重要事項説明書で見落としがちなポイントその9：アスベスト調査と耐震診断に関すること

REDSエージェント、宅建士の佐藤亮介です。

不動産を購入されるお客様は、購入契約をされる前に、不動産業者（仲介業者または売主の不動産業者）の宅建士から、購入する不動産について書面を示して「重要事項説明」を受ける決まりになっています。
お客様にとっては初めてのご経験となることがほとんどだと思いますので、重要事項説明におけるポイントをいくつかご説明したいと思います。

今回は、重要事項説明書に書かれている「Ⅰ 対象となる宅地または建物に直接関係する事項」中「13.石綿（アスベスト）使用調査の内容」欄および「14.耐震診断の内容」について、以下の説明となります。

（写真はイメージです）

アスベスト使用調査を行った不動産を売買する場合の記載例

13.石綿（アスベスト）使用調査の内容

照会先	□売主・□管理会社（　　）・□施工会社（　　）・□その他（　　）
石綿使用調査結果の記録の有無	□有	別添資料のとおり調査の記録が保存されています（別添資料を参照下さい）。
石綿使用調査結果の記録の有無	□無	現在すでに建築されている多くの建物には、石綿（アスベスト）を含有している建材が一般的に使用されていた時期があり、対象不動産にもアスベスト含有建材が使用されている可能性がありますが、実際は不明です。建材に含まれているアスベストは繊維が固定されているため、日常生活の中では飛散することはなく、通常の使用においては健康に被害を及ぼすものではないと言われています。ただし、増・改築やリフォーム、解体時にはこれらの建材のアスベストを飛散させないよう、「石綿障害予防規則」（平成17年7月1日施行）、その他の関係諸法令に則り、専門業者による適切な施工と産業廃棄物処理が必要となり、そのための費用が必要となります。

※調査をしている場合は、後記Ⅴ備考欄に記載します。

耐震診断を行った不動産を売買する場合の記載例

14.耐震診断の内容（□該当する・□該当しないので説明を省略します）

耐震診断の有無

□有・□無
※耐震診断の記録がある場合、その内容は前記I-7または後記Ⅴ備考に記載します

※当該建物の建築確認通知書（確認済証）または検査済証に記載された建築確認通知書の交付年月日が昭和56 年5月31日以前である場合に説明します。なお、建築確認通知書（確認済証）または検査済証がない場合には、以下のとおりとなります。
・居住の用に供される建物（区分所有建物を除く）の場合は、建物登記簿の表題部の建築年月日または家屋課税（補充）台帳記載の建築年月日が昭和56 年12月31日以前である場合に説明します。
・事業の用に供する建物もしくは区分所有建物の場合は、建物登記簿の表題部の建築年月日または家屋課税（補充）台帳記載の建築年月日が昭和58 年5月31日以前である場合に説明します。

※耐震診断をしており、資料がある場合は、「建物の建築および維持保全の状況に関する書類の保存の状況·地震に対する安全性に関する書類（既存の建物のとき）」欄または後記Ⅴ備考に記載して説明します。

売買代金および交換差金以外に売主・買主間で授受される金銭の額について

次に「Ⅱ 取引条件に関する事項」中「1.売買代金および交換差金以外に売主・買主間で授受される金銭の額」欄についての解説です。

Ⅱ 取引条件に関する事項
1.売買代金および交換差金以外に売主・買主間で授受される金銭の額

売買代金　　62,000,000円	（左記売買代金のうち土地価格） 40,000,000円（左記売買代金のうち建物価格）20,000,000円（左記売買代金のうち消費税等相当額）2,000,000円
公租公課の清算起算日　　　　令和6年1月1日
※消費税等相当額とは、消費税および地方消費税額の合計をいいます。なお、消費税が課税されない売買の場合（売主が個人および法人のうち課税事業者でない場合）には、消費税はかかりません。また、原則として土地・建物の内訳価格は算出いたしません。
授受の目的	金額	備考
✅1.手付金（売買代金の一部に充当します）	6,200,000円
✅2.固定資産税等清算金		令和6年度分


【A】～この欄の記載例は後記参照をご参照ください。

◎土地の権利が借地権の場合は以下の項目を追加します。
✅地代清算金

◎オーナーチェンジの場合は以下の項目を追加します。
✅賃料等清算金
✅引継ぎ敷金

◎マンションの場合は以下の項目を追加します。
✅管理費等清算金

※「売主・買主間で授受される金銭」ですので、購入にかかる費用であっても、印紙代や登記費用は記載の対象ではありません。

【A】この欄の記載例は以下のとおりです。

【売主が消費税課税業者の場合】
固定資産税等清算金については、売主が消費税課税業者に該当するため、清算金額のうち建物部分の清算金額には消費税が課税されます。

【引渡しが固定資産税年税額の確定前で、前年度の年税額をもって清算する場合】
固定資産税等清算金については令和6年度の税額が未確定のため、令和5年度の税額に基づき清算し、後日確定する令和6年度税額と差異が生じても再清算は行わないものとします。

【引渡しが固定資産税年税額の確定前で、年税額が確定次第清算する場合】
固定資産税等の清算については、令和6年度の年税額が未確定であるため、令和6年度の年税額が確定し次第、清算を行うこととします。
（注）新築後3年間（戸建の場合、なおマンションの場合は5年間）の軽減措置が終了し増額になることが想定される場合は、確定後の清算をご提案しています。

【引渡しが固定資産税年税額の確定前で、仮清算をしたうえで年税額が確定次第再清算する場合】
固定資産税等の清算については、令和6年度の年税額が未確定であるため、残代金支払いの際令和5年度の税額に基づき清算し、令和6年度の年税額が確定し次第、再清算を行うこととします。

【マンションの場合、管理費等の清算について】
管理費等清算金については、引落口座変更手続きの関係で、翌月以降分を合わせて清算する場合があります。

【売地としての売買だが、建物付きで引渡す場合】
建物の固定資産税等については、清算対象としないものとします（売主負担）。

弊社では、購入される皆様に安心してご購入いただけますよう、エージェントがしっかり調査をし、重要事項説明書を作成しております。

購入される不動産は、大切な財産となります。ご不明な点は、いつでもご質問ください。
どうぞよろしくお願いいたします。

記事を執筆したエージェント

佐藤亮介

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宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年04月26日現在　本社・首都圏営業所の数値

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1 か月前
不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
本当にありがとうございました。
1 か月前
ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。
5 か月前
自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです！！

当方、介護や仕事や新居（二世帯住宅）の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います！

もういくら御礼を言っても足りないです！
本当に本当にありがとうございました！！
4 か月前
担当して頂いた菅原さんには約1年程お世話になりました。

不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

とても信頼のできる不動産屋さんです！
また機会があれば、宜しくお願い致します。
3 か月前
中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな？」と心配になってしまうほど（笑）。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。
※Google口コミより他の口コミを見る