重要事項説明はトラブル防止が目的！　説明書ドラフト版の事前入手のススメ

今回のブログでは、不動産を契約する際に行われる重要事項説明についてご説明させていただきます。

みなさま、不動産の売買契約をする際に重要事項説明が行われるのはご存じかと思いますが、いったい重要事項説明書には何が書かれていて、いつ行われるべきなのか、留意するべきポイントは何なのかについてはあまりご存じないのではないでしょうか？

不動産売買において、重要事項説明はとても大事なことですので、実際に重要事項説明を受ける際に慌てることのないよう、このブログを参考にしていただければ幸いです。

（写真はイメージです）

重要事項説明書に書かれていること

重要事項説明には、以下のような内容が含まれます。

・不動産会社の情報：免許証番号、免許年月日、事業所の所在地、事業所名、代表者の氏名、重要事項説明を行う宅地建物取引士の情報（氏名、登録番号、従事する事務所の住所と電話番号）

・物件に関わる事項：土地や建物に関わる事項、登記に関わる事項、法令に基づく制限、インフラの整備状況、災害警戒区域に関わる事項、建物の性能評価や調査・診断に関わる事項

・取引条件に関わる事項：取引代金に関わる事項、契約解除に関わる事項、手付金の保全措置の定め、金銭の貸借に関わる事項、契約不適合責任に関わる事項

・その他の事項：容認事項、契約書特約事項

宅地建物取引業法では、少なくとも上記事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならないとされています。買主が購入するための重要な判断要素は全て提供して説明をしなさいとされています。

重要事項説明は宅建士の〝専売特許〟

重要事項説明は、宅地建物取引業法第35条に基づき、宅地建物取引士が行うことが義務付けられています。

宅地建物取引業法第35条では、重要事項説明を行う際の具体的な規定が定められています。主なポイントは以下のとおりです。

• 説明のタイミング：契約締結前に行う
• 説明者の資格：宅地建物取引士が行う
• 書面の交付：説明内容を記載した書面を交付する

目的としては、不動産を購入しようとする買主に物件についてちゃんと理解してもらい、売買契約を締結した後に、物件や条件に関して「こんな話は聞いていない」といったトラブルが起こらないようにすることです。

いつ説明してもらえるか

重要事項説明は、宅地建物取引業法では不動産売買の契約が成立するまでの期間に行うものと規定されております。

重要事項説明書の内容は買主の意思決定に影響があることから、契約直前の実施は一般的には不適切ととらえる向きもありますが、「契約の何日前まで」といった明確な期日は定められていません。実際には、購入申込から契約までの期間があまりなく、その限られた期間内で購入物件の調査をしたうえで、重要事項説明書と不動産売買契約書を作成しなければならないという背景もあるため、重要事項説明を行うのは契約直前になってしまうケースがほとんどです。

実務上、上記のような説明時期になるのは致し方ない側面もありますが、最終形のものでなくてもいいので、ドラフト版ができた段階で送ってもらい、目を通して、質問事項をまとめておくことをおすすめいたします。

重要事項説明書はドラフト版ができた時点で送ってもらって確認を

不動産取引における重要事項説明は、買主が安心して契約を結ぶための重要なプロセスです。宅地建物取引業法に基づく規定を遵守し、適切な説明を行うことで、トラブルを未然に防ぐことができます。

重要事項説明書に記載されている内容は専門的なものが多いため、チェックポイントを上げればキリがないというのが正直なところです。そのような中で、私自身がおすすめするのは、前項と重複いたしますが、ドラフト版でも構わないので、できる限り早く送ってもらい、「事前に時間を確保して目を通す」「事前に質問をする」「不明瞭な点は明確にする」ということです。

不明瞭な点を質問して、曖昧な回答をしてくるのであれば、隠したいこと、知られては不都合なことがあると考えていいと思います。

実際には、スケジュール的に余裕を持つことができない事情もあるでしょう。しかし、不動産購入は人生における重要なイベントですので、ぜひ重要事項説明の内容をしっかりと確認し、納得した上で契約を結ぶようにしましょう。

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川口 吉彦（宅建士・リフォームスタイリスト）

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