堀 茂勝（宅建士・リフォームスタイリスト）
購入は煽らず、売却は囲い込みせず、寄り添います。
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最終更新日：2023年7月1日
公開日：2023年4月29日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で、必ず不動産の「仲介手数料が無料」または「仲介手数料が割引」になることが注目されております、不動産流通システム【REDS】エージェント、【宅建マイスター】の堀 茂勝（ほり しげかつ）でございます。
今月２０２３年４月から、SUUMOで「割引・無料」の記載が可能になりました。
30年もの間、見直されなかったSUUMOの規定が、見直されました。
公正取引委員会への提訴がきっかけなのかは、わかりませんが、やっと不動産業界でも「価格破壊」が進むきっかけになるのではないでしょうか。
この30年もの間、すでに小売業界では、定価販売を行っていた酒店や商店スーパーに対して、コンビニ、100円ショップ、スーパー的な変化を遂げたドラッグストアなどが席巻してきていますし、アマゾンなどネット通販も急激に利用が進みました。
値引きをしない高級ブランドショップで買い物をする方が、あるときは昔ながらの商店でお店の方とのコミュニケーションを楽しみ、多少割高でもコンビニの便利さを享受する事もあれば、「意外なものが100円で買える」100円ショップで楽しむ事もあり、アマゾンで通販も利用している。小売業の世界の価格破壊は、買う側の選択肢を幅広くしてくれています。
不動産業界の価格破壊、本格スタート！！
小売業界、運送業界、あらゆる業種に価格の自由化が進んでいるのに比べて、不動産業界は30年の間、ほとんど価格やサービスの選択肢を消費者に提供する自助努力をしてきておりませんでした。
お客様から頂く「仲介手数料」は、法定により上限（MAX）の金額は決められておりますが、多くの不動産仲介業者が、この上限金額をあいかわらず「正規の手数料」などと称して請求しているところがまだまだあります。
しかし現代では、ラグジュアリーな雰囲気の店舗で、高級車の送り迎えで物件見学ができる不動産屋さんを選択する自由もあれば、弊社REDSのように「宅建士」としての質は高レベルを提供しながらも、それ以外の部分については、あらゆるコストカットの企業努力をおこなって、仲介手数料の価格破壊を行おうとしている企業を選択する自由もあります。
しかし、その選択肢があることさえ、いままではSUUMOなどのポータルサイトでは知ることが出来ず、お客様は「選択の自由」を享受できないでおりました。
やっとこれからは、仲介業者を「選択する自由」に少しだけ気づいてもらえるようになります。
徐々にではありますが、これから不動産業界もやっと価格破壊の時代に突入していきます。
最終更新日：2023年4月17日
公開日：2023年4月6日
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首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で、必ず不動産の「仲介手数料が無料」または「仲介手数料が割引」になることが注目されております、不動産流通システム【REDS】エージェント、【宅建マイスター】の堀 茂勝（ほり しげかつ）でございます。
日経新聞に気になる記事が掲載されていました。
なんと、大工さんが、20年で半減してしまい、40年前の1/3の人数になってしまっているとのことです。
それだけでなく、他の職種に比べて、大工は高齢化が際立っており、すでに、人手不足で住宅の供給に制約が生じてきているとの事。
さらに問題はそれだけにとどまりません。
建築主からの依頼で第三者として新築現場を調べる「インスペクション」でおなじみの、「さくら事務所」が調べたところ、不具合の発生率が上昇しているとの事。
特に断熱材の設置や耐震性に関わる構造部などの不具合は22年に過去最大となったらしい。
そして「新築だけでなく、既存の住宅の修繕で大工の不足の影響が、より深刻になる可能性もある」と予測している。
新築であれば工場でのプレカットや、ロボットによる工場での組み立てなどで補えるが、
「劣化度合いや作業環境がそれぞれ異なる既存の住宅の修繕は、大工らの技術や経験に依存する部分がより大きい」と懸念しているとの事。
にもかかわらず、住宅の修繕の需要は今後、拡大が見込まれるらしい。
18年時点で、約700万戸は耐震性不足、さらに約849万戸の空き家もある。
改修しなければ再び居住したり売却したりするのが難しい物件も多いなか、大工さん不足の影響は大きくなりえます。
大工さんの待遇改善が求められると共に、ますます建築費の高騰に影響するのでしょう。
公開日：2023年3月31日
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首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で、必ず不動産の「仲介手数料が無料」または「仲介手数料が割引」になることが注目されております、不動産流通システム【REDS】エージェント、【宅建マイスター】の堀 茂勝（ほり しげかつ）でございます。
本日の新聞に「残価設定型 住宅ローン」の記事がございました。
「クルマの『残価設定ローン』のように、当初から月々の返済を安く抑えられるの？」。
「残価設定ローン」は、すでに車を購入する際の選択肢として、よく知られており、最近では「スマホ本体」の購入にも、同じような仕組みが使われていいるのを見かけます。
例えば、「一般的なマイカーローン」を組んで230万円の車を購入すると、支払額の総合計は230万円に利息分を上乗せした金額になり、月の支払額は230万円+利息を合わせた金額を分割したものです。
それに対して、「残価設定のカーローン」の特徴は、下取りを前提とした購入である点です。
残価とは、契約期間終了時の買取保証額を指し、支払い額は契約時の残価を引いた総額になるため、毎月の支払い額を安く抑えることが可能です。
230万円の車を購入し80万円が残価だった場合、残価を差し引いた、150万円+利息を分割した金額が毎月の支払いになります。
つまり、定期的に車を乗り換える方にとっては、月々の支払いを抑えることが出来るのが、大きなメリットになります。
今回の「残価設定型の住宅ローン」、についても、同じような仕組みかな？と思い、読み進めてみましたら、どうも違うようです。
そこで、詳しい内容を読んでみました。
三菱UFJ銀行のホームページの「お知らせ」に、詳しい説明用PDFが掲載されていました。
-
- 2023年3月31日 「残価設定型住宅ローン」の取扱い開始について PDF（394KB）
「残価設定の住宅ローン」は、購入当初から月々返済額を減らすではなく、
老後にローン返済を軽減したり、買替えをしやすくするためのもののようです。
詳しく読んでみますと、今回の「残価設定型住宅ローン」は、あくまで老後になってからの選択肢を増やす方法のようです。
三菱ＵＦＪ銀行「「残価設定型住宅ローン」の取扱い開始について」に掲載されている図
たとえば上記のグラフの場合、55歳以降に「オプション」を行使できるようになり、「返済額軽減オプション」を行使すると、月々の返済が少なくできます。
その後、その家に一生涯その家に住み続けた場合は、死亡時に自宅は売却されて一括返済され、残債は消えます。
住み続けずに、たとえば老人介護施設などに途中で住み替えしたくなったら、「ＪＴＩ買取オプション」を行使すると、ＪＴＩで買い取ってもらえて残債が消えるという仕組みのようです。
すべての住宅で適用できるわけではないようですが、今後こういったローン商品は増えていくのかもしれませんね。
公開日：2023年3月31日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で、必ず不動産の「仲介手数料が無料」または「仲介手数料が割引」になることが注目されております、不動産流通システム【REDS】エージェント、【宅建マイスター】の堀 茂勝（ほり しげかつ）でございます。
２０２３年３月１８日（土曜日）、新たに「相鉄新横浜線」と「東急新横浜線」が開通し、相互に直通運転がはじまりました。
相鉄は、西谷―羽沢横浜国大駅間で２０１９年に開業していた「相鉄新横浜線」を新横浜駅まで延伸し、東急は日吉―新横浜駅間で「東急新横浜線」をあらたに開業。これにより、日吉―西谷駅間の１２・１キロ区間を結ぶ直通線が開通しました。
この路線の開業により、「海老名」や「湘南台」「大和」などからも、また「川越」や「高島平」「浦和美園」などからも、東海道新幹線の停車駅「新横浜」駅へ、直通で行けるようになりました。これは便利！
東海道新幹線は、「東京」「品川」よりも「新横浜」が便利かも？
都内や川崎市あたりにお住まいの方も、東海道新幹線に乗るには、東京駅や品川駅に行ってしまう方も多かったのではないでしょうか。
この開業により、特に早朝時間帯では、東京・品川駅始発の新幹線に乗るよりも、新横浜駅始発に乗車することで、早く到着できるようになりました。
ますます便利になりましたが、そのぶん、駅での乗り換え間違いなどの混乱は起きているようです。
「浦和にいくつもりが、高島平行にのっちゃた！」「湘南台にいくつもりが、海老名に着いちゃった！」なんてことが結構起きているようですので、十分お気を付けくださいネ！
公開日：2023年3月31日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で、必ず不動産の「仲介手数料が無料」または「仲介手数料が割引」になることが注目されております、不動産流通システム【REDS】エージェント、【宅建マイスター】の堀 茂勝（ほり しげかつ）でございます。
不動産の引き渡しの時に渡される、自宅の鍵。
鍵メーカーが作成した正式な鍵には「カギの番号」が刻印されています。
この刻印されたカギの番号を盗み見して、勝手に合鍵を作製されて自宅に侵入されたケースが、ニュースになっておりました。
カギの持ち主を認証するＩＤが登録できるサービスがあります！
記事によると、鍵メーカーの「美和ロック」では、カギの持ち主を認証するIDを登録できるサービスを提供しているとのこと。
『セキュリティ認証IDシステム付ではないキーをご使用の場合、他人に鍵番号を見られると、鍵番号だけで不正に鍵が複製されるおそれがあります。
〈あんしん認証プラス〉は、お使いのキーのみを交換し、セキュリティ認証IDシステムを付けることができるサービスです。〈あんしん認証プラス〉導入後の合鍵の作製には、セキュリティカードに記載されたセキュリティ認証ID番号が必要になりますので、新たな鍵番号の鍵のみをご使用いただければ安心です。』
との事。つまりカギに刻印された番号だけでは、合鍵が作製してもらえなくなります。
くわしくは、『 あんしん認証プラスについて 』 内のFAQも参考になります。
Q：あんしん認証プラスを申し込むと、今までの鍵は使えなくなるのですか？
Ａ：今お使いの今までの鍵（元鍵）と同じ刻みのパターンのままで、鍵番号のみが変更となります。したがって、元鍵も継続してご利用いただくことは可能です。
ただし、元鍵の方の番号を知られてしまうと、番号だけで複製を作成できてしまうので、意味がありません。
『元鍵での鍵番号にて合鍵を注文することができますので、保存袋等へ保管し、第三者に見られないようにしてください。』
とのことです。
『すでに番号が盗み見されているかも！？』
鍵に刻印された番号を、すでに知られている可能性がある場合には、「元鍵と同じ刻みのパターンのまま」の方法では危険です。
その場合は、シリンダー交換をすると共に、『あんしん認証プラス』を利用する必要がありそうです。
公開日：2023年3月8日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で、必ず不動産の「仲介手数料が無料」または「仲介手数料が割引」になることが注目されております、不動産流通システム【REDS】エージェント、【宅建マイスター】の堀 茂勝（ほり しげかつ）でございます。
2/22のブログ「どこまで続く！（そろそろ崩壊？）価格上昇33ヶ月連続、成約件数減少6ヶ月連続！！」で、東日本REINS（レインズ）のレポートから、首都圏の中古マンション・中古戸建の価格は長期連続上昇・成約件数は長期連続下落について、そして週刊ダイヤモンドでの特集の不動産バブルについて取り上げました。
今回は、日経新聞に掲載された記事をご紹介いたします。
『 中古マンション 都心の上昇一服 金融緩和修正観測で 』･･･3月3日日経新聞朝刊。
こちらの記事の、主なコメントを抜粋しますと、
「…東京都心６区…中古マンション…１１月に１億円の大台に乗せてから、２カ月連続で下がった。」
「…急ピッチな価格上昇に一服感が出ている。」
「中古マンション価格は「アベノミクス以降上昇基調が続き、都心６区では１０年で９割高となっている。」
「…購入資金の借り入れコストも増えることになり、マンション需要が減退する可能性も…」
「…さらなる価格上昇は限られるとみて売りに出している』と分析する」
「首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）全体では…都外３県の伸びが押し上げた。」
とのことです。
１０年間で２倍近くになった都心の価格。さて一服後は？
２倍近くになった都心の中古マンション価格は、一服後に、ゆるやかに上昇を続けるのか？
それともゆるやかに下落していくのか？
それとも急激に「バブル崩壊」するのか？
不動産の販売現場で活動しておりますと、昨年毎月徐々に減っていた成約数が、今年の1月後半から（多少急激に）増えてきている実感がございます。
気に入った中古マンションが高値で、手が出せなかった方も、もしかしたら局面が変わって、新居を購入して入居できる日がくるかもしれませんね！
最終更新日：2023年3月8日
公開日：2023年3月2日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で、必ず不動産の「仲介手数料が無料」または「仲介手数料が割引」になることが注目されております、不動産流通システム【REDS】エージェント、【宅建マイスター】の堀 茂勝（ほり しげかつ）でございます。
「上級宅建士」の位置づけである資格『宅建マイスター試験』の合格発表が2/24（金）にございまし。ドキドキで受験番号を探して、無事合格。いよいよ【宅建マイスター】となることが出来ました。
『宅建マイスター』とは・・・
試験を主催している【公益財団法人不動産流通推進センター】によりますと、
「宅建マイスターは「宅地建物取引のエキスパート」。取引に内在するリスクを予見し、緻密かつ丁寧な調査を行い、それを重説・契約書に反映し安全な取引を成立させる能力を有する、いわば「上級宅建士」として、一般消費者の高い信頼を得られる称号です。」
と説明されております。
受験資格としては、
・宅建業に従事していて、有効な宅地建物取引士証を提示できること。
・宅地建物取引士証取得後、５年以上の実務経験を有していること
が、最低限必要です。
『宅建マイスター』と『不動産コンサルティングマスター』
『宅建マイスター』と双璧をなす資格としては、『不動産コンサルティングマスター』がございます。
この二つ、必要な知識としては重複する部分がございますが、『宅建マイスター』は【仲介業務に特化して取引の安全と取引件数の拡大を達成する資格】で、仲介取引のうえでのリスクの察知・予見・対策のエキスパートの面が強く、それに対して『不動産コンサルティングマスター』は、「不動産の流動化や証券化、相続対策、不動産の有効活用や投資、建物エバリュエーションなど」といった、不動産の活用のエキスパートという面が強い資格です。
公益財団法人不動産流通推進センター：『宅建マイスター』と『不動産コンサルティングマスター』との違い
「宅建マイスター」は、「宅建士」のように、一度取得したら一生モノの資格ではありません。不動産を取り巻く法律や状況も常に変わり続けますので、つねにブラッシュアップをし続け、５年ごとに資格を更新しなくてはなりません。
「宅建マイスター」の称号に恥じぬよう、これからも「お客様本位」の仲介営業エージェントとして研鑽を続け、お役に立て続けていけるよう、ますます頑張って精進していきます。
公開日：2023年2月24日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
平日の朝8：15から、NHKの朝ドラに続いて放送されている番組「あさイチ」。
2/22の特集は、「”音のトラブルに巻き込まれないために」でした。
上階からの音、実は「真上からではなかった」なんてことが・・・。
マンションでは、上下階や左右隣戸での「音のトラブル」が良く起きます。
上記のケースでは、怒った下階の部屋から脅迫じみたクレームが！でも自分には思い当たる節が無い・・・。
実験してみると、真上の部屋でドタバタしてみたときと、斜め上の部屋でドタバタした音の区別がつきにくいことがわかります。
騒音トラブル防止方法は？
番組では、防音トラブルを防止するために、いくつかのアドバイスも取り上げていました。
「扉の開け閉めは、最後まで扉やふすまなどしっかり見ておこなうと、音が半減する」とか、
「子供の遊び場は、部屋の中心よりも、壁側の方が響きにくい」などがありました。
音のトラブル苦情の伝え方
また、実際にトラブルになりつつあるときのアドバイスもとりあげていました。
直接そのお部屋とやりあうのではなく、管理会社や管理組合などの第三者を巻き込むことも大事な事のようです。
公開日：2023年2月22日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
公益社団法人東日本流通機構（通称東日本レインズ）の首都圏での2023年1月のレポートが発表になりました。
中古マンションは、成約件数は-6.5％、㎡単価は+6.4％（前年比）
東日本レインズ2023年1月レポート（中古マンション）
このレポートによりますと、「成約件数は･･･6か月連続で前年同月を下回った。成約㎡単価は･･･上昇し、33ヶ月連続」
つまり、約３年もの間も物件の価格は上昇しているのですが、ここ半年は成約が縮小している・・・ということ。
これは、わたくしが実際に販売の現場に携わっていまして、非常に実感に近いものがあります。
中古戸建も、成約件数は-5.1％、㎡単価は+9.4％（前年比）
価格は約1割UPに迫ってます！
東日本レインズ2023年1月レポート（中古戸建）
中古戸建に関しても。「成約件数は･･･13か月連続で前年同月を下回った。成約㎡単価は･･･上昇し、27ヶ月連続」
こちらは、物件の価格は3年近く上昇、この１年では約1割上昇していて、ここ約1年もの間、成約が縮小している・・・ということ。
このまま価格が上がっていっても、成約が減っていけば・・・。いつかは価格が破綻して急降下するタイミングが・・・？
不動産バブル崩壊の再来？
ちょうど先週の「週間ダイヤモンド」でも特集がおこなわれていました。
成約件数の下落は深刻で、じつは東京２３区中古マンションでは、じつに45%の物件が5%以上の値下げを行っているとの情報です。
「いつ買うの」「いつ売るの」。ある意味、この状態である事を知っていれば、今がチャンスかも。
不動産を買いたい人も、売りたい人も、ちょっと気になる昨今の推移ですね。
公開日：2023年2月9日
皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
「今昔マップ」というサイトはご存じでしょうか。
同じ場所を４つの画面で、今の航空写真から昔の航空写真まで同時に表示できるサイトです。
不動産を購入するにあたって、昔はどんな利用をされていたのかを知っておくことは、大事な事です。
今は住宅地になっていても、昔は池や沼があったり、大きな工場があったり・・・。
それを見ておけば、「ここはもしかしたら地盤が弱く、湿気が多いかもしれないなぁ」だったり、
「化学工場だったりしないかな？、地中の汚染は大丈夫かな？」など、その場所に特有のリスクが見えてくるかもしれません。
ちなみに、上記の４画面の写真は、わたくしの田舎の実家の場所を表示しています。
それぞれを拡大してみましょう。
地理院の地図を表示すると、すぐちかくに真っすぐの通りがああることがわかります。
これが2007年、約16年前の航空写真です。きれいに幹線道路が整備されているのが確認できます。
それでは、一気にさかのぼって、わたくしが生まれた頃は・・・。
上は、1961～64年の航空写真です。
ははは。なんとのどかな田園風景でしょう。まだ実家が建っていません。
田んぼがいっぱいで、幹線道路は影も形もありません。
それと、家が建つ場所の南側に広い広場があります。
家が建った後、幼稚園生のわたくしは、ジャイアンのような近所のガキ大将たちと、
この広場で、おにごっこやかけっこなど、さんざん遊びました。
上は、1979～83年の航空写真です。カラー写真になりました。
わたくしが高校生～大学生だったころですが、まだ幹線道路はまったく見当たりません。
そうなのです。実は自分が田舎にいた頃は幹線道路が無かったので、
どこへ行くにも、細い道路をクネクネと行く必要があったのです。
なのに大人になって帰省してみると、いきなり幹線道路が出来ていて、周りの環境が全く変わってしまってびっくりしたものです。
この頃まで東側の隣地には、アパートがあったのも映っていて、同級生も住んでいました。
まだ裏の土地は「たんぼ」でしたから、田植えの時期は夜もカエルの大合唱で騒々しかったのを覚えています。
ちなみにタニシやアメリカザリガニも簡単に捕れて、いつも遊んでいました。
南側にあった広場も、まだ健在です。
1988-1990年。わたくしが結婚した頃です。
バブル真っ盛りで、道路もどんどん造っていた時代ですね。幹線道路ができています。
「都市計画道路」が整備されると、このように、いきなり風景が変わってしまいます。
広場が無くなってしまいました。
あらためて2007年です。
幹線道路の南側に台形の白い屋根と駐車場がありますが。
そこにはコンビニ「ミニストップ」が出来ました。
これは非常に便利でした。
・・・と過去形なのは、そう、その後つぶれて、
いまは介護関連の企業が使っています。
家の北側の「たんぼ」だたところに道路がはいって造成され、家が建ちならびました。
「今昔マップ」で、その場所の「歴史」を見てみてはいかがでしょう。
国土地理院の地図サイトも、なかなかおもしろいので、またいつかとり上げましょう。