同じ広さの土地でも建てられるサイズが違う？　容積率の道路幅員制限と自治体の特例を宅建士解説

REDSエージェント、宅建士の佐藤でございます。

不動産を購入されるお客様は、購入契約をされる前に、不動産業者（仲介業者または売主の不動産業者）の宅建士から、購入する不動産について書面を示して「重要事項説明」を受ける決まりになっています。

REDS社内で売買契約書や重要事項説明書のチェックの仕事をしている私が、遅ればせながら最近気づいたこととして、次をご説明してきました。

角地緩和の条件は、自治体によって異なる

今回は、「容積率の前面道路幅員による制限」も自治体によって条件が異なる点です。簡単に言えば、「同じ広さの土地でも、自治体によって建てられる建物の大きさが変わることがある」というお話です。

（写真はイメージです）

容積率の「前面道路幅員制限」とは？　基本の計算方法

重要事項説明書は例外だらけです。容積率の前面道路幅員制限は自治体によって大きく異なります。

まず、敷地の容積率の最高限度は、用途地域ごとに定められている容積率と、その敷地が接する道路の幅員から求められる容積率のうち、いずれか小さいほうとなります。

具体的には、前面道路の幅員が12m以上の場合には、用途地域ごとに定められている容積率がその敷地の容積率の最高限度となりますが、12m未満の場合には前面道路幅員（m）に係数（原則、住居系の用途地域は0.4、その他の用途地域は0.6）を乗じた容積率と、用途地域ごとに定められている容積率を比較して、いずれか小さいほうが適用されます。この「住居系の用途地域は0.4、その他の用途地域は0.6」の0.4や0.6が容積率の低減係数と呼ばれるものです。

【基本の計算例】

第一種住居地域、前面道路幅員4m、容積率400％、敷地面積200㎡の土地に建築可能な延べ面積を計算してみます。

前面道路の幅員が12m未満なので、前面道路の幅員による容積率を計算します。

この「160％」は用途地域ごとに定められている容積率400％より小さいため、この土地の容積率の限度は160％ということになります。したがって、この土地に建てられる最大延べ床面積は200㎡×160％＝320㎡となります。

自治体でこんなに違う！　低減係数の「特例」事例

先に述べたように「原則、住居系の用途地域は0.4、その他の用途地域は0.6」と述べましたが、これには自治体独自の特例が存在します。この特例をを失念しているとお客様への説明、重要事項説明書の記載を誤ってしまうため、宅建士としても非常に注意が必要なポイントです。ここでは、実際に特例が設けられている2つの自治体の事例をご紹介します。

東京都港区の場合

東京都港区では、第一種住居地域および第二種住居地域のうち400％以上の容積率が指定されている区域の場合、12m未満の前面道路幅員による容積率低減係数を0.6に緩和しています。

前記の計算例に当てはめて、第一種住居地域、前面道路幅員4m、容積率400％、敷地面積200㎡の土地に建築可能な延べ面積を計算してみます。

この土地に建てられる延べ床面積は：200㎡×240％＝480㎡となります。低減係数0.4で計算した原則どおりの場合の320㎡と比較すると、160㎡もの差が生まれます。

※詳細は、「港区ホームページ／建築物の用途・高さ等の規制についてのご案内」の容積率【法第52条】
「特定行政庁（区長）が都市計画審議会の議を経て指定した区域の容積率及び斜線制限」（PDF：91KB）をご覧ください。

また、港区の前面道路の幅員の考え方については、港区ホームページ「容積率算定に使う道路幅員」をご覧ください。

あわせて、私のエージェントブログ「【続】不動産売買の重要事項説明書は、実は、例外だらけ。知らないと宅建士も恥をかく」もご覧いただければ幸いです。

大阪市の場合

大阪市のホームページ「前面道路幅員による容積率制限及び大阪市建築基準法施行条例にもとづく防火規制」 （…>建築の手続き・届出>建築基準法の手続き）では、次のとおりの説明文があります。

前面道路幅員による容積率制限の変更
第一種住居地域、第二種住居地域及び準住居地域（ただし、風致地区は除く）においては、前面道路幅員による容積率低減数値は0.6としています。
したがって、指定容積率200％で前面道路が4メートルの敷地の場合には、低減数値が0.4であれば、建てられる容積率は4×0.4＝160％ですが、0.6であれば指定容積率200％まで建てられます。

なお、大阪市の低減係数については、2025年11月に大阪に転勤になり、知るところになりました。

まとめ

東京都港区や大阪市では、このような特例があります。これらの規定を知らないと、土地をお探しの方は購入のチャンスを逃すことになる可能性があるということです。すなわち、「道路幅員から計算すると、この土地では、希望する広さの建物が建てられない」という残念な結論を導き出してしまうことになるかもしれない、ということです。

 

弊社REDSエージェントはこのようなことのないよう、しっかり調査をしています。

【注】本ブログの書式は、弊社が加入している「公益社団法人全日本不動産協会」の書式に基づいています。

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