重要事項説明書で見落としがちなポイントその18：REDSの書面で工夫していること

REDSエージェント、宅建士の佐藤です。

不動産を購入されるお客様は、購入契約をされる前に、不動産業者（仲介業者または売主の不動産業者）の宅建士から、購入する不動産について書面を示して「重要事項説明」を受ける決まりになっています。

お客様にとっては初めてのご経験となることがほとんどだと思いますので、重要事項説明におけるポイントをいくつかご説明したいと思います。

今回は、REDS社内で売買契約書や重要事項説明書のチェックの仕事をしている私が「重要事項説明書を作成する際に注意していること」のご説明です。

（画像はイメージです）

REDSの書面は分かりやすさを重視しています！

REDSはお客様が重要事項説明書をお読みになる際に、わかりやすいことを重要視しています。

具体的な工夫は次の3点です。

1. ひらがなを使う
2. 業界用語を使わない
3. お客様からのご質問が少なくなるように記載する

ひらがなを使えばすらすら読める

まず「ひらがなを使う」について、ご説明します。

これは、重要事項説明書の記載にあわせて、漢字で書かれていない言葉は、ひらがなで記載すると目に優しくなります。

たとえば次の文章です。

「尚、●●する事が出来ない為、○○を以って■■する事します。」

間違いとは言いませんが、次のように記載します。

「なお、●●することができないため、○○をもって■■とします。」

ほかにも、以下のような言葉もそうです。

• 及び → および
• 又は → または
• 迄に → までに
• 但し → ただし
• 速やかに → すみやかに
• 通り → とおり
• 拘わらず、関わらず → かかわらず
• 上で → うえで
• 下さい → ください

業界用語はお客様に使うものではない

不動産業界にはさまざまな業界用語がありますが、重要事項説明書のひな型に出てこない用語は使わない、また正式名称を使うようにしています。

たとえば次の用語です。

• 謄本（登記簿謄本） → 登記事項証明書（インターネットで取得したものは不動産登記情報）
• 決済（使用例：決済までに） → 残代金の支払いのときまでに → 引渡しのときまでに
• 重調 → 重要事項に係る調査報告書など、正式名称を記載

また、重要事項説明書には出てきませんが、「買付」もそうですね。

お客様の理解が進むように

「お客様からのご質問が少なくなるように記載する」とは、お客様様が「重要事項の説明を聞いたときは分かったけれど、後で読み直したら不明な部分があるので、もう一回説明してもらいたい」とならないようにする、ということです。

以前のブログで説明したことがありますが、たとえば以下の事例です。

■例1：「都市計画図・用途地域図を見ると、購入物件に計画道路にかかっているようにも見えるのですが」

こうした疑問が生じないようにするために、物件に接して都市計画道路や計画公園などの都市施設があって、整備済み、完了している場合は「整備済みです」や「完了しています」の記載をしています。当然、敷地にかかっている場合はその説明を記載しています。また近くにある計画道路も、「計画決定」「事業中」「整備済み」とステータスを記載しています。

共同仲介の他業者様作成の重要事項説明書もチェックしていますが、整備済みの場合は記載しないというところもあります。整備済み（あるいはかかっていない）と記載しないと、買主様には分かりませんので、記載してもらいます。

■例2：「分譲時パンフレットの建築概要に開発行為と記載されているが、どういう意味ですか？」

こうした疑問が生じないようにするためため、開発行為による場合はその旨を記載します。こちらもすでに完了した開発行為は記載しないという仲介業者もありますが、記載を求めます。

■例3：重要事項説明書のなかで「別添資料のとおりです」という記載ですが、重要な内容は概略を記載したうえで、「別添資料のとおりです」と記載するようにしています。

たとえば、「重要事項に係る調査報告書」に記載されている事柄は、少なくともすべて記載するようにします。数々の重要事項にかかる調査報告書を見ていますと、「当たり前のことなのにわざわざ記載している」という事柄に出くわします。これは、管理会社がぜひ買主様に伝えてほしい事柄なのだろうと考え、記載するようにします。

ほかの例としては、地区計画の制限があります。制限の中には、建築基準法より厳しい制限もあります。敷地面積の最低限度や壁面線の制限など、土地を購入し建物を新築予定の買主様に「別添資料のとおりです」とするのは、説明が足りないと思います。

最後に

最後になりますが、「転記ミスをしない、誤字・脱字をなくす」ことが前提です。お名前、地番、住所、面積、法令名、書類名の転記には細心の注意を払います。

本ブログの書式は、弊社が加入している「公益社団法人全日本不動産協会」の書式に基づいています。

弊社では、購入される皆様に安心してご購入いただけますよう、エージェントがしっかり調査をし、重要事項説明書を作成しております。購入される不動産は、大切な財産となります。ご不明な点は、いつでもご質問ください。どうぞよろしくお願いいたします。