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こんにちは。不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の鈴木朋子です。

今回はマンションの管理規約についてお話します。

（画像はイメージです）

マンションの管理規約とは

マンションの管理規約は、住民が快適に共同生活を送るための基本的なルールです。

用途・区分、管理組合の業務内容や運営方法、管理費・修繕積立金の使途、修繕や建て替えといった建物管理に関する内容のほか、ペット飼育の可否などでマンション管理のルールブックといえます。区分所有法の枠の中で、各管理組合が作成しています。

管理規約の主な内容

管理規約には、管理組合運営に関する事項や共用部分の範囲などが記載されています。管理規約で示される規定は、主に以下の3種類に分類されます。

区分所有法どおりにしか定めることができない強行規定

管理規約の変更や廃止、共用部分の変更、建て替えなどに関する重要な議案について、一定数以上の議決を取って可決することを特別決議といいます。例えば、管理規約の変更や廃止には特別決議組合員数および議決権総数の4分の3以上の賛成が必要です。

また、建て替えの決定には5分の4以上の賛成が必要になります。こういった特別決議に関する内容および数字は区分所有法で定められており、管理組合が自由に変更・調整ができない強行規定となります。

区分所有法の認める範囲で調整や変更が可能な規定

共用部分の持分割合や共用部分の管理、集会招集通知の期間などは区分所有法が定める範囲で調整を行うことが可能です。

特に制限がなく、管理組合の裁量で決められる内容

特に法的な制限がない内容もあります。理事会の設置や理事の人数、駐車場・集会室の使用方法などは管理組合ごとに自由に決めてよい内容とされています。

マンション購入の前にチェックしたい管理規約のポイント

購入前に特に注意して確認すべきポイントをいくつかご紹介します。

管理規約が適用される範囲

管理規約が適用される範囲は建物（専有部分、共用部分）、敷地、付属施設になります。専有部分、共用部分がどこなのかは管理規約に記載されています。

一般的に共用部分とはエントランスや共用廊下、エレベーター、駐車場などを指します。

専有部分とは区分所有者が所有する部屋の中のことです。ここで注意しなくてはいけないのが、専用使用権のある共用部分についてです。例えば、バルコニーや専用庭、窓や網戸は専有部分だと思われがちなのですが、実は専用使用権のある共用部分にあたります。そのため、区分所有者ではなく管理組合が監督する場所になり、所有者が勝手に修繕や塗装、交換、タイルの張り替えなどを行うことは禁止されています。

費用負担

管理費や修繕積立金など、区分所有者が負担する費用の算出方法や支払い方法が規定されています。これらの費用がどのように使われるかも確認が必要です。

管理組合の運営

管理組合の役割や運営方法、総会の開催頻度などが規定されています。管理組合がしっかり機能しているかどうかも重要です。

トラブル対処方法

住民間のトラブルや災害時の対応方法などが規定されています。緊急時の対応がしっかりと整備されているかの確認も大切です。

禁止事項

用途制限やペットの飼育、楽器の使用制限、リフォームの制限など管理規約には住民が守るべき禁止事項が定められています。これらのルールが自分のライフスタイルに合っているか確認しましょう。

違反をした場合

建物を汚損したり危険物を持ち込んだり、管理費を滞納したりすれば規約違反となります。

管理規約に違反したからといってすぐに法律違反になるわけではありません。まずは違反行為の停止などの請求（区分所有法57条）から始まり、それに応じない場合は専有部分使用禁止請求（区分所有法58条）、それでも改善が見られない場合、競売請求（区分所有法59条）となるのが一般的な流れです。

競売とは、管理組合が区分所有者に対して専有部分の競売を裁判所に訴えて請求することをいいます。管理組合が競売を申し立てるには、裁判による判決が必要となります。つまり、管理規約違反をし、注意に応じなかった場合は所有者・入居者の意思に反して強制的に退去を命じられる可能性があるということです。

管理規約とは別にある使用細則というルール

管理規約がマンションの管理や使用に関する決まりごとであり、憲法のような存在であるのに対し、それを土台に作られた民法のような位置づけのものとして「使用細則」があります。使用細則には管理規約よりもさらに具体的な内容が記されています。

例えば、管理規約では修繕積立金を積み立てる旨が記載されていますが、使用細則では修繕積立の納入方法や未払いの際の罰則について決められています。

最後に

マンションの管理規約は、区分所有者たちからなかなか関心が向けられていないというのが実情です。

しかし、安心で快適な日常生活を送るためにも、ぜひ意識を向けていただきたいのです。

総会の議事録や議案書をしっかりと読み、現在の規約がどうなっているのかを確認してみましょう。それらを確認することによって、マンションの管理組合の運営が適切になされているのか、意見交換が活発に行われているのかが見えてきます。

「管理規約が何度も改正されているマンションは問題があるのでは？」と感じるかもしれませんが、実態に合わせてこまめな改正が実施されているマンションはそれだけ丁寧な管理・運営がされているともいえます。

管理組合に管理を丸投げするのではなく、所有者一人ひとりが管理規約に意識を向け、自身で意思決定をしようという姿勢でいることが大切です。

管理規約はそのマンションの住みやすさを左右するものでもあります。ご契約の際には自分の暮らしにも関わる内容なので、ぜひ一度チェックしてみてください。

こんにちは。不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の鈴木朋子です。

今回は建物の高さを制限することで、周囲の建物や道路の日当たりや風通しを確保するための規制である「斜線制限」について解説します。

（写真はイメージです）

斜線制限には3種類

斜線制限には、主に以下の3種類があります。

• 道路斜線制限
• 北側斜線制限
• 隣地斜線制限

道路斜線制限

道路斜線制限は、建築基準法に基づく高さ制限のひとつで、道路に面する建物の高さを制限することで、日照や通風を確保し、周囲の環境を保護することを目的としています。以下に、道路斜線制限の基本的な内容を説明します。

道路斜線制限の概要

• 目的：道路斜線制限は、道路に面する建物の高さを制限することで、道路の採光や通風を確保し、周囲の環境を保護することを目的としています。
• 適用地域：主に住居系地域や商業地域、工業地域などで適用されます。

計算方法

道路斜線制限の計算方法は、用途地域によって異なります。以下に代表的な計算式を示します。

• 住居系地域：1.25×（道路の幅員）≥建築物の高さ
• 商業・工業系地域：1.5×（道路の幅員）≥建築物の高さ

緩和措置

道路斜線制限には、いくつかの緩和措置が設けられています。

1. セットバック：建物を道路境界線から後退させることで、高さ制限が緩和されます。
2. 高低差：計画敷地が道路よりも1m以上低い場合、その差を考慮して高さ制限が緩和されます。

道路斜線制限は建物の高低差や形にどう影響するの？

道路斜線というのは、どのように引かれた「線」なのか、まずは下の図を見てみましょう。

道路斜線を引く際のスタート地点は、土地（敷地）が面した道路（前面道路）の反対側の境界線、かつ前面道路の道路中心線の高さ（A）。ここから、一定の勾配で土地（敷地）に向かって引いた線が道路斜線です。

斜線の勾配は用途地域によって違います。住居系地域では1：1.25、商業系・工業系地域では1：1.5の直角三角形でつくられる角度。上の図の場合は、1：1.25の角度の勾配（B）で道路斜線が引かれています。

北側斜線制限

北側斜線制限は、建築基準法に基づく高さ制限のひとつで、北側にある隣地の日照環境を守るために設けられています。

北側斜線制限の概要

• 目的：北側斜線制限は、北側にある隣地の日照や採光を確保し、住環境を保護することを目的としています。
• 適用地域：主に低層住居専用地域や中高層住居専用地域で適用されます。商業地域や工業地域では適用されません。

計算方法

北側斜線制限の計算方法は、用途地域によって異なります。以下に代表的な計算式を示します。

• 低層住居専用地域：5m＋（隣地境界線までの真北方向の水平距離）×1.25≥建築物の高さ
• 中高層住居専用地域：10m＋（隣地境界線までの真北方向の水平距離）×1.25≥建築物の高さ

緩和措置

北側斜線制限には、いくつかの緩和措置が設けられています。

1. 道路緩和：敷地の真北方向に道路がある場合、北側斜線の制限が緩和されます。
2. 水面緩和：敷地の真北方向に河川や水路がある場合、北側斜線の制限が緩和されます。
3. 高低差緩和：北側の隣地が計画地よりも1m以上高い場合、その差を考慮して高さ制限が緩和されます。

一般的に、北側の隣地境界線からの距離に応じて建物の高さが制限されます。なかでも住宅街での建築で取り上げられる機会が多いのが「北側斜線制限」です。第一種、第二種低層住居専用地域・中高層住居専用地域で設けられ、北側の隣人の日当たりを考慮し、南からの日照の確保のために建築物の高さを規制したルールです。

北側隣地の境界線上に一定の高さをとり、そこから一定の勾配で記された線（＝北側斜線）の範囲内で建築物を建てる必要があります。

隣地斜線制限

隣地斜線制限では、隣地境界線からの距離に応じて建物の高さが制限されます。

隣地斜線制限の概要

• 目的：隣地斜線制限は、隣接する建物の高さを制限することで、日照や通風を確保し、周囲の環境を保護することを目的としています。
• 適用地域：主に中高層住居専用地域や商業地域、工業地域などで適用されます。低層住居専用地域では、別の高さ制限が適用されるため、隣地斜線制限は適用されません。

計算方法

隣地斜線制限の計算方法は、用途地域によって異なります。以下に代表的な計算式を示します。

• 住居系地域：20m＋（隣地境界線までの距離）×1.25≥建築物の高さ
• 商業・工業系地域：31m＋（隣地境界線までの距離）×2.5≥建築物の高さ

緩和措置

隣地斜線制限には、いくつかの緩和措置が設けられています。

1. セットバック：建物を隣地境界線から後退させることで、高さ制限が緩和されます。
2. 高低差：計画敷地が隣地よりも1m以上低い場合、その差を考慮して高さ制限が緩和されます。
3. 公園や広場：隣地が公園や広場、水面である場合、隣地斜線制限が緩和されることがあります。

斜線制限は、建物の設計において重要な要素となるため、詳細な計算や確認が必要です。土地を購入して建てる際には、専門家に相談することをお勧めします。

こんにちは。不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の鈴木朋子です。
毎日暑い日が続いていますがお元気でお過ごしでしょうか。

今回は地積測量図についてご説明いたします。

（写真はイメージです）

「地積測量図」とは

地積測量図とは、土地の面積や形状、隣接地との位置関係、境界標、求積方法などが記載された公的な図面です。

この図面は、土地の登記申請時に法務局に提出され、土地の面積の根拠として使用されます。

地積測量図に含まれる情報と取得方法

地積測量図には主に以下の情報が含まれています。

1. 土地の所在地番
2. 土地の形状
3. 隣地との位置関係
4. 境界標
5. 土地の面積および求積方法
6. 測量した年月日

地積測量図は、土地の分筆登記、地積変更または地積更正登記の申請時に必要となります。また、作成された時期によって、三斜法、任意座標、世界測地系の座標によるものなど、異なるタイプが存在します。

地積測量図は、法務局で直接取得したりインターネットや郵送で取得したりできます。

地積測量図は、土地の境界や面積を正確に知るために重要な書類であり、不動産取引や建築計画を進める際には、この図面を確認することが推奨されます。

地積測量図は土地を売買するときに必要

土地を売買する際には、その土地の面積が正確にわかるだけでなく、境界がはっきりとしている地積測量図が必要になります。境界があやふやだと、後々トラブルが発生する可能性があるからです。

もし地積測量図がない場合は、土地の売主の責任で地積測量図を作成することになります。地積測量図にせよ確定測量図にせよ、測量された時期が古い場合、買主によっては新しい地積測量図を求められることもあります。

測量方法が簡易だった昔の測量図は、現在の技術で改めて測量するとズレているケースもよくあるからです。特に土地の価格が高いエリアであれば、わずか数mmの違いが、時に1,000万円単位の価格差を生むこともあります。

新たに測量し直して登記する場合は「地積更正登記（登記簿の面積を正しい面積に訂正すること）」が必要になります。

確定測量図や現況測量図との違い

地積測量図と似た言葉に「確定測量図（確定実測図）」と「現況測量図」があります。

・確定測量図（確定実測図）：地積測量図と同様、隣接地の所有者の了解のもと境界を決め、それに基づいて測量した測量図。記載されている内容は地積測量図とほぼ同じ。

・現況測量図：境界について隣接地の所有者の了解を取らずに測量した図面のこと。図面にはどこにブロック塀があり、水路があり……といったことが記載。

確定測量図（確定実測図）は地積測量図と同様、境界がはっきりと決まっています。土地の売買にも使えます。違いは地積測量図が誰もが法務局で入手できる公的な図面であるのに対し、確定測量図は土地の所有者が土地家屋調査士に依頼して作成してもらう測量図なので、土地の所有者しか持っていないことです。

一方、現況測量図は、隣接地との境界について隣接地の所有者の了解を取っていませんので、極端な話、土地の所有者が「おそらく境界はここだろう」という推測をもとに土地家屋調査士に依頼して作成した測量図です。

地積測量図がない場合は土地家屋調査士に依頼

実は、すべての土地に地積測量図があるわけではありません。

実際「ウチの地積測量図がない！」というご相談は私たちにも多く寄せられています。しかし、ないのは当たり前なのです。

なぜなら、地積測量図は土地の売買や分筆などが必要になったときに初めて申請して添付する図面です。分筆などの必要性がないなら、わざわざお金をかけて作成しないものです。

では、地積測量図はないけれど、土地を売る必要が生じた場合はどうすればいいのでしょう。

最寄りの土地家屋調査士に依頼してください。土地家屋調査士とは登記のための地積測量図を作成することができる国家資格者です。

不動産の登記制度を円滑に機能させ、国民の権利の明確化に寄与することを目的としてつくられた、不動産の表示に関する登記についての専門家です。

最後に

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本当に毎日暑い日が続いております。お体ご自愛いただき、お過ごしください。

こんにちは。不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の鈴木朋子です。

「不動産売買契約書」には、「契約不適合による修補請求等」の条項があります。こちらについて説明します。

契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは債務不履行責任のひとつであり、売却不動産の種類・品質・数量などが契約内容と合っていなかった場合に、買主に対して売主が負う責任のことです。

2020年4月1日に改正民法が施行され、それまで「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものに代わって登場したのが「契約不適合責任」です。

不動産の売主や業務などを請け負う人は、不動産売買契約や請負契約の内容に合ったものを、買主など注文をした人に引き渡す義務を負っています。

契約不適合責任により、これらの契約において売主や請負人が相手側に引き渡したものが、その種類や品質、数や量について「契約内容に適合していない」と判断された場合（いわゆる債務不履行になった場合）売主や請負人は相手に対して責任を負わなくてはいけなくなります。

よくあるのが、シロアリの食害により基礎が腐朽している住宅を気付かずにそのまま売却してしまうパターンです。瑕疵として買主へ通知することなく契約を締結し、買主が入居後に気付いた場合、契約不適合であるとして売主の責任を問われるリスクがあります。他にも、付帯する設備の故障、配管の経年劣化による漏水・水道トラブルなども契約不適合責任を問われやすい箇所です。

不動産を売買する時に、売り物として問題ないかは、売主・買主双方にとって重要な問題です。不動産に何らかの瑕疵が発覚した際、責任の所在を明白にするために存在するのが契約不適合責任です。

あまりなじみのない言葉かもしれませんが、不動産を売買するにあたって売主買主ともに契約不適合責任の理解をしておくことは大切です。売主は瑕疵の内容についても契約書に明記する必要があります。例えば、雨漏りのある物件であれば、売買契約書にその事実を記載しておくことで、契約不適合責任を回避できます。

中古戸建て・土地・中古マンションの場合

契約不適合についての規定は以下のように書かれています。

  （契約不適合による修補請求等）

1　売主は、買主に対し、引き渡された土地及び建物が品質に関して契約の内容に適合しないもの（以下「契約不適合」という。）であるときは、引渡完了日から3か月以内に通知を受けたものに限り、契約不適合責任を負う。

2　売主が負う前項の契約不適合責任の内容は、修補に限るものとし、買主は、売主に対し、前項の契約不適合について、修補の請求以外に、本契約の無効、解除、売買代金の減額または損害賠償の請求をすることはできないものとする。また、売主は、買主に不相当な負担を課すものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による修補をすることができる。

引渡し完了から3か月以内の通知が必要

売主は、買主に対し、引き渡された土地および建物が品質に関して契約の内容に適合しないもの（契約不適合）であるときは、引渡完了日から3か月以内に通知を受けたものにかぎり、契約不適合責任を負います。ただし、建物については次の場合のみ責任を負います。

1. 雨水の浸入を防止する部分の雨漏り
2. 建物の構造耐力上主要な部分の腐食
3. シロアリの害
4. 給排水管（敷地内埋設給排水管を含みます）・排水桝の故障

売主が、買主に対し負う前項の契約不適合責任の内容は、修補に限るものとし、買主は、売主に対し、前項の契約不適合について、修補の請求以外に、本契約の無効の主張、本契約の解除、売買代金の減額請求および損害賠償の請求をすることはできません。

ただし、前項の土地の契約不適合により本契約を締結した目的が達せられないときは、買主は、売主に対し、本契約を解除することができます。

買主は、売主に対し、本物件について第1項の契約不適合を発見したとき、すみやかに通知して、修補に急を要する場合を除いて立ち会う機会を与えなければなりません。

売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の契約不適合を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の契約不適合を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

契約不適合責任に追加された2つの権利

契約不適合責任では、履行の追完請求権と代金の減額請求権が新たに追加されました。履行の追完とは、契約と合っていない箇所に対して、契約内容と適合するよう履行を求める権利を指します。

買主は不動産の瑕疵を発見してから、まず売主に対して履行の追完を催告し、追完されない場合に代金減額請求をおこなえるようになります。

買主が請求できる5つの請求方法

売買契約の目的物（不動産）に欠陥がある場合、買主が売主に対して行使できる方法は5つあります。

1. 追完請求
2. 代金減額請求
3. 催告解除
4. 無催告解除
5. 損害賠償請求

それぞれ解説します。

1．追完請求

追完請求は「直してください」という請求です。

買主は売主に対して、契約内容に適合するように、目的物の修補請求（売主による建物や設備の修繕）が可能です。それ以外に、代替物の引き渡し請求や不足分の引き渡し請求の権利があり、原則として買主がどの追完請求権を行使するかを自由に選べます。

しかし、買主が自由に選べた場合、売主が大きな負担を強いられ、厳しい状況に立たされるケースが多くなります。したがって実際のケースでは、給排水管の故障や屋根の雨漏りなど建物や設備の修補対応を売主が選択し、追完することも認められています。

2．代金減額請求

代金減額請求とは、名前のとおり、売買価格を減額する請求です。

買主が売主に対して、相当な期間を定めて追完請求の催告を行ったものの、期間内に売主が履行の追完をおこなわなかった場合に、代金減額請求が認められます。基本的には追完請求をしたのちに請求できる権利ですが、追完できないことが明らかであれば、即時に代金減額請求することも可能です。

3．催告解除

催告解除とは、追完請求をしたにもかかわらず、売主が応じない場合に買主が催告（相手側に対し一定行為を請求すること）して契約解除をすることです。

買主が売主に対して、相当な期間を定めて追完請求を催告したものの、期間内に売主が履行の追完を行わなかった場合に、契約を解除することも可能です。ただし、売主の債務不履行が社会通念上軽微であるとされた場合、解除は認められないことがあります。

4．無催告解除

無催告解除とは、追完請求をしたにもかかわらず、売主が応じない場合に買主が催告することなく契約解除をすることです。

契約不適合の内容によっては、買主が契約の目的を達成できないことがあります。その場合、買主は催告せずに契約解除できる無催告解除の権利が認められます。また、売主が債務のすべてを履行できない場合や、履行することを明確に拒否している場合などでも、催告せずに契約解除することが可能です。

5．損害賠償

契約不適合責任では、売主が故意に隠した不具合や、売主の過失で生じた損害でない限り、買主は損害賠償請求をすることができません。

契約不適合によって買主に損害が生じた際に、他の請求権と併用して損害賠償を請求できます。たとえば、雨漏りによって家財が腐ってしまったケースの場合、雨漏りを修繕するよう履行の追完を請求したうえで、家財や設備の腐食などに対する損害賠償を請求できる可能性があります。

免責特約は売主と買主双方の同意があれば有効

契約不適合責任がしばしば発生する不動産売買では、住宅の設備を契約不適合責任の対象外とする（免責する）ことを契約書に書いておくことも大切です。

なぜなら、中古住宅は住宅設備に何らかの故障や不具合があることが一般的であり、設備まで厳密に契約不適合責任を適用させてしまうと取引自体がスムーズにいかなくなることが想定されるからです。

中でも水道設備・衛生・換気・冷暖房・電気配線・照明などの設備は築年数とともに劣化していることが多くなります。

そのほか屋根の雨漏りや断熱材の劣化、事故などの心理的瑕疵の告知の有無などもよくトラブルの要因になります。

売主と買主、双方の同意があれば、責任を免除する特約（免責特約）は有効になりますが、免責特約を記載した契約書を交わしてしまうと、無効にできなくなるため、買主は特に注意が必要です。

購入する側は、特約の内容や免責事項に関して容認できるかを判断したうえで、契約をおこなうことが大切です。

売主様側にも買主様側にも損失が出ないように取引をすすめたいと思います。

こんにちは。不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の鈴木朋子です。

今回お話しするのは、住宅ローンを利用して家を購入した人の税負担を軽減する「住宅ローン減税」制度です。2024年1月からの制度の変更点や概要を解説します。

制度改正された住宅ローン減税

住宅ローン減税とは、簡単にいうと、納めた所得税・住民税から住宅ローン残高の0.7％分を、最大13年間控除することができる制度です。所得税から控除しきれない場合には、翌年の住民税から控除されます。

もともと住宅ローン減税は、2024年から借入限度額を引き下げることや、省エネ基準を満たさない新築・買取再販住宅は対象外となることが決まっていました。しかし、令和6（2024）年度税制改正では子育て世帯・若者夫婦世帯への支援強化方針が盛り込まれ、住宅ローン減税にもそれが反映されています。

令和6年度税制改正のポイント

●借入限度額について、子育て世帯・若者夫婦世帯が2024年に入居する場合には2022・2023年入居の場合の水準（認定住宅：5,000万円、ZEH水準省エネ住宅：4,500万円、省エネ基準適合住宅：4,000万円）を維持。
　
●新築住宅の床面積要件を40㎡以上に緩和する措置（合計所得金額1,000万円以下の年分に限る）について、建築確認の期限を2024年12月31日（改正前：2023年12月31日）に延長する。

省エネ基準を満たさない新築・買取再販住宅は控除対象外

新築・買取再販住宅における「その他の住宅」とは、長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅に該当しない、その他の一般住宅を指します。マンションでも戸建てでも、購入・建築する住宅が「その他の住宅」に該当する場合、2024年以降は住宅ローン減税の内容が以下のように変わります。

• 住宅ローン減税の適用条件：「2023年12月31日までに建築確認を受けている」か「2024年6月30日までに建築されたもの」のみ対象になる
• 借入限度額：3,000万円から2,000万円に引き下げられる
• 控除期間：13年から10年になる

特に気をつけたいのが適用要件です。建築確認が2024年以降になる、あるいは2024年6月30日以降の建築になってしまうと、住宅ローン減税そのものが対象外になってしまいます。注文住宅の場合は建売住宅やマンションより工期が長くなる可能性もあるため、建築確認および建築日には十分に気をつけましょう。

子育て世帯・若者夫婦世帯に対する控除が拡充

子育て世帯や若者夫婦世帯に対する控除が拡充されました。対象となるのは、「19歳未満の子を有する世帯」または「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」で、それぞれ他の世帯よりも借入限度額が高く設定されています。

より多額の住宅ローンに控除が適用されるのは、「頭金を少なくしたい」「なるべく手元にキャッシュを残したい」と考えている子育て世帯や若者夫婦世帯にとってうれしいポイントです。ただし、借入限度額が拡充されるのは、新築もしくは買取再販住宅の省エネ基準を満たす住宅のみで、省エネ基準を満たさない住宅や中古住宅に関しては優遇を受けることができません。

新築住宅の床面積要件を40㎡以上に緩和する措置が延長

住宅ローン減税の適用条件のひとつに「床面積が50㎡以上あること」というものがあり、新築住宅については合計所得金額1,000万円以下の人が借り入れを行う場合は「40㎡以上」に緩和される措置が設けられていました。

当初この緩和措置は2023年末までとされていましたが、建築確認の期限が2024年末までに延長されました。

いわゆるコンパクトマンションなど、住宅ローン減税が適用される住宅の範囲が広がるため、一人暮らしや二人暮らし用の住宅を購入する場合でも、所得税や住民税の税負担を軽減できる可能性があります。

住宅ローン控除の適用条件

住宅ローン控除の適用条件を「新築」「買取再販」「中古住宅」の3パターンごとに解説します。

新築の場合

新築の住宅については、前述の共通条件を満たすことで最大13年間住宅ローン減税の適用を受けられます。2024年までに建築確認かつ合計所得金額が1,000万円以下の場合は床面積40㎡以上で同様に受けることができます。

2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅については、省エネ基準を満たしていなければ適用を受けることができません。

借入限度額は省エネ性能が高いほど借入限度額が高くなり、最大4,500万円の借入限度額が適用されます。一方、省エネ基準を満たさない住宅については借入限度額が0円となっており、住宅ローン減税の対象外となるため注意が必要です。

買取再販の場合

買取再販住宅とは、不動産会社が取得した中古住宅をリフォームして販売する住宅のことです。買取再販住宅の取得で住宅ローン減税の適用を受けるには、共通条件に加えて主に下記の条件を満たす必要があります。

• 取得する住宅が新築から10年を経過していること
• リフォームにかかった費用が販売価格の20％（上限300万円）に相当する金額であること
• 大規模修繕、耐震改修工事、一定のバリアフリー改修や省エネ改修など、対象となる工事が行われており、その工事費用が一定以上であること
• 不動産会社が取得した日から2年以内に取得していること
•  建築後使用されたことのある家屋で、次のいずれかに該当すること 
  • 1982（昭和57）年1月1日以降に建築されたもの
  • 業者が耐震改修工事をしたか居住までに耐震基準を満たすことが証明されたもの

中古住宅の場合

中古住宅を取得した場合は、共通条件に加えて下記の条件を満たすことで住宅ローン減税の適用を受けられます。

• 建築後使用されたことのある家屋で、次のいずれかに該当すること
  • 1982（昭和57）年1月1日以降に建築されたもの
  • 業者が耐震改修工事をしたか居住までに耐震基準を満たすことが証明されたもの

ただし、中古住宅については、新築物件や買取再販住宅に比べて、借入限度額や期間が異なっているため注意が必要です。

借入限度額は最大3,000万円、控除期間は10年間となります。

具体的な申請手続きや詳細については国土交通省のウェブサイトなどで確認できます。購入を検討されている方は、税制改正のポイントや要件をよく理解して、適切に申請してくださいね。

最後に

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不動産購入に関してこれはどうなんだろう？

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こんにちは。不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の鈴木朋子です。

地震が頻発する昨今、マンションを選ぶ際には耐震性に敏感な方がほとんどでしょう。今回はマンションを買う際に重要な基準となる耐震まわりの用語について解説します。

耐震基準とは？

地震の多い日本では、マンションの建設時に地震対策が取られています。その際に、建物が地震に耐える能力の基準となるのが「耐震基準」です。

耐震基準は大きな地震が起きるたびに見直されてきましたが、旧耐震基準は、1978年に発生した宮城県沖地震をきっかけに強化された基準で、震度5程度の地震で崩壊・倒壊しないレベルの耐震性を持ちます。

新耐震基準は、1981年に導入され、震度5程度の地震でほとんど損傷しないレベルの耐震性を求めています。さらに、震度6強～7程度の地震でも崩壊・倒壊しないレベルの耐震性を持ちます。

■旧耐震基準

• 震度5程度の地震で崩壊・倒壊しないレベルの耐震性
• 震度5を超える地震に対する規定は特になし

■新耐震基準

• 震度5程度の地震でほとんど損傷しないレベルの耐震性
• 震度6強～7程度の地震で崩壊・倒壊しないレベルの耐震性

耐震等級とは？

耐震基準とは別に「耐震等級」という言葉もあります。

これは、2000年に定められた「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」に基づいて制定されたもので、地震が起きたときの倒壊のしにくさや、損傷のしにくさを3段階の等級で表しています。

「耐震等級」は3段階で、数字が大きいほど倒壊・損傷しにくいことを示しています。

■等級3：等級1で想定される1.5倍の地震が起きても耐えられる
■等級2：等級1で想定される1.25倍の地震が起きても耐えられる
■等級1：数百年に一度程度発生する地震に対して倒壊、崩壊等しない

等級1が新耐震基準を満たすレベルで、数百年に一度程度発生する地震に対して倒壊・崩壊しない耐震性を持ちます。等級2は等級1の1.25倍の強度で、等級3は等級1の1.5倍の強度です。マンションの多くは等級1です。

耐震・制震・免震の違いは？

建物の地震対策としては、「耐震」のほかに、「制震」や「免震」があります。

■耐震構造：壁や柱を強化したり、補強材を入れたりすることで建物自体を堅くして振動に対抗する

■制震構造：建物内にダンパーと呼ばれる振動軽減装置を設置し、地震のエネルギーを吸収。建物に粘りをもたせて振動を抑える

■免震構造：建物と地面の間に免震装置を設置。建物を地面から絶縁して、振動を伝えない。建物内部のダメージも防ぐ

「耐震」が建物全体を頑丈にして地震を受け止め、地震に耐えられるようにするのに対し、「制震」はダンパーなどの装置を使って建物に伝わった揺れを吸収し、抑え込みます。また「免震」は地盤と建物の間に積層ゴムなどの装置を設け、地震の揺れを建物に伝わりにくくします。

マンションの多くは耐震構造ですが、最近は免震構造や制震構造を売りにするマンションも増えてきました。当然コストもかかりますが、その背景には、建物の高層化や大地震の後も住み続けられるようにしたいというニーズの高まりがあるようです。

一般的に「耐震」よりは「制震」や「免震」の方がコスト高とはいっても、単純な価格比較にはあまり意味がありません。なぜなら、マンションは立地や地盤、規模、形状、高さなどによって最適な構造で設計・施工されていることが大前提だからです。

地盤が軟弱か強固か、支持地盤の深さはどのくらいかによって、杭の形態や長さ、方式、基礎の仕様などが変わるため、コストもケースバイケースとなります。

構造の違いと耐震性

マンションの構造には「RC造」「SRC造」「S造」があります。

■RC造：圧縮する力に強いコンクリートと、引っ張る力に強い鉄筋を組み合わせた頑丈な構造です。骨組みとなる部分に鉄筋を組んで型枠というパネルで囲み、中にコンクリートを流し込んでつくられます

■SRC造：RC造の柱や梁の中に鉄骨を入れたものです。同じ強度が必要な場合、RC造よりも柱や梁を細くすることができます

■S造：しなやかで強い鉄骨を柱や梁に使う構造で、オフィスビルなどでは一般的ですが、地震のときに揺れやすいため、大規模なマンションではほとんど使われません

70～80年代に建てられた高層マンションではSRC造が多く見られましたが、最近では高強度コンクリートの進歩によりRC造が主流です。

選ぶ際のポイント

マンションを選ぶ際には、耐震性に注目しましょう。新耐震基準を満たしているマンションは1983年以降に完成したものが目安です。耐震等級や構造も考慮して、地震に強いマンションを選びましょう。

マンション購入の際には、これらのポイントを参考にして、安心できる耐震性を持つ物件を選ぶのもいいかと思います。

最後に

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不動産購入に関してこれはどうなのだろう？

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こんにちは。不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の鈴木朋子です。

「どんな住宅を建てるか」を考えるうえで、土地の広さに対して建築物の規模を好きに決めていいかというと、そうではありません。施主はもとより、周辺に住む人たちの快適さや安全を考えて、法律などでさまざまな規制が設けられています。

そうした規制の代表格ともいえるのが、「建蔽率（建ぺい率）」と「容積率」です。この2つを知らずに土地を決めてしまうと、規制によって予定よりも狭い家になるケースもあり、後悔することにもなりかねません。そこで、「建ぺい率」と「容積率」とはどんなものなのか、それぞれが何を指してどう違うのか、ご説明します。

建ぺい率とは？

建ぺい率は、土地の面積に対して建物面積が占める割合を示す指標です。

◆計算式：建ぺい率（％）＝建築面積÷敷地面積×100

例えば、敷地面積120㎡の土地に建築面積60㎡の家を建てた場合、建ぺい率は50％になります。高い建ぺい率は風通しや防災の観点から望ましくないため、法律で制限されています。

例えば、132㎡（約40坪）の敷地面積に、66㎡の建築面積の建物を建てた場合、その建ぺい率は50％になります。

せっかくの土地を無駄なくギリギリまで建物に使いたいと考える人もいるでしょうが、建ぺい率が高すぎる家は防災や風通しの観点から望ましくないとされています。そこで、ある程度の空地を設け、ゆとりある建物を建てるように誘導する目的で、建築基準法によって建ぺい率に制限が設けられているのです。

土地の仲介業者は購入希望者に対して、その土地がどの「用途地域」に属するかとあわせて、建ぺい率も必ず伝える義務があります。

しかし、それをきちんと理解できていないまま購入してしまうと「希望する建物の広さは50㎡なのに、30㎡の広さでしか建てられないことが後から分かった」なんてことも、なきにしもあらず。

建ぺい率は理想の住まいを考えるうえで、欠かせない知識だといえるでしょう。

容積率とは？

容積率は、土地の面積に対する建物の延床面積の比率を示す指標です。

◆計算式：容積率（％）＝延べ床面積÷敷地面積×100

延べ床面積は全階の床面積の合計で、容積率は何階建ての建物が建てられるかを決めます。延べ床面積に含まれない部分もあります（玄関、バルコニー、ロフト）。

高い容積率は人口をコントロールするための基準として設けられています。この計算からも見て取れるように、容積率を求めるうえでは「延べ床面積」がポイントになります。容積率は「土地に対して何階の建物を建てることができるのか」を定めるための基準とも言えるでしょう。

建ぺい率の要件緩和

建ぺい率は「緩和条件」で上乗せすることができます。建ぺい率80％の地域以外（30・40・50・60%のエリア）で、火災を防いだり危険を除いたりすることを目的にした「防火地域」の「耐火建築物」であれば、用途地域で規定されている建ぺい率に10％加えることが可能です。

また、「角地」の敷地であれば、延焼を防止して、風通しにも支障がないと考えられるため、建ぺい率を10％加えることができるなど、土地や建物の条件によって制限が緩和されることもあります。

例えば、「防火地域」「耐火建築物」「角地（※1）」の3つを満たしているケースでは、建ぺい率に計20％を上乗せできることになります。できる限り広い家に住みたいと考えている人であれば、こうした緩和条件は覚えておきたい知識のひとつです。

（※1）都道府県や市町村によって、角地の定義は異なります。

容積率の緩和の特例

ちなみに、延べ床面積に含まれない部分は「玄関」「バルコニー・ベランダ」「ロフト」などです。また、「地下室」「ビルトインガレージ（ビルトイン車庫）」などは延床面積に含まれないため、結果的に容積率が緩和されるケースがあり、これを「容積率の緩和の特例」といいます。

「容積率の緩和の特例」とは、容積率の上限は都市計画によって決められていますが、一定の規準を満たせば、この制限が緩和されるというもの。たとえば敷地面積が狭い場合でも「容積率の緩和の特例」を利用することで、定められた容積率をオーバーする（＝違法物件になってしまう）ことなく、面積を有効に活用したプランが立てられます。

建ぺい率と容積率は、土地利用や建物の規模を制限するために重要な指標です。土地を購入する際には、これらの制限を理解して計画を立てることが大切です。

おわりに

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こんにちは。不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の鈴木朋子です。

ふだん何気なく歩いている道路にも種別（その道路がどのような法律や規定に基づいて設けられたものであるか、またはその道路の特性によって分類される）があり、道路脇の土地に建物を建築するには接道義務があります。

建築予定地に建物を建てる際、その土地に接する道路の属性や状態を確認することは、最重要事項といえます。なぜなら、条件によっては建物が建てられない可能性があるからです。また、建築予定地が接道しているか否かを、見た目だけで判断してはいけません。

外見上は道路に接していても、実際には建築予定地と道路との間に、他人名義の細長い土地が存在する可能性もあり、私どもREDSエージェントは必ず道路の調査をしてお伝えしています。建築基準法における6つの道路種別と接道義務について解説します。

建築基準法が定める接道義務とは

建築基準法では、住宅を建築するにあたって、幅員4m以上の建築基準法上の道路に敷地が2m以上接することが定められています。これを接道義務と呼びます。

接道義務がある場合、建築物の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していないと建物を建てることはできません（2m以上接道していない場合は再建築不可となります）。

建築基準法上の道路には複数の種類があり、種別ごとに幅員や道路後退の規制が設けられています。住宅設計にも影響するため、工務店・ビルダーが土地購入や住宅建築を行う際には、敷地に接する道路について確認しておくことが重要です。

建築基準法における6つの道路種別

建築基準法上の道路種別について分かりやすく解説します。以下に、建築基準法における道路の種別とそれぞれの特徴を一覧にします。

①第42条1項1号の道路
②第42条1項2号の道路
③第42条1項3号の道路
④第42条1項4号の道路
⑤第42条1項5号の道路
⑥第42条2項の道路

第42条1項1号の道路（公道）

道路法で定められた道路（高速自動車道は除く）のことです。国道・都道府県道・市町村道が該当します。幅員4m以上のもの（公道で幅員4m以上）を指します。

第42条1項2号の道路（開発道路）

都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法などに基づいて築造された道路のことです。都市計画道路や区画整理による道路、開発道路などが該当します。幅員4m以上のものを指します。

第42条1項3号の道路（既存道路）

建築基準法施行時（1950年11月23日）または、都市計画区域編入時にすでに存在する道路のことです。国道や都道府県道、市町村道、区道は含まれません。一般に通行されている幅員4m以上の道が該当します。

第42条1項4号の道路（計画道路）

道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などの法律によって、新設・変更の事業計画がある道路のことで2年以内にその事業が執行される予定のものです。

第42条1項5号の道路（位置指定道路）

位置指定道路のことです。建築基準法令等で定める基準に適合する道路で、土地の所有者が築造するにあたって特定行政庁から位置の指定を受けたものを指します。

土地の所有者が特定行政庁に申請することで位置指定が行われ、建築基準法上の道路として認められます。土地を建築物の敷地として利用するために築造する幅員4m以上のものです。

第42条2項の道路（みなし道路）

建築基準法施行時または、都市計画区域編入時にすでに存在する幅員4m未満の道路のことです。「みなし道路」ともいわれています。公道・私道の別は問わず、一般的に「2項道路」と呼ばれています。この道路に面している敷地は、道路の中心線から2mの後退線を道路の境界線とみなし、門扉などを後退させることが必要とされています。

以上のように、建築物を建てる際には、敷地に接する道路の種別を理解し、適切に計画することが重要です。建築確認でも道路の種別は必ず明記する必要がありますので、ご注意くださいね。

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ずいぶん、朝晩は寒くなりましたが暖かい日があったり、寒い日があったり、着るものも困りますが体調を崩されていないでしょうか。先日私も体調不良で病院にいきました。インフルエンザとコロナが流行っているそうです。どうぞお身体ご自愛下さい。

今日は建ぺい率と容積率についてお話します。

建ぺい率とは

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合を示します。簡単に言えば、建物を建てる土地の面積に対して、実際の建物の面積がどれくらい占めているかを示す指標です。計算式は以下の通りです。

建ぺい率=建築面積÷敷地面積

例えば、100㎡の敷地面積に対して、50㎡の建築面積の建物を建てた場合、建ぺい率は50％になります。

そこで、ある程度の空地を設け、ゆとりある建物を建てるように誘導する目的で、建築基準法によって建ぺい率に制限が設けられているのです。

用途地域ごとの建ぺい率

建ぺい率の制限は地域ごとに異なるため注意が必要です。そこを住宅地域にするのか、はたまた商業地域にするのかといった「用途地域」として分かれており、それぞれ建蔽率の制限が微妙に異なっています。ここで、住宅に関連する用途地域（7種類）について紹介します。

用途地域の概要

●第一種低層住居専用地域　→　低層住宅専用地域
●第二種低層住居専用地域　→　小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域
●第一種中高層住居専用地域　→　中高層住宅の専用地域
●第二種中高層住居専用地域　→　必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域
●第一種住居地域　→　大規模な店舗・事務所の立地を制限する住宅地のための地域
●第二種住居地域　→　大規模な店舗・事務所の立地を一部制限する住宅地のための地域
●準住居地域　→　自動車関連施設など沿道サービス業と住宅が調和して立地する地域

建ぺい率30・40・50・60％の用途地域

▼第一種低層住居専用地域
▼第二種低層住居専用地域
▼第一種中高層住居専用地域
▼第二種中高層住居専用地域

建ぺい率50・60・80％の用途地域

▼第一種住居地域
▼第二種住居地域
▼準住居地域

容積率とは

容積率は、敷地面積に対する3次元空間の割合を示します。具体的には、土地に対して何階の建物を建てることができるかを定める基準です。計算式は以下のとおりです。

容積率=延べ床面積÷敷地面積

延べ床面積とは、各階の床面積を合計したものです。容積率は人口をコントロールするために設けられており、建築基準法によって制限があります。特定の条件を満たす場合、容積率の緩和が行われることもあります。

この計算からも見て取れるように、容積率を求めるうえでは「延べ床面積」がポイントになります。延べ床面積とは、それぞれの階の「床面積」を合計した面積のこと。つまり、容積率は「土地に対して何階の建物を建てることができるのか」を定めるための基準となります。

ちなみに、玄関、バルコニー・ベランダ、ロフトなどは延べ床面積には含まれません。また、地下室やビルトインガレージ（ビルトイン車庫）などは延床面積に含まれない場合があるため、結果的に容積率が緩和されるケースがあり、これを「容積率の緩和の特例」といいます。

「容積率の緩和の特例」とは、容積率の上限は都市計画によって決められていますが、一定の規準を満たせば、この制限が緩和されるというもの。たとえば敷地面積が狭い場合でも「容積率の緩和の特例」を利用することで、定められた容積率をオーバーする（＝違法物件になってしまう）ことなく、面積を有効に活用したプランが建てられます。

上記のように、土地でお探しの方は、建ぺい率と容積率で建てられるものがかなり変わります。土地をお探しの方、弊社では参考プランも入れられます。何なりとご相談ください。どうぞお気軽にお問い合わせください。

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