こんにちは。不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の鈴木朋子です。

地震が頻発する昨今、マンションを選ぶ際には耐震性に敏感な方がほとんどでしょう。今回はマンションを買う際に重要な基準となる耐震まわりの用語について解説します。

耐震基準とは？

地震の多い日本では、マンションの建設時に地震対策が取られています。その際に、建物が地震に耐える能力の基準となるのが「耐震基準」です。

耐震基準は大きな地震が起きるたびに見直されてきましたが、旧耐震基準は、1978年に発生した宮城県沖地震をきっかけに強化された基準で、震度5程度の地震で崩壊・倒壊しないレベルの耐震性を持ちます。

新耐震基準は、1981年に導入され、震度5程度の地震でほとんど損傷しないレベルの耐震性を求めています。さらに、震度6強～7程度の地震でも崩壊・倒壊しないレベルの耐震性を持ちます。

■旧耐震基準

• 震度5程度の地震で崩壊・倒壊しないレベルの耐震性
• 震度5を超える地震に対する規定は特になし

■新耐震基準

• 震度5程度の地震でほとんど損傷しないレベルの耐震性
• 震度6強～7程度の地震で崩壊・倒壊しないレベルの耐震性

耐震等級とは？

耐震基準とは別に「耐震等級」という言葉もあります。

これは、2000年に定められた「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」に基づいて制定されたもので、地震が起きたときの倒壊のしにくさや、損傷のしにくさを3段階の等級で表しています。

「耐震等級」は3段階で、数字が大きいほど倒壊・損傷しにくいことを示しています。

■等級3：等級1で想定される1.5倍の地震が起きても耐えられる
■等級2：等級1で想定される1.25倍の地震が起きても耐えられる
■等級1：数百年に一度程度発生する地震に対して倒壊、崩壊等しない

等級1が新耐震基準を満たすレベルで、数百年に一度程度発生する地震に対して倒壊・崩壊しない耐震性を持ちます。等級2は等級1の1.25倍の強度で、等級3は等級1の1.5倍の強度です。マンションの多くは等級1です。

耐震・制震・免震の違いは？

建物の地震対策としては、「耐震」のほかに、「制震」や「免震」があります。

■耐震構造：壁や柱を強化したり、補強材を入れたりすることで建物自体を堅くして振動に対抗する

■制震構造：建物内にダンパーと呼ばれる振動軽減装置を設置し、地震のエネルギーを吸収。建物に粘りをもたせて振動を抑える

■免震構造：建物と地面の間に免震装置を設置。建物を地面から絶縁して、振動を伝えない。建物内部のダメージも防ぐ

「耐震」が建物全体を頑丈にして地震を受け止め、地震に耐えられるようにするのに対し、「制震」はダンパーなどの装置を使って建物に伝わった揺れを吸収し、抑え込みます。また「免震」は地盤と建物の間に積層ゴムなどの装置を設け、地震の揺れを建物に伝わりにくくします。

マンションの多くは耐震構造ですが、最近は免震構造や制震構造を売りにするマンションも増えてきました。当然コストもかかりますが、その背景には、建物の高層化や大地震の後も住み続けられるようにしたいというニーズの高まりがあるようです。

一般的に「耐震」よりは「制震」や「免震」の方がコスト高とはいっても、単純な価格比較にはあまり意味がありません。なぜなら、マンションは立地や地盤、規模、形状、高さなどによって最適な構造で設計・施工されていることが大前提だからです。

地盤が軟弱か強固か、支持地盤の深さはどのくらいかによって、杭の形態や長さ、方式、基礎の仕様などが変わるため、コストもケースバイケースとなります。

構造の違いと耐震性

マンションの構造には「RC造」「SRC造」「S造」があります。

■RC造：圧縮する力に強いコンクリートと、引っ張る力に強い鉄筋を組み合わせた頑丈な構造です。骨組みとなる部分に鉄筋を組んで型枠というパネルで囲み、中にコンクリートを流し込んでつくられます

■SRC造：RC造の柱や梁の中に鉄骨を入れたものです。同じ強度が必要な場合、RC造よりも柱や梁を細くすることができます

■S造：しなやかで強い鉄骨を柱や梁に使う構造で、オフィスビルなどでは一般的ですが、地震のときに揺れやすいため、大規模なマンションではほとんど使われません

70～80年代に建てられた高層マンションではSRC造が多く見られましたが、最近では高強度コンクリートの進歩によりRC造が主流です。

選ぶ際のポイント

マンションを選ぶ際には、耐震性に注目しましょう。新耐震基準を満たしているマンションは1983年以降に完成したものが目安です。耐震等級や構造も考慮して、地震に強いマンションを選びましょう。

マンション購入の際には、これらのポイントを参考にして、安心できる耐震性を持つ物件を選ぶのもいいかと思います。

最後に

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