紹介しましたが、前職の賃貸管理が記憶に新鮮ですので簡単にお話ししたいと思いますがまず売買の思い出話を。。

元々は一戸建てやマンションの売買、仲介の営業を22年くらい経験しておりました。最初の頃は社有物件の新築の一戸建てやマンション、中古の一戸建てやマンションを仲介でなく、エンドユーザーに直売する業務でした。仲介が入りませんので仲介手数料が発生しません。最近はパワービルダーが新築一戸建てをレインズ等に掲載して不動産業者に仲介で成約をお願いする形が多いですが、当時の私の勤務先は、あくまでも自力で買主を探すという方法でした。いわゆる集客方法は「テレアポ」と「飛び込み」で今では考えられない方法で販売していました。当時はその方法だけで目標が達成できてしまっていたのです。私の営業方法は地道に繰り返すこと、電話はいきなりではなくゆっくりと、飛び込みは仲良しになって顔見知りになる事が肝要でした。この背景にあるのは「安心感」です。信用されないとこの方法では家は売れません。やはり理屈ではないんですね。安心を提供する事が一番大切なんだと感じていました。もちろん現場を見て、チラシを見ての「反響」もありましたが、これは大先輩たちが対応するので当時の新人には周りません。

とある街に全8棟の建売住宅が建築されることになりました。基礎の段階から募集開始です。現地に出向いてまず「近くに新築住宅が建築されます」と挨拶を兼ねて現地のご紹介をしていきます。あくまでもいきなりのセールスは禁物です。次回お伺いしたときに門前払いとなってしまいます。あくまでも挨拶だけです。迷惑そうなお客様はしばらく訪問しません。次回以降はとにかく周辺を歩いて家の外にいるお客様は特にお声がけしてお馴染みになれるようにしていました。玄関先で家の中にいるお客様はかなり警戒しています。ところが家の外に出ているときは警戒を緩めてくれるんですね。これは意外でした。とにかく心を開いて頂かないと話を聞いてもらえません。安心して頂けるまではお客様にセールスはしないほうが良いのですね。

           

この当時の思いを背景に接客サービスを行ってまいりました。今の時代は専門知識や法令はネットで調べられますし、契約の際に重要事項説明という形でうんざりするくらい聞くことが出来ます。でも購入した後のトラブルやリスクはなかなか予想できません。買わなきゃよかったというお客様はいつの時代も沢山いると思います。ですので安心して頂いて、お客様のリスクを事前によく説明して、「予想できてよかった」「聞いておいてよかった」と思えるマイホーム購入をお手伝いしたいと思います。前提はまず「安心」していただけるエージェントであること。

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島崎さんtest

公開日:2020年12月7日

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