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公開日:2025年2月24日  佐藤 亮介

重要事項説明書で見落としがちなポイントその12:区分所有建物(マンション)特有の事項について

REDSエージェント、宅建士の佐藤です。

不動産を購入されるお客様は、購入契約をされる前に、不動産業者(仲介業者または売主の不動産業者)の宅建士から、購入する不動産について書面を示して「重要事項説明」を受ける決まりになっています。

今回は、重要事項説明書に書かれている区分所有建物(マンション)特有の事項についての説明となります。

重要事項説明

(画像はイメージです)

一棟の建物またはその敷地に関する権利およびこれらの管理・使用に関する事項

(1)敷地に関する権利の種類および内容
(2)共用部分に関する規約等の定め
(3)専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め(別添管理規約・使用細則等に記載されています)
(4)専用使用権に関する規約等の定め
  ① 一棟の建物およびその敷地の専用使用権について
  ② 対象不動産に付随する専用使用権について
(5)所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
(6)計画修繕積立金等に関する事項
(7)通常の管理費用の額
(8)管理組合の名称および管理の委託先
(9)建物の維持修繕の実施状況の記録
(10)その他
 8.建物の建築および維持保全の状況に関する書類の保存の状況・地震に対する安全性に関する書類(既存の建物のとき)
 9.建築確認・検査済証の交付年月日・番号等

これから数回に分けてご説明させていただきます。

(1)敷地に関する権利の種類および内容

まず、(1)敷地に関する権利の種類および内容です。

敷地面積  実測面積: ― ㎡  登記簿面積:3456.78 ㎡  建築確認の対象面積:3477.77 ㎡
権利の種類  ■1.所有権  □2.借地権 (□地上権・□賃借権)
借地権の場合 対象面積:   ㎡ (□登記簿・□実測)
借地権の存続期間  まで 区分所有者の負担額(地代) 月額    円

※借地契約の内容等は、別紙「借地説明書」でご説明します。

◆  

 
「敷地面積の実測面積」は、新築マンションの場合は記載しますが、中古マンションの場合は売買に合わせて実測をするわけではありませんので、記載しません。

「権利の種類」が、所有権以外の「2.借地権 (□地上権・□賃借権)」の場合は「借地権の場合対象面積」「借地権の存続期間」「区分所有者の負担額(地代)」を記載し、借地契約の内容等は、別紙「借地説明書」で説明します。

※借地契約の内容等:貸主、借地権の種類、期間、地代、借地権の登記の有無、借地権譲渡のときの貸主の承諾の有無と承諾料等。「※借地契約の内容等は、別紙「借地説明書」でご説明します。」の一文は、必ず記載されます。

◆に記載する内容の例

(1)◆建築確認の対象面積は、別添「台帳記載事項証明」に基づく記載です。

出典を明らかにします。「台帳記載事項証明」は、行政によって名称が異なります。また建築計画概要書も出典とすることもあります。

(2)◆上記登記簿面積と建築確認の対象面積との間に差異がありますが、差違の詳細は不明です。

登記面積と、建築確認の対象面積=建築の敷地面積は、同じでは?と思われるかもしれませんが、必ずしも同じとはかぎりません。

主な理由は次の通りです。

理由①:建築確認を申請する際には必ず実測しますが、実測面積にあわせて登記面積を変更しなければならないわけではないため。近年は、敷地の実測面積に合わせて登記面積を変更します(地積更正登記と言います)が、古くは地積更正登記をしていないケースが多かったようです。

理由②:登記面積に建築基準法第42条第2項による道路後退部分(セットバック部分)が含まれる場合。

理由③:建築確認取得後に、敷地の一部を道路(公園)として行政に提供したため。建築確認に含まれない部分の筆(私道部分や、飛び地)がある場合には、「上記登記簿面積は、私道部分(地番●番●)を含まない面積です」と記載します。

(2)共用部分に関する規約等の定め

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共用部分の範囲

共用の玄関・廊下・階段・外壁・建物躯体・配線(主線)・配管(主管)等

◆管理規約別表第●をご参照下さい。

管理規約 第8条
共用部分の持分の割合  ■1.専有部分の床面積の割合による   2.□
◆共用部分の持分の割合は、管理規約第12条および別表第●をご参照下さい。

 
「◆管理規約別表第●をご参照下さい。」管理規約第8条には別表第●と出てきますが、より分かりやすくするため、この記載をしています。

※「共有部分の持分の割合」で「2.□」を選択する場合がまれにありますが、その場合管理規約の記載に基づいて記載します。

最後に

【注】本ブログの書式は、弊社が加入している「公益社団法人全日本不動産協会」の書式に基づいています。

弊社では、購入される皆様に安心してご購入いただけますよう、エージェントがしっかり調査をし、重要事項説明書を作成しております。購入される不動産は、大切な財産となります。ご不明な点は、いつでもご質問ください。

どうぞよろしくお願いいたします。

 

記事を執筆したエージェント

佐藤 亮介

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※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。