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井原 直樹いはら なおき

購入時の諸費用について徹底解説!(共通編)

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最終更新日:2021年7月15日
公開日:2021年7月12日

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

 

表題の件、

 

物件をご内見して、気に入ったら、

 

仲介会社から「資金計算書」や「ローン返済計画書」や「資金明細書」などの項目で、

 

購入時にかかる諸費用の提示があると思います。

 

ここにも「知らないと損する」ポイントが潜んでいます。

 

物件ごとに解説いたします!

 

物件問わず、共通する諸費用

 

住宅ローンを利用する銀行に支払う項目

①融資保証料 or 融資手数料 

そもそも、住宅ローンを組む際には、収入合算を目的とする場合を除き、保証人は立てられません。

銀行傘下の別会社である、「保証会社」が銀行に対して返済の保証をします。

融資保証料とは、その費用ですが、最近は「融資手数料型」も増えておりますので、

ご自身にあったプランを選ばないと、

かなり損をすることもありますので、注意が必要です。

 

以前にブログを書きましたので、ご参考にしてください。

数年後に売却が前提なら、ネット銀行で損することも!

 

②印紙代、振込手数料

ローン契約時に、ローン契約書に貼付する印紙代が、

借入金額5000万円以下:2万円

借入金額5000万円超:6万円

かかります。

融資金をご自身の口座に振り込む時の振込手数料が、880円前後かかります。

ローン金額5000万円を境に、印紙代が4万円も変わりますので、ボーダー上の方は要検討ですね。

 

清算金

売主買主間で、引渡し日を境に、日割り精算を行います。

 

①固定資産税、都市計画税

固定資産税などは、1月1日の所有者に、1年分の納税義務が生じます。

しかし、実際は引渡し日をもって、所有者が変わりますので、

引渡し日以降の分を売主へ支払うことで精算します。

翌年の分から、6月頃に直接納付書が届きます。

 

②管理費修繕費(マンションの場合のみ)

こちらも日割り精算になります。

当月分+翌月分になっている事が多く、それは、引落の切り替えが間に合わない為です。

二重に請求されることはありませんので、前払い扱いになります。

 

登記費用

登記をすると、「登録免許税」と「司法書士報酬」が必要です。

自分で登記したい!という方もいらっしゃいますが、

住宅ローンを借りる場合、

銀行が司法書士を入れてくれと言ってきますので、司法書士事務所へ依頼します。

 

登録免許税に関しては、減税されています。

登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

減税を受けるには「住宅用家屋証明書」の取得が必要で、

このは司法書士が取得してくれます。

ほとんどの場合は、報酬サービスの実費で取得してくれます。

 

住宅用家屋証明書の取得には条件があります。

・新築の住宅の場合は新築後1年以内、建築後未使用の住宅(建売住宅・分譲マンション)または建築後使用されたことのある住宅(中古住宅)の場合は取得後1年以内に登記している。

・新築、または取得した住宅は自身が居住するために建てたものである。

・登記事項証明書に記載されている床面積が50平方メートル以上である。

・マンションなどの区分所有物の場合、建築基準法で定める耐火建築物、または準耐火建築物に該当する。

・事務所や店舗などとの併用住宅の場合、居住部分が90%を超えるものである。

・所有権の移転登記については、当該住宅の建築後の年数が木造及び軽量鉄骨造の場合は20年以内、鉄筋コンクリート・鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造などの場合は25年以内である(ただし、新耐震基準を満たしている場合はこの限りではない)、または当該住宅の取得原因が売買または競落によるものである。

 

要するに、登記簿上50㎡以上、新耐震基準(耐震適合証明)の物件を、自宅用に購入した場合に適用されます。(税務署・市区町村へ確認してください)

所有権移転の登録免許税は4分の3、抵当権設定の登録免許税は4分の1になりますので、かなりお得です。

「耐震適合証明書」は引渡し前に取得が必要です(超重要)

 

売主指定の司法書士、銀行指定の司法書士は、

契約条件になっていることがあり、致し方ありませんが、

「仲介会社指定」の司法書士というのは、ただのマージン狙いなので、断ってもOKだと思います。

 

火災保険

一昔前は、すべての銀行が火災保険の付保を義務付けていましたが、

最近は任意のケースも増えました。

ネット損保が安くて良いと思います。

売主指定の火災保険は、契約条件になっていることがあり、致し方ありませんが、

「仲介会社指定」の火災保険というのは、ただのマージン狙いなので、断ってもOKだと思います。

 

ローン代行手数料、ローン事務手数料

これは、うさん臭さナンバーワンの諸費用です。

仲介会社が請求します。

「ローン手続きは、あなたに代わって全て代行しますので、お手続が非常に楽です。」

「弊社の提携扱いになりますので、金利や条件が有利になります」

などがセールストークですが、

そもそも仲介会社は、仲介手数料を超える額の報酬を受け取ってはいけません。

仲介手数料を3%+6万円きっちり請求しておきながら、

これを請求してくるのは、立派な宅建業法違反なので、行政処分の対象です。

不当な請求なので、払う必要はありません。

 

でも、それじゃあ金利が高くなのでは、、、とご心配のお客様に朗報です。

REDSであれば、余計な手数料などは一切不要で、提携先のローンをご利用いただけます。

全ての都市銀行、各種ネット銀行、フラット35など、網羅しております。

 

仲介手数料

諸費用項目の中で、一番高いと思います。

物件価格の3%+6万円をきっちり請求されていませんか?

これはあくまでも、法定「上限」料率なので、当然もっと安く抑えられます。

 

REDSであれば、

新築一戸建てや、新規リノベーションマンションは、ほとんどが仲介手数料【無料】

無料にならない場合は、成約価格が5000万円以上は仲介手数料【半額】

5000万円以下は価格に応じた割引率となります。

 

今回はどんな物件でも共通してかかる諸費用を解説いたしました。

また今度、物件ごとの諸費用を徹底解説いたします。

 

諸費用明細をしっかり確認していますか?損をしない住宅購入ならREDSへお任せください。

気になる物件があるお客様も、

 

これから物件を探すお客様も、

 

「トコトン安心・お得」に物件を探すなら!

 

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