建築制限を定めた13種類の用途地域について解説

今回は「用途地域」についてお話します。

用途地域とは、市街地を13種類の地域に分類し、それぞれの建物の建築制限を定めた規制のことです。用途地域は、都市計画法に基づいて定められており、住居系8地域、商業系2地域、工業系3地域の13種類に分類されています。

みなさまが生活する上で気にすることはないことかもしれませんが、みなさまの家も必ずどこかの地域に属しています。それぞれの用途地域の特徴を簡単に説明します。

用途地域は住居系・商業系・工業系の3種類

用途地域は住居系・商業系・工業系の3種類に分かれます。

●住居系：住宅街として発展させることを目的とした地域で、8種類に分けられています。
●商業系：繁華街やオフィス街の用途として発展させる地域で、2種類に分けられています。
●工業系：工場が集まる工業団地のような用途とする地域で、3種類に分けられています。

なぜ13地域に分けられているのでしょうか。例えば住宅の隣に大きな商業施設や工場、学校や公園がごちゃごちゃと建っていると、日当たりや騒音、公害などで住みにくい環境になってしまいます。一方の工場にとっても、住宅がたくさんあって道路が狭いと大型トラックが通りにくかったり渋滞が発生しやすかったりなど、活動に効率が悪い環境になることが考えられます。そうなると住んでくれる人も、そこで工場を建てたいと考える企業もどんどん減ってしまい、地域は衰退します。

用途地域の建物への制限

地域により建てられる建物の種類や大きさなどが制限されているので、結果として地域ごとに住み心地や暮らしが異なります。用途地域は計画的な市街地を形成するために、13地域ごとに建物への制限が設けられています。

例えば、建蔽率や容積率が異なります。「第一種低層住居専用地域」の建ぺい率は場所によって30％・40％・50％・60％の違いがあり、容積率も50％～200％となります。

一方「第一種住居地域」では建ぺい率が50％・60％・80％、容積率は100％～500％。そのため同じ50坪の土地に家を建てようと思っても、建てられる延べ床面積が異なります（第一種住居地域のほうが広い家を建てられることになります）。

また同じ「低層住居専用地域」でも第一種では基本的にコンビニは建てられませんが、第二種は建てられます。第一種と第二種で分かれているのは他にも「中高層住居専用地域」「住居地域」がありますが第一種より第二種のほうが、住宅以外の建物を建てられるため、建物のバラエティが豊富になります。このため同じ「低層住居専用地域」でも第一種はコンビニがないため夜も静かですが、第二種は家の近くにコンビニがある可能性もあり、生活の利便性にも違いがあるでしょう。

用途地域を事前に調べておけば、住んでからの暮らしが見えてきやすくなるのです。

用途地域の詳細

それでは具体的にどんな用途地域があるのか。まずは住宅系の用途地域8地域から見ていきましょう。

（1）～（7）は基本的に「下にいくほど建物の種類が混在した街並みになる」と捉えておくと、理解しやすいと思います。

住宅系の8地域

（1）第一種低層住居専用地域

低層住宅のための地域です。建築物の高さは10ｍや12ｍなどに制限されています。一戸建てだけでなく低層マンションも建てられます。
一方、店舗は床面積の合計が50㎡以下であれば可能です。ただ、この規模では一般的なコンビニの広さとしては不十分ですので、コンビニはできないということになります。建物の種類としては、一戸建て住宅のほか賃貸住宅やマンション、小中学校が建てられます。

（2）第二種低層住居専用地域

主に低層住宅のための地域です。高さの制限は第一種低層住居専用地域と同様です。一方、広さは床面積150㎡までの店舗が可能になるため、第一種低層住居専用地域にはなかったコンビニや飲食店が建てられます。

（3）第一種中高層住居専用地域

中高層住宅のための地域です。建物の高さ制限はありません。建物の種類は2階建て以内かつ床面積が500㎡以下の店舗が建てられるほか、幼稚園から大学などの教育施設や病院、図書館、神社や寺院などが建てられます。

（4）第二種中高層住居専用地域

主に中高層住宅のための地域です。建物の種類は第一種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて、2階建て以内かつ床面積1500㎡以下の店舗や事務所が建てられます。

（5）第一種住居地域

住宅の環境を守るための地域です。住宅以外は上記の第一種・第二種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて、床面積3000㎡までの店舗や事務所、ホテルが建てられます。

（6）第二種住居地域

主に住宅の環境を守るための地域です。第一種住居地域で可能な建物に加えて、ボウリング場やスケート場、また床面積1万㎡以下ならパチンコ屋やカラオケボックスなども建てられます。

（7）準住居地域

道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。国道や幹線道路沿いが指定されることが多く、第二種住居地域で可能な建物に加えて、車庫や倉庫、作業場の床面積が150㎡以下の自動車修理工場、客席部分200㎡未満の劇場や映画館などが建てられます。

（8）田園住居地域

農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です。建物の制限的には（１）の第一種低層住居専用地域に近いです。住宅のほか幼稚園から高校までの教育施設や図書館、病院、神社・寺院などが建てられるほか、2階建て以下の農産物直売所や農家レストランも建てられます。

商業系の2地域

（9）近隣商業地域

住民が日用品の買い物などをするための地域です。準住居地域よりさらに制限が緩和され、店舗や事務所、劇場や映画館などに床面積の制限がありません。また床面積150㎡以下で危険性がなく環境を悪化させる恐れがない工場や、床面積300㎡以下の自動車修理工場も建てられます。

（10）商業地域

（9）の近隣商業地域よりさらに緩和され、銀行や映画館、飲食店、百貨店などが集まることを目的とした地域です。風俗施設や小規模な工場も認められています。ターミナル駅の周辺部などが指定されることが多いです。

工業系の3地域

（11）準工業地域

主に軽工業の工場やサービス施設などが立地する地域です。危険性や環境悪化が大きい工場を除き、ほとんどの工場が建てられます。住宅やホテル、ボウリング場、映画館、病院、教育施設なども建てられます。

（12）工業地域

どんな工場でも建てられる地域です。住宅や店舗も建てられますが、ホテルや映画館、病院、教育施設などは建てられません。

（13）工業専用地域

工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅は建てられません。

このように用途地域によって「建てられる家の大きさや高さ」や「周辺の住環境」が異なります。特に土地を買って建物を建てたい場合、生活利便性が大きく変わってくるので、用途地域のどれに該当するのかよく調べておいたほうがいいでしょう。