こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料のREDS宅建マイスターの井原です。

表題の件、

REDSのご売却システムは「高く」「早い」ご売却が実現可能です。

では、なぜ実現可能なのか・・・？

それは、公開初日から囲い込みをせず、フルオープンするからです。

一方で、

REDS以外の仲介会社はというと、こんな感じで販売されます。

①媒介契約締結～7営業日まで

REINSへ登録しません。
自社で掲載するHPやSUUMOで集客する期間です。
他社から内見を依頼しても「REINSへ載るまでは無理です」と普通に言われます。

②REINS登録後

①の期間で集客したお客様の追客期間です。
自社で集客したお客様が白黒付くまでは、他社からの内見は受け付けてくれません。
先日はゼネコン系仲介会社から「自社客がまだ検討中なので無理です」と普通に言われ、あきれてしまいました。

③販売開始から概ね1か月後

両手契約が無理そうであれば、他社へ公開されます。
他社で内見を待っていたお客様は、すっかり意欲が無くなっているか、他の物件を検討中で、戻ってくることはありません。

以上になります。
これがほとんどの物件で行われておりますが、知らないのは、売主様だけです。

REDSの場合は、

地元の会社さんが抱えているお客様がいらっしゃったら、
公開初日から一切囲い込みせずにフルオープンしますので、
ホットなお客様を一挙に集客が出来るという訳です。

直近で、私が担当したご売却実績はこちらになります。

早期高値売却が続いております。

媒介契約日：売主様から物件をお預かりした日
売買契約日：実際にご売却の売買契約をした日です。

横浜市緑区戸建て　4980万円（満額成約）

媒介契約日10/29
売買契約日11/10予定
【13日間で成約】

町内過去最高値（坪単価）

港区マンション　1億3480万円（満額成約）

媒介契約日9/10
売買契約日11/4
【56日間で成約】

マンション内過去最高値（坪単価）同フロア

大田区マンション　7980万円（満額成約）

媒介契約日9/26
売買契約日10/14予定
【18日間で成約】

マンション内過去最高値（坪単価）

練馬区マンション　5880万円（満額成約）

媒介契約日9/25
売買契約日10/10
【15日間で成約】
マンション内過去最高値（坪単価）

江東区マンション　5280万円（満額成約）

媒介契約日7/24
売買契約日8/4
【11日間で成約】
マンション内過去最高値（坪単価）

さいたま市緑区マンション　4280万円（満額成約）

媒介契約日7/23
売買契約日8/7
【15日間で成約】
マンション内過去最高値（坪単価）

豊島区マンション　3480万円（満額成約）

媒介契約日6/24
売買契約日7/19
【25日間で成約】
マンション内過去最高値（坪単価）

練馬区マンション　3380万円（満額成約）

媒介契約日6/12
売買契約日6/30
【18日間で成約】
マンション内過去最高値（坪単価）

こちらは一例です。

媒介契約～REINS公開～複数のお客様がご内見～ご契約までの期間になりますので、

他社に依頼したら囲い込みを受けている期間で、

REDSなら最高値で売買契約まで出来てしまいます。

早すぎる高値売却の成功に、

「なんだかキツネにつままれたみたい」と売主様からよく言われます。

百聞は一見に如かず、REDSご売却システムにどうぞご期待ください。

しかも仲介手数料は必ず割引・REDS宅建マイスターにご相談ください。

気になる物件があるお客様も、

ご売却をお考えのお客様も、

「トコトン安心・お得」な不動産売買をしたいなら！

お気軽に【REDS】宅建マイスター・井原までご相談ください！

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フリーコール　0800-100-6633

携帯電話　080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ！

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料のREDS宅建マイスターの井原です。

表題の件、

今週お問合せいただいたお客様で、

新築一戸建てを他社仲介で内見したが、

仲介手数料（3%+6万円）と、ローン代行手数料55,000円を請求されているので、迷っている。

というお客様の話です。

そもそも、仲介会社は、

名目にかかわらず、3%+6万円を超える金額を受領してはいけませんので、

悪質であることがお察しな仲介会社でありますが、

もっとひどいことがありましたので、共有しておきます。

後日、そのお客様はREDSと相見積もりする事で、

結果的に、仲介手数料（3%+6万円）と、ローン代行手数料55,000円を無料にすることができ、

無事に売買契約を結んだと、ご丁寧にご連絡いただきました。

それは良かったと私も思っておりましたが、話には続きがありました。

売買契約を締結した矢先、

「ローン代行手数料を頂かないので、ローン手続きは全てご自身で行ってください」

と、その場で手のひら返しの対応をされたそうです。

ここで注目すべきは、仲介会社の業務範囲は何なのかということです。

これは、媒介契約書に全て記載されています。

仲介会社の義務として明記されている部分を、一部抜粋致します。

①登記、決済手続等の目的物件の引渡しに係る事務の補助を行うこと

②一般媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき、一般媒介契約を解除することができます。

※（公社）全日本不動産協会の書式より

つまり、住宅ローン手続きの補助を行わない場合は、

相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは、媒介契約を解除することができます。 

仕事もしない悪質な仲介会社には、どんどん解約請求していきましょう。

契約で認められた正当な権利ですので、全く気後れする必要はございません。

なお、REDSでは、そもそもローン代行手数料は不要で、

しっかりローンサポートいたしますので、ご安心ください。

住宅ローンにも詳しい・REDS宅建マイスターにご相談ください。

気になる物件があるお客様も、

ご売却をお考えのお客様も、

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表題の件、

2022年9月から、不動産公取規約が改正されました。

これまでは、

駅徒歩5分のマンションだけど、敷地が広過ぎてエントランスまで遠いな・・・

とか、

大手町まで20分でアクセス！と書いてあるけど、乗り換え時間あるから30分はかかるな・・・

など、

実態と相違する広告でもOKでした。

それが、以下の様に厳格化されています。

「駅から10分」が変わる　不動産広告「所要時間」の裏側

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOFE131560T11C22A0000000/

主だったルール改正はこちらになります。（日経新聞より転載）

そのため、大規模な敷地に複数棟が存在するマンションは、棟ごとに分数表示が変わります。

また、駅の出口も、運行時間中に「いつでも利用可能」な出入口のみが認められるようになりました。

今は過渡期なので新旧ルールの広告が混在しておりますが、物件の探し方にも影響があるかもしれません！

お役に立てれば幸いでございます。

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表題の件、

ローン契約をする際に、

ローン契約時のご住所について、現住所と新住所のいずれかお選びいただけますが、いかがなさいますか。

と、必ず銀行担当者に聞かれます。

お客様からするとチンプンカンプンだと思いますので、

大体仲介営業に質問がきます（私は先回りで事前に説明するようにしております）

前提として、ローン契約時の住所＝登記する人の住所＝登記簿に記載される住所になります。

①現住所

登記簿に記載される住所が現住所なので、将来の売却時には住所変更登記（費用2万円程度）が必要になります。

住所変更登記はご自身でもできます（費用数千円程度）ので、ご売却することが決まりましたら、手続きして頂ければ差し支えありません。

※登記簿住所は2026年に変更義務化が予定されております。

その際には経過措置として、法務局に個人情報を登録しておけば、法務局が職権で登記簿を修正するような運用になりそうです。おそらく費用は掛からないのではないかと個人的には思っております。

その為、現住所でのお手続きで良いかなと、個人的には思います。

②新住所

まだ物件引渡し前ですが、既に引っ越したことにして、引渡し前ですが住民票を移転します。住民票移転後に、住民票や印鑑証明を取得してローン契約を行います。

法的には現住所がベターですが、暗黙に了解されている感があります。

役所・保育・教育・医療関係の手続き、郵送物は住民票住所に基づきます。

その為、お子様がいらっしゃるご家庭にはお勧めではないかなと、個人的には思います。

あくまで個人の見解です。

お役に立てれば幸いでございます。

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表題の件、

こちらの図は、国土交通省が発表している「ピーク時間帯の駅利用状況推移」です。

毎週平日ごとの利用状況が、速報値で公表されているものですが、じわじわと上がってきています。

国土交通省HPより引用

一方で、JRの主要路線の混雑状況はこちらで確認できます。

列車混雑状況

https://www.jreast.co.jp/train-konzatsu/

ひと通りの路線を確認いたしましたが、「かなり混みあっている」のは、

埼京線（板橋→池袋）の8:00～8:29のみでした。

あとは、「肩がふれあう程度」以下の混雑状況となっておりました。

駅の利用状況はコロナ前の84%まで混雑してきましたが、

実は、車両はそれほど混んでいないという事がわかります。

浸透したテレワーク文化が根付くかによりますが、今後も混雑状況はあまり変わらないのではないでしょうか。

例えば・・・「東海道線は混むからなァ・・・」と敬遠していたお客様も、

実はあまり混んでいませんので、改めて検討してみても良いかもしれませんね！

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①媒介契約締結～7営業日まで

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①の期間で集客したお客様の追客期間です。
自社で集客したお客様が白黒付くまでは、他社からの内見は受け付けてくれません。
先日はゼネコン系仲介会社から「自社客がまだ検討中なので無理です」と普通に言われ、あきれてしまいました。

③販売開始から概ね1か月後

両手契約が無理そうであれば、他社へ公開されます。
他社で内見を待っていたお客様は、すっかり意欲が無くなっているか、他の物件を検討中で、戻ってくることはありません。

以上になります。
これがほとんどの物件で行われておりますが、知らないのは、売主様だけです。

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媒介契約日：売主様から物件をお預かりした日
売買契約日：実際にご売却の売買契約をした日です。

大田区マンション　7980万円

媒介契約日9/26
売買契約日10/14予定
【18日間で成約】

マンション内過去最高値（坪単価）

練馬区マンション　5880万円

媒介契約日9/25
売買契約日10/10
【15日間で成約】
マンション内過去最高値（坪単価）

江東区マンション　5280万円

媒介契約日7/24
売買契約日8/4
【11日間で成約】
マンション内過去最高値（坪単価）

さいたま市緑区マンション　4280万円

媒介契約日7/23
売買契約日8/7
【15日間で成約】
マンション内過去最高値（坪単価）

豊島区マンション　3480万円

媒介契約日6/24
売買契約日7/19
【25日間で成約】
マンション内過去最高値（坪単価）

練馬区マンション　3380万円

媒介契約日6/12
売買契約日6/30
【18日間で成約】
マンション内過去最高値（坪単価）

こちらは一例です。

媒介契約～REINS公開～複数のお客様がご内見～ご契約までの期間になりますので、

他社に依頼したら囲い込みを受けている期間で、

REDSなら最高値で売買契約まで出来てしまいます。

百聞は一見に如かず、REDSご売却システムにどうぞご期待ください。

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表題の件、

木造住宅価格に深刻な影響を与えていた「ウッドショック」ですが、

各国での金利上昇政策による住宅需要の激減や、コンテナ不足の解消による物流の正常化により、

一転して「材木余り」の状況となっております。

現在の材木価格は・・・

こちらは経済産業省のＨＰから引用

3月までのデータですが、まだまだ高いですね。

構造部分に使用する「製材」「集成材」はピークアウトはしたようですが、

「合板」はまだ上昇基調です。

新築戸建ての販売価格が下がるのは、いつ・・・？

現在は高値で仕入れてしまった木材が余っている状態なので、

こちらの在庫が処分され次第、価格が反映されていく流れになりますが、

強烈な円安の影響もあり、高止まりが続くと見られています。

残念ですが、待っていても、新築戸建ての価格は下がりそうにもありませんね。

気になる物件がありましたら、今すぐチェックしていきましょう！

ご内見同行はもちろん無料・REDS宅建マイスターにご相談ください。

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仲介手数料が必ず割引、更には無料のREDS宅建マイスターの井原です。

表題の件、

皆様、物件のご見学に行ったときに、

営業マンからどんな資料をもらっていますか？

物件の情報が記載された「販売図面」1枚だけ。

というお客様が多いと思います。

通称チラシ、マイソクともいいます。

数千万円の買い物を検討しているのに、

チラシ１枚で・・・？という思いをされたり、

不足している情報を、仕方なく自分で調べるお客様も多いと思います。

そのような場合、

営業マン自身も、物件について「わかっていない」

状況にある事がほとんどです。

「大きな金額の商品を扱っているし、きっと大丈夫でしょ」

なんて期待をしてはいけません。

私のご案内するお客様には・・・

・周辺環境レポート

・ハザード情報をまとめた土地調査レポート

に加えて、

マンションの場合

・各階平面図

・管理組合の経営状態と、共用部の修繕状況がわかる報告書

一戸建ての場合

・敷地配置図

・各階平面図

を、用意が出来る範囲で必ずお渡ししております。

資料を準備する段階で、私も内容を必ず確認しますので、

しっかりと物件を理解した上で、お客様のご内見同行をしております。

もし、「ペライチの販売図面を渡されて終わり」な対応をされたら、仲介会社を切り替えた方が無難ですね。

ご連絡はお気軽にどうぞ！

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仲介手数料が必ず割引、更には無料のREDS宅建マイスターの井原です。

表題の件、

2022年住宅ローン控除の要件を、わかる範囲でまとめておきます。【一部更新】

個人の備忘録なので、必ず税務署へのご確認をお願いいたします。

①新築住宅・買取再販物件で【省エネ基準適合住宅】

長期優良住宅、低炭素、ＺＥＨなどありますが、適合物件はほとんど流通しておりません。

その為、「省エネ基準適合住宅」のみ記載いたします。

控除内容

住宅ローン残高4000万円

還付率0.7%

還付期間13年

還付最大額：364万円

（新築買取再販共通）必要書類・項目

住宅性能評価書が発行されており、

断熱等性能等級４以上かつ一次エネルギー消費量等級４以上

もしくは住宅性能証明書でもＯＫ

新築住宅の場合

床面積40㎡以上は、新築住宅のみとなりました。

買取再販物件の場合

1.宅地建物取引業者から当該家屋を取得したこと、
2.宅地建物取引業者が住宅を取得してから、リフォーム工事を行って再販売するまでの期間が2年以内であること
3.取得の時において、新築された日から起算して10年を経過した家屋であること

4.築後25年以内（耐火建築物以外は20年以内）の家屋　もしくは、一定の耐震基準を満たしていることが書類により証明されたもの。

マンションの場合、築25年超の物件は耐震適合証明が必要【←ここ重要】

5.建物価格に占めるリフォーム工事の総額（「②工事の内容」一～七に該当する工事に要した費用の総額） の割合が20％ （リフォーム工事の総額が300万円を超える場合には300万円）以上であること
6.当該家屋について、所定のリフォーム工事が行われたこと、工事の合計額が100万円を超えること。

つまり、買取再販物件に該当するには、

取得の時において、新築された日から起算して10年を経過した家屋かつ、

築25年超(マンション)の場合は耐震適合証明が取得できる物件で、

増改築等工事証明書【←ここ重要】により工事内容が証明できる必要があります。

②新築住宅・買取再販物件で【その他の住宅】

上記①の住宅性能評価書が無い、住宅性能証明書も発行できない、もしくは基準に満たない場合はこちらです。

控除内容

住宅ローン残高3000万円

還付率0.7%

還付期間13年

還付最大額：273万円

③既存住宅で【省エネ基準適合住宅】

上記①の既存住宅の場合はこちらです。

控除内容

住宅ローン残高3000万円

還付率0.7%

還付期間10年

還付最大額：210万円

必要書類・項目

住宅性能評価書が発行されており、

断熱等性能等級４以上かつ一次エネルギー消費量等級４以上

※新築時の性能評価書が使用できるか要確認

もしくは住宅性能証明書でもＯＫ

④既存住宅で【その他の住宅】

上記③の住宅性能評価書が無い、住宅性能証明書も発行できない、もしくは基準に満たない場合はこちらです。

控除内容

住宅ローン残高2000万円

還付率0.7%

還付期間10年

還付最大額：140万円

最大還付額まとめ

①364万円（新築省エネ）

②273万円（新築その他）

③210万円（既存省エネ）

④140万円（既存その他）

従来は、

新築省エネ400万円vs既存その他200万円の200万円差でしたが、

改正され、

新築省エネ364万円vs既存その他140万円の224万円差になりましたので、

新築戸建て（省エネ基準）をご検討の方にはお得な改正となった様です。

くれぐれも税務署へ必ずご確認ください。

ご検討の際は、日々勉強するREDS宅建マイスターにご相談ください。

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