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公開日:2024年6月26日  菊池 弘之

旧耐震マンションを購入するなら知っておきたい5つのポイント

【仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムREDSエージェント、「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です(『正直不動産』9巻で弊社REDSが紹介されています)。

住宅価格が上昇しているなか、「価格が抑えられる」と築年数が経過しているマンションを検討されるお客様が増えてきました。個人的な意見ですが、権利関係や管理状況さえ問題なければ、築年数の古いマンションも十分検討していただいていいのではないでしょうか。

古いマンションの購入を検討する上で大切なポイントを5つまとめてみましたので、最後までお読みいただけますと嬉しいです。

旧耐震マンション

旧耐震物件と新耐震物件の違い

まず、今回の記事でいう「築年数の古いマンション」は「旧耐震基準の物件」と定義します。

1981年6月以前に建築確認を取得した物件が対象となります。この情報は「建築計画概要書」という書類に記載があり、契約前に不動産営業マンから情報をもらえるので、古めのマンションは確認しておくとよいでしょう。

旧耐震基準は、震度5強程度の地震でも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準となっています。

一方、新耐震基準は、震度6強~7程度の地震でも倒壊しないような構造基準です。

ポイント1:銀行の審査が通るかどうか

まず住宅ローンを利用してマンションを購入する方にとっては、ここから話が始まります。メガバンクですと、旧耐震物件の取り扱い可否は以下のとおりです。

  • 三井住友銀行⇒取り扱いあり
  • みずほ銀行⇒取り扱いあり
  • 三菱UFJ銀行⇒取り扱いなし(耐震適合証明書を取得している場合⇒取り扱いあり)

このように旧耐震基準のマンションに住宅ローンの貸し出しを行わない銀行もあります。どちらかというと都市銀行は可能なところが多く、ネット銀行は取り扱いがないところが多い印象です。

銀行融資が付かない物件として多いのが、違反建築である場合です(既存不適格の場合は融資可能な場合が多い)。貸し出しが限られる銀行が多いとはいえ、メガバンクで融資可能な銀行も2行ありますので、融資承認が出たのであれば問題ないでしょう。

ポイント2:修繕積立金の金額は適正か

修繕積立金について借り入れがある場合や、かなり少額しかない場合は注意が必要です。管理組合の財務状況が厳しかったり、ガバナンスが機能していなかったりするため、購入を検討する際に注意が必要です。

借り入れも内容によりますので、詳しいREDSの営業マンに意見を聞いてみていただければと思います。たとえば、もともと国の機関である住宅金融支援機構から低金利で借りていて、返済の目途もたっている場合などは検討してもいいでしょう。

ポイント3:立地条件のいいマンションか

立地のいい都心では、旧耐震物件であっても「ヴィンテージマンション」といわれて、高額で売買が続いています。特に港区、千代田区、渋谷区、中央区などの都心では、今後も再開発などで不動産の取引も多くありますので、価格が保たれる要因となります。

将来的に再開発などのエリアに含まれることがあれば、その際にはディベロッパーから金銭面の提案も十分にあると思います。そのため個人的にも、都心部の旧耐震物件の購入は「アリ」だと思っています。

ポイント4:共用部分がアップデートされているか

建物は経年劣化が避けられません。ただ、メンテナンス状況によっては、築30年のマンションより綺麗で、雰囲気のいい築50年のマンションも存在します。

こうしたマンションの中には、宅配ボックスの設置や、エレベーターの更新工事をすることで、アップデートしているものも多くあります。さらに欲を言えば、窓ガラスの改修・玄関の改修などもしているとポイントが高いと思います。窓ガラス・窓サッシは築年数の影響が住環境に直接影響する箇所です。

ポイント5:耐震診断を実施しており、かつ耐震補強をしている物件か

耐震診断と耐震補強、どちらも実施しているマンションは、旧耐震物件の中でもかなりポイントが高いので、あったらなおいいでしょう。

耐震補強を行い、耐震適合証明書が発行されれば、「新耐震基準」と同等のレベルとみなされるため、新耐震基準のマンションと同様に住宅ローン減税などさまざまな税金の優遇措置を受けることができます。耐震適合証明書は、仲介会社を通して建築士が発行してくれます。1通5万~10万円程度です。

最後に

以上、旧耐震基準のマンションを検討する上で大切な5つのポイントを紹介させていただきました。マンションは一点ものなので物件ごとに大きく管理状況や室内状況も違います。また、リフォーム物件は施工業者によっても室内グレードが違いますので、実際に室内を確認した上での判断が重要となります。

私はマンションの管理についての詳細な調査も得意としていますので、気になる物件やご質問がございましたらいつでもお申し付けください。

 

記事を執筆したエージェント

菊池 弘之

回答数 10

宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    4 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    2 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。