エージェントブログAGENT BLOG

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの井原直樹です。

2024年7月31日に行われた金融政策決定会合において、日銀は追加利上げを決定しました。これまで0〜0.1％程度だった政策金利を、8月1日以降に0.25％程度に引き上げる内容が決定されました。

（写真はイメージです）

基本給が5.28％アップとローン金利0.2％アップは釣り合っている？

日銀が利上げに踏み切った背景には、春闘での賃上げ率が5.28％と、33年ぶりの高水準だったことが大きかったと思います。個人的には、基本給が5.28％上がることに対して、ローン返済金利が0.2％上がることは、「バランスが取れているのか？」とも思いますが、決定されたことは仕方がありません。

ただし、物価高の影響もあり、経済が全体的に上向いているとは言いにくい状況もあります。利上げによる経済の冷え込みを危惧して、株価も大きく下落する場面もありました。

さらには、日銀は長期国債買い入れの減額も決定しています。日銀による長期国債の買い入れが少なくなると、長期国債の価格が下落し、反対に長期金利は上昇することが多いです。固定型の住宅ローン金利は、長期金利に連動していることから、今後さらに上昇していくことが想定されます。

では、実際に住宅ローン返済には、どのような影響があるのか、見ていきましょう。

各銀行の短期プライムレートは、おおむね0.2％上昇へ

政策金利の引き上げに伴い、各銀行は変動型住宅ローン金利の基準となる「短期プライムレート」を、9月から引き上げることを発表しました。

各行の短期プライムレート

このように、メガバンクがそろって短期プライムレートの引き上げを発表しています。メガバンクが短プラ引き上げで足並みをそろえたことにより、その他の銀行にも流れが及ぶのではないかとみられています。

住宅ローン返済額に反映されるタイミングは？

短期プライムレートの引き上げによって、2024年10月1日から住宅ローンの変動金利の基準金利が見直される予定ですが、実際に住宅ローン返済への適用は、いつから行われるのでしょうか。

これは、すでに住宅ローンを返済中か、これから新規お借り入れかによって、反映されるタイミングが変わります。銀行により条件が変わりますので、正しくはご利用銀行へお尋ねください。

返済中の方、もしくは9月30日までに借り入れ予定の方

多くの場合、金利の見直しは4月と10月の年2回となっていますので、10月1日から新たな金利が適用されます。そして、実際に返済に反映されるのは1月の返済分からです。

適用金利決定：10月1日
返済への反映：翌年1月分から

10月1日以降に新規借り入れの方は引き上げ後の金利が適用

ただし、短期プライムレートを引き上げた分、金利優遇幅を拡大し、顧客獲得を狙う動きもありそうです。

結局新規借り入れ金利は変わらないことも十分あり得ると思いますが、経過観察が必要ですね。

適用金利が上がっても、返済額は上がらないってホント？

「適用金利が上がっても、返済額は上がらないってホント？」という声がありますが、これは「5年ルール」が適用されている住宅ローンに限っては「ホント」です。

日銀の植田総裁からも、こちらの趣旨の発言がありました。

「変動型の住宅ローンの多くは5年ルールが適用されるので、適用金利が上昇しても実質的に負担が生じるのは5年後のことであり、その5年間で先行して賃金が上昇するため、支払いの負担は大きく軽減される」

「5年ルール」とは、変動金利型の住宅ローン返済中に適用金利が上がったとしても、5年間は返済額が変わらないというルールのことです。

つまり、35年返済の場合、返済額が変動するタイミングは、「最大6回」ということですね。

併せて、「5年ルール」が設けられている住宅ローンには、1回の金利変更で125％までしか返済額を上げることができない「125％ルール」がセットで設けられています。

植田総裁の発言が当てはまるのは、変動型住宅ローンで「5年・125％ルール」の適用がある場合のみですので、注意が必要です。

主要銀行の「5年・125％ルール」の適用状況

「5年・125％ルール」あり

• 都市銀行（三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行）
• 住信SBIネット銀行
• auじぶん銀行
• 楽天銀行

「5年・125％ルール」なし

• SBI新生銀行
• PayPay銀行
• ソニー銀行

ただし、「5年ルール」は返済額が5年間変わらないだけで、半年ごとの適用金利はしっかり反映されています。

適用金利が上がれば、返済額の内訳として、元金の返済分が減りますので、それを補うために、返済額が5年ごとに125％を上限にして上がっていくイメージです。

5年・125％ルールにより、35年間で返済が終わらないことも

金利が劇的に上昇した際には、返済額は上限が決められているので、瞬発的に払いきれない利息が生じて返済期間の35年が終了した後に、未払利息の返済が継続します。

※銀行により規定が変わりますのでご確認ください。

すでにネット銀行は変動型住宅ローンの金利引き上げの動きあり

メガバンクの金利引き上げに先立ち、ネット銀行では日銀の利上げ決定前から、変動型住宅ローンの金利引き上げに動きました。

主だった銀行はこちらです。

●auじぶん銀行：新規借り入れ分の最優遇金利を0.329％へ引き上げ（＋0.01％）
★REDS提携では、0.284％の特別金利が適用可能です。

●住信SBIネット銀行：短期プライムレートを年1.925％へ引き上げ（＋0.2％）
★REDS提携では、0.298％の特別金利が適用可能です。

●ソニー銀行：変動型住宅ローンの基準金利を2.007％へ引き上げ（＋0.2％）

★の特別金利のように、持ち込み案件数が多い仲介会社には、特別金利が提示されていることもあります。物件選びと同じように、仲介会社選びも、しっかり行いましょう！

最後に

安心安全なお取引が第一の、REDS宅建マイスターへお任せください。

気になる物件があるお客様も、
ご売却をお考えのお客様も、
「トコトン安心・お得」な不動産売買をしたいなら！
お気軽に【REDS】宅建マイスター・井原までご相談ください！

メールはこちら
フリーコール　0800-100-6633
携帯電話　080-7564-4417
ご連絡はお気軽にどうぞ！

東京は「100年に1度」といわれる大規模再開発の真っただ中にあります。

2022年には東京ミッドタウン八重洲（東京駅）、ミカン下北（下北沢駅）、カメイドクロック（亀戸駅）などが開業しました。

2023年には、麻布台ヒルズ（神谷町駅）、羽田イノベーションシティ（羽田空港）が開業するなど、エネルギッシュに進行中です。

主要な再開発エリアを押さえて、資産価値の下がりにくい街選びをしましょう。

八重洲エリア（中央区・東京駅/日本橋駅/宝町駅）

八重洲エリアでは、2023年に東京ミッドタウン八重洲が開業しましたが、さらに下記3地区での再開発が計画されています。

• 八重洲一丁目東B地区：2025年度
• 八重洲二丁目中地区：2028年度
• 八重洲一丁目北地区：2032年度

特に注目すべきは、「八重洲一丁目東B地区」に建設する地上51階建ての超高層複合ビルでしょう。

大型の劇場や大規模な展示会を開催できるホールなどの入居が計画されており、オフィス街に不足しがちな文化発信拠点を整備し、インバウンド需要に対応するのが主な目的だそうです。

※東京建物株式会社プレスリリースより引用

この東B地区の完成後も、中地区、北地区と再開発が続きますので、八重洲エリアは一変するでしょう。弊社本社は八重洲にありますので、目まぐるしく変化する街並みに、私も心躍らせております。

日本橋エリア（中央区・日本橋駅/三越前駅）

日本橋エリアでは、日本橋川沿いを中心に下記4地区の再開発が計画されています。

• 日本橋一丁目中地区
• 日本橋室町一丁目地区
• 日本橋一丁目東地区
• 日本橋一丁目1・2番地区

エリア全体地図はこちらです。

※中央区「日本橋川沿いエリアのまちづくりビジョン2021」より引用

日本橋一丁目中地区

すでに52階建て超高層ビルの建設工事が2021年から進行中です。

エリア内の既存施設が集約され、日本橋川を生かしたオープンスペースの拡充やアクセスの向上などが期待されます。より日本橋エリアが「住みよい街」になるでしょう。

※野村不動産株式会社プレスリリースより引用

日本橋室町一丁目地区

日本橋一丁目中地区の対岸にあたる地区です。

この地区には2028年完成予定で地上33階建て複合高層ビルが建設されます。

日本橋室町一丁目地区は現状、「道路環境が悪い」「地上地下を結ぶ動線が不足している」などの課題を抱えていますが、エリアの回遊性や防災性が向上し、居住者・観光客が増えることが予想されています。素晴らしい都市再生ですね！

※三井不動産株式会社プレスリリースより引用

日本橋一丁目東地区

日本橋一丁目東地区では2つの超高層ビルの建設が計画されています。一方は事務所・集会施設を中心としたビル、もう一方は住宅や生活支援施設・店舗を中心としたビルとなる予定です。日本橋川を中心として、周辺の道路の整備も行われます。

現在は日本橋郵便局がある区画ですね。この再開発は2038年まで続く大規模なものです。

※中央区「日本橋川沿いにおける5地区の市街地再開発事業」より引用

日本橋一丁目1・2番地区

日本橋一丁目1・2番地区には、2032年完成予定で27階建ての高層商業ビルが建設されます。

開発の規模は他の開発地区よりも小さいですが、各地区を繋ぐ重要な役割を果たすため注目でしょう。

※中央区「日本橋川沿いにおける5地区の市街地再開発事業」より引用

日本橋エリアについては以上です。これだけ大規模な再開発が、同時期に密着して行われるのは、大変珍しいと思います。日本橋エリアの不動産市況への影響力は、計り知れないものがあります。

西新宿エリア（新宿区・新宿駅/西新宿駅/西新宿五丁目駅）

西新宿エリアでは、2040年までにわたって大規模な再開発事業が計画されています。老朽化した建物の建て替えや、半世紀もほぼ整備されていない区域の再編を目的に、文化・教育・商業など、あらゆる面での国際競争力を持つエリアを目指します。

まだ未確定の部分も多いですが、この再開発により多数の高層ビル・マンションの建設が予想されます。どんなタワーマンションが供給されるか、大変楽しみなエリアです。

エリア全体地図はこちらです。

※東京都「西新宿地区再整備方針」より引用

六本木エリア

六本木5丁目6丁目では、「六本木五丁目西地区地区計画」が進行中です。66階建てと、70階建ての2棟の超高層ビルが建設される計画で、2025年に着工し、2030年竣工予定です。

これらは「第2六本木ヒルズ」と呼ばれています。六本木ヒルズの延べ面積約79万3165㎡に対し、第2六本木ヒルズは約108万6600㎡もの延べ面積となる予定で、初代六本木ヒルズを超える計画規模になります。

※港区「六本木五丁目西地区地区計画の決定（原案）について」より引用

品川駅エリア（港区・品川駅/高輪ゲートウェイ駅/泉岳寺駅）

品川エリアでは品川駅南側（品川駅街区）の大規模再開発が計画されています。エリアが3つに分けられ、それぞれ下記のスケジュールで進行予定です。

• 北街区：2025年～2030年
• 南街区（南-a）：2025年～2036年
• 南街区（南-b）：2030年～2032年

このうち北街区・南街区（南-a）には28階建ての高層ビルが建設されます。開業すれば高輪ゲートウェイ駅の本格始動にもなり、不動産市況にも大きなインパクトがあるでしょう。

※「京浜急行電鉄株式会社・東日本旅客鉄道株式会社プレスリリース」より引用。

再開発されてからでは遅い！　計画段階から物件を押さえておきましょう

「築浅物件よりも好立地物件の方が値崩れしない」というのが近年のトレンドですが、その一因が、まさに再開発なのです。相場が上がる前に物件を押さえておくことで、資産価値をより一層盤石なものにすることができます。

物件をお探しの際には、安心安全なお取引が第一の、REDS宅建マイスターへお任せください。

気になる物件があるお客様も、
ご売却をお考えのお客様も、
「トコトン安心・お得」な不動産売買をしたいなら！
お気軽に【REDS】宅建マイスター・井原までご相談ください！

メールはこちら
フリーコール　0800-100-6633
携帯電話　080-7564-4417
ご連絡はお気軽にどうぞ！

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの井原直樹です。

2024年からスタートした新NISAは、年間の投資上限額360万円（総額1,800万円）に対する譲渡益が無期限で無税となる制度です。YouTubeなどでもわかりやすい解説動画が多くUPされており、私も勉強しながら制度を活用しています。

そんな中、「住宅ローンの頭金として用意してきた貯蓄を、頭金に使わずに新NISAで運用した方がいいのでは？」との声も多く聞かれます。

簡単に比較をしてみたいと思います。

4つのパターンを比較

《物件価格7000万円、借入期間35年で繰り上げ返済は考慮しない。現居宅家賃12万円、住宅ローン金利0.5％で一定、NISA運用利回り3％複利で一定》のケースで考えます。

1. 貯蓄500万円を頭金に入れる
2. 貯蓄500万円をNISAに入れて、頭金はゼロで購入する
3. これから5年間で500万円を貯めて、頭金に入れる
4. 今すぐ頭金ゼロで購入する

1．貯蓄500万円を頭金に入れる

• 借入金額：6,500万円、支払利息：586万円
• 総返済額：7,086万円

2．貯蓄500万円をNISAに入れて、頭金はゼロで購入する

• 借入金額：7,000万円、支払利息：631万円
• 総返済額：7,631万円 － NISA運用益：906万円＝6,725万円

3．これから5年間で500万円を貯めて、頭金に入れる

• 借入金額：6,500万円、支払利息：586万円
• 総返済額：7,086万円 ＋ 5年分家賃720万円＝7,806万円

4．今すぐ頭金ゼロで購入する

• 借入金額：7,000万円、支払利息：631万円
• 総返済額：7,631万円

パターン2が最も賢明

最も総支払金額が少なかったのは、パターン2で6,725万円。一方、最も総支払金額が多かったのは、パターン3の7,806万円でした。

その差はなんと最大1,081万円にもなりました。それにしてもNISA運用での複利効果はすごいですね。

「頭金より運用した方がお得」は本当でした！

現居宅に家賃が発生していることが条件になりますが、時代は変わるもので「住宅ローンは頭金を貯めてから」は、損してしまう時代になりました。

上記のシミュレーションでは、NISA運用益3％で計算していますが、人気の投資信託「eMAXIS Slim 全世界株式（オール・カントリー）」の過去5年の利回りは年10％を超えていますので、かなり控えめな運用益でのシミュレーションとなっています。※NISAで運用する場合は、つみたて投資枠・成長投資枠合わせて年360万円が上限となります。

また、1と4の比較で、単純に頭金を500万円入れるか、入れないかでは、支払利息の差額は35年間で45万円にとどまることにも着目です。

年間わずか1万2,857円の差しかありませんので、低金利下においては、頭金の有効性が薄れることの再認識ができました。

これなら、運用に回した方がいいなと、素直に思いますよね。

シミュレーションからわかったこと3つ

• 手元に資金がある場合には、頭金を入れるより運用したほうがお得
• 手元に資金がない場合には、頭金を貯めるより全額ローンですぐ買った方がお得
• 低金利下では、頭金を入れても支払利息に大きな差は出ない

これらがポイントになります。

金利が上がった場合の対処法

先日、日銀のマイナス金利政策が解除され、日本経済は金利のある世界に推移しております。住宅ローン変動金利には大きな影響は出ておりませんが、今後は上昇基調となっていくものと思われます。

いざ、金利が上昇し、家計を圧迫するようになった際には、NISAの恩恵を享受しましょう。運用資産の売却で一時的に資産は目減りしますが、NISA資産はいつでも売却が可能で、運用益にも課税されませんので、売却価格をそのまま生活資金などに充てることができます。

500万円で運用を始めた資金は、3％の複利効果により5年後には579万円、10年後には671万円になっているので、目減りする金額は運用益の分、少なくなります。

頭金を入れるメリットはないのか

現在のような低金利下では、頭金を入れるメリットはほとんどないとわかりました。しかしながら、運用に回すよりも、頭金に入れたほうがいい場合もあります。それは、ローン審査に通りやすくなることでしょう。

具体的には、こちらのようなケースでは、頭金を入れないと融資が難しい場合があります。

• 借入希望額がおおむね年収の8倍を超える
• ワンルームマンションや、旧耐震物件を購入する
• すでに投資用不動産ローンを組んでいる
• 賃貸併用住宅を購入する
• 自営業、会社経営者の方

また、頭金を入れることで、金利が下がる場合もあります。

一方で、損得勘定以外での頭金を入れるデメリットとしては、流動性の高い現金という資産が、頭金が不動産の一部になりますので、簡単に換金ができなくなることでしょう。困ったときに換金しにくいということです。これは意外に見落としやすいデメリットだと思います。

時代に合った自己資金の使い方へ

これまでは、「住宅ローンは頭金を2割入れたほうがいい」などの意見が定説でした。

しかし、時代は変わるもので、超低金利の継続や、税制メリットのある資産運用の普及など、これまでの定説を覆す状況となっています。状況に合った自己資金の使い方が重要となりますが、過渡期にある現代では、その状況も目まぐるしく変化していくことになるでしょう。

そのような見通しがつきにくい現代だからこそ、流動性が高くフレキシブルに利用ができる投資運用に自己資金を入れておくことは、頭金に入れるよりもメリットがあるといえます。また、これから家賃を払いながら頭金を貯めるのではなく、頭金ゼロで住宅ローンをスタートし、積立NISAなどで資産を形成することも有効だと思います。

とはいえ、投資は自己責任であることから、堅実に頭金を入れるという判断もいいでしょう。

現在、日本経済はデフレからインフレへと移行する過渡期にありますので、住宅購入における資金計画でも判断が難しい局面にあります。ファイナンシャルプランナーなど専門家からアドバイスを受けることも検討しながら、有利に住宅購入を進めていきましょう。

将来を見越して安心できる不動産売買は、経験豊富なREDS宅建マイスターへお任せください

気になる物件があるお客様も、
ご売却をお考えのお客様も、
「トコトン安心・お得」な不動産売買をしたいなら！
お気軽に【REDS】宅建マイスター・井原までご相談ください！

メールはこちら
フリーコール　0800-100-6633
携帯電話　080-7564-4417
ご連絡はお気軽にどうぞ！

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの井原直樹です。

3月18、19日に行われた日銀の金融政策決定会合において、大規模金融緩和策の変更が可決されました。この決定の内容には、金融緩和策の柱だったマイナス金利政策が解除されることが含まれており、日本に〝金利のある世界〟が復活することに対し、注目が集まっています。

特に注目を集めているのが、「住宅ローンの変動金利が上昇するのではないか」という点でした。ところが、4月の住宅ローン変動金利は、ほとんどの金融機関で「変化なし」という結果でした。むしろ、キャンペーンで金利を引き下げたところもありました。

とはいえ、長年の超低金利を受け、現在の住宅ローンは変動金利タイプが主流ですので、「いつから金利が上がるのか」を不安に感じている人も多いのではないでしょうか。私も自宅のローンは変動で組んでおりますので、全く他人事ではありません。

住宅ローンの変動金利がいつから上がるのか、マイナス金利解除が生活にどう影響するのかといった点を考えてみたいと思います。

そもそもマイナス金利政策とは

マイナス金利とは、金融機関が日銀に預けている「預金の一部」で、預けている側の金融機関が金利を支払う仕組みです。

金融機関が日銀に資金を預けたままにしておくと金利を支払わなければならなくすることで、金融機関が企業への貸し出しや投資に資金を回すように促し、経済活性化とデフレ脱却を目指しました。2016年1月に「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」として導入されました。

マイナス金利がついていたのは「預金のほんの一部」だけ

マイナス金利がついていたのは、金融機関が持つ日銀の当座預金のごく一部です。大まかに言うと、2015年における日銀預金の平均残高を上回った部分にマイナス金利が課され、下回った部分にゼロあるいはプラスの金利が課される仕組みです。

そのため、すべての金融機関がマイナス金利の影響があったわけではなく、また、企業への貸し出しや投資の促進を狙った日銀の意図に反して、多くの余剰資金は国債や外国債へ回ったようですので、もともと市場・経済への影響は限定的だったのではとの意見もあります。

そのため、「マイナス金利解除！」と聞くと戦々恐々としてしまいますが、それほどのインパクトはなかったようです。

とはいえ17年ぶり利上げ決定は大きなニュース、ただし当面は緩和を維持

マイナス金利政策が2016年にスタートして以来、日本は長らく〝金利のない世界〟とやゆされてきましたから、金利が復活することになるのは大きなニュースです。今回の金融政策決定会合で決定したのは、政策金利を従来のマイナス0.1％から0〜0.1％に引き上げるということです。

同時に、日銀が国債を購入することで長期金利を低く抑え込むYCC（イールドカーブ・コントロール）が撤廃され、金融市場への資金大量供給のために実施してきたETF（上場投資信託）・REIT（不動産投資信託）の新規買い入れも終了となりました。

ETFの買い入れ

日銀が最後にETFを買い入れたのは2023年10月で、2024年に入ってからは、株価大幅安の場面でも買い入れを行わなかったことから、すでに市場参加者からは終了するものと思われていました。

そのため、株価への影響はほぼないと言われており、むしろ市場機能の健全化として海外投資家には好感され、株高の一助となっているようです。

また余談ですが、これまでに買い入れた時価総額74兆円ものETFを、国民へ分配すべきなんて声も上がっています。夢がありますね。

今回金利が上がるのは「無担保コールレート」で住宅ローン金利ではありません

日銀が金融政策でコントロールするのは住宅ローン金利ではなく、無担保コールレートと呼ばれる金利です。

これは金融機関どうしが超短期で貸し借りを行うときの金利水準を表し、日銀がこのレートを操作することで、結果的に金融機関が利用者に貸し出す金利にも影響を与えられるという仕組みです。

住宅ローン金利（変動）の決まり方

では住宅ローン金利はどのように決まるのでしょうか。以下は一般的な事例です。

1. 無担保コールレートを参考にして、各金融機関が「短期プライムレート」を独自に決定する。
2. 住宅ローン金利は「短期プライムレート」に連動する。

具体的には、三菱UFJ銀行ではマイナス金利解除を受けて、このような決定をしました。

• 普通預金金利は引き上げ
• 短期プライムレートは据え置き

他行も同様の対応を取るとみられ、短期金利は当面これまでと同じ水準で推移すると予想されます。もちろん、今後さらに無担保コールレートが利上げされれば、短期プライムレートが上昇する可能性があります。

一方で、住信SBIネット銀行や、楽天銀行など、タイムリーに金利を上げてきている銀行もあれば、短期プライムレートに連動していない住宅ローンもありますので注意が必要です。

今後も利上げ継続なら、支払額はいつから上がる？

いざ、銀行が短期プライムレートを上げて、住宅ローン金利も上げるとなった場合は、一般的にはこちらの日程で支払額が上がります。

1. 金融機関の住宅ローン金利が4月1日と10月1日に決まる。
2. 4月に金利を上げる決定があった場合は最短で7月の支払額から、10月の場合は1月分から適用される。

※毎月金利を見直す金融機関もありますので、しっかり確認しましょう。

救済措置としての「5年ルール」と「125％ルール」

多くの金融機関では、救済措置として「5年ルール」や「125％ルール」を設けています。

●5年ルール：借入当初5年間は金利が上昇しても毎月の支払額が変わらないというルール。支払額が変わらないというだけで、返済額の元金/利息の内訳では、しっかり利息分が増えておりますので、5年間は金利が上がらないということではありません。

●125％ルール：金利が見直されたときでも、従来の毎月返済額から125％までしか返済を増額しないというものです。

異次元の利上げが継続された場合は、5年＆125%ルール下において利息が払いきれず、当初の借入年数を経過しても、未払いの利息が残る「未払い利息」が生じることもあります。その際は、借入れ年数を延長して支払うことになります。

マイナス金利解除で暮らしへの影響は？

マイナス金利解除によって、住宅ローン金利の上昇以外にも、主に3つの事象が考えられます。

1．賃貸物件の家賃が上がる可能性：融資を受けて賃貸住宅を運営しているオーナーの場合、金利が上昇するコストアップのため、賃料値上げとなることも考えられます。

2．中期的には不動産価格の値下げ要因に：住宅ローン金利が実際に上昇することで、借入金額の上限も抑えられます。仮に、これまでは1億円の融資が受けられたのに、9,000万円までとなると、自ずと相場も下落していきます。

値下げ要因と聞くと「待った方がいいかな？」と思いますが、住宅ローン金利が上がっているので、支払額は変わりません。ならば、年齢の若いうちにローン返済をスタートしたほうが将来的に有利でしょう。

3．預貯金につく利息が増える可能性：これは微々たるものですので、いずれにしても他の運用に回したほうがいいでしょう。

金利上昇局面での家探しのポイント

マイナス金利解除によって、金利が上昇する中で、家探しは何に注意すればいいのでしょうか。その答えは、「金利が上昇しても家計が耐えられる予算」を設定することです。

住居費を抑えておけば、結果的に金利が上がらなくても、余裕をもって老後への備えもできるはずです。

どこまでの金利上昇を見込んでおけばいいか正解はありませんが、許容度をご自身で把握しておけば、繰り上げ返済や返済バッファ貯蓄の準備などもできると思います。

しっかり、リスクを把握したうえで、予算を決めていきましょう！

将来を見越して安心できる不動産売買は、経験豊富なREDS宅建マイスターへお任せください。

気になる物件があるお客様も、
ご売却をお考えのお客様も、
「トコトン安心・お得」な不動産売買をしたいなら！
お気軽に【REDS】宅建マイスター・井原までご相談ください！

メールはこちら
フリーコール　0800-100-6633
携帯電話　080-7564-4417
ご連絡はお気軽にどうぞ！

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの井原直樹です。2024年1月1日に発生した能登半島地震においては、被災された皆様に心よりお見舞い申し上げます。一日も早い復興をお祈りし、私も微力ながら地域経済にも貢献したく考えております。

今回の地震は、最大震度7の強い地震ではありましたが、最大震度7にも耐えうることを想定した「新耐震基準」の家屋に多数の倒壊が見られたことが印象的でした。

そもそも「新耐震基準」ってなに？

1981年6月の建築確認以降から、建築基準法による建物に要求される最低限満たすべき地震への耐性基準が大きく変わりました。それを「新耐震基準」といい、現在も適用されている基準です。

新耐震基準は、震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも人命に危害を及ぼすような倒壊などの被害を免れることを建物に求める基準です。ちなみに、旧耐震基準は、震度5までの地震で倒壊・損傷しないというレベルでよしとされていました。

耐震基準とは、あくまで最低ラインを定めた基準になりますので、旧耐震基準建物が軒並み耐震性に劣るともいえません。極端な例では、法隆寺は1000年間もの間に地震で倒壊したことはありませんが、それだけの耐震性を有していたということです。

一方で、最低ラインを「震度6強から7でも倒壊しない」と定めた新耐震基準で建てられたはずの能登半島の建築物に多数の倒壊が見られたことが今回の焦点です。

「新耐震基準」でも多数の家屋が倒壊した原因とされているもの

今回、想定外の事態を受け、国土交通省は、被害状況や倒壊の原因などを詳細に調査することを目的に「令和6年能登半島地震における建築物構造被害の原因分析を行う委員会」を立ち上げました。
https://www.nilim.go.jp/lab/hbg/iinkai/notohantouzisinniinnkai/notoiinkai.html

詳細な原因については、委員会の調査結果が待たれるところです。そのため、あくまで一般論になりますが、こちらの3点が今回の原因ではないか、と挙げられています。

1. 築40年経過している家屋もあり、主要構造部の劣化が進んでいた。
2. 地震に一度だけ耐えられることを前提としているため、複数回の地震のダメージに耐えられなかった。
3. 木造「2000年基準」を満たしていなかった。

「2000年基準」というワードが出てきましたが、中古の木造住宅購入時には超重要ポイントなので、ぜひ覚えておいてください。

木造建築物の基準がさらに強くなった「2000年基準」

建築基準法の耐震基準は、1981年6月1日以降で新耐震基準が採用されました。これによって建物の耐震基準はとても厳しいものとなりました。この耐震基準の変化は有名ですが、実はその後も耐震基準がマイナーチェンジされていることはあまり知られていません。

特に重要な改正があったのが、2000年6月1日以降に建築確認申請する木造についての耐震基準で、これが「2000年基準」といわれます。「2000年基準」の主な改正点はこちらです。

1．地盤調査（地耐力調査）の規定が充実

以前は、地耐力調査は必須ではありませんでした。併せて品確法も改正され、分譲業者は地盤についても10年保証が義務付けられました。軟弱地盤は地盤改良工事をしたうえで、基礎工事を行うことになりました。

2．地耐力に応じた基礎構造とすること

地盤がどのくらいの荷重に耐えられるか調査（地耐力調査）をしないで基礎工事を行うと、地盤が不同沈下（建物が不ぞろいに沈下を起こすこと）を起こし、建物が傾くためです。

3．耐震壁の配置バランスを考慮すること

以前から腕のよい設計士であれば、耐震性に考慮した配置バランスで設計がなされていましたが、建築確認ではノーチェックでした。南側には窓を多く設置するために筋交いの入った壁を減らし、逆に北側に耐力壁が偏った構造になりがちですが、阪神淡路大震災ではこのようなバランスの悪い偏った配置をした家がねじれて倒壊する例が少なくありませんでした。

4．筋かい金物使用や柱頭柱脚接合金物使用の規定

木造住宅の柱の柱頭・柱脚（頭や根元部分）、筋交いの端部をそれぞれしっかり固定できるよう筋交いのサイズや部位によって固定する金物が指定されました。地震の際に柱、梁、筋交いが抜けてしまうと、構造耐力が満たせず、建物が倒壊してしまうためです。

このように、マイナーチェンジではありますが、非常に重要な改正が行われました。2000年基準を境に、耐震性には大きな差が出るでしょう。2000年基準を満たさない木造住宅は、「新耐震基準であっても、現行の耐震性ではない」ということを覚えておきましょう。

これからの家選びで重要なポイントは「耐震等級」

建築基準法で想定している耐震性とは、「大地震に一度だけ耐えて倒壊しない」ことですので、命に直結する最低ラインを示しているだけだといえます。

しかし、実際に被災した際には、こちらの3点が重要ではないでしょうか。

1. 余震を含めた複数回の地震に耐える
2. 自宅避難が可能である
3. 修補すれば住み続けられる

これらを評価した指標が「耐震等級」です。

〈等級1〉
建築基準法と同等の耐震性能。震度6強～7の地震でも、即倒壊はしない。ただし、大規模修繕や建て替えが必要となる可能性がある。等級1は建築基準法準拠で、必ず取得できる等級です。

〈等級2〉
建築基準法の1.25倍の耐震性能。震度6強～7の地震でも、一定の補修で住み続けられる。学校や避難所といった公共建築物レベル。

〈等級3〉
建築基準法の1.5倍の耐震性能。震度6強～7の地震でも、軽い補修で住み続けられる。消防署や警察署といった災害復興の拠点となる防災施設レベル。

耐震等級については、「住宅性能評価書」で証明されます。これまでは住宅性能評価書を取得していない新築戸建てもありましたが、住宅ローン控除の要件変更で必須になりましたので、これからはほぼすべての新築戸建てで耐震等級の確認ができます。

災害対策を意識した家探しが必要な時代です

建物の耐震性がいくら優れようと、それだけでは自然災害には対処しきれません。

REDS宅建マイスターは、各種ハザード情報や、その土地の成り立ちをしっかり把握し、お客様にリスク情報を提供いたします。質の高い不動産売買は、経験豊富なREDS宅建マイスターへお任せください。

気になる物件があるお客様も、
ご売却をお考えのお客様も、
「トコトン安心・お得」な不動産売買をしたいなら！
お気軽に【REDS】宅建マイスター・井原までご相談ください！

メールはこちら
フリーコール　0800-100-6633
携帯電話　080-7564-4417
ご連絡はお気軽にどうぞ！

こんにちは。REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの井原です。

前回のブログでは、住宅ローン控除について深掘りしましたが、今回はその他の税制も含めてまとめて解説します（令和6年度税制改正の大綱をベースにしているため、内容が変更となる場合があります）。

2024年住宅税制のテーマは、「省エネ」×「子育て＆若者夫婦」です！

住宅税制それぞれのテーマには、以下のような背景があります。

「省エネ」について

政府は2050年の脱炭素達成に向けて、エネルギー消費量の約14％を占める家庭部門での省エネに本腰を入れています。そのため断熱性が高い住宅や、太陽光発電設備を有したZEH住宅などに対して、手厚い支援をおこなっています。

「子育て＆若者夫婦」について

背景にあるのは、岸田内閣の目玉政策でもある「異次元の少子化対策」と、「不動産価格の上昇」です。不動産価格は都心部だけでなく、郊外や地方都市でも上昇しており、特に若年層や子育て世帯にとっては購入しにくい状況が続いています。

その両方に対するアプローチとして、即効性の高い税制優遇や給付金などの形で、政府が後押ししてくれています。このような背景のもとに実施される、2024年の支援策を具体的に見ていきましょう。

住宅ローン控除は子育て世帯・若者夫婦世帯の控除上限額が引き上げに！

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、控除期間中は年末の住宅ローン残高の0.7％が、支払った所得税（住民税）から戻ってくる制度です。控除期間は最長13年間です。

例えば年末の住宅ローン残高4,000万円の場合は、28万円がその年の所得税（住民税）からキャッシュバックされるイメージで、節税効果は総額数百万円にのぼり、家を買う最大のメリットとも言えるでしょう。

デフォでもお得な住宅ローン控除が、子育て世帯・若者夫婦世帯についてはさらにパワーアップします。

子育て世帯・若者夫婦世帯とは

子育て世帯・若者夫婦世帯とは、以下のいずれかが当てはまる世帯が対象です。

・19歳未満の子を有する世帯
・夫婦いずれかが40歳未満の世帯
※年齢の判定は居住開始年の年末時点となる見込みです。

最大還付額の違いはこちらです（新築住宅の場合）。

①認定住宅（認定長期優良住宅および認定低炭素住宅）
通常：409.5万円　→　子育て・若者夫婦世帯：455万円（＋45.5万円）

②ZEH水準省エネ住宅
通常：318.5万円　→　子育て・若者夫婦世帯：409.5万円（＋91万円）

③省エネ基準適合住宅
通常：273万円　→　子育て・若者夫婦世帯：364万円（＋91万円）

このように、超パワーアップしていますが、来年以降の継続は全くの未定です。子育て・若者夫婦世帯に該当する方は、今年2024年を逃す手はないでしょう。年内入居が条件になるものと思われます。また、省エネ基準に適合しない住宅は、住宅ローン控除の対象外となりました（2024年以降に建築確認を受ける場合）。ハウスメーカーもしっかり対応していますので、ほとんどの物件で住宅ローン控除を受けることができますのでご安心ください。

では次は贈与の特例に行きましょう。

直系尊属からの住宅取得資金贈与の特例が3年間延長に

住宅取得資金贈与の特例とは

住宅取得資金贈与の特例とは、直系尊属から住宅購入資金の贈与を受けた場合に、500万円もしくは1,000万円分の贈与について、贈与税が非課税となる特例です。

この特例を使わない場合、年間110万円の基礎控除を超える部分について贈与税が課税され、年1,000万円の贈与を受けた場合の贈与税は177万円になります。それが無税になるとしたら非常にお得な制度です。

非課税限度額について

非課税枠1,000万円の対象物件は以下の3つです。

①省エネ性能がZEH水準（断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6）以上
②耐震等級2以上or免震建築物
③高齢者等配慮対策等級3以上
①～③に該当しないものは500万円の非課税枠になります。

以下の注意点があります。

今回の改正で、新築住宅の省エネ基準は従来から1段階厳しくなり「ZEH水準以上」となりましたが、中古住宅の場合は従来と同じ省エネ基準（断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4）以上でこの特例を受けることができます。

細かい条件が定められています。

①直系尊属から贈与を受けること（叔父・叔母、配偶者の親などは対象外）
②贈与を受ける人の所得が年2,000万円以下であること
③居住開始前までに贈与を受けること
④贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住開始すること
⑤贈与を受けた年の翌年3月15日までに申告書等を提出すること
⑥取得する住宅の床面積が50㎡以上（所得1,000万円以下の場合は40㎡以上）

これらをすべて満たす必要があります。

税に関する助言は税理士にしかできませんので、税務署に電話で聞いてみましょう！　無料で丁寧に教えてくれます。

次は、お金がもらえるうれしい補助金について見ていきましょう。

「子育てエコホーム支援事業」新設。省エネ住宅には補助金が最大100万円！

「子育てエコホーム支援事業」とは

「子育てエコホーム支援事業」とは、子育て世帯と若者夫婦世帯の省エネ住宅購入を後押しする制度です。新築住宅で対象となるのは注文住宅と建売住宅で、補助金額は最大100万円/戸です。ここでも出ました「子育て世帯」×「若者夫婦世帯」への援助です。

2023年に施行された「こどもエコ住まい支援事業」が、年度途中で予算に達して早期終了してしまったことを受けて、今回の予算は約1,700億円から約2,100億円へと大きく上積みされました。

対象となる世帯と補助金額は

①子育て世帯

申請時点において、子を有する世帯。子とは2023年4月1日時点で18歳未満（2005年4月2日以降に生まれた子供）です。ただし、2024年3月末までに工事着手する場合においては、2022年4月1日時点で18歳未満（2004年4月2日以降に生まれた子供）が対象です。

②若者夫婦世帯

申請時点において夫婦であり、2023年4月1日時点で夫婦のいずれかが39歳以下（1983年4月2日以降生まれ）である世帯。ただし、2024年3月末までに工事着手する場合においては、2022年4月1時点でいずれかが39歳以下（1982年4月2日以降生まれ）の世帯が対象です。

補助金の額

補助金の額は以下のとおりです。

●長期優良住宅：100万円/戸
●ZEH住宅：80万円/戸
※市街化調整区域、土砂災害警戒区域または浸水想定区域については、それぞれ50万円、40万円に減額されます。

子育てエコホーム支援事業は、新築購入だけでなく、条件を満たしたリフォーム工事でも最大60万円の補助金が受けられます。REDSリフォームでもご提案させていただきます！

最後に、補足情報と注意点

自治体独自のお得制度も見逃せない！

以上、解説してきたのは国による住宅制度です。これに加えて、都道府県や市町村が独自に実施している支援制度があります。

例えば東京都がおこなっている「東京ゼロエミ住宅導入促進事業」では、ZEH水準の新築戸建に対して最大50万円、太陽光発電設備の設置（3.6kw以下）に対して最大39万円の補助金が受けられますので、自治体の公式サイトで確認してみましょう！

予算枠終了に注意！

2023年の「こどもエコ住まい支援事業」でも、3月に始まった申請が7月に予算に達し、追加予算が組まれたものの、それも2カ月で消化してしまい9月に申請が打ち切られました。子育て世帯への支援は年々手厚いものになっていますが、それだけ利用者も多く、早い時期に申込みが殺到する傾向があります。

「省エネ」×「子育て&若者夫婦」に該当する方は、できるだけ早い時期に申請できるよう検討を進めていきましょう！

2024年の不動産売買も、知識と経験豊富なREDS宅建マイスターへお任せください。
気になる物件があるお客様も、
ご売却をお考えのお客様も、
「トコトン安心・お得」な不動産売買をしたいなら！
お気軽に【REDS】宅建マイスター・井原までご相談ください！

メールはこちら
フリーコール　0800-100-6633
携帯電話　080-7564-4417
ご連絡はお気軽にどうぞ！

新年あけましておめでとうございます。REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの井原直樹です。

旧年中は本当にたくさんのお客様にご支持をいただきまして、お取扱高は20億円を超え、過去最高の実績となり、皆さまのお役に立つことができました。本当にありがとうございました。これからも、REDSのコスパの良い仲介サービスを通して、皆さまのお役に立つことをライフワークとして、一層頑張ってまいります。

2024年の注意点としては、住宅ローン控除の制度変更がありますので、まとめていきます。

2024年から住宅ローン控除が変わります

年末の住宅ローン残高の0.7％分相当が、所得税・住民税から還付されることでおなじみの住宅ローン控除ですが、2024年1月から大きく変わることをご存じでしょうか。

特に、新築戸建てについては、省エネ基準に適合していることが必須要件になるうえ、控除上限も従来の制度に比べて減額されます。そのため、今後は今まで以上に制度を上手に活用することが求められるでしょう。

「省エネ基準を満たさない新築住宅」では原則住宅ローン控除は不可に

2023年までは、省エネ基準を満たしていない新築住宅であっても、最大で3,000万円×0.7％×13年間＝273万円の控除を受けることができました。

2024年からは、なんと0円です。

※2023年中に建築確認申請し2024年6月までに竣工する場合は、最大140万円受けられる特例がありますが、一時的な経過措置です。

273万円が0円になってしまうとは、なかなかのインパクトですね。物件の選定時には、「2024年の住宅ローン控除に適合するか」を必ず確認しましょう！

省エネ基準を満たしていても控除額は減額に

省エネ基準適合住宅も従来に比べて、借入金の上限額は500万～1,000万円ほど減額されることになりました。

2023年までは、省エネ基準を満たした新築住宅であれば、最大で4,000万円×0.7％×13年間＝364万円の控除を受けることができました。

2024年からは、最大で3,000万円×0.7％×13年間＝273万円の控除となり、差額は91万円です。この91万円の減額分を取り戻すために、ペアローンや連帯債務を活用された方が有利になるケースも出てくるかと思います。

イメージとしては、2023年までは、ご主人様単独で4,000万円お借入の資金繰りをしていた方は、2024年は、ご主人様3,000万円＋奥様1,000万円お借入の資金繰りで、あえてペアローンや連帯債務とした方が、お得になる可能性があります。

ペアローンや連帯債務でローンを組む際の注意点

①団体信用生命保険（団信）について

基本で付帯する団信は、ペアローンと連帯債務で違いがありますので、注意が必要です。

ペアローンの場合：各自の借り入れ分にしか付帯しませんので、一方の死亡や高度障害が起きた際に、双方の借入総額に対して保障をつける場合は、〈金利＋0.18％程度〉の別途費用がかかります。

連帯債務の場合：主債務者に対して借入額総額の保障が付きます。主債務者ではない方にも保障をつける場合は、〈金利＋0.18％程度〉の別途費用がかかります。

②ローン審査について

ペアローン、連帯債務のいずれの場合も、それぞれが単独でローンを組むことができる与信が求められますので、収入合算するだけのつもりでも、一定の勤務内容であることが必要です。

③還付額以上の所得税＆住民税の負担があること

住宅ローン控除は、所得税＆住民税からの還付になりますので、産休育休で所得が低い期間は、納税をしないので還付もありません。産休育休の期間や、未就業の期間が長期にわたる場合は、住宅ローン控除の恩恵を享受できない場合があります。

④ペアローンの場合は、ローン契約時の印紙代が2倍

連帯債務の場合は、ローン契約が1件なので印紙代も1件分です。しかし、印紙代がかからない電子契約が多くなったので、それほど気にしなくてもよいかと思います。また、5,001万円以上の借入額の場合は、印紙代が連帯債務の場合は1件6万円に対して、ペアローンの場合は1件2万円×2件で4万円なので、かえって安くなります。

⑤連帯保証では住宅ローン控除が受けられない

「連帯債務」と「連帯保証」は似ていますが全く違います。

「連帯債務」とは1つのローンに対して債務者が複数人いることを意味し、連帯債務者はそれぞれがローン全体に対して責任を負います。 連帯保証人と連帯債務者の大きな違いは、「連帯保証人は債務者ではない」という点です。 なので、連帯保証人は住宅ローン控除を受けらません。（借りた人がお金を返せない場合のみ、返済義務が生じます。）

収入合算でローンを組む際には必ず確認してください。

⑥住宅ローンの負担率に応じた所有権持分にする

購入する不動産の所有権持ち分は、住宅ローン返済の負担率や、各自の借入額の比率や、各自の年収の比率により、案分した方が無難です。逸脱している場合は、税務署の判断により、贈与を問われる場合があります。

思い当たるご注意点を挙げましたが、ケースバイケースなので、お気軽にご相談ください。

住宅ローン控除は縮小傾向。お得な住宅購入はお早めに！

今回の住宅ローン控除改正では、省エネ基準適合住宅だけでなく、認定住宅やZEH水準省エネ住宅も従来に比べて借入金の上限額が500万～1,000万円ほど減額されることになりました。

すでに行われた1％→0.7％の改定など、流れとしては縮小の傾向にありますので、気になる物件がある方は、お得な税制優遇があるうちにご検討を始めましょう！

2024年の不動産売買は、経験豊富なREDS宅建マイスターへお任せください。

気になる物件があるお客様も、
ご売却をお考えのお客様も、
「トコトン安心・お得」な不動産売買をしたいなら！
お気軽に【REDS】宅建マイスター・井原までご相談ください！

メールはこちら
フリーコール　0800-100-6633
携帯電話　080-7564-4417
ご連絡はお気軽にどうぞ！

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの井原直樹です。2023年7月27日、長期金利の上限をコントロールする金融政策であるYCC（イールドカーブ・コントロール）の変更が発表されました。この変更で住宅ローンはどのような影響があったか、さらに予想されるインフレ下では住宅ローンはどのように計画すればいいのかについて解説します。

住宅ローン金利の先高観が強まった

今回の日銀の政策変更の要点は、長期金利（10年物の国債利回り）に対する、金利操作（イールドカーブ・コントロール）の撤廃でした。

これまでは、長期金利の上限が0.5％を超えないように、日銀が国債を大量購入して金利を抑え込んでいました。ところが、今回の政策変更では「上限」を「めど」という表現に改め、おおむね1.0％までの一定の上昇を許容することにしたのです。

発表後、長期金利は一気に0.6％台まで上昇し、11月1日には0.97％にまで一時的に上昇しました。2013年5月以来、およそ10年5か月ぶりの水準まで上昇したことになったため、長く続いた金融緩和の終了への第一歩と受け止められ、金利の先高観が強まっています。

つまり、本来は今回のYCC撤廃とは関係がありませんが、短期金利をベースとした変動金利の住宅ローンについても「近々マイナス金利政策も解除されて、変動金利も上がるのではないか？」と考える方が増えました。

固定金利はタイムリーに上昇し、変動金利との金利差が更に拡大

今回の政策変更は、固定金利型の住宅ローンである「フラット35」「10年以上の固定金利ローン」の金利上昇に直結します。

一方で、短期金利はマイナス金利政策を維持しているため、短期金利に連動する変動金利の住宅ローンについては、まだまだ超低金利の状態が続いています。その結果、住宅ローン金利の固定・変動の金利差がますます拡大し、変動金利を選択する方が依然として圧倒的に多い状況となっております。

焦点は、マイナス金利政策がいつ解除されるのか

先に述べたように、変動金利にも先高観があり、いつ金利は上昇するのか（マイナス金利政策が解除されるのか）、皆さん戦々恐々とされています。

日銀としては「賃金の上昇をともなう持続的・安定的な物価上昇」、つまり安定的なインフレが確認できれば、マイナス金利政策を解除するスタンスのようです。現在の物価上昇はコストプッシュ型の一時的なもので、マイナス金利政策を修正するのは時期尚早としていますが、2023年の春闘では賃上げ率が3.58％と約30年ぶりの高水準となったように、賃金上昇をともなった物価上昇の兆しも見えてきました。

30年以上続いたデフレからの脱却を果たした際には、変動金利も上昇してしまうという状況ですね。

インフレ局面での資金計画のポイントは

上記を踏まえると、これから未体験のインフレ時代が到来するかもしれませんので、しっかり備えていきましょう。資金計画の基本や、インフレとの関係を考えていきます。

インフレ時には「現金」の価値が下落

インフレとは物価や賃金の上昇というイメージがありますが、本質的には貨幣価値の下落です。極端なインフレの場合、物価が1年で2倍になったとすれば、貨幣価値は1年で半分になったと同じです。不動産を含むモノの価格は上がり、現金はその分目減りしたことになります。

そして住宅ローンなどの借入金も、借りた時点で元本が確定していますので、同様に目減りします。

今後のインフレ予測は

日銀のインフレ目標は年2％で、「賃金の上昇をともなう持続的・安定的な物価上昇」を目指しています。日銀は、この先3年間の消費者物価の予測を発表しておりますので、見ていきましょう。

●2023年：＋2.5％
●2024年：＋1.9％
●2025年：＋1.6％

仮に、こちらの予測どおりにインフレが進行した場合、2022年に5,000万円だった物件の価格はこちらになります。

●2023年：5,125万円
●2024年：5,222万円
●2025年：5,305万円

インフレ率だけで、3年間で305万円も上昇することになります。つまり、貨幣価値は3年間で約6％下がることになります。不動産の価格が上昇するとともに、預貯金や借入額などの貨幣価値は目減りするということがポイントです。

インフレ下でお得な資金計画は

インフレ下ではモノの価格が上がり、貨幣価値が目減りするので、できるだけ早く貨幣を不動産などのモノに変えておいたほうがいいでしょう。ただ預金しているだけのお金があるなら、不動産や株などに変えておくことをおすすめします。

よく不動産を買うために、ローンを組むにあたって頭金を用意するべきか、それとも頭金なしで買うべきか、という議論があります。インフレが予想される現状では、「頭金を貯めてから買う」という考え方はおすすめできません。というのも、インフレ下では頭金を貯めている間に不動産価格は上がり、貨幣価値が目減りするからです。

次に、住宅ローンの返済期間と金利タイプについて考えてみましょう。今後インフレが継続すると仮定すれば、返済期間は長いほどお得になります。

仮に年率2％の物価上昇が続けば、現在1万円のモノは10年後に1万2,190円、20年後に1万4,859円、30年後に1万8,114円になります。逆に、現在の1万円の価値は、10年後に8,203円、20年後に6,730円、30年後に5,521円に下落します。つまり、現在の借入金1,000万円は30年後には約552万円の価値に目減りするので、返済期間が長い方がお得になります。

最近は50年間で返済可能な住宅ローンも登場しておりますので、インフレが続くと判断する場合には有用な選択肢になりますね。

ただし、インフレ継続に伴い、マイナス金利政策が解除され、金利上昇が年2％を超えてしまうと損になりますので、非常に悩ましいところです。

まとめ

まとめると、インフレ対策に特化した資金経過はこちらです。

①余裕のある預貯金は頭金へ充当
②返済期間は最も長く（借入金利に注意）
③金利タイプは変動（金利上昇率に注意）

あくまで、今後も安定したインフレが数十年継続する前提です。将来の経済状況は予測できませんので、臨機応変に対応していきましょう。

将来の予測は難しいからこそ、堅実な資金計画を。家計全体の資産と借入のバランスと、ご自身のライフステージを考えることが大切です。

不動産購入は資産を保有することに伴い、負債やリスクも保有することになりますので、長期的な視点で安全性を点検する必要があります。

将来の経済予測は難しいですが、失敗しにくい物件の選定や、資金計画のアドバイスはできますので、経験豊富なREDS宅建マイスターへお任せください。

気になる物件があるお客様も、
ご売却をお考えのお客様も、
「トコトン安心・お得」な不動産売買をしたいなら！
お気軽に【REDS】宅建マイスター・井原までご相談ください！

メールはこちら
フリーコール　0800-100-6633
携帯電話　080-7564-4417
ご連絡はお気軽にどうぞ！