【実例解説】建築計画概要書は「物件の履歴書」！　旗竿地の制限や特例を見抜くポイント

REDSエージェント、宅建士の佐藤でございます。エージェントの作成した重要事項説明書の内容確認の業務を行っています。

今回のテーマは中古住宅の売買において「最強の味方」となる「建築計画概要書」についてです。

（写真はイメージです）

建築計画概要書は「建物の履歴書」

建築計画概要書とは、建築確認申請の際に提出される書類の要約版です。ここには、建築主や施工業者といった基本情報だけでなく、実は「その物件がどのような特例（例外ルール）を使って建てられたか」という重要なヒントが詰まっています。

特例を受けているということは、「そのルールを知らずに建て替えると、今と同じ規模の建物が建たない可能性がある」ということを意味します。

今回は、埼玉県の中古戸建の事例から、知っておくべき「読み解き方」をご紹介します。

埼玉県の「旗竿地（路地状敷地）」の事例

下記は、埼玉県の中古物件の建築計画概要書の一部です。

注目していただきたいところは、

【6．道路】
　【ﾛ．敷地と接している部分の長さ】2.319ｍ（※路地状部分の幅員は2.300ｍ）
【7．敷地面積】欄の
　【ﾍ．敷地に建築可能な延べ面積を敷地面積で除した数値】127.72％
　【ﾄ．敷地に建築可能な建築面積を敷地面積で除した数値】47.90％
　【ﾁ．備考】欄の手書きで書かれた「県条令3条ただし書きてき用98.45㎡」の記載です。

「県条令3条ただし書きてき用」とは何か

◆埼玉県建築基準法施行条例

（路地状敷地）
第3条　建築物の敷地が路地状部分のみによって道路（都市計画区域及び準都市計画区域内においては法第43条第1項に規定する道路、第56条の2の2第1項各号に掲げる区域内においては第56条の4に規定する道路をいう。次条、第5条、第10条、第17条、第25条、第30条、第44条第1項及び第2項並びに第48条第3項において同じ。）に接する場合においては、第10条に定めるものを除くほか、その路地状部分の幅員は、次の表の下欄に掲げる数値以上とし、有効に保持しなければならない。ただし、安全上及び防火上支障がないものとして規則で定める場合においては、この限りでない。

路地状部分の長さ （単位：メートル）	路地状部分の幅員 （単位：メートル）
10未満	2
15未満	2.5
15以上	3
20以上	4

　
2　前項の場合において、建築物の延べ面積（同一敷地内に2以上の建築物がある場合においては、その延べ面積の合計。以下同じ。）が、200平方メートルを超えるときは、同項の表の下欄中「2」とあるのは「3」と、「2.5」とあるのは「3.5」と、「3」とあるのは「4」と、それぞれ読み替えるものとする。

次に、建築計画概要書の第三面 配置図を見ます。

対象不動産は、路地状敷地で、路地状部分の長さは、10.819mとなっていますので、埼玉県建築基準法施行条例第3条では、路地状部分の幅員は、2.5ｍ以上なければならないことになります。

ただし、同条ただし書きにおいて、「安全上及び防火上支障がないものとして規則で定める場合においては、この限りでない」となっています。

埼玉県告示第522号（抜粋）において「安全上及び防火上支障がないものとして定める基準」が示されています。

埼玉県建築基準法施行細則第6条の5第1項第1号の規定に基づき、安全上及び防火上支障がないもの等として知事が定める基準を次のように定め、平成13年4月1日から施行する。

「安全上及び防火上支障がないものとして定める基準は、次に掲げるものとする。

イ　建築基準法第52条及び第53条の規定について、「敷地面積」を「敷地面積から路地状部分の面積を減じた面積」と読み替えて適用した場合にこれらの規定に抵触しない規模であること。
ロ　主要用途は、一戸建ての住宅であること。
ハ　外壁は防火構造で、軒裏の仕上げは不燃材料であること。

計算式の「マジック」

建築計画概要書に戻ってみると【ﾁ．備考】欄で「ただし書きてき用98.45㎡」となっており、対象不動産はこのただし書きを適用して、「敷地面積から路地状部分の面積を減じた面積」を「敷地面積＝98.45㎡」として建築確認を取得していることが分かります。

こうやって確認していくと、【7．敷地面積】欄の【ﾍ．敷地に建築可能な延べ面積を敷地面積で除した数値】（容積率）127.72％の数値は敷地面積98.45㎡×160％＝157.52㎡÷123.33㎡＝約127.72％に基づく記載となり、【ﾄ．敷地に建築可能な建築面積を敷地面積で除した数値】（建蔽率）47.90％の数値は敷地面積98.45㎡×60％＝59.07㎡÷123.33㎡＝約47.90％に基づく記載となるわけです。

その他、建築計画概要書には、建蔽率の緩和、容積率の緩和、敷地と道路との関係、斜線制限の適用除外などが記載されています。

たとえば、建蔽率の緩和（割り増し）に関しては、①角地の場合：＋10％はよく知られていますが、②用途地域が建ぺい率80%以外で、かつ、防火地域内にある耐火建築物又はこれと同等以上の延焼防止性能を有するものとして政令で定める建築物、または、準防火地域内にある耐火建築物・準耐火建築物又はこれと同等以上の延焼防止性能を有するものとして政令で定める建築物：＋10％、①かつ②の場合は＋20％が適用されます。

ただし、自治体によって角地の規定が異なっているため、また、風致地区内では角地緩和の適用がない場合があり、必ず行政に確認しなければなりません。

また、③建ぺい率が80%の用途地域で、かつ防火地域内の耐火建築物は、建ぺい率は無制限（100%）になります。

このように、概要書を読み解くことで「なぜこの数値になっているのか」という根拠が明確になり、将来の建て替えリスクも正しく把握できるのです。

最後に

不動産は一生に一度の大きな買い物です。だからこそ、REDSではエージェントが徹底した物件調査を行い、私のような専門スタッフが二重三重のチェックを重ねて重要事項説明書を作成しています。

「この数字はどういう意味？」「将来、同じ家が建てられるの？」

そんな疑問に一つひとつ丁寧にお答えするのが私たちの役目です。大切な財産を守るために。気になることがあれば、いつでもお気軽にご相談ください。

どうぞよろしくお願いいたします。