佐藤 亮介(宅建士・リフォームスタイリスト)
ご購入もご売却も、安心してお任せ下さい。
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最終更新日:2021年8月7日
公開日:2021年5月31日
こんにちは。 仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介でございます。
■■■先代・先々代から受け継いだ土地を売ることになった■■■
「土地を売る(その4)」でございます。
我々仲介業者が仲介する売買では、売主様・買主様は売買契約を交わします。
売買契約に、売主様でも買主様でもない第三者が絡んでくる次の3つについて、書いてみたいと思います。
1、隣接地所有者:境界の確認・確定(測量)、越境があればその解決方法
2、私道所有者:私道の通行・掘削の承諾
3、借地権の地主(土地所有者):譲渡承諾・建て替え承諾 この方々は、売主様と買主様との売買契約の当事者ではありません。 そのため、売主様の違約(契約違反)とならないように配慮した特約を付けるようにします。
今回は、1、「隣接地所有者:境界の確認・確定、越境があればその解決方法」 のうち、越境があればその解決方法について
「越境」:自分の土地(売買対象地)から、お隣りへ何かが飛び出ている、通過している状態。 あるいは逆に、お隣りから自分の土地(売買対象地)へ何かが飛び出ている、通過している状態。
大げさかに聞こえるかもしれませんが、所有権を侵害している、されている状態です。
調査もせず、何の手段も講じずに売却すると、後々売主様は買主様から損害賠償請求等を受けるリスクがあります。
まず、越境がないか調べてみることです。
建物の軒先、庭木の枝などは、何となく見えるけど、高くてよくわからない、建物の裏側は見えにくい。
上・下水道管、ガス管なんて、それぞれの敷地に直接引き込みじゃないの、と思われるかもしれません。
では、どうやって越境してる、されているかを確認するか。
目視が考えられますが限界があります。
そもそも、境界がはっきりしていない場合、境界線自体がわかりません。
そのためには、測量士による仮測量(隣地の立ち合いを求めない測量)をするの有効です。 (最終的には、隣地の立ち合いを得た測量をするのですが)
上空の建物(外壁のことだけではなく、庇、雨水の集水器、アンテナ、給湯器の排気口などあらゆるもの)や電線の越境の可能性がミリ単位でわかります。
地中の上・下水道、ガス管はどうすれば調べられるか。
ヒントは「我が家の下水道~土地・戸建の調査(売買の調査その1、その2)をご参照ください。
越境してる、されている可能性があることがわかります。
では、わかったらどうすればよいでしょうか。
売買契約を結ぶ前までに越境を解消するのが最も適切といえます。
しかし、境界の確認、越境の内容、売買のタイミングによっては、越境をすべて確認できず、また解消されない売買契約を結ざるを得ない場合もあります。
実際、解消といっても、屋根を切ったり、水道管や下水管を付けかえたりするのは、なかなか大変です。
では、売買契約書にどのように盛り込むかのが良いか。
越境があること、越境物の種類、位置、範囲等を具体的に記載し、売主様が、お隣さんと越境物の確認をして、越境物の処理(例えば、越境している側で建物を建て替える際に越境物を撤去するなど)をお隣さんとの合意書を取得して買主に交付することにし、万一、取得できない場合は、白紙解除できる条項を入れることです。
その3でも書きましたが、「お隣さんとはお付き合いが長く、温厚な方だから、すぐにご了解頂ける」と売主様は思われ、仲介業者に対してもそんな話をします。
ところが、「隣接地所有者様のご了解がなかなかえられない」ことがあります。
売主様と仲介業者の打ち合わせが大事なことは、もちろんです。
売ると決心したら、早めに越境について、確認することが大事です。
ご売却のご予定がございましたら、売り出す前に、まず「不動産流通システムの佐藤」お声がけください。 どうぞよろしくお願い申し上げます。 「土地を売る(その5)」に続きます。
公開日:2021年5月31日
こんにちは。
仲介手数料が必ず割引、更には無料の
REDS宅建マイスターの井原です。
表題の件、
折角費用をかけてリフォームしたのに、
資産価値が下がる事があります。
最近はおうち時間が増え、ご自宅のリフォームをご検討される方が多いですが、
リフォームされる際は、「資産価値に悪影響が無いか」
ぜひ不動産会社にも意見を聞いてみてください。
私でしたら、お気軽にご連絡いただいて大丈夫です!
これは、ずばり「違反建築」になるリフォームです。
建築基準法では「建ペイ率」「容積率」により、建物の建築(延べ)面積に制限されています。
リフォームにより建物を増築した場合は、この制限を超過してしまう恐れがあります。
仮に超過しなくても、10㎡以上の場合は(防火・準防火の場合は1㎡でも)建築確認が必要です。
この「建築確認」という手続きをしないと、やはり違反建築になります。
一戸建ての場合は、
など。
マンションの場合は、
などです。
いずれも違反建築物となりますので、一般的には住宅ローンが利用できません。
容積率の軽微な超過でしたら、大目に見てくれる銀行もありますが、
建ぺい率の超過は一発アウトです。
庭に何か屋根のあるものを増設するのは、避けた方が無難です。
これが重要であることを覚えておいてください。
下落度MAXでは、完全にアウトな違反建築でしたが、
厳密にいえばアウトだけれど、グレーとなってしまうリフォームです。
一戸建ての場合は、
など。
マンションの場合は、
戸建ての場合は、いずれも建蔽率が超過しなければ問題ございませんが、
10㎡以上の場合は(防火・準防火の場合は1㎡でも)建築確認が必要です。
ただし、これは厳密にいうと・・・な部分なので、
取引する仲介会社や金融機関によりケースバイケースになりますが、
マンションの、ワンルームに間取り変更は、
建築違反ではありませんが、一部銀行では融資NGになります。
これは投資懸念によるもので、銀行のワンルームアレルギーここに極まれりという感じです笑。
ある銀行(都市銀行)では、何㎡であろうと、ワンルームは融資不可という条件があります。
たまに、ホテルライクな広々としたリフォームを提案しているリフォーム雑誌を見ますが、
「それ、お客様の資産価値考えてますか?」と突っ込みたくなります・・・
気になる物件があるお客様も、
これから物件を探すお客様も、
お気軽に【REDS】井原までご相談ください!
ご連絡はお気軽にどうぞ!
最終更新日:2021年8月2日
公開日:2021年5月31日
「※こちらの物件はおかげ様で成約済となりました。」
つくばエクスプレス「八潮」駅徒歩11分の新築一戸建のご紹介です。
八潮の新築一戸建は徒歩15分未満の物件はとても少ないので希少価値があります。
現在他で販売されているのは「八潮」駅徒歩15分が一番近いので、この物件は駅距離重視のお客様にはお勧めです。
敷地面積は102.79㎡で31坪となります。八潮市では一般的な100㎡前後の広さです。
1階は16.5帖のLDKのみとなります。玄関土間収納があったりカウンターがあったりとやや豪華です。
他に玄関収納や廊下にも収納があります。2階は全部で3部屋となります。
洋室5.25帖、5.25帖、5.25帖と続きの5.01帖となります。間仕切り壁を付けることで4部屋になります。
家族構成に合わせて間取りが変えられるのが嬉しいですね。
そして更に4.34㎡のロフトが付きます。
更なる収納が確保できて、オフシーズンの使わないストーブ等を閉まっておくのにありがたいですね。
最後に敷地です。この土地はなんと3方向角地となります。東南角地や南西角地はありますが、北東南角地は本当に珍しいです。
なかなか売りに出ない道路付けとなりますので、道路付けを重視する方にはお勧めではないでしょうか?
この物件には車庫スペースが2台確保されています。普通サイズの車庫が2台あるのは魅力ですね。
八潮駅徒歩11分、北東南角地、車庫2台付、4LDK+ロフト、なかなか魅力的な物件です。
如何でしょうか?是非ご検討の程よろしくお願いいたします。
とにかくREDSの魅力は
■仲介手数料が最大無料!余計な諸費用もなし
■REDSはすべての仲介物件をご紹介できます。
■REDSのスタッフは100%宅建士のベテラン揃い
■購入に合わせてリフォームもワンストップで対応
■上場企業グループ会社だから安心サポート!
ぜひ今後ともご利用いただければと思います。
宜しくお願い致します。
公開日:2021年5月31日
こんにちは。
W様、この度はご契約おめでとうございます。
お住替えのご相談からすぐに良い物件が見つかりました。ご夫婦共に素早く行動いただき、
物件探しから、ローン必要書類取得、ローン事前申込み等・・・とても助かりました。
お引渡し前、もちろんお引渡し後も、末永くよろしくお願いいたします。
公開日:2021年5月30日
皆様こんにちは。
先週のブログでご紹介しました「ライオンズガーデン亀戸イーストアクエア2階」がお預りわずか1週間でご成約になりました!!
弊社は囲いこみを一切いたしませんので、業者間レインズ等掲載当日に他社様より案内依頼が入り、1回目のご案内でお申込をいただきご契約となりました。
一般的に預かった物件は直ぐに業者間には公開せずに自社のお客様のみに紹介するという囲い込みが頻繁に行われていますが、弊社ではそのような事はせず、平等にご案内するので、今回のようなスピード成約につながり売主様も大満足で気持ち良いご契約をさせていただきました。
本日スカイツリー近くの不動産会社で契約で、契約終了後スカイツリーまで行ったら休業中なんですね。。。
ソラマチは営業してました。
T.F様1週間というスピードでご契約でき、本当に良かったです♪
ありがとうございました。
決済までよろしくお願いいたします。
皆様からのお問合せお待ちしております。
公開日:2021年5月30日
お世話になっております仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の藤ノ木です。
先日、契約が終わったご主人様から、住宅ローンの借入額を500万位、減らしたいとのご連絡をいただきました。
理由を伺うと、奥様のご実家のご両親から新居購入の資金援助があるそうです。
ご主人様は、住宅ローンの借入額を500万減らしたいとの認識でのご連絡でした。
ここで、私は折り返しの電話をするということで電話を切りました。
新居の売買契約時の契約者の名義については、ご主人様の名義で契約しております。
「住宅取得等資金の贈与の非課税の特例」は、直系尊属からの場合、使用できます。
そのため今回、「住宅取得等資金の贈与の非課税の特例」を使用できるのは奥様です。
贈与を受ける場合は、それぞれの贈与額に応じて新居の名義をご夫婦共有の名義にする必要があります。
仮に奥様が自分の親から贈与を受けたにも関わらず、住宅がご主人様の単独名義になっていると、贈与税が課せられてしまいます。
よって、契約者様をご主人様、奥様への共有名義に変更が必要!
売買契約時には、ご夫婦同席されておりましたが、奥様に再度、重要事項説明と売買契約の説明をして、契約名義をご夫婦に変更へ
契約が終わっても引渡しまで、状況により変化することがあり、どんなことでもご連絡をいただきたい1例でした!
最終更新日:2021年6月23日
公開日:2021年5月30日
こんにちは!
仲介手数料【最大無料】不動産流通システムの小室です。
本日は、JR各線「上野」駅が徒歩圏・2019年築【ブリリアタワー上野池之端7階】のご紹介です。
※令和3年6月23日【ご成約】となりました。
【物件名】ブリリアタワー上野池之端7階部分
【価格】 済 万円
【所在】東京都台東区池之端1-4-33
【交通】JR山手線・京浜東北線「上野」駅徒歩10分
東京メトロ千代田線「湯島」駅徒歩4分
【広さ】--平米
居住中の物件になりますので、売主様と調整が必要ですが、室内もご見学いただけます。
みなさまからのお問い合わせお待ちしております。
【メール】t.komuro@red-sys.jp
【携帯】080-7564-4434
公開日:2021年5月29日
こんにちは。仲介手数料最大無料または割引の
REDS不動産流通システムの鈴木朋子です。
先週の日曜日に西東京市の新築戸建の未入居物件を仲介手数料無料でご契約いただきました!!
S様本当にありがとうございました。
西武池袋線「保谷」駅徒歩9分。
土地約26坪、LDK17.5帖で広々4LDKの一戸建です。
なかなか駅10分以内の物件は少なく、今回は価格交渉もできましたので良かったと思います。
快適にお住まいください。
S様お引き渡しまで時間が短くなれない手続きがございますがどうぞよろしくお願いいたします。
不動産購入を安く!!仲介手数料安く!諸費用を抑えたい!
不動産をお探しの方!!内覧希望を出す前にご連絡お待ちしております。
仲介手数料安くご紹介できます
まずはREDS不動産流通システムにお問い合わせください!!
インターネットでご覧いただき気になる物件ございましたら、お気軽にメールいただければ仲介手数料お答えします。
仲介手数料は割引きか半額か無料です。諸費用の節約になります。
価格交渉もいたします。
SUUMO・アットホーム・ホームズ等インターネットに掲載の物件は、ほぼご紹介できます。
不動産購入に関してこれはどうなんだろう?
ご質問・家探しは仲介手数料最大無料または割引の
REDS不動産流通システム宅建士の鈴木朋子までお気軽にお問合せお待ちしております。
公開日:2021年5月29日
不動産流通システムの有馬でございます。
横浜市南区六ツ川の「横浜市こども植物園」でひときわ目立ったバラ(名前はドイツのフロレンティーナ)が咲いていました。(2021年5月23日)
横浜市は、1989年市制100周年、開港130周年という節目の年を迎え、市民公募により市の花に「バラ」を制定しました。
こども植物園は、コムギの研究で著名な植物遺伝学者の木原均博士の研究所跡地に、昭和54年6月23日、国際児童年を記念して開園した植物園だそうです。
平成12年6月の建築基準法改正によって性能規定化が進み、RC造等と同等の防火性能を有する木造建築物が認められるようになりました。設計上の工夫などを行うことによって、あるいは技術開発の成果を採用することによって、木造建築の可能性は大きく広がります。
木材は、二酸化炭素を吸収して炭素を固定し、繰り返し生産できる循環型の資源です。
従来の日本家屋のスタンダードは、平屋、もしくは2階建ての木造家屋。鉄筋造の住宅が増えた近年でも、せいぜい3階建くらいが一般的な選択肢でした。しかし、建築技術の発展によって、狭い土地に木造の4階建てや5階建ての住宅の建築が可能になっている。
このように都市部の住宅市場でブームとなっている多層階住宅ですが、消費者のメリットとしては下記のような点が挙げられます。
1)居住スペースの確保~狭い敷地でも縦に伸ばす分だけ、延床面積が大きくなる。
2)居住性~建物密集地でも、採光、眺望、通風等を確保しやすくなる。
3)多世帯同居~複数の世帯が階ごとに住み分けしやすくなる。
4)店舗併用、賃貸併用~「家が稼ぐ」ことでローン負担軽減や老後資金獲得。
5)節税対策~賃貸併用、店舗併用による相続税対策が可能。
相続税の改定などを背景に、価値の高い都市部の土地を有効活用して不動産収入をねらった賃貸併用住宅、店舗併用住宅などが増えています。
一方で、建設費が高いことや、住民同士の騒音トラブルリスク、テナント、賃貸の空室リスクなど課題は多々あります。
公開日:2021年5月29日
お世話になっております。
先日、鶴見区東寺尾の新築戸建てを仲介手数料【無料】にてご成約いただきました。
通常の仲介手数料より、約100万円お得にお取引することができました。
N様、この度は本当におめでとうございます。
また、弊社にてご縁をいただき誠にありがとうございます。
N様はお住み替え(買い替え)でございましたので
売却・購入のご契約と大変なご苦労をお掛けいたしましたが
無事に一通り進んで、安心しております。
引き続き、お引渡しまでしっかりとサポートさせて頂きます。
不動産の購入・売却をご検討されている方は、是非弊社にお声掛けください。
よろしくお願いいたします。