不動産の売却はREDSで間違いない3つの理由

【仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムREDSエージェント、「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です（『正直不動産』9巻で弊社REDSが紹介されています）。

今回は、「不動産の売却はREDSで間違いない3つの理由」というテーマでお話させていただきます。

理由1：囲い込みをしない、できない、させない社内システム

不動産業界の悪しき風習の一つである「囲い込み」を根絶したいという弊社の思いは、このブログをご覧になられている皆様もよくご存じかと思います。

REDSの営業マンは、新規で物件を売主様からお預かりした後に、すぐに社内とレインズに物件受任の報告を行います。物件登録は別のチームが行いますので、特定の物件だけ不動産ポータルサイトのたとえばスーモに登録されていないなどはありません。

売り物件が少ないエリアや競争率の高い物件においては、売却物件を預かった不動産会社は、自社の利益を最優先するために、あの手この手で囲い込みをしてきます。

「囲い込み」とは、不動産会社が買主・売主の両方を担当する両手仲介を目指すあまり、なりふり構わぬ手法で他社からの購入申込をブロックすることです。両手仲介をすれば、自社にひも付いた売主と買主の両方から仲介手数料がもらえるため、不動産会社にとっては収入が増えるというメリットがあります。

ただし、不動産を売却する側にとっては、本当に条件のいいお客様を逃している可能性もあります。

実際に私が受けた囲い込みの手法をいくつかご紹介します。売主側の不動産会社に購入の問い合わせ電話をしたときに、担当者が私に言い放った言葉です。

例1．売主様のご希望で、弊社のお客様のみのご案内となっております。
例2．物件担当者の立ち会いが必要なのですが、担当者の予定は今週末すべて埋まっております（自社のお客様は案内する）。
例3．売主様が旅行中なので2週間後に内見可能となります（1週間後には契約予定になっておりました）。

こういった囲い込みが売主様の利益になるのでしょうか？

通常はより多くのお客様を集めたうえで、他社含め最もいい条件のお客様を探すことこそ利益であるはずですが……。このような囲い込みを許してはなりません。

私が物件を預かった場合には、必ず情報をすべて公開して、他社のお客様にも必ず内見していただきます。そうすることで、より好条件での売却可能性が増えるからです。

もし弊社の社員が囲い込みをして売主様に機会損失を与えたりするようなことがあれば、それはもう会社に残れないような状況になるでしょう（笑）。

理由2：考えられる限り全てのお客様にアプローチ

不動産の売却時には、不動産会社との媒介契約の形態が大きく分けて2つあります。

1. 不動産会社1社にしか依頼できない「専任媒介契約」
2. 複数の不動産会社に同時に依頼する「一般媒介契約」

弊社REDSは1の「専任媒介契約」のみの取り扱いとさせていただいていますが、「一般媒介契約」のメリットも併せた販売活動となっています。なぜなら、弊社では囲い込むことはせず、広告掲載を制限していないので、一般媒介契約での主な効果である「他の不動産会社の自社メディアへの掲載」を行っております。

レインズという不動産業者専用の物件サイトに、新規で販売する物件を登録すると、大手不動産会社を含め多くの会社から、「広告掲載希望」の連絡が来るのです。そのため、大手不動産会社に掲載されている物件が実はREDSの専任物件だったというのはよくあることです。

弊社ではレインズの他に、自社での登録として以下3媒体に登録を行います。

• スーモ
• アットホーム
• 健美家（投資用物件の場合）

下記資料の「不動産業者別　月間検索ボリューム」を見ても、スーモ・アットホームに加えて、他の不動産会社の自社サイトに掲載することで、ほぼすべてのお客様をカバーしていることが分かるかと思います。

このように他社の力を存分に借りながら最もいい条件のお客様を見つけることができるシステムにもかかわらず、内見などの交通整理は全てREDSが行いますので、売主様にとっては多数の不動産会社から連絡が来ることもなく、負担も少なく売却活動が可能なのです。

実際、他社で売却をご依頼中のお客様の中でも、REDSに変えたらすぐに買い手がついたというお客様の声も多くいただいております（この場合、他社では囲い込みされていたのかと思われます）。

理由3：他社に負けないサービス。一律で仲介手数料は割引もしくは無料というルールの強み

弊社での売却時のサービスとして、設備保証があります。

他社の各種サービスは「提携先」や「下請業者」によるものですので、コストが発生します。発生したコストを回収するためにもより一層「法定上限手数料」「両手仲介（囲い込み）」へと誘導が強くなっており、他社では、基本的には「3％＋6万円」の法定上限の手数料を支払わないと利用できないサービスがほとんどです。

当社は設備保証も社内で行うなど、徹底的なコスト削減を行い、手数料でお客様に還元しています。これが無駄を排除し必要なものを厳選して提供する「売主様の利益の最大化」です。

仲介手数料についても明瞭です。都心高価格帯を中心に大手含め手数料値引きをしているところもあるようですが、「競合他社あっての割引」と、当社の「企業努力による割引」では全く意味が違います。

弊社のように仲介手数料の上限だけ決まっている会社では、お客様や案件ごとに仲介手数料の割引を決めています。例えば、「この物件は価格が安いから正規手数料の『3％＋6万円』にしよう」や、「この案件は両手仲介ができるから少し割引しよう」などです。

このような料金の決め方では、同じ企業・同じサービスに対しても満足度が変わってきてしまいますが、弊社では成約価格に基づいて仲介手数料を一律で決めていますので、お客様ごとに不公平になることはございません。

また弊社では、実需物件については仲介手数料の上限を定めており、どんなに高額な物件であっても、上限は「168万3000円」となっておりますので、高価格帯の物件の際にはさらに割引幅が大きくなります。※例えば1億5000万円の物件であれば手数料1％＋3万円です。

ここまで、「不動産の売却はREDSで間違いない3つの理由」というテーマでお話させていただきました。少しでもREDSにご興味を持っていただければ嬉しい限りです。不動産の売却はREDSで間違いありません。