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表題の件、

 

ご購入希望のお客様から、物件指定のご依頼をいただいております。

 

もしこのブログをご覧になった方にご売却をお考えの方がおられましたら、ぜひお声掛けください！

 

ご指定のあったマンションには、チラシを入れさせていただきますので、そちらからでも結構です。

 

REDSでは、無駄な経費を抑える為に、滅多にチラシ広告を行いませんが、

 

【本当に本気でお探しの場合】には、チラシにて告知も行います。

 

どうぞよろしくお願いいたします。

 

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表題の件、

 

今年もコロナ禍で帰省はできませんでしたが、ご実家の親御様と久しぶりに会話したという方も多いのではないでしょうか。

 

盆暮れ正月に出る話題としては、「ご実家をどうするか」など、不動産にまつわる事も多いと思います。

 

私の親も70歳近くなり、そろそろ準備が必要かな・・・という時期です。

 

認知症にになると、不動産売買はできません。

不動産売買には、契約＝法律行為が伴いますが、その行為には「行為能力（意思能力）」が必要です。

 

意思能力が無い者が行った法律行為は無効です。（民法3条）

 

進行具合によりますが、認知症になった後では、意思能力が無いと見なされ、売買契約は無効になります。

 

当事者本人だけでしたら「それでもかまわない」として、契約をする事はできますが、相続や納税の際に、第三者が無効を主張すれば抗う事はできませんので、

 

売買が終わった後、除斥期間の20年間は、猛烈なトラブル因子を残すこととなります。

 

その為、私たち仲介会社でも、意思能力の確認は慎重かつ確実に行います。

 

認知症になった「後」に、親の不動産を売却するには

これは、売却の目的がまず重要です。

理由は後ほど出てきます。

 

意思能力が無い方でも法律行為などを行う為には、後見制度を利用します。

 

症状の程度によって種類がありますので、こちらでご確認下さい。

https://guardianship.mhlw.go.jp/personal/guardianship/

（厚労省HPより）

 

家庭裁判所の許可を得て、意思能力が無い方の後見人として、法律行為をする事ができる制度です。

 

一見、代理人になって何でも行える雰囲気がありますが、

 

いくつもの注意点があります。

 

①後見人を決めるのは裁判所

実子であればなれそうですが、そうでもありません。

統計では、親族が選定されたのはわずか20%程度で、あとは弁護士や司法書士などの専門職が選定されます。

 

②専門職の後見人には費用が掛かる

親族以外の後見人が指定された場合には、月額2万円～の費用が掛かります。

年間24万円だとしても、10年間で240万円です。

 

③財産の処分には裁判所の許可が必要

これが「理由が重要」といった箇所です。

被後見人の財産を減少させることには許可が下りませんので、

たとえば、

・自宅を売って、子世帯へ贈与したい。

・オシドリ贈与を使って、相続前に妻へ自宅を贈与したい。

という事には、おそらく許可が下りません。

 

④後見開始の申し立てをしたら、原則取り下げられない

・親族が後見人になれなかった。

・自宅売却の許可が下りなかった。

などの理由があっても、始まってしまったものは、原則取り下げができません。

 

このように、慎重に判断が必要です。

 

結論：認知症になる前に準備しましょう。

認知症により意思能力が無いと判断されてしまうと、後見制度を利用せざるを得ません。

 

その前に、準備できることがありますので、少しずつ準備していきましょう！

 

①家族信託

 

制度の概要はこちらがわかりやすかったです。

https://souzoku.asahi.com/article/13432262

（相続会議さんのHP）

 

簡単にいうと、「所有者が受け取る利益だけは本人に残して、その利益の使い方や処分は家族に託す」というイメージでしょうか。

 

もちろん意思能力を有した状態で締結する、信託契約書の内容に即した運用がなされますので、信託をする側も安心です。

 

資金は信託銀行の信託口座に保管されますので、それも安心です。

 

②任意後見制度

制度の概要はこちらがわかりやすかったです。

https://www.moj.go.jp/MINJI/a03.html

（法務省HPより）

 

これは意思能力が無くなる前に、後見人を選定しておけることがメリットですが、

結局「後見監督人」が選定され、その費用も掛かりますので、あまりメリットを感じませんでした。

 

③財産管理委任契約

概要はこちらがわかりやすかったです。

http://www.earnest-gl.com/ending_design/inheritance/fee.html

（行政書士アーネスト法務経営事務所HPより）

 

これも意思能力がある前提で利用ができる制度で、意思能力が無くなったらこの委任契約も無効になります。

一般的な委任状対応も同様です。

 

総括としては、

 

ご両親がお元気なうちに、家族信託をご検討されるのが、ベストな気がします。

 

※本ブログの内容は個人の見解です。正しくは各所へご確認をお願いいたします。

 

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表題の件、

 

先日、国土交通省から「マンションストック長寿命化等モデル事業」（令和3年度第1回）の採択プロジェクトが公表されました。

 

これは、急増する高経年マンションについて、「適正な維持管理」を促進し、「長寿命化に資する改修や建て替え」の促進を目的に、先導性の高いマンション再生プロジェクトを支援する取り組みで、具体的にマンション名と計画内容が公表されています。

 

今回の採択プロジェクトはこちら
（国立研究開発法人 建築研究所HPより）

 

採択されたプロジェクトは、国交省の外郭にある有識者委員会である、国立研究開発法人建築研究所により審査され、評価を受けた物件です。

 

築年数の経過したマンションの流通には、資産価値の維持が必須ですので、その点に重点が置かれています。

 

これから購入をご検討されるお客様にとっても、これから資産価値が上がる可能性が高い物件ですので、見逃せない情報になると思います。

 

今回の採択プロジェクトは・・・

①シャンボール三田

場所はこちら
https://goo.gl/maps/nh4SsNtWotz6DDk3A

 

計画概要

【高層マンションにおける、災害時に備えたエレベーターの免震化を伴う増設案等の検討】

築約 40 年、324 戸の高層マンション。既存エレベーターは、構造・性能に課題があり、被災時に稼働できない可能性が高いため、非常電源により稼働するエレベーターの耐震改修案と、免震化を伴う増設案の比較検討を行う。

これは素晴らしいいですね。東日本大震災以降、既存の高層ビル、新築のタワーマンションでは、自家発電によるエレベーターの稼働維持が出来る体制を整えてきました。既存マンションでは、極めて稀な改修工事になると思います。

 

②スカイシティ南砂

場所はこちら
https://goo.gl/maps/PDfCSdTUZi4KPiGa8

 

計画概要

【超高層マンションにおける地下配電設備の浸水対策、利用頻度の低い共用施設への災害対策の観点からの機能付加】

築約 30 年、260 戸の超高層マンション。地下配電施設の浸水経路の調査と浸水防止対策の検討を行い、概算工事金額を算出した上で費用対効果を比較検討する。また、使用頻度の少ない共用施設を災害対策本部及び避難場所として活用するための改修検討を行う。

これも素晴らしいですね。地下に設置した変電設備が水没してダウンした、武蔵小杉タワマンの悲劇を回避する妙絶策だと思います。

 

③四谷ガーデニア

場所はこちら
https://goo.gl/maps/bSq9p4zuBBPAbd9EA

 

計画概要

【耐震改修等の性能向上改修の実績のあるマンションにおける、中長期的な計画に基づく共用給排水管の改修工事】

築約 40 年、175 戸の耐震改修済のマンション。計画的な修繕、耐震改修等の性能向上改修の実績あり。非構造部材の耐震対策のため、共用排水管、共用給水管及び専有住戸の給水管・給湯管を樹脂配管に更新する。

内容はオーソドックスですが、王道の修繕内容を確実に実施していく事が最も重要です。素晴らしいと思います。

 

④西葛西ハイツ

場所はこちら
https://goo.gl/maps/L3WvdPutgvwrZwso8

 

計画概要

【住みながらの工事における住民負担の軽減、工程計画や合意形成の工夫、性能向上への工夫が見られる改修工事】

築約 40 年、４棟・301 戸の耐震改修済のマンション。共用給排水管の更新に当たり、工事中の住民負担の軽減を図るため、配管切替工事の回数削減等を図る。あわせて、専有部トイレ排水管の改修や高速通信ネットワークに対応可能とする電線管の敷設も行う。また、住民への説明会や個別訪問等も行う。

 

こちらも内容はオーソドックスですが、住民の負担を軽減し、合意形成をしやすくする、実用的な計画だと思います。計画倒れになる事は無いでしょう。

 

これらの物件は資産価値が上昇する可能性が高いです！

 

現在も売り物件が出ておりますので、今のうちに注目が吉です！

 

これらの物件のご内見の際には、仲介手数料が【無料か割引】のREDSまで！

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表題の件、

 

野村総研のプレスリリースで、2040年の住宅着工数の予測が発表されました。

 

人口減少はわかっていたこととはいえ、

 

19年後の日本では、新築戸数がほぼ半減する。

 

という、かなりショッキングな内容となっています。

 

では、既存住宅の利用が伸びるのかというと、

 

リフォームの市場規模はほぼ横ばいと予測されていますので、

 

それほどの伸びは無いのでしょう。

 

ご興味のある方は、面白いので是非ご覧になってください。

 

野村総合研究所、2040年度の住宅市場を予測

(野村総研ホームページより)

 

縮小していく市場の中で、購入すべき物件とは・・・

これはひとえに、「資産価値を維持しやすい」物件という事になります。

 

「資産価値を維持しやすい」物件を選ぶための基本方針

 

①需要のあるエリアで、類似物件の供給が少ない物件を選ぶ。

当たり前の話ですが、価格は需要と供給のバランスで決まります。

都心の物件が資産価値を維持しやすいのは、物理的に供給が少なく、常に人気があるからです。

さらに、エリア全体の流通状況を把握し、「○○学区のファミリー物件はすぐに売れる」など、

地元の生の声をリサーチすれば、尚良いでしょう。

 

②買った後に、思わぬ費用が掛からない物件を選ぶ

いくら安く買えたからと言って、購入した後に追加費用がかかるなら意味がありません。

マンションの場合

積立金総額と、修繕履歴を確認し、今後の大規模修繕が実施可能か確認しましょう。

一戸建ての場合

契約前にインスペクション（住宅診断）を必ず入れましょう。

 

③家族のQOL(Quolity of life)が満たせるか考えましょう。

なんといっても、「その家に住んで幸せになれるか？」

それが一番重要だと思います。

充実度が増したら、仕事にも奏功し、非常に投資効率が良いと思います。

個人的には③が一番重要だと思います。

 

REDSでは、お客様が幸せになる為の、不動産選びをサポートします。

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