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公開日：2024年3月22日

建ぺい率と容積率とは？　条件しだいで上乗せも可能？

こんにちは。不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の鈴木朋子です。

「どんな住宅を建てるか」を考えるうえで、土地の広さに対して建築物の規模を好きに決めていいかというと、そうではありません。施主はもとより、周辺に住む人たちの快適さや安全を考えて、法律などでさまざまな規制が設けられています。

そうした規制の代表格ともいえるのが、「建蔽率（建ぺい率）」と「容積率」です。この2つを知らずに土地を決めてしまうと、規制によって予定よりも狭い家になるケースもあり、後悔することにもなりかねません。そこで、「建ぺい率」と「容積率」とはどんなものなのか、それぞれが何を指してどう違うのか、ご説明します。

建ぺい率

建ぺい率とは？

建ぺい率は、土地の面積に対して建物面積が占める割合を示す指標です。

◆計算式：建ぺい率（％）＝建築面積÷敷地面積×100

例えば、敷地面積120㎡の土地に建築面積60㎡の家を建てた場合、建ぺい率は50％になります。高い建ぺい率は風通しや防災の観点から望ましくないため、法律で制限されています。

例えば、132㎡（約40坪）の敷地面積に、66㎡の建築面積の建物を建てた場合、その建ぺい率は50％になります。

せっかくの土地を無駄なくギリギリまで建物に使いたいと考える人もいるでしょうが、建ぺい率が高すぎる家は防災や風通しの観点から望ましくないとされています。そこで、ある程度の空地を設け、ゆとりある建物を建てるように誘導する目的で、建築基準法によって建ぺい率に制限が設けられているのです。

土地の仲介業者は購入希望者に対して、その土地がどの「用途地域」に属するかとあわせて、建ぺい率も必ず伝える義務があります。

しかし、それをきちんと理解できていないまま購入してしまうと「希望する建物の広さは50㎡なのに、30㎡の広さでしか建てられないことが後から分かった」なんてことも、なきにしもあらず。

建ぺい率は理想の住まいを考えるうえで、欠かせない知識だといえるでしょう。

容積率とは？

容積率は、土地の面積に対する建物の延床面積の比率を示す指標です。

◆計算式：容積率（％）＝延べ床面積÷敷地面積×100

延べ床面積は全階の床面積の合計で、容積率は何階建ての建物が建てられるかを決めます。延べ床面積に含まれない部分もあります（玄関、バルコニー、ロフト）。

高い容積率は人口をコントロールするための基準として設けられています。この計算からも見て取れるように、容積率を求めるうえでは「延べ床面積」がポイントになります。容積率は「土地に対して何階の建物を建てることができるのか」を定めるための基準とも言えるでしょう。

建ぺい率の要件緩和

建ぺい率は「緩和条件」で上乗せすることができます。建ぺい率80％の地域以外（30・40・50・60%のエリア）で、火災を防いだり危険を除いたりすることを目的にした「防火地域」の「耐火建築物」であれば、用途地域で規定されている建ぺい率に10％加えることが可能です。

また、「角地」の敷地であれば、延焼を防止して、風通しにも支障がないと考えられるため、建ぺい率を10％加えることができるなど、土地や建物の条件によって制限が緩和されることもあります。

例えば、「防火地域」「耐火建築物」「角地（※1）」の3つを満たしているケースでは、建ぺい率に計20％を上乗せできることになります。できる限り広い家に住みたいと考えている人であれば、こうした緩和条件は覚えておきたい知識のひとつです。

（※1）都道府県や市町村によって、角地の定義は異なります。

容積率の緩和の特例

ちなみに、延べ床面積に含まれない部分は「玄関」「バルコニー・ベランダ」「ロフト」などです。また、「地下室」「ビルトインガレージ（ビルトイン車庫）」などは延床面積に含まれないため、結果的に容積率が緩和されるケースがあり、これを「容積率の緩和の特例」といいます。

「容積率の緩和の特例」とは、容積率の上限は都市計画によって決められていますが、一定の規準を満たせば、この制限が緩和されるというもの。たとえば敷地面積が狭い場合でも「容積率の緩和の特例」を利用することで、定められた容積率をオーバーする（＝違法物件になってしまう）ことなく、面積を有効に活用したプランが立てられます。

建ぺい率と容積率は、土地利用や建物の規模を制限するために重要な指標です。土地を購入する際には、これらの制限を理解して計画を立てることが大切です。

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鈴木朋子
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