エージェントブログAGENT BLOG

公開日：2023年12月21日

民法改正で瑕疵担保責任に置き換わった「契約不適合責任」を徹底解説！

こんにちは。仲介手数料が必ず割引・最大無料の「不動産流通システム」、REDSエージェント、宅建士の戸村です。

民法改正が相次いでいます。宅建士である私たちにとっても新しい改正を確認し、それまでの法令との違いを理解するのに苦労するものです。今回ご説明する「契約不適合責任」は以前「瑕疵担保責任」と言われていました。2年近くたってようやく馴染んできた「契約不適合責任」は、以前と何が変わったのか。注意すべき点は何かを解説します。

契約不適合責任

契約不適合責任とは

2020年4月1日に改正民法が施行されました。これまでの「瑕疵担保責任」に変わって登場したのが、「契約不適合責任」です。不動産売買時の「契約不適合責任」とは、売買契約の履行において「契約内容と異なるものを売却したとき」に生じます。「契約」に「適合」しない責任を問われるので、文字どおりの意味合いとなります。

これまでの「瑕疵担保責任」では、その責任の対象が「隠れた瑕疵（＝キズ）」に限定されていました。
隠れた瑕疵とは、買主が要求されるような注意力を働かせたにもかかわらず発見できなかった瑕疵のことです。こういった場合によく例として挙げられるのが雨漏りですが、買主が一見しても雨漏りする住宅であることがわからないような場合に、雨漏りは「隠れた瑕疵」に該当すると考えられます。

しかし、買主がその瑕疵が「隠れた瑕疵」であることを証明することは困難であり、「隠れた瑕疵」に該当するかどうかがしばしば問題となっていました。それをシンプルに、「契約書に記載されていた内容と違う場合は責任がある」としたのです。

つまり、「雨漏りはしない」と契約書に記載があり、売主・買主双方その認識で売買が成立したにもかかわらず、引渡後の保証期間内に雨漏りが発生した場合は、「契約不適合責任」に該当します。その場合、買主は売主に責任を追及できます。売主は責任を問われるリスクを減らすために、売買する予定の物件について状況をよく認識しておくことが必要になりました。

契約不適合責任で買主が持てる権利

契約不適合責任が発生した場合、購入した側は下記の請求をする権利を認められています。

●追完請求
●代金減額請求
●損害賠償請求
●契約解除

追完請求

追完請求とは、例えばリンゴ10個の売買予定だったのに8個しかもらっていない場合、「契約書どおり10個になるよう追加で2個ください」といった請求ですが、不動産の場合、種類や品質・数量などでは表せない場合も多くあります。数字では示せないので難しい場合もありますが、「雨漏りしないと言っていたのに雨漏りした」ということであれば、「雨漏りしないように（修補）請求する」という内容になります。

ただ、たとえ契約書に雨漏りについての記載がなかったとしても、その物件で雨漏りが発生した場合、そもそも住むことを前提として契約がなされている＝契約内容とは異なる（住むための用を満たさない）ものを売った＝契約不適合責任を負うことになりますので、ご注意ください。

最近の契約書は「物件状況報告書」などの説明の中に「雨漏り」について記載する箇所がありますので実際は「記載がない」ということはあまりないと思いますが。

代金減額請求

上記の追完請求を売主側が実行しない（できない）場合、買主は代金減額請求をすることができます。名前のとおり、売買価格を減額する請求です。

先の「追完請求」を例にすると、「追完請求」で「雨漏りを直してください」といった要望を修繕に必要と思われる期間を定めて売主に伝えます。そこで直してくれなかった場合、買主側が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完（修補）がないときに認められるものです。

つまり、いきなり減額請求ができる訳ではなく、まずは追完請求を行って、さらに「催告」をして、それでも直してもらえないときであれば「代金を減額してください」と請求できます。明らかに直せないものなど、追完の補修が不可能である場合は、催告なしで買主は直ちに代金減額請求することもできます。

つまり、代金減額請求権は、直せるものは直してもらい、「直さない」「直せない」場合に使える請求になります。

損害賠償請求

損害賠償請求とは、契約不適合によって生じた損害について金銭の支払を請求することです。履行の追完や代金減額請求をした場合であっても、これらと併せて損害賠償請求を行うことができます。ただ、特約で損害賠償請求はできないとされている場合もあります。できるとされている契約書でも範囲の限定が求められる可能性があるのです。

損害賠償が請求できる範囲は「信頼利益（契約が不成立・無効になった場合に、それを有効であると信じたことによって被った損害を指す）」も、「履行利益（契約が履行されたならば債権者が得られたであろう利益を失った損害を指す）」も含みます。

「信頼利益」は不動産売却の場合では、例えば登記費用などの契約締結のための準備費用が該当します。「履行利益」は不動産売却の場合では、例えば転売利益や営業利益などが該当します。どこまで、という範囲を決めるのが難しいものでもあるため（社会情勢や個人の特性にも左右される内容であるため）、特約で規制することが多いように思われます。

契約解除

契約の解除とは、契約をなかったことにすることです。債務の全部の履行が不能であるなど一定の場合を除き、原則として先に履行の催告をし、一定期間内に履行がないときに解除をすることができるとされています。

ただし、債務の不履行がその契約および取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、解除をすることができません。解除にも「催告解除（修補するよう要求したが対応してくれなかった）」と「無催告解除（契約の履行が期待できないと明らかなとき）」があります。

最後に

「契約不適合責任」は、従来の「瑕疵担保責任」より明確にわかりやすくなったと実務を通しても感じます。ポイントは、「物件の状況をよく理解し」「契約書に記載する」です。契約書に記載があれば（それが一般に整合性のとれるものであれば）、それを元に話し合いができます。また、売主・買主、双方にとって納得しやすい形になると思われます。

売主は物件状況を理解し、仲介会社に伝え、仲介会社はそれを買主に伝え、かつ契約書に明記すること、そして買主は記載事項を理解して購入すること。

それが基本であり、トラブル回避のための上策です。「こんなはずじゃなかった」とならないよう、物件について理解を深めましょう。

マンションはもちろん、戸建ても土地もすべて仲介手数料が最大無料・必ず割引のREDSは、お客様にいいことも悪いこともきちんとお話しして売却・購入に携わる「正直不動産」営業です。お客様と接する営業全員が宅建士であるREDSエージェントにお気軽にご相談ください！

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

4.8

戸村麻衣子
（宅建士・リフォームスタイリスト）

2年連続売却成約率100％　住まいを共に考えます

4.8

プロフィールページへ

このエージェントに相談する

0800-100-6633

【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム（REDS）

カテゴリー：

戸村　麻衣子

嬉しい口コミも
多数いただいております

40代男性（マンション売却）
こちらでマンションの売却をいたしました。
比較した大手の不動産屋よりも専門知識が豊富に感じ、なおかつ仲介手数料も安かったのでこちらにお願いしました。
結果、売り出し価格で1回の内覧で決まり、満足しています。
無駄な勧誘が一切なかったのもおすすめできます。
50代女性（マンション購入）
マンション購入にてお世話になりました。
担当の鈴木朋子さんには、本当に親切にしていただき感謝しかないです。いつも私たちの目線になり、分かりやすいアドバイスをしてくださりました！子供への気遣いも嬉しかったです。何より、鈴木さんの表裏のない感じが私も夫も大好きです。（笑）
不動産購入で後悔したくない方、安心して物件探しや手続きを進めたい方にはぜひお勧めしたいです！お世話になり、本当にありがとうございました。
40代男性（中古マンション購入）
中古マンション購入にあたり、いくつかの不動産仲介会社にあたってたところ不動産流通システムさんに辿り着きました。他の仲介会社さんは営業の電話が激しく、仕事の障害になる程でうんざりしておりましたが、不動産流通システムにて担当頂いた成田さんは、押し売りする様なことは一切無く安心して物件を探せました。

女性ならではの細かい気配りと単刀直入に物件の懸念点をプロの目からアドバイス頂き、納得のいく物件選びができました。会社名が大手の不動産仲介会社ほど知れ渡ってはおりませんが、ネットでの口コミで良いサービスが良いものとして伝わり、より多くの消費者が良いサービスが受けれる様になればと思い書き込ませて頂きました。
大手の名前だけに騙されて無駄な手数料払うのは、勿体ないですよ。
不動産流通システムさんで物件を売り買いするのに、大手に引けを取らないサービスをより安価に受けれますので
40代女性（住み替え：購入・売却）
不動産の売却・購入の両方お世話になりました。
以前中古マンションを購入する際は、不動産ポータルサイトに掲載している不動産会社に問い合わせをしないと内覧ができなかったことが何度かあり、大手不動産会社に任せると、売却の際幅広く宣伝活動がされないのではないかという不安がありました。
そこで、「囲い込みはせず、他社にドンドン広告掲載してもらい幅広い媒体で宣伝してもらう」「LINEからの問い合わせも可能」「仲介手数料が安い」の3点に惹かれ、お任せしました。
担当の鈴木さんの明るく、お茶目な人柄も好きだったので、購入売却にかかる庶務も憂うつにならずに対応できました。いつも家族のことや、部屋についてもポジティブなことを言ってくれるので安心してお任せしました。
最寄駅にはないので、いつでも会って相談するというのむずかしいかもしれませんが、心配なことはメールや電話ですぐに対応してくれるので、私達には十分満足できました。
結果としては売却も1ヶ月で売出価格で決まり、購入時のローンも紹介していただき、購入・住み替えもスムーズに決まりました。また住み替えの際にはぜひお願いしたいです。
50代男性（マンション売却）
マンション売却で、担当していただいた津司さんには本当にお世話になりました。
次に住む所の相談と住んでいるマンションの売却を同時進行で行いましたが、分かりやすい説明と進め方の提示が手際良く、安心してお任せする事が出来ました。
ネットで何でも調べられる時代ですが相手が何を考え、何を優先するかは会話の中でこそ分かると思います。プロフェッショナルを感じました
30代女性（マンション購入）
とにかくレスが早い。
専門知識も豊富で、説明が分かりやすいです。
担当してくれた方は非常に業界に通じており、ホスピタリティーに溢れていてかなり信用できます。他社と比べて手数料もとても安いのでオススメの会社です。
60代男性（戸建て購入）
酒井智様にご担当して頂きました！細かい相談も小さな不安も毎回本当に迅速に対応して頂き、無事マイホームを購入できました！
酒井さんは大変親切な方でREDSを選んで本当に良かったです。
仲介手数料も無料で！今物件等お探しで検討してる方は絶対REDの酒井さんに相談してみてください！