堀 茂勝（宅建士・リフォームスタイリスト）
購入は煽らず、売却は囲い込みせず、寄り添います。
エージェントブログAGENT BLOG
080-7129-5675公開日：2022年8月5日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
先月は、売却のお手伝いを担当させて頂いておりました物件が３件ご成約になりまして、先週のブログでとり上げさせていただきました。
その後もぞくぞくとご売却の相談が続いております。
３件ご成約になりましたので、現在は「川崎市宮前区の古屋付き土地」「東京都千代田区のマンション」「横浜市港北区の邸宅」のご売却をお手伝いしておりますが、
新規の案件のお話が続々と入ってきておりまして、
- 東京都品川区、「大森」駅が最寄りのマンション。
- 東京都品川区、「立会川」駅が最寄りのマンション。
- 東京都練馬区、「武蔵関」駅が最寄りの邸宅。
- 東京都八王子市、「八王子みなみ野」駅が最寄りの戸建住宅。
- 埼玉県所沢市、「所沢」駅が最寄りの戸建住宅。
わたくしが対応させて頂いているものだけでも、これらの案件がはいってきております。
他の先進国の金利が急上昇しはじめているなかで、日本はまだ低金利政策を続けていますが、今後はやはり動きがありそうとお考えも多いのではないでしょうか。
新しいオウチを購入される方にとっても気になるタイミングで、いまのうちに購入を決めようと思われる方もいらっしゃると思います。
余剰資産・不動産をお持ちの方にとっても、「いまが整理するタイミング」とお考えの方も、やはりいらっしゃるようです。
今回ご相談を頂いているお客様の物件は自己利用の不動産がほとんどで、「投資用不動産」ではございませんが、いかに上手に売却するのかの「出口戦略」を描くのかが「投資用不動産」をお持ちの方々の課題になりつつあります。
そんな「出口戦略」にご興味がございましたら、下記ページもぜひご一読くださいませ。
REDS 特集ページ： まだ間に合う！ 投資不動産の「出口戦略」 ～ 売却デッドラインは来年春？ ～
公開日：2022年7月14日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（しげかつ）です。
新たに、邸宅のご売却のご依頼を頂きました。
今回のブログは期間限定となります。（売却ご成約後は、ほとんどの写真はイラストに交換することになります。）
今回ご依頼頂きましたオーナー様には、「正直不動産」のごとく、「両手仲介禁止」や「囲い込み禁止」の弊社REDS社内ポリシーや、徹底的な「コストダウン」、そして以前のブログでも取り上げました、私独自のご報告体制をご説明差し上げまして、私にご依頼いただくことになりました。
最寄り駅は３駅。横浜市営地下鉄「ブルーライン」の「新羽」駅と、東急東横線の「大倉山」駅、そしてJR横浜線と、東海道新幹線「新横浜」駅が利用可能です。
ひとつ目の特徴。ガスを使わない「オール電化住宅」、「ホームエレベーター付き２階建て」。
隣接の『太尾堤緑道』の豊富な緑の借景、ゆったりした２Fリビングからの眺望。
１Fからの、紅葉などできれいに構成されたお庭の眺め。いつでも四季を感じさせてくれます。
次回は、埼玉県川口市で、新規にご売却のご依頼を受けました、戸建物件についてご紹介いたします。
乞うご期待！
最終更新日：2022年12月15日
公開日：2022年5月15日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
先日、こちらのブログで「東京都世田谷区鎌田２丁目の3階建ての中古戸建」について掲載いたしました。
（ご成約につき、モザイク処理をしました。）
（ご成約につき、モザイク処理をしました。）
その後の進捗状況を、お知らせいたします。
「専任媒介」でも、こんなに広く、告知されています！
前回のブログの後も、不動産業者さんからのお問い合わせは続きまして、なんと約2週間で業者さんからの物件確認お問合せ数は370件超になりました。
いままでわたくしがお手伝いしたご売却物件の中でも、１・２位を争うくらい、販売開始後の問合せ数が急増している物件です。
内見ご案内についてご依頼連絡も40件超となり、非常に高い注目がなされ続けております。
わたくしが以前にお会いしたお客様の中には、こんなことをお話しされたことがありました。
「以前に売却を依頼した業者さんに『専任媒介』でお願いしたら、『囲い込み』されてしまって。しばらく経ったあとに『この価格では反響がありませんので、値下げをおススメします。』だって。他社に紹介せずに１社だけで活動していて「反響がありません」って言われても、なんか納得いかなくて。だって、ほかの業者さんのところには、買いたい方がいたかもしれないでしょ。
だから、次には『一般媒介』にして、３つの業者さんにお願いしたんだけれど、今度はそれぞれの業者さんと自分自身で内見日程の調整をしたり、意外と大変だったし、それぞれの会社さんからは、ほとんど報告が来ないままで、おもったよりも、あまり問い合わせも増えなくて・・・。
もう、どうしたらいいのか、分からなくって困ってしまったヨ。」
・・・・。
確かに囲い込みをしてしまうような不動産業者さんに「専任媒介」で依頼してしまいますと、不幸な結果になるのは目に見えています。
でも「一般媒介」のほうが良い結果が得られるという事でも、必ずしもないようです。
専任の義務「業務処理状況報告」。プラス、わたくし独自の「広告掲載・案内問合せ等リスト」。
先日、こちらの物件の売主様であるご所有者様に、第１回目の「業務処理状況報告」をさせて頂きました。
この報告は、専任媒介の場合には２週に１度の頻度で実施することが法律で義務づけられている報告でございます。
（しかし、一般媒介では、このような報告義務はございませんし、不動産流通機構「REINS（レインズ）」への登録義務もございません。）
私の場合は、この「業務処理状況報告」の際に、下記の表「広告掲載・案内問合せ等リスト」も添付してお送りするようにしております。
この表は「広告掲載依頼・広告媒体」「内見希望依頼」「資料請求」「購入申し込み」「その他」などの、各業者様からのご連絡について、業者様名やご担当者様名と共に、「何時何分」に問い合わせがあり、それについて何時何分に、わたくしが対応しているのかが、分刻みで記録してあるものです。
売主様には、それぞれ実際に存在する宅建業者さんが、どのような広告を準備し、いつご案内をして、結果の報告がどうであったのかが、一目でわかります。
これを見ながら、実際に売主様ご自身で、各社様のネット広告がどのように出ているのか、ご自分の目で確認することも可能なのです。
（一部モザイクをかけております。）
今回の物件についての上記のリストは、問い合わせや広告掲載依頼、内見希望の日程調整などがあまりに多いため、まだ約２週間なのに、すでに３ページまでになっておりました。
これぞ「リアル両手仲介禁止！」のなせるワザ。
弊社ならではの「１社ワンストップで専任に出しても、多くの会社で広告集客！」のリアルな実例となっていると思います。
もし、ご売却で「囲い込み」されていると感じた方がいらっしゃいましたら、ぜひ遠慮なく、いちどご相談いただければと存じます。
最終更新日：2021年10月5日
公開日：2021年10月4日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
先月９月は、売却をお手伝いしておりました物件のうち、おかげさまで３件がご成約となりました。今回はそのご報告です。
大田区。
地下車庫をピアノ練習室に改造した戸建て住宅
そのうち１件は、東京都大田区の戸建て住宅。
最終的にご成約となったのは「値引き交渉なし」広告価格そのままの「満額」。
しかも、売主様には「仲介手数料無料！」でのご売却にて、無事ご成約となりました。
実はこの物件、以前は他社さんでご売却活動をされていらっしゃった物件との事でしたが、委任を受けた業者さんだけによる「囲い込み」をされての広告活動での販売を続けていたようです。
いくらその業者さんが人のよさそうな方々で、親身になって活動していただけたからといっても、結局その販売期間の間は、数件のご案内だけに終わり、時間がかかったうえに、最後に「価格の値下げ」を提案（おススメ）されて、終わった・・・との事でした。
最初のきっかけは今年の３月、おそるおそるお電話いただいたお問い合わせに、たまたま私が電話で対応させて頂きまして、それまでのご様子やお話をお伺いしたのがきっかけでした。
その後、私どもでお手伝いをしはじめたのちは、REDSの本領発揮（？）である「両手禁止」「囲い込み禁止」の手法をいかんなく発揮しました。
この「正直不動産」を目指す手法により、弊社を経由しながらも、弊社以外の宅建業者さんによって掲載された、この物件のネット広告は、SUUMOやアットホーム、Home’ｓ、そしてそれぞれの業者さん独自の自社ホームページなどに掲載していただいたネット広告を含めると、この物件の売却のための販売活動に協力していただいた宅建業者さんは累計で『46社』にものぼり、内見依頼も累計『22件』にのぼりました。
これは売主様自身でネットを検索すれば、自分の家があらゆる宅建業者さんから広告を出し始めたのを見ることができますので、手に取るように「囲い込みなしに販売している」実感を持っていただく事ができます。これは、なかなか他社さん経由での売却活動では得られない実感かもしれません。
その結果として、他社様を通じて、値引き交渉（指値交渉）があるお申込みが何件か重なったのちに、満額でのお申込みが重なりはじめ、最終的にはご縁があった宅建業者さんとの成約となり、結果として、売主様にとっては「仲介手数料無料」での成約となりました。
板橋区。
「レジデンス（高級邸宅）」が名称につくマンション
もうひとつは、まだ築年数が比較的若い板橋区の中古マンション。「レジデンス」の名にふさわしく共用施設も充実しており、マンション敷地内にある駐車場用の敷地もすごく広く確保されていて、立体駐車場は一切なく、来客用の数台分のスペースも含めて、すべての車両が平置きでおける、ちょっと贅沢なマンションでした。
最初のお問い合わせは5月。「LINE」を使ってのお問合せでした。
すでにご転居先の、海の近いエリアの新築マンションのご購入契約も済ませていらっしゃっていて、いままでご所有・居住されてきたこちらのマンションの販売活動は、数か月後の転居した後にしたい･･･とのご希望。そのために売却依頼先の吟味を、ちょっと早めの今のうちに、いろいろ吟味している･･･とのご様子でした。
このように早めに・計画的に行動を起こされていらっしゃるお客様というのは、やはり売却が成功する確率がおのずと高くなるもの。最初にお問い合わせ頂いてご訪問してお話しした5月から、しばらくご連絡が途絶えましたが、約3か月後にご連絡いただいて、8/20から販売活動をスタート。
驚く事に、REINS（レインズ）登録当日の販売開始8/20に、たった１日で、他社様からのネット広告掲載依頼は『14社』からと殺到。販売終了までの累計では『31社』に広告掲載による販売協力をいただきました。
中古マンションの場合、「居住中」の物件が多い中、こちらは「空室」の物件。ご検討者様にとっては容易にご見学が可能であり、気に入れば比較的すぐにご入居が可能･･･という事もあり、ご見学を締切した9/5までの約15日間（約半月）の間に、累計23組が内見ご見学を頂きました。
これだけの件数について、それぞれの宅建業社さまから殺到する「内見希望依頼」を、ほかの物件の営業活動をしながらも私一人で連絡調整し、案内用に鍵の貸し出しなどを調整できるのも、じつは「業者さん問合せのためのＩＴシステム」や、コンビニを利用した「鍵貸し出しシステム」を利用した、ＲＥＤＳならではのＩＴを活用した仕組みをフルに活用できた結果です。
これだけの人気物件。たった半月でのご成約となりました。
こちらはご所有者（売主）様みずから、
居住中にバルコニーから撮影された
レインボービューの景色です。
ネット広告やチラシにも利用させて
頂きました。
稲城市。
若葉台駅近くの専有面積100平米超の角部屋
こちらも、毎週〃内見依頼が途切れなかった物件。川崎市麻生区に囲まれた「稲城市」でありながら、6,000万円前後の中古マンションです。
こちらのお部屋についての広告掲載企業の累計は『27社』。内見案内数は『33社』。皆様が良く知っていらっしゃる大手不動産会社様のほとんどに広告掲載と現地ご案内をしていただき、こちらの物件にもお申込みが複数入った結果として、私鉄関連の大手不動産会社様経由でのご購入者様に、指値交渉なしにご成約を頂きました。
このように９月は、無事に３件の売却活動のお手伝いについてご成約に至り、ホッとしております。
葛飾区。新築戸建。
中野区。リフォーム済中古マンション。
9月は「ご購入」のお客様のお手伝いについても、「葛飾区の新築戸建住宅のご購入」と、「中野区のリフォーム済みの中古マンション（仲介手数料無料！）」について、お客様のご希望を叶えることができ、２件ご成約となりました。
結果として、9月の月初には予想もしなかった「社内月間トップ」の営業の結果をいただきました。
しかしなにより、それぞれのお客様の嬉しそうな笑顔を、たくさん拝見できたこと「こそ」が、今月の自分へのご褒美でございました。
それぞれ無事ご決済を迎えるまで、ひきつづき気を引き締めてご対応させて頂きたいと存じます。
最終更新日：2022年11月23日
公開日：2021年6月9日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
先日、東京都調布市の一戸建てにお住いのお客様のご自宅にお伺いしまして、ご自宅売却のご相談をお受けしてまいりました。
すでに、大手を含む不動産会社にご相談済みのご様子。でも…心配事をお持ちのご様子です。
ご本人のご意向をお聞きしながら、当社を使うメリットだけでなく、デメリットもじっくりとご説明をさしあげました。
「この場で即決せずに、あらためてお返事したい」とのご意向でしたので、この日のご訪問はそこまでで、失礼させて頂きました。
しかし会社に戻りました夕方には、ご売却委任のご依頼のご連絡を頂きました。
実は、今年３月中旬から３か月足らずの期間で、わたくしダケでもこれが9件目のご売却委任のご依頼となりました。そして思い返せば、そのほとんどのお客様が、今回のお客様と同様の「ご不安」「ご心配ごと」をお話しされていて、その結果として、そのご心配事を解消できる不動産流通システム【REDS】を選んで頂いたのだと実感しております。
その不安とは・・・。今回はそんなお話です。
９件のご売却不動産は・・種類も場所も多様 ♬
この９件の不動産種類は「中古戸建（２世帯用大型注文住宅）」が１件、「中古マンション（自己使用向け）」が６件、「投資物件（賃貸マンションのオーナーチェンジ）」が１件、「土地（古屋付）」が１件です。
場所も多彩。東京都の新宿区・大田区・板橋区・足立区・台東区・稲城市・調布市、そして神奈川県の川崎市高津区でございます。
REDSのエージェントが、首都圏を広域に飛び廻っているという事を象徴的に表した結果になっています。
大田区中馬込_中古戸建2階建_7LDK+K+S
台東区蔵前_蔵前シティーハイツ8F_1K(オーナチェンジ)
新宿区若葉_レックス四谷マンション4F_2DK
稲城市若葉台_オーベル若葉台ヒルズ3F_4LDK
足立区梅田_ライオンズオーチャードガーデン10F_3LDK
※こちらの物件はおかげさまで成約済となりました。
板橋区前野町_Brilliaときわ台ソライエレジデンス5F_3LDK
そして、これらの９件の物件のうち、6/10時点ですでに２件が契約予定となりました。(^^)/
ご売却を依頼する方の「心配事」とは・・・
ご売却についてご相談いただいたお客様に、不動産流通システム【REDS】にお問合せいただいた理由をお聞きしますと、「他の不動産会社の仲介手数料について納得いかずに…」「手数料無料・割引で検索してみて」といったお話を、まずは、よくお聞きします。
しかし、手数料を割引する不動産業者はREDS以外にも、少なからずございます。
なのに、なぜ多くのお客様がREDSを選んで頂いていらっしゃるのか。
それは売却を検討している売主様が抱く、ある「心配事」について、『REDSでこそ解消できる』と、評価していただいたからに違いありません。
その「心配事」とは・・・それは売却委任した業者の「囲い込み」の可能性、その「危惧」です。
「囲い込み」ができないREDS。
今回のお客様からは、まさにご自身の言葉で「囲い込みが心配なのです」「囲い込みされても、それは私たちではおそらくわからないから…」と、そのご心配事をお聞きしました。
「囲い込み」について説明を始めると、それだけでひとつのブログが出来てしまうので、今回は省略しますが、「囲い込み」というキーワードに触れるのが初めての方は、ネット検索で「不動産 囲い込み」でググると、いっぱい説明が出てきます。
１例として、不動産ポータルサイトのオウチーノでのニュース記事のリンクが下記になります。
https://o-uccino.com/front/articles/48743
当社REDSは企業のポリシーとして「囲い込み」をせず、委任された全物件について確実に、通称「東日本REINS（レインズ）」と呼ぶ、不動産業者専用のデータベースに物件情報を登録します。
そして、お客様が意図的に望まない場合以外は、他社である不動産業者様にも、広く購入者を探して頂けるように「広告掲載」を承諾して、広くご購入希望者様を探します。
それでは当社REDSは、ほんとうに「囲い込み」をしないのか。
今回取り上げた9件のなかの物件について、事例を取り上げてご説明いたしましょう。
事例１）中古マンション
こちらの物件は5/22にレインズ登録して広告開始しましたので、本日6/9まで19日間です。
・物件が販売中か否かの「業者さんからの物件確認問合せ数」が116件もありました。
この数はいい加減な数字ではなく、専門業者が管理している「物件確認Webシステム『ブッカク』の閲覧数」なので嘘がありません。
・「業者さんからの広告掲載依頼」が21社ありました。
こちらも「ブッカク」経由での依頼ですので、社名や時刻などの履歴記録が残り、売主様がご希望されれば具体的な情報詳細をお教えすることも可能です。
今回の21社は、大手不動産会社さまから地元業者さままで、多様な業者さまに広告を掲載していただいております。
・「室内の内見」が4件ありました。
すべて他社様のお連れしたお客様でした。今回は居住中の物件につき、売主様と私と、業者様の担当者様とで、内見立合いを行いまして、内見されたお客様の中で、ご購入お申込みがはいりました。
事例２）土地・中古戸建
こちらの物件は3/27にレインズ登録して広告開始しましたので、本日6/9まで75日間になります。
・物件が販売中か否かの「業者さんからの物件確認問合せ数」は、なんと累計246件にもなりました。
・「業者さんからの広告掲載依頼」が累計44社に上ります。
SUUMOなどは過剰に広告が乱立しないように掲載企業を数社に制御して承諾実施しています。
・「室内の内見」の実施は累計6件となりました。
内見されたお客様の中から、なんと現時点までに3番手までお申込みが入りました。
売却中の価格が妥当か否か。値下げすべきか？
「囲い込み」だと疑心暗鬼。
「囲い込み」が無ければ、実情を見て自分自身で判断できる。
もしも、あなたが売却活動をお願いしている不動産業者さんから、
「この値段では、このように反響がありませんでしたので、そろそろ価格を下げたらいかがでしょう」
と提案された場合、どうしましょうか。
「もしかしたら、それは『囲い込み』をしているから、反響が無いのでは？」
そんなふうに疑心暗鬼に陥ってしまうのも当然です。これが最初に取り上げさせて頂いたお客様のおっしゃっていた「心配事」そのものなのです。
「囲い込み」している業者さんに依頼している場合、実際に自分の物件をネット上で検索してみれば、ネット広告を出しているのがその業者さんに限定しているという事は、自ら確かめられる事実です。
そういう私も、実はREDSに入社する前にいた不動産会社で、このような事をおこなった経験がございます。
若干の「うしろめたさ」を感じながらも、「営利企業である限り、自社の利益につながるように行動するのは社員の務め。その点をお客様にも十分にご説明してご了承いただき、「両手」で成約できたら、お客様に還元して差し上げれば問題ないはず。」と、勝手な都合で自分を納得させて営業活動していたように思います。
「囲い込み」を日常的におこなっている不動産会社の営業の方のほとんどは、意外と強い罪悪感など無しに「ビジネスなんだから」と「囲い込み」に励んでいるのかもしれません。
その点「囲い込み」をしないREDSの場合は、スッキリとしています。
上記の事例で取り上げましたように、広告掲載依頼をいただいた業者様リスト情報も、すべて売主様に公開可能ですし、なにせそれらの業者様がネットに広告を次々と出していく様子はお客様ご自身でもネット検索すれば確認できます。
そして、それら業者様が、内覧予約を取って案内していただいている事実も、売主様には公開できるのですから。「本当の販売状況の様子」をご自分で知ったうえで、たとえば販売価格の値下げについての検討も、ご自分の判断で、納得したうえで検討することが可能です。
実際REDSでは、わたくしから値下げを売主様に切り出す必要はほとんど無く、売主様自らが状況を肌で感じていらっしゃいますから「そろそろ、それ相当の値下げも覚悟しはじめているから、いま見学された方にも、金額の相談に乗れると伝えてネ」などと、わたくしに指示を頂いたりする事もあるのです。
ほとんどの売主様は「早く売りたい」「でも必要以上に安く売りたくない」という相反する希望で悩みます。だからこそ、その時々のタイミングで、ご自分自身でご判断したいと思わるのではないでしょうか。
そんな売主様のお気持ちに寄り添いながら「売主様のエージェント」としてこれからも売却のお手伝いをして、喜んでいただいたお客様の笑顔を拝見できればと思っております。
