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菊池 弘之きくち ひろゆき

変動金利型住宅ローンの仕組み

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公開日:2021年4月11日

仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムREDS

「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です。

【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】

 

 

今回は変動金利型住宅ローンの仕組みについて解説いたします。

 

 

住宅ローンには大きく分けて3種類あります。

 

①変動金利型

②固定金利型

③一定期間固定金利型

 

この中で、ほとんどの方が選ばれるのが「変動金利型」の住宅ローンです。

 

変動金利型

【メリット】

・同一の銀行においては、固定金利よりも変動金利のほうが低い

 

【デメリット】

・金利変動の影響を受け、金利が高くなる可能性がある

 

上記のメリット・デメリットがありますが、私は変動金利をお勧めします。

理由としては、上記に挙げたデメリットである「金利変動の可能性」が低いからです。

 

参考①:日本銀行 統計データ 長・短期プライムレート(主要行)の推移 2001年以降

https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

 

参考②:一般社団法人 住宅金融普及協会 金利について

https://www.sumai-info.com/information/loan_basis_rate.html

 

 

 

支払額試算

不動産について考える

 

 

例として、三井住友銀行の2021年4月の金利で試算してみます。

https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kinri/

 

◆試算事例1

物件価格:5,000万円

ローン借入額:5,000万円

返済期間:35年(420か月)

 

変動金利:0.475%の場合(三井住友銀行 2021年4月の最優遇金利 ※適用金利は借入する金額や物件等によって変わります)

→月々返済額:129,241円

総返済額:54,2881,232円

利息分:4,281,232円・・・A

 

固定金利:1.390%の場合(三井住友銀行 2021年4月の固定金利 借入期間20年~35年の場合)

→月々返済額:150,412円

総返済額:63,173,196円

利息分:13,173,196円・・・B

 

AB=8,891,964円

(35年間固定金利の場合に、変動金利の場合より多く支払う金額です※)

また、月々の返済額も、211,71円差があります。

 

※試算した金利は三井住友銀行2021年4月における数値です。今後変動する場合があります。

なお、変動金利のため、金利が上昇する可能性もあります

 

なんと・・・!

比較してみると、35年間での総支払額の差が8,891,964円にもなりました。

ファミリー用のミニバンを買った後に海外旅行に行っても、十分おつりが来ますね。

 

ここまで変動金利と固定金利の差について話してきましたが、そもそも住宅ローンの金利はどのように決まるのでしょうか。

 

 

住宅ローン金利の決まり方

 

各金融機関ごとに決定する基準金利に連動して決められます。

この「基準金利」とは、短期プライムレート(※1)などにコストや利益分を加えたもので、各金融機関によって異なります。

(現在の三井住友銀行の基準金利は、2.475%です。この基準金利から、各金融機関がローンを借入する人に対して金利の引き下げを行い、借入金利が決まります。今回試算した0.475%は、基準金利の2.475%から2.0%の引き下げ適用の場合ということになります。)

そして、実際の金利の決定はローンの本申し込み時点ではなく、実行時(決済時)となります。

(※1)短期プライムレートとは、金融機関が優良企業に貸し出す資金のうち、期間1年未満の資金に対する最優遇金利のことです。これは、基準割引率および基準貸付利率や短期金融市場の動きを見ながら、各金融機関が独自に決定します。なお、三井住友銀行の短期プライムレートは、現在1.475%です(2009年1月13日から現在までこの利率が適用されております。)

 

 

基準金利の見直しと新しい融資金利の適用

 

住宅ローン借り入れ後の基準金利の見直しは、4月1日と10月1日の年2回行われます。(実際には近年あまり行われておりません)

新しい融資金利は、見直し時の基準金利をもとに変更され、一般的には6月または12月の翌月の返済分から適用されます。

 

なお、金利の見直しと新金利の適用時期は、金融機関によって異なる場合がありますので、詳しくは借入先金融機関の住宅ローン取り扱い窓口までお問い合わせください。

 

 

返済額の変更ルール

金利の見直しは上記の通り半年に1回行われておりますが、毎回の返済額についてはまた別のルールがあります。

そのルールとは、毎回の返済額は、変動金利適用開始日から起算して約5年間変更されないというルールです。

気をつけたいのは、返済額(利息及び元金の合計)が変更されない(毎月の支払額は変わらない)ため、金利が見直されると利息及び元金の内訳が変化することです。

 

そして返済額の変更(約5年に1回変更の可能性がある)は、金利がどんなに上がっても、変更前の毎回の返済額の1.25倍までと決まっています。

なお、毎月の返済金額と残債金額については、半年に一回くらいの頻度で、銀行から案内のハガキが自宅宛てに送られてきます。

 

さらに詳細を聞きたいという方は、お気軽にお問い合わせください!

 

(参考文献:全国地方銀行協会発行 変動金利型住宅ローンのしくみ)

 

 

まとめ

 

ここ数年、歴史的な低金利が続いています。

住宅の購入を迷っている方は、低金利のこの時期に思い切って購入してみてはいかがでしょうか。

 

住宅ローンの金利はできるだけ低く、購入時の仲介手数料はできるだけ安く、が良いですよね。

お客様の不動産購入をREDSがお手伝いいたします。

 

 

最後に言い忘れましたが、

弊社REDSなら、一般に流通している物件であれば、ほとんどの物件について、仲介手数料が「無料か割引」で

ご購入いただけますので大変お得です。

 

 

そして、浮いたお金で高性能な家電や理想の家具を購入して、新生活を楽しんでいただきたいという個人的な思いもあります。

 

 

 

固定金利についてのデメリットを多く書いてしまいましたが、次回は固定金利のメリットについて書こうと思います。

 

 

このブログが少しでも皆様のお役に立てたら幸いです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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