重要事項説明書で見落としがちなポイントその17：そのほかの事項

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの佐藤です。

不動産を購入されるお客様は、購入契約をされる前に、不動産業者（仲介業者または売主の不動産業者）の宅建士から、購入する不動産について書面を示して「重要事項説明」を受ける決まりになっています。

お客様にとっては初めてのご経験となることがほとんどだと思いますので、重要事項説明におけるポイントをいくつかご説明したいと思います。

今回は「番外編」になります。法令、条例などは、常に新しく制定、施行、または変更されているということに気づかなければならない、ということです。

以下、例を少し挙げてみます。

（写真はイメージです）

水防法に基づく水害ハザードマップ

10．水防法に基づく水害ハザードマップにおける当該宅地建物の所在地（位置）

　
この中の、雨水出水（内水）□有・□無の記載箇所ですが、2年ほど前はまず間違いなく〈■無〉でしたが、その後、水防法に基づく雨水出水（内水）ハザードマップ〈■有〉の自治体が、少しずつ増えています。

たとえば、横須賀市は、令和6（2024）年1月1日から、藤沢市は令和7（2025）年2月作成（今年ですね）から水防法に基づくハザードマップになっています。

しっかり調査し、これまでの思い込みでうっかり□無にチェックを入れないようにしなければなりません。

東京都の場合、各市町村は水防法に基づかない雨水出水（内水）ハザードマップのままのようです。都の方で水防法に基づく雨水出水浸水想定区域を作成（指定）できていないからのようです。

重要土地等調査法

重要土地等調査法の正式名称は、「重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律」です。

【注視区域と特別注視区域】
注視区域：防衛関係施設、海上保安庁の施設及び生活関連施設の周辺の区域
特別注視区域：「注視区域」のうち、機能が特に重要なもの、機能阻害が容易であり代替が困難なもの

【届出義務】
重要土地等調査法では、「特別注視区域」内の一定規模以上の不動産の売買契約に先立って、内閣府に届出ることが義務化されています。罰則規定もあります。

特別注視区域は、弊社REDSの営業エリア内では、大井通信所、横田基地・横田飛行場、座間駐屯地・キャンプ座間くらいですが、注視区域は、令和6年1月施行以来数次にわたり、追加指定されています。地図を見ると、けっこう多いと感じると思います。

国土地理院「重要土地等調査法に係る注視区域・特別注視区域」で確認できます。

ご覧になってみては、いかがでしょう。

東京都の都市計画道路の「優先整備路線」

東京都の場合、都市計画道路のうち、令和7年度までに優先的に整備すべき路線を優先整備路線と定めています。本ブログ作成時（令和7年9月）時点は、第四次優先整備路線となります。

お気づきのように、「令和7年度まで」ということは、あと半年後は「第五次」優先整備路線が設定されるということです。東京都では、検討を進めているようです。東京都ホームページの、《新たな「東京における都市計画道路の整備方針（仮称）」について》で、検討の進み具合を確認できます。

新たな「東京における都市計画道路の整備方針（仮称）」について｜区部及び多摩地域の都市計画道路｜東京都都市整備局

年度が新しくなると、計画決定だった計画道路が優先整備路線に格上げされていた、なんてことがありえます。東京都の計画道路を例に挙げましたが、年度が新しくなると、不動産売買に関する条例、制度、用途地域などが変更されることがこれまでも往々にしてありました。

最後に

われわれREDSの宅建士は、常にアンテナを張り、最新の情報で重要事項説明書を作成しています。

これまで説明してきましたように、重要事項説明書の作成に当たっては、関係各所に調査を行っています。

市区町村（場合によっては都道府県）にて調査を行い、管理会社へ調査依頼し、重要事項に関する報告書（名称はさまざま）をいただいたうえでヒアリングをしますし、管理組合にもヒアリングします。また、売主様にも物件状況等報告書を作成いただきます。

さらに借地権売買の場合は、土地所有者（地主）へもヒアリングします。こうして、売買対象不動産の調査を行い、重要事項説明書を作成しています。

【注】本ブログの書式は、弊社が加入している「公益社団法人全日本不動産協会」の書式に基づいています。

弊社では、購入される皆様に安心してご購入いただけますよう、エージェントがしっかり調査をし、重要事項説明書を作成しております。購入される不動産は、大切な財産となります。ご不明な点は、いつでもご質問ください。

どうぞよろしくお願いいたします。