不動産売買における【契約】と【決済】について整理します！

こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の戸村です。

不動産売買は一般の方にとってはそう何度も経験することではないと思います。初めての経験であることがほとんどです。初めての経験にも関わらず、専門用語だらけの契約書や住宅ローンの借り入れや火災保険など、さまざまなことを考えなければなりません。私なら途方に暮れてしまいそうです……。

ただ、途方に暮れていても物事は進みません。わからないことは、単純化していくとわかりやすくなりますよね。私はよく「わからないことって整理整頓だな」と思います。ごちゃごちゃになっているものを切り分けて分類して整理していく。細分化しすぎると面倒なことにもなるので、少し大雑把に紐解いていくのが良いのかな、と思っています。

今回は、不動産における【契約】と【決済】について紐解いていきたいと思います。

不動産における【契約】と【決済】

不動産売買は【契約】し、かつ、【決済】を完了することで成立します。つまり、【契約】だけでは不動産売買は成立しないのです。一般の方には【決済】は馴染みないものだと思われますが、ざっくりとそれぞれをご説明します。

契約

不動産売買における【契約】とは、「この不動産をいくらで、こういう条件で売買します」という約束事を取り決め、売主様と買主様が契約書に署名捺印（同意）することです。これは、買主様が「この物件を買いたい！」と売主様に購入申し込みをして、双方が合意してから約1週間～10日後くらいに行われます。

【契約】時点では不動産売買取引の内容について確認し合い、署名捺印、そして「手付金」（通常、本体価格の5％程度）を買主様が売主様にお渡しして成立です。この「手付金」は本体価格に含まれます。

ちなみに、買主様側は【契約】の前に、「買主様が買うのはこういう物件ですよ」ということを理解していただくための【重要事項説明】が行われます。物件についてのご説明ですね。これから購入する物件をご理解いただいた上で初めて【契約】に進めるのです。

【重要事項説明】は契約日と同日、契約直前に行われることが多いですが、契約前に行っていればいいので、場合によっては2～3日前に行うこともあります。

【契約】にかかる時間は1～1.5時間ほど。その前に行う【重要事項説明】もおよそ1～1.5時間ほどかかります（場合によってはそれ以上かかる場合も）。なので、買主様は2～3時間はお時間がかかるものだと思って、余裕を持って【契約】と【重要事項説明】に臨んでください。

決済

不動産売買における【決済】とは、「お金と不動産を交換して、不動産を得る（買主様）、もしくは、お金を得る（売主様）」ことです。【契約】で取り決めたことを【決済】で実行するのです。これは【契約】から通常1.5か月～2か月ほどで行われることが多いです（契約時の取り決めによって3か月後や半年後、という場合もあります）。

「なぜ【契約】が終わってから1.5～2か月もかかるの？」と思われるかもしれません。これは、不動産を購入する方のほとんどがローン（融資）を利用するためです。

ローン（融資）の審査は2回行います。1回目は【契約】の前に。いわゆる「事前審査（仮審査）」です。2回目は【契約】の後、【決済】を行うために。こちらは「本審査」です。

少し話が【契約】に戻りますが、ローンの「事前審査（仮審査）」が通らないと【契約】に進めません。なぜなら、買主様が「物件を買えるかどうかわからない」状態では売主様は【契約】をしないからです。買主様が「物件を購入できる（と思われる）」という保証が「事前審査（仮審査）」が通っている＝事前承認が出ている、ということになるのです。

この「事前審査（仮審査）」は、できれば不動産会社を通して行ってください。なぜかというと、不動産会社を通さずに行う審査は購入する物件までは審査しておらず、【契約】後に行う「本審査」で落ちてしまう確率が高くなるためです。売主様側の不動産会社によっては、物件担保をみない「事前審査（仮審査）」は契約に進めない場合もございます。

さて、話を【決済】に戻します。【決済】を行うためには、今度はローン（融資）の本審査を通らなければなりません。【契約】後にすぐにローン（融資）本申請を行っていただきますが、本審査の申請から承認までに大抵の金融機関で10営業日ほどかかります。場合によってはそれ以上かかる場合もありますので、【契約】後、3～4週間程度でローン（融資）本承認がおりるかどうかの結果が出てくる、とお考えください。

ローン（融資）本承認がおりて初めて【決済】が行えることとなりますので、承認後に【決済】の日程調整を売主様・買主様双方で行います。ここからが大忙しです。

【決済】時に、売主様は売却する物件を基本空っぽにして明け渡しますので、お引越しなどを行っていただきます。買主様は物件を購入するための資金を金融機関から借り入れるための契約「金銭消費貸借契約（略して「金消契約」）」を結び、【決済】に備えます。ほかにも、火災保険やインフラ関連の手配、引越しの準備等々、やることは山積みです。

【決済】時に、金融機関からローン（融資）が買主様に実行され、そのお金が売主様に売買代金として入金されます（手付金の分を除く残金分です）。そうしますと、売主様は売却する物件の鍵を全て引渡します。ここでようやく【契約】が全て成立し完了した、となる訳です。

ローン（融資）を利用しない場合は【契約】から【決済】までの期間が短くなります。お借入れのための「本審査」も「金消契約」をしませんので、その分短くなるんですね。イメージとしては【契約】から【決済】まで、1か月前後です。

聞きなれない【決済】ですが、ある意味【契約】の一環です。【契約】時の取り決めを【決済】で完了して、一連のお取引が終了します。

まとめ

【契約】と【決済】について、ご理解いただけましたでしょうか？

ちょっとした豆知識も盛り込んでしまったので、逆にわかりづらくなっていたら申し訳ございません。ご参考になれば幸いです。