こんにちは。不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の佐藤と申します。私は重要事項説明書や売買契約書をチェックする業務に携わっています。賃貸や売買などの不動産取引で、不動産会社が買主に対して契約上重要な事柄を記載して当事者に交付義務のある重要事項説明書のチェックの際に気を付けていることがいくつかあるのですが、それはどのようなことなのか解説します。

重要事項説明書のチェック点

重要事項説明書で私がチェックしているのは、大きく分けると次の3点です。

対象不動産について正しく認識する

不動産について正しく認識するために押さえているのは主に以下の9項目です。

1．売買対象不動産に、私道部分やセットバックはないか

これについては、前回のブログで取り上げましたので、ご覧いただければ幸いです。

2．敷地に都市計画道路がかかっていないか

敷地に都市計画道路がかかっている場合は、計画決定なのか、事業決定なのか、すでに完了（整備済み）なのかを調べます。チェックは、弊社REDSエージェントや共同仲介の他業者から頂いた資料で行いますが、ネットからの情報とも突き合せて行うことで、漏れをなくします。

さらに、計画道路については自治体のサイトでは分からない場合があり、その際は電話などで確認して念には念を入れます。

3．用途地域や建ぺい率・容積率、建物の高さの制限、地区計画の内容の確認

・用途地域が2つ以上にまたがっていないか、建ぺい率の緩和、容積率の制限はないか
・地区計画などで異なる定めがないか

4．接道義務は満たしているか（再建築が可能か）

5．特に中古戸建て・中古マンションの場合、現在の法令に照らし、適合しているか

・建ぺい率・容積率の超過はないか、容積率の緩和措置を受けていないか
・容積率が超過している場合、違反建築の可能性はないか、あるいは既存不適格か

建築後の法令の変更についても確認証や検査済証、建築計画概要書、戸建ての新築時の設計図書等と照らし合わせて遵法性を確認します。

・敷地面積の最低限度を満たしていないが、制度の制定がいつだったか
・高度地区、景観条例による建築物の高さの制限を超過しているが、高度地区、景観条例の制定がいつだったか

6．マンションの管理関係

管理規約、使用細則、ペット飼育に関する細則、専有部分の修繕に関する細則、駐車場・駐輪場・バイク置場の細則、いわゆる重要事項調査報告書の確認です。

・管理費・修繕積立金の改訂予定がないか
・大規模修繕工事の予定はないか

さらに、次の4つの制限について、内容と手続きなどを確認します。

・専有部分の用途の制限（住宅以外の使用について）
・ペットの飼育制限（大きさや数など）
・フローリングの制限（遮音等級など）
・楽器の使用制限（時間帯など）

7．飲用水・ガス・下水の配管状況

・配管の越境・非越境がないか

8．ハザードマップの確認

9．将来、費用が生じることや、第三者が係わってくる事柄の記載

・大規模修繕工事の一時金
・飲用水・ガス・下水の配管の越境解消
・飲用水の引込み管が古い、細い場合
・第三者所有の私道の場合、通行や掘削の承諾

重要事項説明書を読み返したとき、お客様に疑問が生じないようにする

「都市計画図・用途地域図を見ると、計画道路にかかっているようにも見えますが」という疑問がお客様から出ることがあります。弊社では、物件に接して都市計画道路や計画公園などの都市施設があって、整備済みの場合は、整備済みの記載をしています。

当然、敷地にかかっている場合はその説明を記載します。また近くにある計画道路も、計画決定、事業中、整備済みを記載しています。中には整備済みでかかっていない場合は記載しないという仲介業者もありますが、整備済み（あるいはかかっていない）と記載しないと、お客様には分かりませんので、REDSでは記載しています。

また、「分譲時パンフレットの建築概要に開発行為と記載されているが」という方もいます。開発行為による場合はその旨記載します。こちらもすでに完了した開発行為は記載しないという仲介業者もありますが、REDSでは記載していますのでご安心ください。

転記ミスをしない、誤字・脱字をなくす

お名前、地番、住所、面積、法令名、書類名の転記には細心の注意を払います。

■住所

○番○号、□番地□、△番地の△（略して●―●―●とはしません）。住所の表示は、市区町村によって異なります。また、「住居表示」なのかどうかも確認します。

■書類名

市区町村や発行会社によって名称が異なりますので、よく確認します。

土地の固定資産税、都市計画税額の証明書は、同じものでも自治体によって以下のように異なります。

・令和●年度固定資産（土地・建物）関係証明書
・令和●年度公課証明書（土地）
・令和●年度固定資産税（土地）記載事項証明書
・令和●年度土地（補充）課税台帳登録証明書（公租証明）
・令和●年度固定資産課税（補充）台帳登録事項証明書　等

もはや同じ種類の書類か分かりませんね。いわゆる重要事項調査報告書も管理会社によって名称が異なります。

・管理にかかる重要事項調査報告書
・管理にかかる重要事項報告書
・重要事項にかかる調査報告書

次回の「重要事項説明書のポイント」シリーズもぜひご覧ください。

こんにちは。株式会社不動産流通システムREDSエージェント、宅建士の佐藤と申します。不動産仲介の営業に携わり、30年以上になります。今回は、土地や一戸建ての売買で、土地についての「仮測量図」についてご説明します。

売主様が、土地や一戸建ての売却を検討されるときに、相談する仲介業者から仮測量を勧められる場合があります。「測量は売却が決まってからでいいのではないか」と思われるかもしれませんが、不動産の実際の面積（有効宅地面積）が分からない、あるいは境界標があるのか分からないと、買主様が購入の決心ができず、なかなか売れないという事態に陥りますので、仲介業者とよくお打ち合わせの上、仮測量をされることをおすすめします。

仮測量とは

仮測量は隣接土地所有者と境界の確認を行なわないで、現状の境界標や境界線と推測される工作物（ブロック塀や建物角など）を基に、土地家屋調査士や測量士が測量することです。道路や水路の管理者（自治体）や隣地所有者との立ち会いは行わないため、仮測量では境界確認書は交わしません。従って、境界線については未確定の状態です。この点は、土地境界確定測量と異なります。

土地・戸建て（特に古いもの）の売買は、実際の面積が重要ですので、登記簿の面積は登記された年が古いと当時の測量精度が低く、実際の面積とは大きく異なることがあります。土地・戸建ての売り出しにあたっては、まずは仮測量を行い、およその面積や状況を把握することが大切であり、売主様にとって後悔しない土地売却のためにも仮測量は必要と言えます。

すべての土地・戸建について仮測量が必要というわけではありませんが、仮測量をおすすめするケース、仮測量の中身などを説明します。

仮測量が有意義な理由

仮測量をすると、売り出しにあたり、また売買契約をする前に現地の情報を把握できて、契約をスムーズに進めることができます。

売買価格の想定ができる実際の面積が分かると購入希望の方は決断が早くでき、間口や奥行寸法が分かると建築設計プランを作成できます。

このほか、越境の有無（可能性）が分かれば、事前購入希望の方に説明できるのでトラブルを回避することができ、対処方法も検討できます（覚書取得）。

そもそも、再建築が可能か確認できる（敷延の間口・奥行、位置指定道路や2項道路が届いているか、敷地と道路の間に水路や他人地が存在しないかなど）ことも理由に挙げられます。

仮測量をおすすめするケース

仮測量をおすすめするのは以下の9つのケースです。

1．境界標が見つからない

2．測量図がない

3．測量図があっても古い

4．土地の面積が広い

5．土地の価格が高い

6．敷地延長の土地で、間口、奥行が分からない：間口が2メートル未満や2メートル以上でも奥行が長いと、再建築が難しい場合があります

7．道路（水路）の幅員がはっきりしない：4メートル以上あるのに、お隣は後退している場合など

8．道路幅員が4メートル未満の場合：セットバックの面積＝有効宅地面積が分からない

9．道路の突き当たりの土地の場合：建築基準法上の道路に接道しているかの確認、再建築が難しい場合もあります。

※隣地所有者立ち会いによる「確定測量図」、または隣地所有者立ち会いによる「測量図」がある場合は、仮測量をしなくても問題ない場合もありますので、不動産仲介業者にご相談ください。

仮測量の中身

一般的に、仮測量では次の項目について、土地家屋調査士、測量士が確認、計測します。

・境界標の有無の確認
・間口奥行寸法
・現況面積の算出
・セットバックの面積と有効宅地面積の算出
・越境の有無（可能性）の確認
・敷地内高低差
・道路（水路）幅員・官民境界の想定ライン
・位置指定道路・42条2項道路の接道状況（接道しているか）の確認
・用途境と用途ごとの面積
・仮測量図の作成

お持ちなら提供していただきたい資料（古くても問題ありません）
○測量図（名称、種類を問わず）
○境界確認書（名称を問わず）

※覚書（越境に関するもの）

まとめ

ここまで「仮測量図」という名称で説明してきましたが、そもそも仮測量図の名称が定まっていません。
例：仮図、仮測量図、現況測量図、現況平面図、現況実測図

すべての隣地所有者等の立ち会いにより、隣地所有者から承認されて初めて境界・面積の確定した「確定測量図」になります。

仮測量は隣接地所有者と境界の確認は行いませんので、仮測量図で示された境界の位置は、隣接地所有者が認識している境界とは異なる場合があります。あくまで、仮の図面のため、正式な図面ではありません。売買契約を結ぶことになったら、売買契約書に測量に関して、買主様との取決めを盛り込むことになります。

土地、一戸建てのご売却をご検討の際には、まずは弊社【REDS】のエージェントにご相談ください。安心・安全なご売却をサポートいたします。

株式会社不動産流通システム　佐藤亮介

REDSエージェント、宅建士の佐藤です。

不動産を購入されるお客様は、購入契約をされる前に、不動産業者（仲介業者または売主の不動産業者）の宅建士から、購入する不動産について書面を示して「重要事項説明」を受ける決まりになっています。

お客様にとっては初めてのご経験となることがほとんどだと思いますので、重要事項説明におけるポイントをいくつかご説明したいと思います。今回は、土地や戸建ての重要事項説明書に書かれている、売買対象不動産でいちばん最初の説明事項の「不動産の表示」の「土地」欄についての解説です。

一般的な重要事項説明書では、土地についての表示は下のような欄になっています。

A．不動産の表示
1．土地

これを見れば、合計110.00㎡が購入する土地の広さであると認識されるかもしれません。

でも、ちょっと待ってください。不動産業者から受け取った「販売図面（不動産の紹介図面）」に、「私道負担持分あり」、「セットバック含む」と書いてありましたよね。また営業担当者からそう説明を受けた方もいらっしゃるかと思います。

上記の記載ですと、家の建てられる土地の広さが、110.00㎡という説明に見えなくもありませんよね。でもよく見ると欄の右端に1/5と入っていますね。

重要事項説明書では、私道がある場合、セットバックがある場合、また利用を制限される部分がある場合は、その記載をしますので、確認してください。

重要事項説明書を後で見直したときに、お客様から「よくわからない」という感想が出るのでは、不動産業者としては片手落ちですね。「測量図を渡して口頭で説明した」ではなくて、重要事項説明書を見ればわかるようになっていなければなりません。

そのため、良心的な不動産業者は下の枠に私道面積やセットバック面積などを記載します。例えば次のように。ご購入を検討される際には、利用を制限される部分があるのか、実際に建物の敷地として利用できる広さはどれくらいなのかをよくご確認ください。

A．不動産の表示
1．土地

これで、建物が建っている、または建物が建てられる敷地の広さが、測量図を併せて確認することで分かりますよね。

この注書きには、色々なケースがあります。土地を眺めただけではわからないことが実はたくさんあって、不動産業者はそれを資料とともに重要事項説明書に記載します。

●位置指定道路の指定幅員未満のため、復元する部分がある場合の記載例：上記1の土地のうちには、建築基準法第42条第1項第5号道路の復元部分です。別添令和○年○月○日土地家屋調査士△△作成の地積測量図をご参照ください。

●隣接地などとの共同利用部分がある場合：上記1の土地には、隣接地（地番○番○）との協定部分が含まれます。位置と面積については別添協定書（見本）添付の●●図をご参照ください。

●分譲地で共有のゴミ置き場がある場合：上記2の土地はゴミ置き場部分です。

●区画整理事業施行地区内の「仮換地」の場合：本物件は土地区画整理事業施行地区内の仮換地です。上記登記記録上の土地の表示は従前地の表示であり、仮換地の表示は次のとおりです（別添仮換地証明書参照）。なお、仮換地面積は換地処分後増減することがあります。また、換地処分があるまでの間の権利の種類は、従前地は所有権、仮換地は使用収益権となります。

仮換地街区：〇〇土地区画整理事業〇〇街区
仮換地面積：〇〇〇㎡

このように事例を挙げていくと、複雑なことがいろいろあるのだな、と思われるかも知れませんが、不動産のご購入をご検討される際には、不動産の営業マンから具体的な資料とともに、正確な説明を受けたうえで、購入をご決断されることと思います。売買契約締結に臨まれる前に、重要事項説明書で何度も確認してくださいね。

私道（現に負担している部分、また建築にあたってセットバックする部分）に関しては、「敷地と道路との関係」という項目である「私道負担等に関する事項」という項目でも説明がなされます。

これらの項目に関しては、別の機会に説明したいと思います。