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公開日：2024年12月16日

不動産売買契約で、手付金と違約金の違いとは？

こんにちは。不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の鈴木朋子です。

今回は不動産売買における手付金と違約金についてお話しします。

不動産売買における手付金と違約金は、契約の履行を確保し、売主と買主の双方の権利を保護するための重要な要素です。以下に、手付金と違約金の定義、役割、法的な取り扱い、実務上の注意点について詳しく説明します。

手付金

（写真はイメージです）

手付金とは

手付金とは、不動産売買契約において、買主が売主に対して支払う金銭のことを指します。手付金は、契約の成立を示すものであり、売主に対する買主の誠意を示す役割を果たします。

手付金の種類

手付金には主に以下の3種類があります。

解約手付：契約が成立した後、買主または売主がそれぞれの都合で契約を解除する場合、手付金を放棄することで解除できる手付金です。買主が契約を解除する場合、手付金は売主のものとなり、売主が解除する場合は手付金が返還されます。
証約手付：契約の履行を確保するための手付金で、契約が履行されない場合には、手付金の額に応じた違約金が発生します。
履行手付：契約の履行を確保するために支払われる手付金で、契約が履行された場合には、手付金は売買代金の一部として扱われます。

手付金の役割

手付金は、以下のような役割を果たします。

契約の成立の証明：手付金を支払うことで、売買契約が成立したことを証明します。
契約履行の確保：手付金を支払うことで、買主は契約を履行する義務を負い、売主はその履行を期待することができます。
リスクの軽減：手付金を支払うことで、契約の解除や不履行に対するリスクを軽減することができます。

違約金とは

違約金とは、契約の当事者が契約に違反した場合に、違反した側が他方に対して支払う金銭のことを指します。違約金は、契約の履行を促すためのインセンティブとして機能します。

違約金の法的根拠

日本の民法第420条では、契約の不履行に対する損害賠償の請求が認められていますが、違約金の設定は当事者間の合意によって行われます。つまり、契約書に違約金の条項を明記することで、違約金の請求が可能となります。

違約金の役割

違約金は、以下のような役割を果たします。

契約の履行を促す：違約金が設定されていることで、当事者は契約を履行するインセンティブを持ちます。
損害賠償の簡素化：違約金が設定されている場合、実際の損害額を証明することなく、あらかじめ定められた金額を請求することができます。
契約の安定性の向上：違約金があることで、契約の履行が確保され、取引の安定性が向上します。

手付金と違約金の関係

手付金と違約金は、契約の履行に関連する重要な要素ですが、それぞれの役割は異なります。手付金は契約の成立を示し、契約履行の確保を目的としています。一方、違約金は契約違反に対するペナルティとして機能します。

手付金の返還と違約金の請求

契約が解除された場合、手付金の返還や違約金の請求が発生することがあります。例えば、買主が契約を解除した場合、売主は手付金を受け取ることができますが、売主が契約を解除した場合には、手付金を返還する必要があります。

契約書の重要性

手付金や違約金に関する取り決めは、契約書に明記することが重要です。契約書には、手付金の額、支払い時期、違約金の額、契約解除の条件などを明確に記載することで、後のトラブルを防ぐことができます。

手付金と違約金、実務上の注意点

不動産売買における手付金と違約金に関して、実務上の注意点を4つ、以下に示します。

手付金の額の設定：手付金の額は、売買価格の5～10%程度が一般的ですが、契約の内容やリスクに応じて適切な額を設定することが重要です。
違約金の設定：違約金は、契約の内容に応じて合理的な額を設定する必要があります。過大な違約金は、裁判所で無効とされる可能性があります。
契約書の確認：契約書には、手付金や違約金に関する条項が明確に記載されているか、確認することが重要です。特に、解除条件や返還条件については慎重に確認する必要があります。
専門家への相談：不動産売買は高額な取引であるため、契約書の作成や手付金、違約金に関する取り決めについては、専門家（弁護士や不動産業者）に相談することをお勧めします。

まとめ

不動産売買における手付金と違約金は、契約の履行を確保し、当事者の権利を保護するために重要な役割を果たします。手付金は契約の成立を示し、違約金は契約違反に対するペナルティとして機能します。

契約書における明確な取り決めが、後のトラブルを防ぐために不可欠です。適切な額の設定や専門家の相談を通じて、安心して不動産取引を行うことができるでしょう。

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鈴木朋子
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