こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

ご自宅に住まなくなったとき、まず最初の検討は、

「売るか、貸すか」ですね。

 

売買仲介の仕事をしていると、絶対売った方が良いですよ！

 

と言いたいところですが、ご状況によって変わります。

 

基本的な情報はSUUMOに分かりやすくまとまっておりますので、ご覧ください。

 

マンションを売るか貸すか？ 確認したい「お金」「手間」「ライフプラン」

 

売るか貸すか、どちらでも良い状況なら・・・？

住宅ローンは自宅購入の為の融資なので、第三者への賃貸は一括完済が求められる事があります。事前に借入先の金融機関へ必ずご相談ください。

 

まず、貸した場合の「投資家目線」に立って考えてみましょう。

 

①投資効率で考える

 

仮に、

売った場合の売却価格：5000万円
貸した場合の想定賃料：20万円
だとしたら、

想定年間賃料
20万円×12ヵ月＝240万円

貸した場合の期待利回り
240万円÷5000万円＝4.8%
になります。

住宅ローン金利が0.8%だったとすると、
利益4.8% – 経費0.8% ＝ 表面利回り4%の利益が見込めます。

 

もちろん、実質利回りはもっと低いですが、

4%よりも大幅に低い金利で調達できる資金を用意する為に、自宅を売却するのは損だとわかります。

 

②貸した状態で、売れるか考える。

 

これは、「オーナーチェンジ物件」として売れるかという事になります。

 

オーナーチェンジ物件は、住宅ローンが使えませんので、基本的には不動産投資家が、現金もしくは投資用ローンで購入します。

 

ご自宅の周辺で、

オーナーチェンジ物件の流通性が高いか。

居住中物件と、オーナーチェンジ物件の成約単価に乖離が無いか。

必ず確認しましょう。

 

もし、オーナーチェンジ物件としては高く売れない場合は、貸しに出すこと自体に大きなリスクがあります。

 

REDSではお客様に最適な資産プランをご提案しております。

お住替えをお考えのお客様も、

ご売却をお考えのお客様も、

 

「トコトン安心・お得」な不動産取引なら！

 

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表題の件、

 

物件をご内見して、気に入ったら、

 

仲介会社から「資金計算書」や「ローン返済計画書」や「資金明細書」などの項目で、

 

購入時にかかる諸費用の提示があると思います。

 

ここにも「知らないと損する」ポイントが潜んでいます。

 

物件ごとに解説いたします！

 

物件問わず、共通する諸費用

 

住宅ローンを利用する銀行に支払う項目

①融資保証料 or 融資手数料　

そもそも、住宅ローンを組む際には、収入合算を目的とする場合を除き、保証人は立てられません。

銀行傘下の別会社である、「保証会社」が銀行に対して返済の保証をします。

融資保証料とは、その費用ですが、最近は「融資手数料型」も増えておりますので、

ご自身にあったプランを選ばないと、

かなり損をすることもありますので、注意が必要です。

 

以前にブログを書きましたので、ご参考にしてください。

数年後に売却が前提なら、ネット銀行で損することも！

 

②印紙代、振込手数料

ローン契約時に、ローン契約書に貼付する印紙代が、

借入金額5000万円以下：2万円

借入金額5000万円超：6万円

かかります。

融資金をご自身の口座に振り込む時の振込手数料が、880円前後かかります。

ローン金額5000万円を境に、印紙代が4万円も変わりますので、ボーダー上の方は要検討ですね。

 

清算金

売主買主間で、引渡し日を境に、日割り精算を行います。

 

①固定資産税、都市計画税

固定資産税などは、1月1日の所有者に、1年分の納税義務が生じます。

しかし、実際は引渡し日をもって、所有者が変わりますので、

引渡し日以降の分を売主へ支払うことで精算します。

翌年の分から、6月頃に直接納付書が届きます。

 

②管理費修繕費（マンションの場合のみ）

こちらも日割り精算になります。

当月分＋翌月分になっている事が多く、それは、引落の切り替えが間に合わない為です。

二重に請求されることはありませんので、前払い扱いになります。

 

登記費用

登記をすると、「登録免許税」と「司法書士報酬」が必要です。

自分で登記したい！という方もいらっしゃいますが、

住宅ローンを借りる場合、

銀行が司法書士を入れてくれと言ってきますので、司法書士事務所へ依頼します。

 

登録免許税に関しては、減税されています。

登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

減税を受けるには「住宅用家屋証明書」の取得が必要で、

このは司法書士が取得してくれます。

ほとんどの場合は、報酬サービスの実費で取得してくれます。

 

住宅用家屋証明書の取得には条件があります。

・新築の住宅の場合は新築後1年以内、建築後未使用の住宅（建売住宅・分譲マンション）または建築後使用されたことのある住宅（中古住宅）の場合は取得後1年以内に登記している。

・新築、または取得した住宅は自身が居住するために建てたものである。

・登記事項証明書に記載されている床面積が50平方メートル以上である。

・マンションなどの区分所有物の場合、建築基準法で定める耐火建築物、または準耐火建築物に該当する。

・事務所や店舗などとの併用住宅の場合、居住部分が90%を超えるものである。

・所有権の移転登記については、当該住宅の建築後の年数が木造及び軽量鉄骨造の場合は20年以内、鉄筋コンクリート・鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造などの場合は25年以内である（ただし、新耐震基準を満たしている場合はこの限りではない）、または当該住宅の取得原因が売買または競落によるものである。

 

要するに、登記簿上50㎡以上、新耐震基準(耐震適合証明)の物件を、自宅用に購入した場合に適用されます。（税務署・市区町村へ確認してください）

所有権移転の登録免許税は4分の3、抵当権設定の登録免許税は4分の1になりますので、かなりお得です。

「耐震適合証明書」は引渡し前に取得が必要です（超重要）

 

売主指定の司法書士、銀行指定の司法書士は、

契約条件になっていることがあり、致し方ありませんが、

「仲介会社指定」の司法書士というのは、ただのマージン狙いなので、断ってもOKだと思います。

 

火災保険

一昔前は、すべての銀行が火災保険の付保を義務付けていましたが、

最近は任意のケースも増えました。

ネット損保が安くて良いと思います。

売主指定の火災保険は、契約条件になっていることがあり、致し方ありませんが、

「仲介会社指定」の火災保険というのは、ただのマージン狙いなので、断ってもOKだと思います。

 

ローン代行手数料、ローン事務手数料

これは、うさん臭さナンバーワンの諸費用です。

仲介会社が請求します。

「ローン手続きは、あなたに代わって全て代行しますので、お手続が非常に楽です。」

「弊社の提携扱いになりますので、金利や条件が有利になります」

などがセールストークですが、

そもそも仲介会社は、仲介手数料を超える額の報酬を受け取ってはいけません。

仲介手数料を3%+6万円きっちり請求しておきながら、

これを請求してくるのは、立派な宅建業法違反なので、行政処分の対象です。

不当な請求なので、払う必要はありません。

 

でも、それじゃあ金利が高くなのでは、、、とご心配のお客様に朗報です。

REDSであれば、余計な手数料などは一切不要で、提携先のローンをご利用いただけます。

全ての都市銀行、各種ネット銀行、フラット35など、網羅しております。

 

仲介手数料

諸費用項目の中で、一番高いと思います。

物件価格の3%+6万円をきっちり請求されていませんか？

これはあくまでも、法定「上限」料率なので、当然もっと安く抑えられます。

 

REDSであれば、

新築一戸建てや、新規リノベーションマンションは、ほとんどが仲介手数料【無料】

無料にならない場合は、成約価格が5000万円以上は仲介手数料【半額】

5000万円以下は価格に応じた割引率となります。

 

今回はどんな物件でも共通してかかる諸費用を解説いたしました。

また今度、物件ごとの諸費用を徹底解説いたします。

 

諸費用明細をしっかり確認していますか？損をしない住宅購入ならREDSへお任せください。

気になる物件があるお客様も、

 

これから物件を探すお客様も、

 

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表題の件、

 

先日の伊豆山の大規模な土砂崩れでは、

 

多大な被害が発生し、現地では懸命な救助活動が続いています。

 

被災された方の無事を心よりお祈り申し上げます。

 

原因は、盛土か

不動産関係者からすると、

 

「法律が整備される前に、はちゃめちゃな工事で盛土したのかな・・・」と思いましたが、

 

盛土がされたのは2007年頃だそうで、ほぼ現行法規下で宅地開発されています。

 

斜面やがけ地に関しては、

宅地造成等規制法

建築基準法

急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律

土砂災害防止法

地すべり等防止法

などの法令により、厳しい建築制限があります。

 

ちゃんと許可を取っているはずですが、大きな災禍を残してしまいました。

 

「開発行為ではなく、残土処理の届け出しか出していなかった」

 

という情報もありますが、真相の解明が待たれます。

 

もしそうだとしたら、完全なる過失ですので、土地所有者には今回の災害の責任があると考えられます。

 

他人事ではない土砂崩れ

今回の様な大規模な土砂崩れではなくとも、

 

・擁壁が崩壊して通行人を巻き込んでしまった。

 

・崩れた土砂が川をせき止め、車を水没させてしまった。

 

など、実際に事故が起きています。

 

このような事故の原因として多いのは、「擁壁」です。

 

擁壁が原因の土砂崩れは、ほとんどが所有者の責任になります。

民法に規定があり、所有者にたとえ過失がなくとも責任が生じます。

 

第717条【土地の工作物等の占有者及び所有者の責任】

① 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

とあります。

 

ご自宅の擁壁が崩れて損害を与えてしまったら、ほぼ確実に責任を負わなければなりません。

 

擁壁の危険度について、簡単なチェックポイントは、こちらでご覧ください

既存擁壁の安全確保についてお宅の擁壁は大丈夫ですか？（東京都多摩建築指導事務所）

 

危険な擁壁のある建物を購入する際には、事前に建築士に擁壁を確認してもらいましょう。

REDSには建築士スタッフもおりますので、無料でサポートいたします。

 

それが、経済的にも、土砂崩れから身を守る方法の一つです。

他にも、「大規模盛土造成地」を避けるなど、いくつものチェックポイントがございます。

ご案内させていただくお客様には、しっかり情報提供させていただきます。

 

REDSは、お客様の身の安全だけでなく、経済的な安全・安心を提供します。

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