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井原 直樹いはら なおき

脳卒中(脳梗塞・脳出血)心筋梗塞が不安なら・・・最強の団信あります。

公開日:2021年10月18日

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

先日、無料で付保される団信を調べてみましたが、

 

最近身近な方が脳卒中に罹患されたこともあり、こちらも調べてみました。

 

以前の投稿はこちら

住宅ローンの団信をまとめ!

 

脳卒中=手術というのは先入観です。

 

私も知りませんでしたが、東京都福祉保健局の資料によると、

 

中等症以下の脳外科手術割合:9.2%

 

重症以上の脳外科手術割合:11.1%

 

となっております。

 

東京都脳卒中救急搬送体制実態調査(第2回)報告書

https://www.fukushihoken.metro.tokyo.lg.jp/iryo/iryo_hoken/nousottyuutorikumi/nousottyuuhoukokusyo_2.files/honnbunn05_25_3.pdf

 

手術をする割合は低いですが、

 

入院する割合は:90%以上

 

という情報も確認できます。

 

脳卒中が不安なら、入院しただけで団信が適用される事が重要です。

 

そんな不安に応える団信がありました。

私の知る範囲では、入院=即適用は、この団信だけです。

 

三菱UFJ銀行 3大疾病保障充実タイプ(金利上乗せ型)

https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/kanren/sandai.html?link_id=2017117dai04

金利に+0.3%上乗せです。

 

脳卒中以外にも、がん診断で即適用など、手厚い3大疾病+4疾病もカバーする内容になっています。

 

金利上乗せ団信は本当に多種多様ですので、ぜひお気軽にご相談ください。

 

住宅ローン選びでお困りなら、知識と経験豊富な、REDS宅建マイスターにお任せ下さい。

 

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岸田新総裁 金融所得課税の見直し 現物不動産に与える影響

公開日:2021年10月11日

こんにちは。

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表題の件、

 

自民党新総裁が岸田氏に決定し、岸田内閣が誕生しました。

 

総裁選の時には何も議論がされていなかった

 

「金融所得課税20%の見直し」

 

を受けてなのか、日経平均は大きく値を下げる展開となりました。

 

岸田ショックなんて論調もありましたが、持ち直したようで何よりでした。

 

金融所得課税見直しによる、不動産業界への影響は・・・

 

金融所得課税というのは、株や証券の譲渡益に対する課税率なので、現物不動産は対象外です。

 

ちなみに、現物の投資用不動産を譲渡した際には、下記の税率で課税されます。

売却した不動産の所有期間が5年以内の場合は「短期譲渡所得」

税率は39.63%です。

 

所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」

税率は20.315%です。

 

不動産投資家にはお馴染みの税率ですが、所有期間が5年超になれば税率はほぼ半額になります。

 

もし金融所得課税が20%→30%の見直しが行われた場合は、

 

長期譲渡所得が割安に見えますので、

 

「現物不動産への投資資金流入」の材料になります。

 

もちろん見直しに伴う株価・景気への影響もありますので、一概には言えませんが、

 

投資用の収益不動産のご購入をお考えの方は、先手を打った方が良いかもしれません。

 

REDSでは投資用収益不動産も多数お取引しております。経験豊富な宅建マイスターにお任せ下さい。

 

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【11月末】40㎡以上&13年間還付の住宅ローン減税 契約期限迫る

最終更新日:2021年10月5日
公開日:2021年10月4日

こんにちは。

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表題の件、

 

いよいよ期限が迫ってまいりました!

 

住宅ローン減税の「延長は必要」 赤羽国交大臣

https://news.yahoo.co.jp/articles/56efe866fbb480a94972a9186a307cdfd5f47b1c

 

というニュースも最近ありましたので、

 

なんとなく延長されるものだと安心していませんか?

 

現行の要件で控除を受けるには、下記の期限までに売買契約が必要です。

 

2021年11月末まで

 

期限を過ぎてしまうと、現行の「最大13年間480万円」の対象外になり、

 

また、課税物件の40㎡以上の条件も対象外になり、

 

来年の税制大綱による内容が適用されます。

 

来年は、

 

逆ザヤ状態の解消の為、

 

還付率1%の見直しをすると、今年の税制大綱に明記されておりました。

 

13年間の還付期間は、消費増税の経過措置ですので、いつ終了するかわかりません。

 

40㎡の特例措置も、課税物件に限った話なので、

 

消費増税の経過措置の意味合いがあり、こちらもいつ終了するかわかりません。

 

現時点では、来年も今年の内容が延長されるか、全くわかりませんので、

 

40㎡以上・50㎡未満での住宅ローン控除を狙っている方、

 

期限内の売買契約をお勧めします!

 

税金や税制に関する内容は、必ず税務署へ直接ご確認ください。

 

REDSであれば、期限に間に合う物件をメールで一挙にご紹介いたします。

 

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【マンション内見】仲介営業マンが見ているポイント

公開日:2021年9月27日

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表題の件、

マンションをご内見される際、どんなところを見ていますか?

 

室内の確認はもちろん重要ですが、共用部分にも確認すべきポイントは沢山あります。

今回は、私が実行している簡単なチェックポイントをご説明します。

 

私のお客様をご案内する際には、「重要事項調査報告書」など、管理状態のわかる書類を事前に準備しておりますが、場合により準備が出来ない事があります。

手元に何の資料もない場合は、自身の目でまずは判断しなければなりません。

 

外観~共用部分編

①鉄部の塗装がはがれていないか。

修繕工事の実施状況が一目でわかります。

鉄部塗装工事は概ね5年に1度行われ、修繕項目の中では費用も安く、実施しやすい項目です。

にも拘わらず、実施されていないとなると、その他の修繕工事も実施されていない可能性が高いです。

実施していない理由があるはずで、多くの場合は費用の問題です。

潤沢に修繕積立金が貯まっていない場合が多いので、将来の大規模修繕にも不安が残ります。

 

②駐車場の形状と空き状況

敷地内駐車場の多くが立体駐車場の場合は、注意が必要です。

特に、「敷地内駐車場設置率100%で、ほとんどが立体駐車場」の場合は、空き状況を必ず確認してください。

これも修繕費が関係しますが、立体駐車場は最大の金食い虫です。

定期的な点検費用の他に、概ね25年程度で新規交換が必要となり、その費用は50台分で1億円近くになる場合もあります。

これらの修繕費を賄うために、駐車場利用料を徴収していますが、近年はクルマ離れが進んでおり、空き区画が目立ちます。

収入が無ければ駐車場としては赤字収支になりますので、マンション本体で使用すべき修繕費を駐車場修繕に回すこととなってしまいます。

その反面、「平置き自走式駐車場のみ&駐車場空き無し」が管理状態的にはベストです。

 

③エントランスの掲示板

管理会社は住民からクレームを受けると、まずは掲示による告知を行います。

それでも改善しない場合は、お手紙などの投函になる様です。

深刻なトラブルの兆しは、まず掲示板に現れるので、必ず確認しましょう。

とはいえ、夜間の音量に注意しましょう・バルコニーでの喫煙は禁止です・民泊は禁止です・などは、多くのマンションで掲示されていますので、基本セットの様なものですので、一概には言えません。

もちろんご契約前には、事件事故トラブルが無いか、必ず管理会社担当者に直接確認をしております。

管理人さんがいれば、直接お話を聞く事もあります。

 

④住民の方の雰囲気

面白いもので、物件により住民方の雰囲気に偏りがあります。

すれ違う皆さんが挨拶を返してくれるマンションがあれば、すれ違う皆さんが無視するマンションもあります。

「他者への理解」が近隣トラブルを防ぐ緩衝材になりますので、これも重要な事だと思います。

 

⑤ゴミ置き場が清潔か、共用廊下に害虫(G)駆除剤が沢山ないか。

共用部分が清潔に保たれていれば、室内へのGの侵入は確実に減ります。

ゴミ置き場の清潔度では、住民の方の意識の他に、管理人さんの勤勉さもわかります。

通勤管理の管理人さんは、多くの場合、マンション専属の管理人さんを現地採用します。

見かけの職務内容が同じで、収入が変わらないのであれば、手抜きがあっても不思議ではありません。

また、共用廊下にG駆除剤が沢山置かれている場合は、Gが頻出していると考えられます。

※もちろん他にもありますが、室内編へ続きます。

 

室内編

①室内の劣化状況を確認する。

営業マン目線での内見は、これがメインといっても過言ではありません。

お客様の「思ってたのと違う…」を未然に防ぎたいからです。

その場で、簡単にリフォームの概算費用もお伝えします。

 

②バルコニーに出て、周辺土地の建て替えによる環境の変化を予測する。

あくまで予測にすぎませんが、

今は駐車場だから日当り良好でも、すぐにマンションが建築されるかもしれません。

ついでに、バルコニーの修繕状況も確認します。

 

③全ての窓を開けてみる

せっかく窓があっても、お隣さんとこんにちわ状態だったり、嫌悪的な状況だったりすると、窓が開けられません。

特に築年数が古い物件では、断熱性が低く、結露によるカビが発生するので、換気が十分にできるかもチェックします。

 

④売主様へ、騒音・トラブルの有無や、近隣住民の方がどんな方かを聞く。

長年お住まいの売主様へお聞きするのが一番です。

※もちろん他にもありますが、一例としてご紹介いたします。

トラブルを未然に防ぐことが仲介営業の最優先事項です。安全なお取引はREDS宅建マイスターにお任せ下さい。

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贈与税無税のチャンスは少ない

最終更新日:2021年9月22日
公開日:2021年9月20日

こんにちは。

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表題の件、

 

贈与税が掛からない贈与といえば、「暦年贈与」でしたが、

 

令和3年度税制改正大綱には、こんな記述がありました。

 

「相続税・贈与税について、諸外国の制度を参考にしつつ現行の相続時精算課税制度と暦年課税制度のあり方を見直すなど、資産移転の時期の選択に中立的な税制の構築に向けて、本格的な検討を進める。」

 

わかりやすく言うと、

 

これまでは毎年110万円の贈与をしていても、相続税の対象になるのは、相続時から3年以内の贈与分のみでした。

 

これが、期限なくすべての贈与が相続税の対象になり得るという趣旨です。

 

お小遣いやお年玉に贈与税がかからないのはこのためですが、子供たちは戦々恐々ですね。

 

この先どうなってしまうのでしょう。

 

暦年贈与以外で、贈与税無税のチャンスは主に4つ。

こちらの内容については、正しくはリンク先の国税庁HPをご確認ください。

 

①直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

平成27年1月1日から令和3年12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等(以下「新築等」といいます。)の対価に充てるための金銭(以下「住宅取得等資金」といいます。)を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、次の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となります(以下、「非課税の特例」といいます。)

 

非課税限度額

消費税課税物件の場合

省エネ等住宅:1500万円 その他一般的な住宅:1000万円

個人売主などの消費税非課税物件の場合

省エネ等住宅:1000万円 その他一般的な住宅:500万円

 

ポイント

上記内容は、令和3年12月31日までに「住宅用家屋の新築等に係る契約の締結」が必要です。

来年以降も継続されるかは、未確定なため、年内契約がベターです。

 

②夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4452.htm

いわゆる「オシドリ贈与」です。

配偶者から居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭を贈与された場合は、2,000万円(基礎控除とあわせて2,110万円)まで控除できるという特例です。同じ配偶者からの贈与については一生に一度だけ適用されます。

 

③直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の非課税

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4510.htm

父母・祖父母などの直系尊属から「30歳未満の子・孫等」に教育のための資金を贈与した場合、贈与を受けた人一人につき1,500万円(学校等以外に支払われるものについては500万円が限度)までは非課税になります。
この制度を利用するには、金融機関に教育資金口座を開設し、金融機関を通じて本制度の適用を受ける旨の申告書を所轄の税務署に提出します。金融機関から払い出しする際は、教育資金にあてることを証明する領収書などを提出する必要があります。贈与を受けた人が30歳に達したときに残額があると、その残額には贈与税が課税されます。

ポイント

資金の使途は完全に教育資金に限定されます。資金は信託銀行が管理し、請求書や領収証と引き換えに出金になるようです。

 

④直系尊属から結婚・子育て資金の一括贈与を受けた場合の非課税

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4511.htm

父母・祖父母などの直系尊属から「20歳以上50歳未満の子・孫等」に結婚・ 子育てのための資金を贈与した場合、贈与を受けた人一人につき、1,000万円(結婚に際して支出する費用については300万円が限度)までは非課税となります。この制度を利用するには、金融機関に口座を開設し、金融機関を通じて本制度の適用を受ける旨の申告書を所轄の税務署に提出します。金融機関から払い出しする際は、結婚・子育て資金にあてることを証明する領収書などを提出する必要があります。贈与を受けた人が50歳に達したときに残額があると、その残額には贈与税が課税されます。

ポイント

③教育資金の贈与特例の、結婚・子育てバージョンです。資金の使途は完全に結婚・子育て資金に限定されます。資金は信託銀行が管理し、請求書や領収証と引き換えに出金になるようです。

 

贈与税がかからず、贈与が受けられるタイミングは、

「マイホーム購入」「結婚」「子育て・教育」

が、主なタイミングになります。

特に、マイホーム購入の際は、大型の税制優遇になります。

期限は、2021年12月末までの契約締結です。

 

この機会に贈与について、親御様にも相談してみましょう。

それが将来、親御様の相続税対策になるかもしれません。

 

REDSでお取引いただくお客様は、無料で顧問税理士にご相談いただけます。

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借地権付き建物・承諾料の目安は。

最終更新日:2021年9月16日
公開日:2021年9月13日

こんにちは。

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REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

借地権付き建物を売買する際には、必ず「地権者の承諾」が必要になります。

 

なぜかというと、

民法第612条(賃借権の譲渡及び転貸の制限)
・賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
・賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

と、規定されているからです。

 

その為、見た目の売買価格の他に、

譲渡承諾料

建替え承諾料

大改修承諾料

更新料

毎月の地代

などの地主-賃借人間でやり取りする金銭が発生します。

 

ご売却・ご購入いずれにしても、

 

物件の売買契約前にしっかり確認しておきましょう。

 

各種承諾料の目安

こちらは、任意規定になりますので、法律で定められている訳ではありません。

 

寺社仏閣が地主の場合は、明確な基準がある事が多く、比較的安心ですが、

 

個人が地権者の場合は特に注意してください。

 

譲渡承諾料(一般的には売主が負担)

借地権価格(更地価格の6~7割程度)の10%程度。

建替え承諾料

更地価格の3%前後。

しかし、非堅固建物(木造など)から「堅固建物」(RC造など)への新築の場合には、契約条件の変更が必要になり、更地価格の10%前後が目安です。

増改築・大改修承諾料

増改築の場合には、その規模に応じて、更地価格の3%程度。

こちらは何を持って増改築・大改修に当たるかが争点になり得ますので、事前に確認し、文書化しておくと安心です。

施工規模に応じて、例えば延床面積増大約37%=更地価格の1%という事例があります(横浜地裁川崎支部・平成3年 4月22日判決)。

更新料

こちらは借地非訟制度が存在しないので裁判所の基準はありません。

一般的には、借地契約書に明記が無い更新料を支払う必要はありません。

 

※上記内容はこちらを参考にしました。

借地に関する各種承諾料と最近の諸問題①

深沢綜合法律事務所 弁護士 柴田 龍太

 

借地権付き建物の売買は、ケースバイケースによるところが多く、地主さんとの折衝も必要な為、高度な知識が必要です。

 

借地権付き建物の売買の際には、経験豊富なREDS宅建マイスターにお任せ下さい。

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【保存版】旧耐震基準で、耐震適合証明が取得可能なマンション一覧

最終更新日:2021年9月16日
公開日:2021年9月6日

こんにちは。

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REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

中古マンション購入で、住宅ローン減税を受けるには、

 

購入する物件が、以下の条件を満たしている必要があります。

※中古マンションの物件に関する条件だけご説明しております。

 

必須条件

登記簿に記載された面積が、50㎡以上

※消費税課税物件の場合は、40㎡以上(時限措置)

 

次のいずれかを満たしていること。

1.住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得していること
2.耐震基準適合証明書を取得していること
3.既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
4.築年数が一定年数以下であること(木造の場合は20年以下、耐火建築物の場合は25年以下)

 

一般のお客様からすると、

4番の「築25年以下ならOK」という項目以外は、チンプンカンプンだと思いますので、一言でいうと、

 

築25年超の物件で、住宅ローン減税を受けるためには、「耐震適合証明書」が必須です。

 

これだけ覚えておけばOKです!

 

旧耐震基準でも、住宅ローン控除を受けられるマンション一覧

 

※あくまで「耐震適合証明書」の取得実績のある物件一覧ですので、正しくは建築士事務所への確認が必要です。

 

これらのマンションは、割安な旧耐震でありながら、住宅ローン控除を受けられる可能性がある物件です。

 

ご検討中のお客様は、

 

仲介手数料【無料】になる可能性もありますので、

 

ぜひREDS井原までお問合せください!

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築年数順

 

1965/05築 麻布東町マンション 港区南麻布 11階建て・総戸数80戸

 

1968/06築 高円寺日東マンション 杉並区高円寺南 2階建て・総戸数28戸

 

1969/04築 角筈ビル 新宿区西新宿 12階建て・総戸数60戸

 

1969/10築 藤和方南町コープ 杉並区方南 13階建て・総戸数72戸

 

1970/08築 シャンボール荻窪 杉並区上荻 11階建て・総戸数74戸

 

1970/09築 パシフィック江古田マンション 練馬区羽沢 7階建て・総戸数75戸

 

1970/10築 秀和豊玉レジデンス 練馬区豊玉北 12階建て・総戸数95戸

 

1970/11築 荻窪コーエイマンション 杉並区南荻窪 9階建て・総戸数90戸

 

1971/11築 松栄戸越マンション 品川区平塚 10階建て・総戸数24戸

 

1972/11築 豊玉南住宅 練馬区豊玉南 14階建て・総戸数184戸

 

1973/03築 ライオンズマンション松原 世田谷区松原 14階建て・総戸数76戸

 

1973/08築 深川住宅 江東区深川 14階建て・総戸数342戸

 

1974/03築 ハイツ中村橋 練馬区向山 6階建て・総戸数32戸

 

1974/05築 南阿佐谷ハイツ 杉並区阿佐谷南 13階建て・総戸数85戸

 

1974/06築 江古田サニーハイツ 練馬区豊玉北 7階建て・総戸数64戸

 

1974/09築 月島ハイツ 中央区月島 10階建て・総戸数120戸

 

1974/10築 秀和第2東陽町レジデンス 江東区東陽 12階建て・総戸数193戸

 

1974/12築 カーサ錦 練馬区錦 8階建て・総戸数49戸

 

1975/01築 烏山コーポビアネーズ 世田谷区南烏山 7階建て・総戸数46戸

 

1975/03築 パシフィックニュー豊玉 練馬区豊玉北 12階建て・総戸数69戸

 

1975/03築 マンションニュー田端 北区東田端 8階建て・総戸数70戸

 

1975/05築 幡ヶ谷コーエイマンション 渋谷区幡ヶ谷 10階建て・総戸数41戸

 

1975/06築 南青山スカイハイツ 港区南青山 5階建て・総戸数76戸

 

1975/06築 セントラルグリーンハイツ 江東区東砂 13階建て・総戸数313戸

 

1975/08築 ライオンズマンション桜上水 杉並区下高井戸 10階建て・総戸数73戸

 

1975/08築 南砂住宅 江東区南砂 14階建て・総戸数2769戸

 

1975/08築 新小岩スカイハイツ 葛飾区東新小岩 7階建て・総戸数55戸

 

1975/09築 平井パークハイツ 江戸川区平井 9階建て・総戸数39戸

 

1976/02築 ネオコーポ大島 江東区大島 11階建て・総戸数93戸

 

1976/04築 文京ハイツ 文京区大塚 13階建て・総戸数68戸

 

1976/04築 宇喜田カメリア 江戸川区中葛西 11階建て・総戸数238戸

 

1976/05築 イトーピア豊玉マンション 練馬区豊玉上 10階建て・総戸数64戸

 

1976/06築 杉並スカイハイツ 杉並区堀ノ内 5階建て・総戸数46戸

 

1976/06築 セブンスターマンション日本橋浜町 中央区日本橋浜町 11階建て・総戸数32戸

 

1976/08築 ハイコーポ長島 江戸川区中葛西 7階建て・総戸数63戸

 

1976/10築 ニューパークハイツ 江東区亀戸 14階建て・総戸数160戸

 

1977/02築 荻窪リッツハウス 杉並区荻窪 3階建て・総戸数27戸

 

1977/07築 西落合ローヤルコーポ 新宿区西落合 6階建て・総戸数42戸

 

1977/09築 クレール目黒 品川区上大崎 4階建て・総戸数32戸

 

1978/01築 ジュネス練馬 練馬区中村北 11階建て・総戸数47戸

 

1978/02築 ゾンネンハイム葛西 江戸川区東葛西 14階建て・総戸数182戸

 

1978/02築 レインボー烏山 世田谷区南烏山 8階建て・総戸数60戸

 

1978/03築 落合パークファミリア 新宿区上落合 14階建て・総戸数270戸

 

1978/03築 近鉄ハイツ高田馬場 新宿区西早稲田 5階建て・総戸数32戸

 

1978/03築 コープ野村大塚 豊島区西巣鴨 9階建て・総戸数126戸

 

1978/03築 ゴールドハイツ豊玉 練馬区豊玉中 5階建て・総戸数41戸

 

1978/03築 チュリス氷川坂 港区赤坂 7階建て・総戸数109戸

 

1978/07築 イトーピア南麻布マンション 港区南麻布 7階建て・総戸数48戸

 

1978/09築 チュリス西麻布 港区西麻布 10階建て・総戸数45戸

 

1978/10築 南千住スカイハイツ 荒川区南千住 11階建て・総戸数338戸

 

1978/10築 レック八幡山マンション 杉並区上高井戸 6階建て・総戸数21戸

 

1978/12築 サニークレスト三田 港区三田 12階建て・総戸数60戸

 

1978/12築 大島コーポ 江東区大島 4階建て・総戸数22戸

 

1979/01築 ワコー王子マンション 北区堀船 11階建て・総戸数173戸

 

1979/02築 なぎさニュータウン 江戸川区南葛西 14階建て・総戸数1324戸

 

1979/06築 シャンブル富ヶ谷 渋谷区上原 4階建て・総戸数30戸

 

1979/07築 向島リリエンハイム 墨田区東向島 11階建て・総戸数28戸

 

1979/07築 マンション東陽町 江東区南砂 11階建て・総戸数194戸

 

1979/08築 木場ハイツ 江東区枝川 11階建て・総戸数205戸

 

1979/09築 パークハイム杉並 杉並区堀ノ内 6階建て・総戸数77戸

 

1979/10築 根岸ハイム 台東区根岸 6階建て・総戸数22戸

 

1979/12築 葛西第2スカイハイツ 江戸川区南葛西 9階建て・総戸数109戸

 

1980/03築 ルックハイツ金町 葛飾区金町 14階建て・総戸数124戸

 

1980/03築 浜田山タウンホーム 杉並区成田西 3階建て・総戸数17戸

 

1980/04築 葛西第1スカイハイツ 江戸川区南葛西 7階建て・総戸数86戸

 

1980/05築 日商岩井亀戸マンション 江東区亀戸 14階建て・総戸数394戸

 

1980/06築 コーヅ関町スカイハイツ 練馬区関町南 10階建て・287戸

 

1980/06築 ハイラーク船堀 江戸川区船堀 11階建て・総戸数510戸

 

1980/06築 エクセル大島 江東区大島 10階建て・総戸数101戸

 

1980/07築 南篠崎スカイハイツ 江戸川区南篠崎町 14階建て・総戸数562戸

 

1980/07築 グランドメゾン高田馬場 新宿区高田馬場 5階建て・総戸数21戸

 

1980/08築 ヴェラハイツ小石川 文京区小石川 6階建て・総戸数44戸

 

1980/08築 西新井大師扇スカイハイツ 足立区扇 11階建て・総戸数302戸

 

1981/02築 北品川ホームズ 品川区北品川 15階建て・総戸数285戸

 

1981/03築 ハイネス東大島 江東区大島 10階建て・総戸数50戸

 

1981/03築 ニュータウンオークボ 新宿区大久保 15階建て・総戸数236戸

 

1981/07築 ニューシティハイツ日本橋 中央区日本橋箱崎町 11階建て・総戸数55戸

 

1981/08築 ファミール浜園 江東区塩浜 14階建て・総戸数468戸

 

1981/12築 トーア滝野川マンション 北区滝野川 11階建て・総戸数83戸

 

1981/12築 葛西サンハイツ 江戸川区東葛西 11階建て・総戸数44戸

 

旧耐震基準のマンションをご検討の方、耐震適合証明書が取得可能かお調べいたします。

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【9月末】住宅ローン減税 最大13年間480万円の期限迫る

最終更新日:2021年9月3日
公開日:2021年8月30日

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

いよいよ期限が迫ってまいりました!

 

住宅ローン減税が1年延長!

 

というニュースを数カ月前によく見かけましたので、

 

期限はまだまだ先だと思っていませんか?

 

下記の期限までに売買契約が必要です。

 

注文住宅は、2021年9月末までの契約

 

建売一戸建てや中古住宅は、2021年11月末までの契約

 

注文住宅をご検討のお客様、急いだほうが良いです!

 

期限を過ぎてしまうと、現行の「最大13年間480万円」の対象外になり、

 

また、課税物件の40㎡以上の条件も対象外になり、

 

来年の税制大綱による内容が適用されます。

 

来年は、

 

逆ザヤ状態の解消の為、

 

還付率1%の見直しをすると、今年の税制大綱に明記されておりました。

 

今年の内容が延長されるか、全くわかりませんので、

 

絶対にお得にご購入したいお客様は、

 

期限内の売買契約をお勧めします!

 

税金や税制に関する内容は、必ず税務署へ直接ご確認ください。

 

期限に間に合う物件を、メールで一挙にご紹介いたします。

 

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【売り物件募集】千代田区内・50㎡以上のマンション・築38年以内

最終更新日:2021年8月26日
公開日:2021年8月23日

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

ご購入希望のお客様から、物件指定のご依頼をいただいております。

 

もしこのブログをご覧になった方にご売却をお考えの方がおられましたら、ぜひお声掛けください!

 

ご指定のあったマンションには、チラシを入れさせていただきますので、そちらからでも結構です。

 

REDSでは、無駄な経費を抑える為に、滅多にチラシ広告を行いませんが、

 

【本当に本気でお探しの場合】には、チラシにて告知も行います。

 

どうぞよろしくお願いいたします。

 

ウソの無い透明性の高い不動産取引なら、REDSにお任せください。

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親が認知症になる前に、やっておきたいこと。

最終更新日:2021年8月18日
公開日:2021年8月16日

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

今年もコロナ禍で帰省はできませんでしたが、ご実家の親御様と久しぶりに会話したという方も多いのではないでしょうか。

 

盆暮れ正月に出る話題としては、「ご実家をどうするか」など、不動産にまつわる事も多いと思います。

 

私の親も70歳近くなり、そろそろ準備が必要かな・・・という時期です。

 

認知症にになると、不動産売買はできません。

不動産売買には、契約=法律行為が伴いますが、その行為には「行為能力(意思能力)」が必要です。

 

意思能力が無い者が行った法律行為は無効です。(民法3条)

 

進行具合によりますが、認知症になった後では、意思能力が無いと見なされ、売買契約は無効になります。

 

当事者本人だけでしたら「それでもかまわない」として、契約をする事はできますが、相続や納税の際に、第三者が無効を主張すれば抗う事はできませんので、

 

売買が終わった後、除斥期間の20年間は、猛烈なトラブル因子を残すこととなります。

 

その為、私たち仲介会社でも、意思能力の確認は慎重かつ確実に行います。

 

認知症になった「後」に、親の不動産を売却するには

これは、売却の目的がまず重要です。

理由は後ほど出てきます。

 

意思能力が無い方でも法律行為などを行う為には、後見制度を利用します。

 

症状の程度によって種類がありますので、こちらでご確認下さい。

https://guardianship.mhlw.go.jp/personal/guardianship/

(厚労省HPより)

 

家庭裁判所の許可を得て、意思能力が無い方の後見人として、法律行為をする事ができる制度です。

 

一見、代理人になって何でも行える雰囲気がありますが、

 

いくつもの注意点があります。

 

①後見人を決めるのは裁判所

実子であればなれそうですが、そうでもありません。

統計では、親族が選定されたのはわずか20%程度で、あとは弁護士や司法書士などの専門職が選定されます。

 

②専門職の後見人には費用が掛かる

親族以外の後見人が指定された場合には、月額2万円~の費用が掛かります。

年間24万円だとしても、10年間で240万円です。

 

③財産の処分には裁判所の許可が必要

これが「理由が重要」といった箇所です。

被後見人の財産を減少させることには許可が下りませんので、

たとえば、

・自宅を売って、子世帯へ贈与したい。

・オシドリ贈与を使って、相続前に妻へ自宅を贈与したい。

という事には、おそらく許可が下りません。

 

④後見開始の申し立てをしたら、原則取り下げられない

・親族が後見人になれなかった。

・自宅売却の許可が下りなかった。

などの理由があっても、始まってしまったものは、原則取り下げができません。

 

このように、慎重に判断が必要です。

 

結論:認知症になる前に準備しましょう。

認知症により意思能力が無いと判断されてしまうと、後見制度を利用せざるを得ません。

 

その前に、準備できることがありますので、少しずつ準備していきましょう!

 

①家族信託

 

制度の概要はこちらがわかりやすかったです。

https://souzoku.asahi.com/article/13432262

(相続会議さんのHP)

 

簡単にいうと、「所有者が受け取る利益だけは本人に残して、その利益の使い方や処分は家族に託す」というイメージでしょうか。

 

もちろん意思能力を有した状態で締結する、信託契約書の内容に即した運用がなされますので、信託をする側も安心です。

 

資金は信託銀行の信託口座に保管されますので、それも安心です。

 

②任意後見制度

制度の概要はこちらがわかりやすかったです。

https://www.moj.go.jp/MINJI/a03.html

(法務省HPより)

 

これは意思能力が無くなる前に、後見人を選定しておけることがメリットですが、

結局「後見監督人」が選定され、その費用も掛かりますので、あまりメリットを感じませんでした。

 

③財産管理委任契約

概要はこちらがわかりやすかったです。

http://www.earnest-gl.com/ending_design/inheritance/fee.html

(行政書士アーネスト法務経営事務所HPより)

 

これも意思能力がある前提で利用ができる制度で、意思能力が無くなったらこの委任契約も無効になります。

一般的な委任状対応も同様です。

 

総括としては、

 

ご両親がお元気なうちに、家族信託をご検討されるのが、ベストな気がします。

 

※本ブログの内容は個人の見解です。正しくは各所へご確認をお願いいたします。

 

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