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菊池 弘之きくち ひろゆき

固定金利型住宅ローンの仕組み

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公開日:2021年4月16日

仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムREDS

「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です。

【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】

 

前回は変動金利型住宅ローンについてご紹介しましたので、

 

今回は固定金利型住宅ローンの仕組みについて解説いたします。

 

 

固定金利型

 

【メリット】

・固定金利のため金利変動の影響を受けず、ずっと返済額が変わることがない。

・返済額が変わらないので、家庭の収支計画を立てやすい

 

【デメリット】

・金利上昇などがない場合、一般的に変動金利型よりも返済総額が多くなる。

 

 

ただ、一般的に言われている上記のメリットのほかに、私が個人的に一番のメリットだと感じることがあります。

 

それは、

 

「同じ年収でも、変動金利型より固定金利型のほうが借入額を増やせる」

 

ということです。

 

なぜかというと、借入可能かどうか銀行が判断するときに使う「審査金利」が違うからです。

 

 

審査金利とは?

住宅ローンを借入する際、銀行が「このお客様にはいくらなら貸しても大丈夫なのか」という審査をします。

各銀行は設定している返済比率(収入から住宅ローンの返済にいくら回せるかという計算)にしたがって、その返済比率に収まるのであれば、融資をしようという判断になります。

その時に使う金利が「審査金利」です。

※各銀行が設定している基準金利とは別物です。

 

変動金利型は金利変動の可能性があるので、審査をする際、余裕を持った審査金利を設定しており、

三井住友銀行の場合ですと、3.3%の審査金利となっております。(2020年4月16日現在)

 

それに比べて、固定金利(例としてフラット35)ですと、審査金利も固定金利と同じ数値になるので、1.370%の審査金利となります。(2020年4月16日現在)

 

 

上記の条件で借入可能額を試算してみます。

 

A様

・年収500万円

・借入期間:35年

・他の借り入れ:なし

 

【変動金利】

実行金利:0.625%

審査金利:3.3%

返済比率:40%以内

 

⇒借入可能額(目安):4,140万円

 

【固定金利】

実行金利:1.370%

審査金利:1.370%

返済比率:35%以内

 

⇒借入可能額(目安):4,860万円

 

返済比率が35%でも、審査金利が低いので借入可能額が伸びました。

 

 

どのようなお客様に適している?

 

今回ご案内した固定金利については、金利変動のリスクを気にされる方はもちろんですが、借入可能額が増えるため、個人的には以下のような場合のお客様にもお勧めできます。

 

 

・ご夫婦共働きで収入もしっかりあるが、ご主人が転職したばかりで、銀行として奥様の収入のみしか銀行が審査してくれない場合。

・本業の収入のほかに副業等の収入があり、将来的にもローンの支払いが問題ない場合。

・変動金利だと難しいが、固定金利にすると憧れの物件に手が届く場合。等

 

変動金利と固定金利を比べてみましたが、どちらにもメリット・デメリットがありますので、個々のご家庭の返済計画に最適なものを選ぶことが大切です。

 

REDSでは住宅ローンについてのご相談も承っておりますので、ご気軽にご相談ください。

 

 

最後に言い忘れましたが、

弊社REDSなら、一般に流通している物件であれば、ほとんどの物件について、仲介手数料が「無料か割引」で

ご購入いただけますので大変お得です。

 

このブログが少しでも皆様のお役に立てたら幸いです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

 

 

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