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【仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムREDS

「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です。

 

【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】

 

気づけば4月も後半になり、上着を着ていると暑くなってくる気温になりました。

暑がりなのでクールビズが待ち遠しいです。

 

お客様から「住宅ローン減税が使える物件を探しています」というご希望をよくいただきます。

こちらの制度を上手く利用することでかなりお得になりますので、適用可能物件について事前に確認いただければと思います。

 

今回はこちらの制度についてまとめていきたいと思います。

 

 

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）とは

 

昨今の厳しい経済状況を踏まえ、住宅ローンの金利負担を抑え、住宅投資を活性化しようという狙いから、政府により制度化されたものです。

所得税における最大控除可能額を過去最大規模に引き上げ、住宅購入時の負担軽減となるようにするものです。

ざっくり言うと、政府が「住宅購入のきっかけとしてほしい」として作った制度です。

 

 

対象となる物件・要件は？

適用条件は以下のとおりです。

 

【住宅の要件】

①住宅の登記簿床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上が自己居住用

※直近の法改正で、登記簿床面積40㎡～50㎡の物件にも、条件を満たすことでこの制度が適用できるようになりました。

（40㎡～50㎡が適用になる条件：①消費税が10％かかる物件　②借入する人の合計所得金額1,000万円以下　）

②中古住宅の場合は築20年以内。耐火建築物（マンションなど）の場合は築25年以内。または、耐震適合証明書が取得できる物件。

（上記の築年数が経過していても、新耐震基準の後に建築された物件であれば、耐震適合証明書を取得できることが多いです。なお、旧耐震基準の物件であっても、耐震診断を行った上で耐震改修工事を適切に行っているのであれば、耐震適合証明書を取得できる可能性があります。購入したい物件が決まっている場合、この耐震適合証明書が取得できるかどうかについてもお調べいたします）

※新耐震基準：1981年6月以降に「建築確認申請」が役所で受理された物件。（証明書が発行された日付が境目です）
※既存住宅売買瑕疵保険に加入して2年以内の中古住宅も、新耐震基準に適合するものとして扱われます。この保険は、売主の住宅事業者が発行するもので、物件によって発行が有るか無いかがあります。

 

③一定の条件に当てはまる増改築等　床面積50㎡以上

増改築の際の適用条件については細かいので、国税庁の下記サイトをご参照ください。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1216.htm

 

【ローン等の要件】

①返済期間が10年以上の住宅ローン

（住宅ローンとしての借り入れではないローンは適用外）

適用となるローンについて

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1225.htm

 

 

 

控除額

 

●消費税がかかる物件

例：新築住宅、不動産会社売主のリフォーム済物件、売主が法人で建物消費税がかかる物件など

 

居住年：2014年4月1日～2021年12月31日まで

控除期間：10年

対象ローン限度額

控除率：1％

最高控除額：400万円

 

●消費税がかからない物件

例：中古住宅の個人間売買（売主が個人の場合。中古住宅の売買についてはほとんどがこのケースです）

 

居住年：2014年4月1日～2021年12月31日まで

控除期間：10年

対象ローン限度額：2,000万円

控除額：1％

最高控除額：200万円

 

●認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合

例：上記に該当するマンションや戸建（数は少ないです）

 

居住年：2014年4月1日～2021年12月31日まで

控除期間：10年

対象ローン限度額：：5,000万円

控除率：1％

最高控除額：500万円

 

 

（補足）

一定の要件を満たすことで、控除期間が13年間になります。

・消費税が10％かかる物件であること（個人が売主の物件では適用できません）

・注文住宅の場合、令和3年9月30日までに契約

・既存住宅・分譲住宅等の取得の場合、令和3年11月30日までに契約

・令和4年12月31日までに入居

といった要件があります。

 

なお、11年目～13年目の控除額については、次のうちいずれか少ない金額の控除となります。

・住宅借入金等の年末残高×1％

・建物購入価格の2％÷3

 

 

 

 

住宅ローン減税の手続き

1年目：確定申告等

一定の書類と合わせて確定申告をします。

（書類例：源泉徴収票、住民票、売買契約書など）

 

2年目以降：年末調整

税務署から交付された特別控除証明書、金融機関の借入金年末残高証明書を会社に提出

 

 

 

なお、所得税から控除しきれなかった控除額は翌年の住民税から控除できます。

 

総務省「所得税から住宅ローン控除額を引ききれなかった方」へのご案内

https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/090929.html

 

 

この制度を利用する上での注意点

 

居住した年及びその前2年間と、居住後3年間（通算6年間）は、住んでいた住宅につき

「居住用財産の譲渡益3,000万円控除」

「10年超所有軽減税率の特例」

「特定居住用財産の買い替え特例」

との重複適用は不可となります。

 

上記に当てはまる場合、この制度が使えると思ってたのに使えなくなってしまうので注意が必要です。

 

 

 

ご不明な点がございましたら、お気軽にお問い合わせください。

弊社提携の税理士と連携して、ご案内させていただきます。

※本制度をご利用される際は、最寄りの税務署・税理士にご相談ください。

 

参照：

マイホームの取得等と所得税の税額控除

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1210.htm

 

住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm

 

財務省：住宅ローン減税の概要

https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/income/b05.htm

 

 

 

 

余談ですが、私が購入したマンションは築年数が古かったので、住宅ローン控除は適用できませんでした。涙

 

 

 

最後に言い忘れましたが、

弊社REDSなら、一般に流通している物件であれば、ほとんどの物件について、仲介手数料が「無料か割引」でご購入いただけますので大変お得です。

 

 

このブログが少しでも皆様のお役に立てたら幸いです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です。

 

【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】

 

前回は変動金利型住宅ローンについてご紹介しましたので、

今回は固定金利型住宅ローンの仕組みについて解説いたします。

 

固定金利型

 

【メリット】

・固定金利のため金利変動の影響を受けず、ずっと返済額が変わることがない。

・返済額が変わらないので、家庭の収支計画を立てやすい

 

【デメリット】

・金利上昇などがない場合、一般的に変動金利型よりも返済総額が多くなる。

 

 

ただ、一般的に言われている上記のメリットのほかに、私が個人的に一番のメリットだと感じることがあります。

 

それは、

 

「同じ年収でも、変動金利型より固定金利型のほうが借入額を増やせる」

 

ということです。

 

なぜかというと、借入可能かどうか銀行が判断するときに使う「審査金利」が違うからです。

 

 

審査金利とは？

住宅ローンを借入する際、銀行が「このお客様にはいくらなら貸しても大丈夫なのか」という審査をします。

各銀行は設定している返済比率（収入から住宅ローンの返済にいくら回せるかという計算）にしたがって、その返済比率に収まるのであれば、融資をしようという判断になります。

その時に使う金利が「審査金利」です。

※各銀行が設定している基準金利とは別物です。

 

変動金利型は金利変動の可能性があるので、審査をする際、余裕を持った審査金利を設定しており、

三井住友銀行の場合ですと、3.3％の審査金利となっております。（2020年4月16日現在）

 

それに比べて、固定金利（例としてフラット35）ですと、審査金利も固定金利と同じ数値になるので、年1.370％の審査金利となります。（2020年4月16日現在）

 

 

上記の条件で借入可能額を試算してみます。

 

A様

・年収500万円

・借入期間：35年

・他の借り入れ：なし

 

【変動金利】

実行金利：0.625％

審査金利：3.3％

返済比率：40％以内

 

⇒借入可能額（目安）：4，140万円

 

【固定金利】

実行金利：1.370％

審査金利：1.370％

返済比率：35％以内

 

⇒借入可能額（目安）：4，860万円

 

返済比率が35％でも、審査金利が低いので借入可能額が伸びました。

 

 

どのようなお客様に適している？

 

今回ご案内した固定金利については、金利変動のリスクを気にされる方はもちろんですが、借入可能額が増えるため、個人的には以下のような場合のお客様にもお勧めできます。

 

 

・ご夫婦共働きで収入もしっかりあるが、ご主人が転職したばかりで、銀行として奥様の収入のみしか銀行が審査してくれない場合。

・本業の収入のほかに副業等の収入があり、将来的にもローンの支払いが問題ない場合。

・変動金利だと難しいが、固定金利にすると憧れの物件に手が届く場合。等

 

変動金利と固定金利を比べてみましたが、どちらにもメリット・デメリットがありますので、個々のご家庭の返済計画に最適なものを選ぶことが大切です。

 

REDSでは住宅ローンについてのご相談も承っておりますので、ご気軽にご相談ください。

 

 

最後に言い忘れましたが、

弊社REDSなら、一般に流通している物件であれば、ほとんどの物件について、仲介手数料が「無料か割引」で

ご購入いただけますので大変お得です。

 

このブログが少しでも皆様のお役に立てたら幸いです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

 

 

【仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムREDS

「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です。

【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】

 

今回は変動金利型住宅ローンの仕組みについて解説いたします。

 

住宅ローンには大きく分けて３種類あります。

 

①変動金利型

②固定金利型

③一定期間固定金利型

 

この中で、ほとんどの方が選ばれるのが「変動金利型」の住宅ローンです。

 

変動金利型

【メリット】

・同一の銀行においては、固定金利よりも変動金利のほうが低い

 

【デメリット】

・金利変動の影響を受け、金利が高くなる可能性がある

 

上記のメリット・デメリットがありますが、私は変動金利をお勧めします。

理由としては、上記に挙げたデメリットである「金利変動の可能性」が低いからです。

 

参考①：日本銀行　統計データ　長・短期プライムレート（主要行）の推移　2001年以降

https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

 

参考②：一般社団法人　住宅金融普及協会　金利について

https://www.sumai-info.com/information/loan_basis_rate.html

 

 

 

支払額試算

 

 

例として、三井住友銀行の２０２１年４月の金利で試算してみます。

https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kinri/

 

◆試算事例１

物件価格：5,000万円

ローン借入額：5,000万円

返済期間：35年（420か月）

 

〇変動金利：0.475%の場合（三井住友銀行　2021年4月の最優遇金利　※適用金利は借入する金額や物件等によって変わります）

→月々返済額：129,241円

総返済額：54，2881，232円

利息分：4,281,232円・・・A

 

〇固定金利：1.390％の場合（三井住友銀行　2021年4月の固定金利　借入期間20年～35年の場合）

→月々返済額：150,412円

総返済額：63,173,196円

利息分：13,173,196円・・・B

 

AーB＝8,891,964円

（35年間固定金利の場合に、変動金利の場合より多く支払う金額です※）

また、月々の返済額も、211，71円差があります。

 

※試算した金利は三井住友銀行2021年4月における数値です。今後変動する場合があります。

なお、変動金利のため、金利が上昇する可能性もあります

 

なんと・・・！

比較してみると、35年間での総支払額の差が8,891,964円にもなりました。

ファミリー用のミニバンを買った後に海外旅行に行っても、十分おつりが来ますね。

 

ここまで変動金利と固定金利の差について話してきましたが、そもそも住宅ローンの金利はどのように決まるのでしょうか。

 

 

住宅ローン金利の決まり方

 

各金融機関ごとに決定する基準金利に連動して決められます。

この「基準金利」とは、短期プライムレート（※1）などにコストや利益分を加えたもので、各金融機関によって異なります。

（現在の三井住友銀行の基準金利は、2.475％です。この基準金利から、各金融機関がローンを借入する人に対して金利の引き下げを行い、借入金利が決まります。今回試算した0.475％は、基準金利の2.475％から2.0％の引き下げ適用の場合ということになります。）

 

そして、実際の金利の決定はローンの本申し込み時点ではなく、実行時（決済時）となります。

 

（※1）短期プライムレートとは、金融機関が優良企業に貸し出す資金のうち、期間1年未満の資金に対する最優遇金利のことです。これは、基準割引率および基準貸付利率や短期金融市場の動きを見ながら、各金融機関が独自に決定します。なお、三井住友銀行の短期プライムレートは、現在1.475％です（2009年1月13日から現在までこの利率が適用されております。）

 

 

基準金利の見直しと新しい融資金利の適用

 

住宅ローン借り入れ後の基準金利の見直しは、4月1日と10月1日の年2回行われます。（実際には近年あまり行われておりません）

新しい融資金利は、見直し時の基準金利をもとに変更され、一般的には6月または12月の翌月の返済分から適用されます。

 

なお、金利の見直しと新金利の適用時期は、金融機関によって異なる場合がありますので、詳しくは借入先金融機関の住宅ローン取り扱い窓口までお問い合わせください。

 

 

返済額の変更ルール

金利の見直しは上記の通り半年に1回行われておりますが、毎回の返済額についてはまた別のルールがあります。

そのルールとは、毎回の返済額は、変動金利適用開始日から起算して約５年間変更されないというルールです。

気をつけたいのは、返済額（利息及び元金の合計）が変更されない（毎月の支払額は変わらない）ため、金利が見直されると利息及び元金の内訳が変化することです。

 

そして返済額の変更（約5年に1回変更の可能性がある）は、金利がどんなに上がっても、変更前の毎回の返済額の1.25倍までと決まっています。

なお、毎月の返済金額と残債金額については、半年に一回くらいの頻度で、銀行から案内のハガキが自宅宛てに送られてきます。

 

さらに詳細を聞きたいという方は、お気軽にお問い合わせください！

（参考文献：全国地方銀行協会発行　変動金利型住宅ローンのしくみ）

 

 

まとめ

 

ここ数年、歴史的な低金利が続いています。

住宅の購入を迷っている方は、低金利のこの時期に思い切って購入してみてはいかがでしょうか。

 

住宅ローンの金利はできるだけ低く、購入時の仲介手数料はできるだけ安く、が良いですよね。

お客様の不動産購入をREDSがお手伝いいたします。

 

 

最後に言い忘れましたが、

弊社REDSなら、一般に流通している物件であれば、ほとんどの物件について、仲介手数料が「無料か割引」でご購入いただけますので大変お得です。

 

 

そして、浮いたお金で高性能な家電や理想の家具を購入して、新生活を楽しんでいただきたいという個人的な思いもあります。

 

 

 

固定金利についてのデメリットを多く書いてしまいましたが、次回は固定金利のメリットについて書こうと思います。

 

 

このブログが少しでも皆様のお役に立てたら幸いです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

この度、【仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムREDSに入社しました、宅建士の菊池弘之と申します。

 

ある日読んだ【正直不動産】というマンガの中に、お客様に対して真摯に向き合う営業マンの姿があり、これこそ私の理想としている姿であり、自分もお客様を第一に考えて営業していきたいという思いが強くなりました。

【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】

 

弊社REDSは『リアル正直不動産』を実践する会社です。

 

不動産業界の古い慣習を捨て去り、お客様の利益のみを考えて営業していきたいと思います。

 

お客様の利益のみを考えることが私の最大のアピールポイントです。

 

入社して間もないですが、お客様の利益を追求する環境が整っていることがとても嬉しく感じています。

 

前職の大手仲介業者では出来なかった理想を実現するために、全力で取り組んでいきます！

 

REDSでは新人ですが、今までの経験を最大限に活かし、お客様の利益に貢献させていただきます。

 

最後までお読みいただき、誠にありがとうございます。

 

今後とも、何卒よろしくお願い申し上げます。