REDSエージェント、宅建士の菊池です。マンションや戸建ての購入に際して渡される重要な書類について、注意事項を解説します。

ただし、以下の情報は一般的なことなので、具体的なケースによって異なることがあるため、不安なときはご相談ください。

マンション・戸建て共通の重要書類

マンションと戸建てに共通する重要な書類と注意事項について解説します。

売買契約書の特約

不動産の売買契約書とは、売買取引の対象となる不動産を、契約書に記載されている金額をもって買主が買い受けることを規定している契約書です。売買代金のほかには、支払いの時期や手段、取引する不動産の住所、面積、売主と買主の住所、氏名といった詳細が記載されます。

特別な条件や取り決めが含まれている場合で、分かりにくい箇所は、必ず仲介業者に説明をしてもらいましょう。

不動産の登記簿謄本

不動産の登記簿謄本には不動産の所有者や所有権の詳細が記録されています。抵当権が付いている場合、売主の通常の住宅ローンであれば問題ありませんが、売買対象の不動産を担保にした不動産担保ローンでないか、地役権が付いている場合はだれに対してのものか、確認が必要です。

私道の持分を一緒に売買対象とするケースもあり、この場合は売買対象がどこの私道部分なのか、契約前にはっきりさせると安心です。

住宅ローン控除を利用するためには、この登記簿謄本に記載されている面積が基準となります。2023年の住宅ローン控除の対象となる面積は以下のとおりです。

・床面積が50㎡以上であること（※）
・合計所得金額が2,000万円以下であること（※）
※2023年末までに建築確認を受けた新築住宅で40㎡以上50㎡未満の場合、合計所得金額が1,000万円以下であること

固定資産税評価証明書・公課証明書

固定資産税評価証明書・公課証明書には、不動産の評価額と固定資産税額、都市計画税額が記載されています。これを確認して、今後の税金負担を予測しましょう。

不動産取得税については、新耐震基準（1981年6月以降に建築確認取得）か、旧耐震基準かどうかによって、税額がかなり変わります。特に旧耐震物件の不動産取得税は、事前に確認しておくのが望ましいでしょう。不動産取得税は税務署から、物件の引き渡し後3か月程度後に納税通知書が届きます。

戸建ての購入で重要な書類

戸建て購入特有の重要書類について解説します。

建物状況調査報告書（インスペクション報告書）

建物状況調査（インスペクション）とは、ホームインスペクターの有資格者や建築士が主に目視で行う検査です。外壁や防水の劣化具合から、すぐに外壁補修を行ったほうがいいのか、それとも当分補修は必要ないのかを判断します。木造の戸建ての場合は雨漏り・シロアリの害について、建物状況調査報告書（インスペクション報告書）に書かれている内容をホームインスペクターから十分に説明してもらいましょう。

建築確認済証・検査済証

建物の建築確認が完了していることや、違法建築・建物の構造に問題がないかどうか、不動産会社が作成する物件紹介図（販売図面）を確認しましょう。これらが終わっていれば、建築確認済証と検査済証が交付されているはずです。

住宅ローンを利用する場合、ネット銀行系では違法建築については厳密な基準があり、容積率や建ぺい率違反というだけで融資が付きません。

都市銀行でも、あるところでは「容積率・建ぺい率違反は10％オーバーまで」という内規があり、この割合を超えると住宅ローンを利用することはかなり難しくなります。例えば、建物建築後に、車庫を部屋に改造してしまったり、吹き抜けを埋めて部屋を作ってしまったりすると容積率にかかわり、また後付けのカーポートについては建ぺい率にかかわってきます。

マンションの購入で重要な書類

マンション購入特有の重要書類について解説します。

管理組合の規約・使用細則

マンションを購入する前に、必ず管理組合の規約を確認しましょう。共有施設の利用条件や管理費に関する情報が含まれています。

例えばペットの飼育に関してかなり細かく規定されているものがあります。飼育予定のペットが飼えないマンションだったということがないように、十分確認しましょう。また、車を所有されている方は駐車場についても確認が必要です。最近は車幅の広い車が多くなってきており、これまでの機械式駐車場では入りきらないこともあります。

重要事項調査報告書

重要事項調査報告書とは、管理会社が作成するマンション管理状況にかかわる現状報告書です。内容として主に次の点に注目しましょう。

■マンション全体の修繕積立金の積立額
総戸数に対してあまりにも少なすぎると要確認です。直近の大規模修繕工事をいつ行ったかということも同時に確認しましょう。

■管理費・修繕積立金の変更予定
マンションの維持修繕を行うために大事なことですが、変更幅は要確認です。

■直近の大規模修繕工事の予定、これまでの修繕履歴
大規模修繕工事の工期は、半年くらいかかります。その間は外観がシートに覆われ、日当たりは少し制限されます。また、これまでの修繕工事によって、適切に維持修繕されているかどうかの確認ができます。

■ペット飼育の可否
飼育したいペットが飼育可能かどうか確認しましょう。基本的に管理組合への届け出が必要になります。

まとめ

以上、マンションと戸建てを購入する際に交付される重要書類について解説しました。これらを慎重に確認し、不明瞭な点があれば仲介会社の担当者に相談することをおすすめします。また、契約前に物件を十分に調査し、実際の状態が契約内容と一致していることを確認することも大切です。ご不明点などございましたら、ぜひREDSにお気軽にお問い合わせくださいませ。

REDSエージェント、宅建士の菊池です。物件のご内見時に注意して確認するべきポイントについてまとめてみました。物件を購入後に後悔しないよう、メモ代わりにご利用いただければ幸いです。

建物の外観

建物の外観を確認し、外壁や屋根に傷や劣化がないかをチェックします。

マンションの場合

自主管理のマンションでは要注意です。管理会社が入っているマンションは適切な周期で大規模修繕工事や補修が行われていることが多いですが、自主管理のマンションですと大規模修繕工事のタイミングは理事会によりますので、一定の周期で行われていないこともあります。

また、大規模修繕工事を行うかどうか見極めるための調査も足りておらず、適切に大規模修繕工事を行っていないマンションの場合は雨漏りが発生する場合もあります。

戸建ての場合

2階の屋根に雨染みがないか確認します。雨染みがある場合は雨漏りの可能性がありますので、追加の調査として「インスペクション（建物状況調査）」を依頼することも一つの方法です。

駐車場

駐車場の広さやアクセスが適切かどうかを確認します。特に車を所有する場合は重要なポイントです。

マンションの場合

都心部では機械式の駐車場が多く、サイズに制限があります。確認していなかったためにマンションの駐車場に入らず、車を買い替えなければならないといったことにもなります。

戸建ての場合

物件によって敷地が違うので、駐車をするときの想定が必要です。特に旗竿地や、私道の奥の土地など、難しい場合には注意が必要です。ドアを開けた時のことも考慮しましょう。

間取り・リフォームの可能性

間取り図を元に、各部屋の広さや配置が自分のニーズに合っているかを確認します。また、窓の位置や明るさも重要な要素です。

マンションの場合

どこの壁が壊せるのか、壊せないのか、図面と現地で確認が必要です。物件によっては直床と二重床があり、直床の場合は大幅な水回りの配置変えはできませんが、二重床は容易にできます。

戸建ての場合

マンションと同様に、配管や配線などの関係がありますので、可能であればリフォーム担当者による助言をもらうことをお勧めいたします。

設備・設備機器

内部の設備や設備機器（エアコン、暖房、給湯器など）が正常に動作しているかを確認します。

マンション・戸建て共通

使用後10年以上を経過している家電製品については、注意が必要です。数年後に新しい設備にリフォームすることも念頭に置いた方がいいと思います。

状態と清潔さ

内部の壁、床、天井などの状態をチェックし、清潔さにも注目します。

マンションの場合

特に、北側の居室についてカビっぽい臭いがしないかどうかを確認しましょう。サッシについては共用部となり個別での交換は難しいため、築年数が経過している物件のサッシは古いままのことが多く、建付けが問題なく動くかどうかの確認も必要です。

戸建ての場合

カビに加えて、シロアリにも注意が必要です。湿気の多いところにある木造戸建てについては、シロアリによる被害にも気を付ける必要があります。

ドアや窓についての建付けが問題ないかも確認しましょう。もし建付けに問題があり、床が斜めになっているようなことがあれば、建物が傾いているということになります。建物の傾きは一般的には新築住宅で1000分の3以内、中古住宅で1000分の6以内の傾きですと許容範囲内といわれておりますが、この数値以上の場合は、健康に影響がある可能性があるといわれているため注意が必要です。

防音性

隣接する部屋や階の音が気になる場合、防音性を確認するといいでしょう。

内見に行かれた際は、すこし話をしない静かなタイミングを作り、バルコニーの窓を開けた状態と閉めた状態のそれぞれで、外の環境音や隣接住戸からの音を確認することをお勧めいたします。最近のマンションでは複層ガラスと構造がよくなっており、遮音性は高いです。ただ、線路の近くや幹線道路の近くの物件は注意が必要です。

セキュリティ

防犯対策や建物のセキュリティ設備について確認し、安全性を確保できるかをチェックします。

マンションの場合

一般的には、戸建てよりもマンションのほうがセキュリティ性は高いといわれております。ただ1階住戸については注意が必要です。

戸建ての場合

戸建てはどうしても外部と遮断されない形態のため、場合によっては民間の警備会社への加入なども考慮する必要があります。

周辺環境・共用部分

近隣に必要な施設や店舗があるか、公共交通機関のアクセスがいいかどうかを確認します。マンションの場合は共用部分の確認もお忘れなく。徒歩距離は当然ですが、利用できるバスや、繁華街からタクシーを利用した場合の費用なども頭に入れておきましょう。

マンションの場合は、利用できる共用部分を確認し、可能であれば内見時に確認しておくことをお勧めします。特にタワーマンションですと、共用ラウンジ・ゲストルーム・フィットネスジムなど、豪華な共用部分があり、共用部分を利用することが多い方は、事前に使用方法などについて確認しておくことが大事です。

まとめ

上記はチェックポイントの一例です。ご自身のオリジナルのチェックポイント表を作成し、現地で照らし合わせながら内見されるのもいいと思います。ぜひご活用いただければ幸いです。

REDSエージェント、宅建士の菊池です。「土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域」という言葉をご存じでしょうか。

東京都・千葉県・埼玉県では指定されているエリアがかなり限られるのであまり馴染みはないかもしれませんが、弊社REDSの営業エリアでもある横浜市周辺エリアでよくこの単語が出てくるため、この地域にある物件を買う際の注意点について解説します。

崖の近くで建物を建築する際の注意点5つ

まず、土砂災害警戒区域の指定・未指定にかかわらず、崖の近くの土地で建物を建築する際には、以下のような点に注意しましょう。

地盤調査

崖の近くの土地は地盤の安定性が重要です。建築前に地盤調査を行い、地盤の状態や地質を評価しましょう。地盤が不安定である場合は、適切な対策を講じる必要があります。

土砂災害のリスク評価

崖の近くでは土砂災害の発生リスクが高まることがあります。地域の土砂災害警戒区域や過去の災害情報を確認し、土砂災害のリスクを評価しましょう。特に注意が必要なのが「土砂災害『特別』警戒区域」の指定です（後述します）。避難施設などについては、行政が発行するハザードマップを事前に入手しておきましょう。

法規制と建築基準

崖の近くの土地では、地形や地勢に関連する法規制が存在する場合があります。建築基準法や地方自治体の条例を確認し、建築に関する規制や制限を遵守しましょう。必要な許認可手続きを適切に行うことも重要です。

保険の確認

崖の近くの土地で建築する場合、地滑りや崩壊などのリスクが高まるため、適切な保険を検討しましょう。土砂災害が起こる原因はさまざまで、その原因によって適用される保険が異なりますので、保険契約の際は注意が必要です。

建築設計と構造

崖の近くの土地では、地形に合わせた建築設計と強固な構造が必要です。建築物の安定性や耐震性を確保するため、建築士や構造設計士の専門知識を活用し、適切な設計と構造を実現します。崖の近くの土地に合わせて建築することが得意な建築家に依頼することで、その土地でしか得られない特徴のある建築物となることもあります（崖地に合わせて陽当たり・眺望などを調節することなど）。

「土砂災害『特別』警戒区域」とは

上記のように確認することが多くあるのが崖地の特徴です。その中で特に注意が必要なのが、「土砂災害『特別』警戒区域」と呼ばれる指定エリアです。どのような特徴があるでしょうか。

東京都建設局の定義では、以下のとおりです。

【土砂災害特別警戒区域（通称：レッドゾーン）】
土砂災害が発生した場合に、建築物の損壊が生じ住民等の生命又は身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる区域
（土石等の移動等により建築物に作用する力の大きさが、通常の建築物が土石等の移動に対して住民の生命または身体に著しい危害を生ずるおそれのある損壊を生ずることなく耐えることのできる力の大きさを上回る区域）

そして、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されると、土砂災害防止法にもとづき

・特定の開発行為に対する許可制
・建築物の構造規制

などが行われます。

土砂災害特別警戒区域の不動産を買う際の注意点

土砂災害特別警戒区域の不動産を購入する際の注意点としては以下のとおりです。

・注意点1：建築にかなりの制限あり

土砂災害特別警戒区域内では、建築物の建築にかなりの制限がかかります。制限内容は行政によって異なります。例として、外壁は鉄筋コンクリート造の擁壁が必要になることなどがあります。この対処措置により建築費が上昇することもあります。

・注意点2：売買契約前にプランを

売買契約をする前に、建築プランを入れることをお勧めします。土地に対して、指定エリアがどの程度か、建物がどの程度影響を受けるのか、契約前にはっきりさせておかないと、契約後に希望の建物が建たないなんてこともありえます。

役所の土木課などで、土砂災害特別警戒区域のエリアがどこからどこまでか、確認することができます。座標入りの指定エリアの図面をもらえるところもあります。

まとめ

上記はもちろん、不動産仲介会社の調査義務の範囲内ですので、崖の近くの物件においては、不動産仲介会社の調査スキルが重要になります。多くの資料を手元に用意し、現地もよく確認のうえ、慎重に検討することが大事です。

REDSのエージェントは皆、調査スキルが一定以上のエージェントですので、土砂災害警戒特別区域に関するご質問もお気軽にお申し付けください。

お問い合わせをお待ちしております。