REDSエージェント、宅建士の鈴木です。不動産を購入し、引き渡しを受けて入居するまでにはいくつかの重要なステップがあり、さらに入居してからもやるべきことがいくつかあります。その流れについてお話します。

資金計画を立てる

物件を購入するときは、資金計画を立てることから始めます。物件の購入価格の上限を決めたり、ローン返済しながら毎月生活をしていけるのかを確認したりします。

さらに、どのくらい自己資金（現金）が出せるのかを考えましょう。貯蓄はもちろん、親からの支援などいくらくらい用意できるのか把握していくことが重要です。おおよそで構いませんが、どれくらいの価格帯の物件を購入するのか決めましょう。

住宅ローンのおおよその借入額が算出できたら、住宅ローンの返済シミュレーションをしてみましょう。シミュレーションは、SUUMOやアットホームの「お試し審査シミュレーション」に数字を記入すれば簡単にできます。

住宅ローンの返済額がシミュレーションでき、返済できそうな金額であれば、物件探しを始めましょう。

希望するエリアや物件の種類、広さ、間取りなどの条件を整理する

不動産情報サイトや不動産会社から物件情報を集め、気に入った物件が見つかったら実際に問い合わせをして物件を見学します。

不動産の購入物件情報を集めたサイトを利用するメリットは、設備や建具の情報はもちろん、自分の知らない物件の周辺の情報まで知ることができることです。

物件見学（内見・内覧）

内覧したい物件のお問い合わせをいただくと、弊社で内覧の手続きをします。何件か内見をおこない、気にいった物件がいくつかあれば物件を絞ります。もちろん、人によっては1件の内見で希望どおりの物件に出合えることもあります。

購入申し込み

不動産は高い買い物だからこそ、慎重になりたい気持ちもありますが、悩んでいる間に他の人に取られてしまう場合もあります。お気に入りの物件が見つかったら早めに申し込むことをおすすめします。

購入したい物件が決まったら、再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認して申し込みます。弊社を経由して、その物件の売主へ不動産購入申込書を提出します。不動産購入申込書の内容は不動産会社によって異なりますが、基本的には次のような事項が含まれます。

・家の購入希望額
・手付金の額
・手付金と残金はいつ支払うのか
・住宅ローンは利用するか、利用するのであれば借入金額はいくらか
・購入したい物件情報や入居可能日

物件を購入するときに必要な諸経費を計算していきます。

住宅ローン事前審査

家を購入するときに住宅ローンを借りる予定がある場合は、不動産売買契約の前に住宅ローンの事前審査（仮審査）が必要になります。

仮審査に必要な書類
・運転免許証（公的身分証明書）
・健康保険証
・源泉徴収票

住宅ローンの事前審査とは、「住宅ローンを利用できます」という金融機関からの内諾です。事前審査の結果は3日前後で金融機関から届くでしょう。仮審査に通過すれば、不動産売買契約に移ることができます。購入の申し込みと同時に行います。弊社でお手伝いさせていただきます。

重要事項説明

不動産売買契約の直前に、重要事項説明書という書類を読み合わせます。重要事項説明書とは、宅地建物取引士の資格がある人が説明しなければならないもので、物件の説明書と契約書案を兼ね備えている書類です。

不動産の所有者は誰か、不動産には抵当権や差押えなど買主に不利な権利は設定されていないかという権利関係から、どのような大きさの家が建築できる土地なのか、購入する物件のライフラインの設備状況などの物件自体の説明をします。

重要事項説明書は、不動産売買契約書に並ぶほど重要な書類です。そのため、内容がわからないときは読み合わせ中に質問し、宅地建物取引士から説明を受けて理解するよう努めましょう。

売買契約

購入申し込みから1週間以内くらいで条件がまとまったら契約となります。重要事項説明を受け、売買契約を結びます。時間は2時間くらいかかることが多いでしょう。「重要事項説明書」の後に「不動産売買契約書」を読み合わせ、記名押印をおこないます。

契約の際に必要な書類
・認印
・実印
・身分証明書
・契約書に貼付する印紙1枚
・手付金（現金）

「不動産売買契約書」は家を購入するにあたり、最重要といっても過言ではない書類です。この書類の内容を理解していないと、思わぬトラブルに発展する可能性があるでしょう。そのため、「重要事項説明書」と同様に内容が理解できない場合は、宅地建物取引士に再度説明を求めるなどしてきちんと理解することが重要です。

住宅ローン本申し込み

不動産売買契約書の締結が完了した後は、住宅ローンの本申し込みをおこないます。

住宅ローンを利用する場合は、住宅ローン特約という特別な決め事を不動産売買契約書に記載します。特約には期限を設定するため、すぐに住宅ローンの本申し込みをおこなう必要があるのです。なお、住宅ローンの本申し込みから結果が出るまでは、金融機関にもよりますが2週間前後かかります。

必要書類
・住民票
・印鑑証明書
・課税証明書（会社員）
・納税証明書（自営業）

印鑑証明書が必要になりますので、実印登録をしていない場合は早めに実印登録をお願い致します。本申し込みは何行やっても大丈夫です。承認された銀行の中から条件のいい銀行で借入する銀行と金銭消費貸借契約を結びます。

現在の住まいの解約準備（賃貸物件を借りている場合）

現在の住まいが賃貸住宅の場合は、解約手続きをしておく必要があります。賃貸物件の賃貸借契約には、退去の何カ月か前に退去予告をしなければならないと定められています。

住宅ローンの本審査が通過して不動産の引き渡し日が決定したタイミングで、管理会社か大家さんに退去予告の連絡をするといいでしょう。

引き渡し前確認

内覧の際に売主様がまだ住んでいる場合もあります。空室になった段階で新築は引き渡しの2週間前、中古戸建・マンションは引き渡しの1週間前くらいに引き渡し前確認を行います。

（新築の場合）
新築物件を購入する場合は、引き渡し前に家の仕様確認と傷・汚れの確認をおこないます。物件に備えつけられている設備の説明や使い方などの説明を受けると同時に室内の傷や汚れ、建具の開き具合などを確認しましょう。傷や汚れ、建具の不具合などを発見した場合、軽微なものであれれば引き渡しまでに、手直ししてくれます。

（中古の場合）
契約の際に設備表で確認したものを、契約の際と異なっているものはないか、他設備の使い方など、現地で確認します。

金銭消費貸借契約

借入する銀行が決めて金銭消費貸借契約（お金を借りる契約）を決済・引渡しの1週間くらい前にします。金銭消費貸借契約までに現住所登記の場合は、お引渡し後１カ月以内の住民票移転をお願いします。

残金決済

住宅ローンの本申込後、金融機関との契約が完了したら不動産の引き渡しをおこないます。このとき残金決済も行います。不動産売買の場合には通常、売買契約時に手付金を支払い、契約から約1カ月後に引き渡しを行い、その日に売買代金（手付金以外の分）を支払うことになります。

引き渡しの準備が整ったら、司法書士が書類を確認して住宅ローンが実行されます。残りの代金を支払い、売主から鍵の引き渡しを受けて、司法書士が不動産の登記手続きを行います。

最後に引っ越しをして入居となります。

家のリフォームやリノベーション（中古の場合）

リフォームやリノベーションの工事は、家が自分のものになった後でなければ開始できません。そのため、リフォームやリノベーションの工事がおこなえるのは所有権移転登記の完了後からです。

また、マンションの場合は管理規約によってリフォームの内容に制限があるケースもありますので、事前に確認しておきましょう。

確定申告

家を購入する際に住宅ローンを利用した場合、住宅ローン控除を受けることができます。住宅ローン控除は、住宅ローンを借り自宅を購入した人が一定の要件を満たすことにより、所得税の控除（減税）が受けられる制度です。

住宅ローン控除を受けるためには、物件を取得した年の確定申告をおこなう必要があります。確定申告は、その年の1月1日から12月31日までの間に生じた所得を、翌年の2月16日から3月15日までに申告する制度です。

1回目の住宅ローン控除の申請は、確定申告によりおこなわなければならないことになっています。会社員など収入が給与所得のみなら、2回目以降の住宅ローン控除の申請は年末調整でおこなうことが可能です。

以上です。不動産の流れについてお気軽にご相談ください。