「既存不適格」って買っても大丈夫？　違法建築との決定的な違いと重説で説明される理由を解説！

こんにちは。【仲介手数料が最大無料】のREDS不動産流通システム、宅建士の佐藤です。中古マンションや一戸建ての購入をご検討中の方から、時々こんなご相談をいただきます。

「気になっている物件について問い合わせたら、担当者から『この物件は既存不適格です』と言われました……。これって買っても大丈夫な物件なのでしょうか？」

「不適格」という強い言葉を聞くと、「何か悪いことや危険なことがあるのでは？」「違法な建物なのでは？」と不安になってしまいますよね。ですが、結論から申し上げますと「既存不適格＝違反建築物（違法建築）」ではありません。

今回は、不動産を購入する前に知っておきたい「既存不適格」の正しい意味と、なぜ契約前の重要事項説明で必ず説明されるのか、その理由や注意点を分かりやすく解説いたします！

（写真はイメージです）

「既存不適格」とは？　違法建築との違いを整理

「既存不適格」とは、「建築された当時は法令に適合して正しく建てられたものの、その後の法令改正や都市計画の変更によって、現在の法令には適合しなくなってしまった状態」のことを指します。

建物を建てた時点では、しっかりと建築確認を受け、検査済証も取得している合法的な建物です。そのため、法律に違反して建てられた、いわゆる「違反建築物」とは根本的に異なります。

法律が後から厳しくなったことで、結果的に「今の基準には当てはまらない部分が出てしまった」という状態なのです。

よくある既存不適格の3つのパターン

実際の中古不動産市場では、どのようなケースで既存不適格になるのでしょうか。よくある例を3つご紹介します。

その1．建蔽率（けんぺいりつ）・容積率の制限が厳しくなった

建築後に地域の用途地域が見直され、指定される建蔽率や容積率の上限が下げられたケースです。

・例：建築時は「建蔽率80%・容積率400%」だったエリアが、その後の指定変更で「建蔽率60%・容積率200%」になった場合など。

その2．高さ制限が新しく追加された

建築当時は高さの制限がなかった地域に、後から「高度地区」や「景観法」による高さの最高限度が設定されたケースです。

・例：昔建てられた7階建てのマンションのエリアに、後から「高さ制限12m」が設定され、現在の基準ではオーバーしてしまうケース。

その3．敷地の一部が都市計画道路に割譲された

建物完成後に都市計画道路の事業などが施行され、敷地の一部を割譲したことで全体の敷地面積が狭くなり、結果として容積率などがオーバーしてしまうケースです。

※このほかにも、平成21年の法令改正により、古いエレベーターの多くが定期検査時に「要是正（既存不適格）」と判定されるような設備上の事例もあります。

なぜ重要事項説明書でわざわざ説明するのか？

不動産を購入する前には、宅建士から「重要事項説明」を受ける決まりになっています。登記事項証明書や分譲時のパンフレットなどの数値と、現在の法令数値を照らし合わせた際、容積率や高さ制限などに抵触している場合、宅建士は「既存不適格」であることを説明する義務があります。

その最大の理由は、「違反建築物ではないこと」を明確に示すと同時に、「将来、建て替える際のリスク」をお伝えするためです。

重要事項説明書には、以下のような内容が記載されます。

つまり、「今は問題なく住めますが、将来もし壊して建て替える（または大規模な増改築をする）となると、現在と同じ大きさの建物は建てられず、小さくなってしまう可能性があります」という注意点をご理解いただくために説明しているのです。

既存不適格物件を検討するときのチェックポイント

既存不適格だからといって購入をあきらめる必要はありませんが、以下のポイントを事前に確認しておくと安心です。

• 再建築時の緩和措置があるか確認する
  自治体によっては、再建築時に一定の高さや規模まで緩和する規定を設けている場合があります。
• 住宅ローンの利用条件を確認する
  一部の金融機関では、既存不適格の程度によって融資条件が厳しくなる場合があります。事前に担当エージェントにご相談いただくのが確実です。
• マンションの場合は「管理状態」と「耐震性」を重視する
  戸建てと違い、分譲マンションは個人の判断で建て替えることが現実的に困難です。そのため、建て替えリスクよりも「適切に修繕が行われているか」「耐震性に問題がないか」といった日常の管理状態をしっかりチェックすることが重要です。

まとめ

「既存不適格」は、一見するとネガティブな印象を受ける言葉ですが、しっかりと背景を理解すれば過度に恐れる必要はありません。時代の変化や街づくりに伴って生じる、ごく一般的な不動産の状態のひとつです。大切なのは、単に登記簿や書類上の数字をなぞるだけでなく、「現行の法律とどうズレているのか」「違反建築物ではないか」をプロの目で正しく検証・説明を受けることです。

弊社REDSでは、お客様に心から安心して大切な資産をご購入いただけるよう、経験豊富なエージェントが細部までしっかりと調査を行ったうえで、分かりやすく丁寧な重要事項説明を作成・ご案内しております。気になる物件が既存不適格と言われて不安な方や、資金計画・リノベーションのご相談など、どのようなことでもお気軽にご相談ください！

今後とも【仲介手数料が最大無料】のREDSを何卒よろしくお願い申し上げます。