【不動産購入の完全ガイド】資金計画から契約・引き渡し・確定申告まで解説

REDSエージェント、宅建士の鈴木です。不動産を購入し、引き渡しを受けて入居するまでにはいくつかの重要なステップがあり、さらに入居してからもやるべきことがいくつかあります。その流れについて、ステップを追ってお話しします。

（写真はイメージです）

1．資金計画を立てる

物件を購入するときは、まずは資金計画を立てることから始めます。物件の購入価格の上限を決めたり、ローン返済しながら毎月生活をしていけるのかを確認したりします。

さらに、どのくらい自己資金（現金）が出せるのかを確認しましょう。貯蓄はもちろん、親からの支援などでいくらくらい用意できるのかを把握し、どれくらいの価格帯の物件を購入したいか決めましょう。

住宅ローンの総借入額が決まれば、SUUMOやアットホームの「お試し審査シミュレーション」に数字を記入すれば簡単に毎月の返済額が算出できます。そこで再び価格帯を検討し、固まったら、物件探しを始めましょう。

2．希望するエリアや物件の種類、広さ、間取りなどの条件を整理する

物件情報は不動産情報サイトで検索したり不動産会社に問い合わせたりして集めます。気に入った物件が見つかったら実際に物件を見学します。

不動産の購入物件情報を集めたサイトを利用するメリットは、設備や建具の情報はもちろん、自分の知らない物件の周辺の情報まで知ることができることです。

3．物件見学（内見・内覧）

REDSでは、内覧したい物件のお問い合わせをいただくと、弊社ですぐに内覧の手続きをします。内見は数件おこない、気に入った物件を絞ります。もちろん、人によっては1件の内見で希望どおりの物件に出合えることもあります。

4．購入申し込み

不動産は高い買い物だからこそ、慎重になりたい気持ちも理解できます。しかし、悩んでいる隙に他人に取られてしまうこともあります。お気に入りの物件が見つかったら早めに申し込むことをおすすめします。

購入したい物件が決まったら、再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認して申し込みます。REDSでは、弊社を経由して、その物件の売主へ不動産購入申込書を提出します。

不動産購入申込書の内容は不動産会社によって異なりますが、基本的には次のような事項が含まれます。

• 家の購入希望額
• 手付金の額
• 手付金と残金はいつ支払うのか
• 住宅ローンは利用するのか、利用するのであれば借入金額はいくらか
• 購入したい物件情報や入居可能日

5．住宅ローン事前審査（購入申し込みと同時または前に）

住宅ローンを借りる予定がある場合は、不動産売買契約の前に住宅ローンの事前審査（仮審査）が必要になります。

〈仮審査に必要な書類〉

• 運転免許証など公的身分証明書
• 健康保険証
• 源泉徴収票

住宅ローンの事前審査とは「住宅ローンを利用できます」という金融機関からの内諾です。事前審査の結果は3日前後～5日間程度で金融機関から届くでしょう。仮審査に通過すれば、不動産売買契約に移ることができます。購入の申し込みと同時に行います。

6．重要事項説明（購入申し込みから1週間以内くらい）

不動産売買契約の直前に、重要事項説明書という書類を読み合わせます。重要事項説明書とは、宅地建物取引士の資格がある人が説明しなければならないもので、物件の説明書と契約書案を兼ね備えている書類です。

不動産の所有者は誰か、不動産には抵当権や差押えなど買主に不利な権利は設定されていないかという権利関係をはじめ、どのような大きさの家が建築できる土地なのか、購入する物件のライフラインの設備状況などの物件自体の説明をします。

重要事項説明書は、不動産売買契約書に並ぶほど重要な書類です。そのため、内容がわからないときは読み合わせ中に質問し、宅地建物取引士から説明を受けて理解するよう努めましょう。

7．売買契約（購入申し込みから1週間以内くらい）

重要事項説明を受けたら、次は売買契約を結びます。時間はトータルで2時間くらいかかることが多いでしょう。「重要事項説明書」の後に「不動産売買契約書」を読み合わせ、記名押印をおこないます。

〈契約の際に必要な書類など〉

• 認印
• 実印
• 身分証明書
• 契約書に貼付する印紙1枚
• 手付金（現金）

「不動産売買契約書」は家を購入するにあたり、最重要といっても過言ではない書類です。この書類の内容を理解していないと、思わぬトラブルに発展する可能性があるでしょう。そのため、「重要事項説明書」と同様に内容が理解できない場合は、宅地建物取引士に再度説明を求めるなどしてきちんと理解することが重要です。

8．住宅ローン本申し込み

不動産売買契約書の締結が完了した後は、住宅ローンの本申し込みに移ります。

住宅ローンを利用する場合は、住宅ローン特約という特別な決め事を不動産売買契約書に記載します。特約には期限を設定するため、すぐに住宅ローンの本申し込みをおこなう必要があるのです。住宅ローンの本申し込みから結果が出るまでは、金融機関にもよりますが2週間前後かかります。

〈必要書類〉

• 住民票
• 印鑑証明書
• 課税証明書（会社員）
• 納税証明書（自営業）

印鑑証明書が必要になりますので、実印登録をしていない場合は早めに実印登録をお願いします。申し込みを承認された銀行の中から条件のいい銀行で借り入れする銀行と金銭消費貸借契約を結びます。

9．引き渡し前確認

内覧の際に売主様がまだ住んでいる場合もあります。新築は引き渡しの2週間前、中古戸建て・マンションは空室になった段階で、引き渡しの1週間前くらいに引き渡し前確認を行います。

●新築の場合
新築物件を購入する場合は、引き渡し前に家の仕様確認と傷・汚れの確認をおこないます。物件に備えつけられている設備の説明や使い方などの説明を受けると同時に室内の傷や汚れ、建具の開き具合などを確認しましょう。傷や汚れ、建具の不具合などを発見した場合、軽微なものであれば引き渡しまでに、手直ししてくれます。

●中古の場合
契約の際に設備表で確認したものを、契約の際と異なっているものはないか、他設備の使い方など、現地で確認します。

10．金銭消費貸借契約

借り入れる銀行を決めて金銭消費貸借契約（お金を借りる契約）を決済・引き渡しの1週間くらい前にします。金銭消費貸借契約までに現住所登記の場合は、引き渡し後1カ月以内の住民票移転をお願いします。

11．残金決済

住宅ローンの本申込後、金融機関との契約が完了したら不動産の引き渡しをおこないます。このとき残金決済も行います。不動産売買の場合には通常、売買契約時に手付金を支払い、契約から約1カ月後に引き渡しを行い、その日に売買代金（手付金以外の分）を支払うことになります。

引き渡しの準備が整ったら、司法書士が書類を確認して住宅ローンが実行されます。残りの代金を支払い、売主から鍵の引き渡しを受けて、司法書士が不動産の登記手続きを行います。

最後に引っ越しをして入居となります。

12．家のリフォームやリノベーション（中古の場合）

リフォームやリノベーションの工事は、家が自分のものになった後でなければ開始できません。そのため、リフォームやリノベーションの工事は所有権移転登記の完了後からです。

また、マンションの場合は管理規約によってリフォームの内容に制限があるケースもありますので、事前に確認しておきましょう。

13．確定申告

家を購入する際に住宅ローンを利用した場合、住宅ローン控除を受けることができます。住宅ローン控除は、住宅ローンを借り自宅を購入した人が一定の要件を満たすことにより、所得税の控除（減税）が受けられる制度です。

住宅ローン控除を受けるためには、物件を取得した年の確定申告をおこなう必要があります。1回目の住宅ローン控除の申請は、確定申告によりおこなわなければならないことになっています。会社員など収入が給与所得のみなら、2回目以降の住宅ローン控除の申請は年末調整でおこなうことが可能です。