重要事項説明書で見落としがちなポイントその16：借地説明書

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの佐藤です。

不動産を購入されるお客様は、購入契約をされる前に不動産業者（仲介業者または売主の不動産業者）の宅建士から、購入する不動産について書面を示して「重要事項説明」を受ける決まりになっています。

お客様にとっては初めてのご経験となることがほとんどだと思いますので、重要事項説明におけるポイントをいくつかご説明したいと思います。

土地の権利が借地権の場合、重要事項説明書に借地説明書がプラスされます。借地権付建物や借地権のマンションの場合に作成して説明します（借地権の種類については、別の機会にご説明します）。

今回は、取引事例の比較的多い「中古戸建」についての借地説明書で、記載する内容を確認してください。借地権の種類は、「旧法借地権（賃借権）」の例です。

（写真はイメージです）

1．貸主の表示

貸主	住所　　○○○○○○○○○○○○○○ 氏名　　○○　○○
登記簿に記載された土地所有者と貸主が：✅同じ・□異なる→異なる場合の理由：□転貸借・□相続（登記手続未了）・□

2．借地の表示

所在地番	（住居表示）　　　　○○○○○○○○○○○ （登記簿上の表示）　○○○○○○○○○○○	図面 □有・✅無
地積	登記簿○○○㎡・契約○○○㎡・実測　　㎡	地目　宅地

3．借地契約の内容

（1）種類	①□借地借家法による借地（□地上権・□賃借権）　ア.□普通借地権　イ.□定期借地権（□一般・□建物譲渡特約付・□事業用） ②✅旧借地法による借地（平成4年7月31日以前に契約されたもの）（□地上権・✅賃借権）（□堅固建物所有を目的・✅非堅固建物所有を目的）
（2）期間	20年（令和○年○月○○日〜令和○年○月○○日まで）
（3）地代	月額○○○○円（区分所有建物の場合、区分所有者の負担額）
（4）更新の可否	更新料の有無（✅有・□無）更新料の額：○○○○○○円✅有・□無　※借地借家法による普通借地権・旧借地法による借地権の場合は、更新することができます。ただし、土地所有者（貸主）の更新拒絶に正当事由があるときは更新できません。　※定期借地権の場合は、更新できません。
（5）登記の状況	借地権の登記（□有・✅無）・建物の登記（✅有・□無）　※借地権は、その登記がなくても土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができます（借地借家法第10条、建物保護に関する法律第1条）。
（6）その他の契約内容	①私道負担の有無（✅有・□無） ②第三者に借地権譲渡・転貸のときの土地所有者（貸主）の承諾（✅要する・□書面通知で可・□不要）　承諾料の有無（✅要する・□無）承諾料の額：○○○○○○円 ③増・改築のときの土地所有者（貸主）の承諾（✅要する・□書面通知で可・□不要）　承諾料の有無（✅要する・□無）承諾料の額：○○○○○○円 ④契約書が公正証書化されて（□いる・✅いない） ⑤地代改定に関する特約（□無・✅有→内容：後記5.その他欄参照） ⑥建替えをするときの土地所有者（貸主）の承諾：要する。承諾料の額：○○○○○○円 ⑦[一般定期借地権・事業用借地権の場合] 　契約終了時における建物の取壊しに関する特約（□有・□無）

4．対象不動産の借地権の譲渡

借地権譲渡についての
土地所有者（貸主）の承諾

□取得済→別添「承諾書」参照　✅未取得（承諾料の負担者は売主です。）
□書面通知で可　　　　　　　　□不要

5．その他

◆前記3.借地契約の内容のうち（4）更新料の額は、今回の売買に際しての更新料を記載しており、将来買主が更新する場合の更新料の額については、現時点では未定です。
◆前記3.借地契約の内容のうち（6）その他の契約内容の①私道負担の有無について、上記の土地のうち約○㎡（別添○○図(写)による）は建築基準法第42条第2項により道路とみなされる部分（セットバック部分）です。なお、当該面積は○○区との狭あい協議の結果により増減します。
◆前記3.借地契約の内容のうち（6）その他の契約内容の②第三者に借地権譲渡をするときの土地所有者（貸主）の承諾料の額は、今回の売買に際しての承諾料を記載しており、将来買主が第三者に借地権譲渡・転貸する場合の承諾料の額については、現時点では未定です。
◆前記3.借地契約の内容のうち（6）その他の契約内容の③増・改築のときの土地所有者（貸主）の承諾料について、買主が大改修工事を行う際には、買主は貸主と協議して決定された大改修承諾料を支払う必要があります。
◆前記3.借地契約の内容のうち（6）⑤地代改定に関する特約について、地代が土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、土地賃貸人または賃借人は、将来に向かって地代の増減を請求することができる。
◆前記3.借地契約の内容のうち（6）その他の契約内容の⑥建替えをするときの土地所有者（貸主）の承諾料の額は、今回の売買に際しての直ちに建て替える場合の承諾料を記載しており、将来買主が建替えする場合の更新料の額については、現時点では未定です。
◆借地契約により借地上の建物は非堅固建物、使用目的は賃借人の自己の居住を目的とした専用住宅に限られます。
◆上記の各内容は、土地所有者および土地管理会社への聴取に基づきます。

　
この記載例は、買主様があらためて20年の借地契約を締結する場合のものです。売主様の借地契約の残存期間を引き継ぐ場合は、記載内容が違ってくる場合があります。

【注】本ブログの書式は、弊社が加入している「公益社団法人全日本不動産協会」の書式に基づいています。

弊社では、購入される皆様に安心してご購入いただけますよう、エージェントがしっかり調査をし、重要事項説明書を作成しております。購入される不動産は、大切な財産となります。ご不明な点は、いつでもご質問ください。

どうぞよろしくお願いいたします。

記事を執筆したエージェント

佐藤亮介

回答数 0

宅建士・リフォームスタイリスト

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3 か月前
自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです！！

当方、介護や仕事や新居（二世帯住宅）の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います！

もういくら御礼を言っても足りないです！
本当に本当にありがとうございました！！
3 か月前
担当して頂いた菅原さんには約1年程お世話になりました。

不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

とても信頼のできる不動産屋さんです！
また機会があれば、宜しくお願い致します。
2 週間前
担当の山崎さんには本当にお世話になりました！対応がとても迅速で誠実で、終始安心して家探しができました。小さな不安やちょっとした疑問にも毎回丁寧に向き合ってくださり、「相談してよかった」と何度も思いました。信頼できる方に担当していただけて本当に感謝しています。
1 か月前
中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな？」と心配になってしまうほど（笑）。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。
4 か月前
知識、対応力、気配り、全てに感謝!!　安心してマンションを購入できました。
息子のマンション購入で約1年半に渡り大変お世話になりました。担当の小室様には物件の内見から契約、引渡しまで一貫して迅速かつ的確なアドバイスを頂き、その知識の深さに何度も助けられました。どのような相談や質問にも即座にご回答下さり心から信頼できると感じました。
また、平日はなかなか時間が取れない私達の状況を考慮して下さり、最小限の面談とメール、郵送を効果的に活用してスケジュールを組んで頂いたおかげでスムーズに手続きを進めることができました。
大変満足のいく物件を安心して購入することができ、親身になってサポートして頂いたことにどれだけ感謝しても足りません。しかも仲介手数料が半額で本当に恐縮しております。
また不動産売買の機会がありましたら必ずREDSさん、そして小室様にお願いしたいと思っております。本当にありがとうございました。
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