こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の【不動産流通システム】REDSエージェント、宅建士の戸村です。

マンションを購入して、自分の理想を形にして暮らす。中古マンションの購入と同時にリフォームをすることを指して、そんな広告が最近増えたように思います。私は以前、ハウスメーカーのリフォーム営業を担当していたこともあり、お客様のリフォーム相談には積極的に乗らせていただきますが、業界関係者にとっては当たり前と思われてしまうことが、一般の方には浸透していないと感じることがあります。さらに、ネット検索してもスパッと出てこないことが多いため、今回はそういった内容を中心にご紹介したいと思います。

工事費用のお支払い時期と回数について

リフォーム工事費のお支払い時期と回数については、大まかにいって以下の2通りです。

（1）手付金、中間金、残金の3回払いもしくは中間金を除いた2回払い
（2）最終一括払い

以下、詳細をみていきます。

手付金・中間金・残金の3回払い／もしくは中間金を除いた2回払いの場合

〇支払時期：手付金（内金、着手金ともいいます）は契約時。中間金は工事がある程度進み次の工程に入る段階や、工期の半ば。残金は工事完了時、もしくは工事完了後の現地確認をした後など。
〇金額：総額を支払い回数で割った金額を要求されることが多い。

最終一括払いの場合

〇支払時期：工事完了時、もしくは工事完了後の現地確認をした後
〇金額：全額

（1）と（2）は請け負う会社の規定によって、また請け負う工事の規模によって変わる場合があります。工事費用が総額数十万円の場合は（2）の最終一括払いになることが多いです。ただ金額の大きい大がかりなリフォームの場合、一般的に多いのは（1）です。

リフォーム費用を最終一括にできない理由

なぜ最終一括払いにできないのでしょう？　支払う側としては工事完了を確認して支払いしたいですよね。それは、リフォーム会社がリフォームの材料や設備を購入するためです。

リフォームで依頼される設備や材料は依頼者の方が選定し、かつ、そのお部屋に合わせた仕様になっているため、他の現場で使うことができないものばかりです。転用できない材料や設備を発注した後、何かあって工事が中止になった場合、その損失をリフォーム会社が全て背負うこととなります。その危険性を避けるため、というのが大きいのです。

ちなみに最終一括支払いの場合でも、仮に請負会社に不備がなく、依頼者側の事由で解約などをした場合、発注した設備などの費用については実費で支払うことになる可能性がありますのでご注意ください。

リフォーム代金の支払時期

さて、ここからが本題です。ではリフォーム支払いの時期をマンション購入のスケジュールと合わせると、支払いはいつになるのでしょうか？

前回のブログでご説明したように、不動産売買は「契約」と「決済」がセットです。「契約」から「決済」まで通常で1～2か月ほどかかります。購入したマンションをリフォームしたい場合、リフォームの契約はこの不動産売買の「契約」から「決済」までの間に行うことがほとんどです。

そうすると、不動産売買契約時の「手付金」を出した後、今度はリフォームのための「手付金（内金・着手金）」を出さなければなりません。融資を受けて後で回収できるにしても、一時的にかなりの現金支出があるのです。このように、住宅の引渡し前に必要な現金支出が困難な方に向けて、資金を一時的に立て替えるローンとして「つなぎ融資」があります。

このことをご存知ない方が多いので、ご注意ください。ただ、手付金を自己資金で出すと金利優遇などが出やすいので、自己資金のご準備をしておくことをおすすめします。

また、通常は手付金を要求するリフォーム会社さんも、相談すると最終一括払いで対応してくださることもあります。一時的な費用を捻出するのがどうしても難しい場合などは、つなぎ融資について相談してみてください。

まとめ

ちなみに、弊社株式会社不動産流通システムには工事部がございます。弊社工事部は300万円くらいまでは最終一括支払いですし、それ以上の工事費用になっても一括支払いでご相談を承りますので、ぜひお問い合わせくださいね。

「マンションを買ってリフォーム」には「不動産売買」と「リフォーム工事請負」の2つの契約が関係してきます。1つだけでもわからないことが多く、大変なものが2つも重なり、そのスケジュール感もわかりづらいと思います。リフォームについても、工事部併設で経験豊富なREDSエージェントへご相談ください！

こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の戸村です。

不動産売買は一般の方にとってはそう何度も経験することではないと思います。初めての経験であることがほとんどです。初めての経験にも関わらず、専門用語だらけの契約書や住宅ローンの借り入れや火災保険など、さまざまなことを考えなければなりません。私なら途方に暮れてしまいそうです……。

ただ、途方に暮れていても物事は進みません。わからないことは、単純化していくとわかりやすくなりますよね。私はよく「わからないことって整理整頓だな」と思います。ごちゃごちゃになっているものを切り分けて分類して整理していく。細分化しすぎると面倒なことにもなるので、少し大雑把に紐解いていくのが良いのかな、と思っています。

今回は、不動産における【契約】と【決済】について紐解いていきたいと思います。

不動産における【契約】と【決済】

不動産売買は【契約】し、かつ、【決済】を完了することで成立します。つまり、【契約】だけでは不動産売買は成立しないのです。一般の方には【決済】は馴染みないものだと思われますが、ざっくりとそれぞれをご説明します。

契約

不動産売買における【契約】とは、「この不動産をいくらで、こういう条件で売買します」という約束事を取り決め、売主様と買主様が契約書に署名捺印（同意）することです。これは、買主様が「この物件を買いたい！」と売主様に購入申し込みをして、双方が合意してから約1週間～10日後くらいに行われます。

【契約】時点では不動産売買取引の内容について確認し合い、署名捺印、そして「手付金」（通常、本体価格の5％程度）を買主様が売主様にお渡しして成立です。この「手付金」は本体価格に含まれます。

ちなみに、買主様側は【契約】の前に、「買主様が買うのはこういう物件ですよ」ということを理解していただくための【重要事項説明】が行われます。物件についてのご説明ですね。これから購入する物件をご理解いただいた上で初めて【契約】に進めるのです。

【重要事項説明】は契約日と同日、契約直前に行われることが多いですが、契約前に行っていればいいので、場合によっては2～3日前に行うこともあります。

【契約】にかかる時間は1～1.5時間ほど。その前に行う【重要事項説明】もおよそ1～1.5時間ほどかかります（場合によってはそれ以上かかる場合も）。なので、買主様は2～3時間はお時間がかかるものだと思って、余裕を持って【契約】と【重要事項説明】に臨んでください。

決済

不動産売買における【決済】とは、「お金と不動産を交換して、不動産を得る（買主様）、もしくは、お金を得る（売主様）」ことです。【契約】で取り決めたことを【決済】で実行するのです。これは【契約】から通常1.5か月～2か月ほどで行われることが多いです（契約時の取り決めによって3か月後や半年後、という場合もあります）。

「なぜ【契約】が終わってから1.5～2か月もかかるの？」と思われるかもしれません。これは、不動産を購入する方のほとんどがローン（融資）を利用するためです。

ローン（融資）の審査は2回行います。1回目は【契約】の前に。いわゆる「事前審査（仮審査）」です。2回目は【契約】の後、【決済】を行うために。こちらは「本審査」です。

少し話が【契約】に戻りますが、ローンの「事前審査（仮審査）」が通らないと【契約】に進めません。なぜなら、買主様が「物件を買えるかどうかわからない」状態では売主様は【契約】をしないからです。買主様が「物件を購入できる（と思われる）」という保証が「事前審査（仮審査）」が通っている＝事前承認が出ている、ということになるのです。

この「事前審査（仮審査）」は、できれば不動産会社を通して行ってください。なぜかというと、不動産会社を通さずに行う審査は購入する物件までは審査しておらず、【契約】後に行う「本審査」で落ちてしまう確率が高くなるためです。売主様側の不動産会社によっては、物件担保をみない「事前審査（仮審査）」は契約に進めない場合もございます。

さて、話を【決済】に戻します。【決済】を行うためには、今度はローン（融資）の本審査を通らなければなりません。【契約】後にすぐにローン（融資）本申請を行っていただきますが、本審査の申請から承認までに大抵の金融機関で10営業日ほどかかります。場合によってはそれ以上かかる場合もありますので、【契約】後、3～4週間程度でローン（融資）本承認がおりるかどうかの結果が出てくる、とお考えください。

ローン（融資）本承認がおりて初めて【決済】が行えることとなりますので、承認後に【決済】の日程調整を売主様・買主様双方で行います。ここからが大忙しです。

【決済】時に、売主様は売却する物件を基本空っぽにして明け渡しますので、お引越しなどを行っていただきます。買主様は物件を購入するための資金を金融機関から借り入れるための契約「金銭消費貸借契約（略して「金消契約」）」を結び、【決済】に備えます。ほかにも、火災保険やインフラ関連の手配、引越しの準備等々、やることは山積みです。

【決済】時に、金融機関からローン（融資）が買主様に実行され、そのお金が売主様に売買代金として入金されます（手付金の分を除く残金分です）。そうしますと、売主様は売却する物件の鍵を全て引渡します。ここでようやく【契約】が全て成立し完了した、となる訳です。

ローン（融資）を利用しない場合は【契約】から【決済】までの期間が短くなります。お借入れのための「本審査」も「金消契約」をしませんので、その分短くなるんですね。イメージとしては【契約】から【決済】まで、1か月前後です。

聞きなれない【決済】ですが、ある意味【契約】の一環です。【契約】時の取り決めを【決済】で完了して、一連のお取引が終了します。

まとめ

【契約】と【決済】について、ご理解いただけましたでしょうか？

ちょっとした豆知識も盛り込んでしまったので、逆にわかりづらくなっていたら申し訳ございません。ご参考になれば幸いです。

こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の不動産流通システム、REDSエージェント宅建士の戸村です。

私のブログの中でなぜかイイネ！がつきやすい記事が「土地購入からの戸建て建設について」だったので、改めてその記事をブラッシュアップしてご紹介したいと思います。

土地から購入の場合、土地を探すより先に建築会社を探せ！

不動産仲介会社である弊社にもまれに入ってくるのが「この土地を見に行きたいです！　一戸建てを建てるための土地を探しているので！」というご相談です。

すぐにご案内したいのですが、まずお聞きしたいのは「ハウスメーカーはお決まりですか？」ということです。

建築物は「建築基準法にあった家」でないと建てられません。「建築基準法に問題がなく、かつ自分が望む家を、この土地に建てられるのか？」という判断は、家のプランを作ってくれるハウスメーカー（もしくは工務店）さんにやってもらわなければなりません。

土地と並行してハウスメーカーを探してもいいのですが、いい土地ほど早く売れてしまいます。いい土地を買い逃さないようにするためには、早い判断をする必要がありますから、希望するプランを具体化してくれるハウスメーカー（もしくは工務店）さんにお話しをし、ご希望のプランはどういった土地であれば建てられるのか、ぼんやり把握しておくことが重要です。まずはハウスメーカー（工務店）の候補を2社程度に絞っておくことをおすすめします。

エリア優先の場合は、そこで売っている一戸建てをまず見てみる

家を建てる条件もさまざまです。広さや間取り重視の方もいれば、エリア重視の方もいると思います。

エリア重視の場合、まずはそのエリアで売っている土地や一戸建てを検索してみて下さい。特に新築物件がどのような形状・広さで作られているかを確認すると、そのエリアで建てられそうな家がイメージできると思います。

そのイメージがあまりにも自分の理想とかけ離れている場合は、そのエリアでの購入をあきらめて別のエリアにするか、やはりエリア優先で建物自体は理想通りでなくてもいいと割り切るか判断できると思います。

具体的に土地探しを始める前に、お金について考えておく

土地からの一戸建て建築の場合

（1）土地を購入して決済（支払）
（2）購入した土地に家を建てて決済（支払）

上記のように、最低でもお支払いが2回あります。通常はもっと多いかもしれません。

資金が潤沢にあり、（1）か（2）のどちらかは現金で支払える、という場合はいいのですが、全てをお借入れで対応される方は、何よりも資金について確認しないといけません。

「金融機関にお金を借りて土地を購入したけれど、家を建てる資金が借りられなかった…！」なんてこと、通常は起こりませんが（金融機関や仲介会社が止めてくれると思います）、実際にそうなる可能性もありえなくはないのです。

資金の多くを金融機関借入で対応したい場合、以下の方法が考えられます。

・つなぎ融資
・建築条件付きなどで一括ローン対応の土地を購入
・一括のお支払いができるハウスメーカーに土地探しをお願いする

以下でひとつひとつ説明します。

【つなぎ融資】

つなぎ融資は土地購入から新築が建つまでの間、一時的に受けられる融資です。例えば土地の決済時に「つなぎ融資」を使い、新築物件を建築し、最後の建物の引渡しの際の借り入れで、一時的に借りた「つなぎ融資」を返済します。

【建築条件付きなどで一括ローン対応の土地を購入】

「建築条件付き土地」というのは、「建築するハウスメーカー（工務店）が決まっている土地」のことです。土地と建物のセット販売ですので、一括でお支払いできることが多いです。ただし、絶対ではないので確認が必要です。

【ハウスメーカーに土地探しをお願いする】

ハウスメーカーは金融機関とも提携して、土地・建物一括で住宅ローンを組むことができる場合も多いため、ハウスメーカーを決めて、そのメーカー担当者（もしくはメーカー提携の不動産会社）に土地を探してもらいます。

上記のような形であれば、最終的に一本化された住宅ローンを組むことができます。

まとめ

土地からの新築一戸建て建設、駆け足のご説明ですが、まとめサイトがあまりないので、ざっくりとイメージを作っていただこうと今回のブログを書きました。

土地購入からの一戸建て新築は資金と根気が必要です。思い立ってすぐにできるものではないので、まずはこういったポイントを知ってから、土地からの一戸建て新築を検討してみてください。このブログが方向性を決める材料になれば幸いです。