重要事項説明書で見落としがちなポイントその12：区分所有建物（マンション）特有の事項について

REDSエージェント、宅建士の佐藤です。

不動産を購入されるお客様は、購入契約をされる前に、不動産業者（仲介業者または売主の不動産業者）の宅建士から、購入する不動産について書面を示して「重要事項説明」を受ける決まりになっています。

今回は、重要事項説明書に書かれている区分所有建物（マンション）特有の事項についての説明となります。

（画像はイメージです）

一棟の建物またはその敷地に関する権利およびこれらの管理・使用に関する事項

（1）敷地に関する権利の種類および内容
（2）共用部分に関する規約等の定め
（3）専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め（別添管理規約・使用細則等に記載されています）
（4）専用使用権に関する規約等の定め
　　① 一棟の建物およびその敷地の専用使用権について
　　② 対象不動産に付随する専用使用権について
（5）所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
（6）計画修繕積立金等に関する事項
（7）通常の管理費用の額
（8）管理組合の名称および管理の委託先
（9）建物の維持修繕の実施状況の記録
（10）その他
　8.建物の建築および維持保全の状況に関する書類の保存の状況・地震に対する安全性に関する書類（既存の建物のとき)
　9.建築確認・検査済証の交付年月日・番号等

これから数回に分けてご説明させていただきます。

（1）敷地に関する権利の種類および内容

まず、（1）敷地に関する権利の種類および内容です。

　
「敷地面積の実測面積」は、新築マンションの場合は記載しますが、中古マンションの場合は売買に合わせて実測をするわけではありませんので、記載しません。

「権利の種類」が、所有権以外の「2.借地権 （□地上権・□賃借権）」の場合は「借地権の場合対象面積」「借地権の存続期間」「区分所有者の負担額（地代）」を記載し、借地契約の内容等は、別紙「借地説明書」で説明します。

※借地契約の内容等：貸主、借地権の種類、期間、地代、借地権の登記の有無、借地権譲渡のときの貸主の承諾の有無と承諾料等。「※借地契約の内容等は、別紙「借地説明書」でご説明します。」の一文は、必ず記載されます。

◆に記載する内容の例

（1）◆建築確認の対象面積は、別添「台帳記載事項証明」に基づく記載です。

出典を明らかにします。「台帳記載事項証明」は、行政によって名称が異なります。また建築計画概要書も出典とすることもあります。

（2）◆上記登記簿面積と建築確認の対象面積との間に差異がありますが、差違の詳細は不明です。

登記面積と、建築確認の対象面積＝建築の敷地面積は、同じでは？と思われるかもしれませんが、必ずしも同じとはかぎりません。

主な理由は次の通りです。

理由①：建築確認を申請する際には必ず実測しますが、実測面積にあわせて登記面積を変更しなければならないわけではないため。近年は、敷地の実測面積に合わせて登記面積を変更します（地積更正登記と言います）が、古くは地積更正登記をしていないケースが多かったようです。

理由②：登記面積に建築基準法第42条第2項による道路後退部分（セットバック部分）が含まれる場合。

理由③：建築確認取得後に、敷地の一部を道路（公園）として行政に提供したため。建築確認に含まれない部分の筆（私道部分や、飛び地）がある場合には、「上記登記簿面積は、私道部分（地番●番●）を含まない面積です」と記載します。

（2）共用部分に関する規約等の定め

　
「◆管理規約別表第●をご参照下さい。」管理規約第8条には別表第●と出てきますが、より分かりやすくするため、この記載をしています。

※「共有部分の持分の割合」で「2.□」を選択する場合がまれにありますが、その場合管理規約の記載に基づいて記載します。

最後に

【注】本ブログの書式は、弊社が加入している「公益社団法人全日本不動産協会」の書式に基づいています。

弊社では、購入される皆様に安心してご購入いただけますよう、エージェントがしっかり調査をし、重要事項説明書を作成しております。購入される不動産は、大切な財産となります。ご不明な点は、いつでもご質問ください。

どうぞよろしくお願いいたします。